Собственные проблемы собственности

(Семенова Е., Огиевская О.)

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 13)

Текст документа

СОБСТВЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОБСТВЕННОСТИ

Е. СЕМЕНОВА, О. ОГИЕВСКАЯ

Семенова Елена, НП "Исследовательский центр повышения эффективности управления "Эстимат".

Огиевская Ольга, НП "Исследовательский центр повышения эффективности управления "Эстимат".

Несмотря на то что гражданское законодательство предоставляет весьма богатый выбор способов защиты нарушенного права, в отдельных случаях практика применения каждого из них складывается таким образом, что лицо фактически остается не в состоянии защитить свои интересы.

Рассмотрим проблему на конкретном примере. ЗАО заключает с ОАО договор купли-продажи здания. Договор фактически исполняется сторонами, объект недвижимости передается по передаточному акту, ставится на баланс ОАО, но вопреки требованиям ст. 131 ГК РФ ОАО не успевает зарегистрировать право собственности, поскольку ЗАО ликвидируется.

Право собственности на недвижимое имущество согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации, следовательно, ОАО не может считаться собственником здания.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в случае если права возникают на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны сделки.

В рассматриваемом примере ОАО не может осуществить регистрацию права собственности на здание, поскольку невозможно представить в регистрирующий орган заявление ЗАО как правоотчуждателя в связи с его ликвидацией.

Налицо юридический казус: ОАО фактически стало собственником здания, а государственную регистрацию перехода права собственности произвести невозможно, поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки.

Выход из сложившейся ситуации - обращение в суд, поскольку судебные решения согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации являются основанием для государственной регистрации прав собственности.

В настоящее время по таким ситуациям судебной практикой выработаны следующие способы защиты в суде:

- обжалование в суд отказа в регистрации (абзац 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации);

- понуждение регистрирующего органа зарегистрировать право собственности (п. 5 ст. 131 ГК РФ);

- установление юридического факта (ст. ст. 217, 218 АПК РФ);

- признание права собственности (абзац 1 ст. 12 ГК РФ).

Тем не менее все приведенные варианты имеют недостатки, связанные с пробелами законодательства.

Оспаривание ненормативного акта

Согласно абзацу 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации и главе 24 АПК РФ заинтересованное лицо может оспорить ненормативный правовой акт, коим является и отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности.

Обжаловать отказ можно только при его наличии. Отказ выдается регистрирующим органом в случаях, указанных в ст. 20 Закона о регистрации, на стадии правовой экспертизы документов, то есть после их приема на регистрацию.

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и стороны договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены необходимые для ее проведения материалы, в том числе документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица; нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица; доверенность представителя.

При отсутствии полного комплекта деловых бумаг заявление о регистрации не принимается. При этом выдача каких-либо писем, расписок и т. п. об отказе в приеме документов на регистрацию не происходит.

Поскольку на стадии подачи заявления о государственной регистрации представителя ликвидированного ЗАО не будет, то и документы на регистрацию права не могут быть приняты. Таким образом, отказ регистрирующим органом будет сделан правомерно и защитить права путем обжалования отказа в регистрации невозможно.

Обжалование уклонения

По основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 131 ГК РФ и п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, можно обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от регистрации.

Однако в приведенном примере регистрирующий орган документы на регистрацию не примет на законных основаниях, поскольку заявление о регистрации принимается с указанным выше пакетом документов. Следовательно, уклонения от регистрации нет.

К примеру, ФАС Уральского округа Постановлением от 27.04.2006 N Ф09-3051/06-С3 оставил без изменения решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2005, в соответствии с которым ООО было отказано в иске к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о регистрации договора купли-продажи от 31.07.2000 железнодорожного подъездного пути.

При этом судом было указано следующее: "Проанализировав нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, с учетом того, что в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке могут быть обжалованы только отказ в государственной регистрации прав либо уклонение регистрирующего органа от регистрации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворения иска о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по данному договору, предъявленного регистрирующему органу, только в случае незаконного отказа последнего от выполнения указанного действия.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в адрес Главного управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 31.07.2000 и перехода права собственности на имущество, переданное по данному договору, и отказа последнего от государственной регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска".

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности также регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Необходимо отметить, что применение данной нормы затруднительно, поскольку ликвидированная организация уклоняться от регистрации не может.

Следовательно, с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение ОАО в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.

Установление факта

В соответствии со ст. 218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, в том числе факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

Действительно, некоторое время назад можно было установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, а затем получить свидетельство о праве собственности на основании такого решения. И судебная практика складывалась в пользу нового правообладателя.

Постановлением ФАС Уральского округа от 16.04.2003 N Ф09-791/03-ГК оставлено без изменения определение апелляционной инстанции. Предметом рассмотрения послужило заявление ОАО об установлении факта перехода права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи. В качестве основания для обращения в суд заявителем было указано отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2002 производство по делу было прекращено. Однако суд апелляционной инстанции установил, что прекращение производства по делу влечет нарушение права на судебную защиту, и удовлетворил заявленное требование.

В свою очередь, ВАС РФ информационным письмом от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" (далее - письмо) расставил точки над "i", указав, что "факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства" (п. 7 письма) и что "заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства" (п. 5 письма). То есть заявление ОАО об установлении факта принадлежности здания на праве собственности может быть оставлено судом без рассмотрения на основании п. 3 ст. 148 АПК РФ.

ФАС СЗО, руководствуясь п. 3 ст. 148 АПК РФ, Постановлением от 03.02.2006 N А56-2559/04, отменил решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2004, заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставил без рассмотрения.

Одним из оснований отмены решения суда первой инстанции послужило следующее обстоятельство. Как указывало ООО в заявлении, обращение в арбитражный суд вызвано отсутствием полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты как вновь возведенные. Между тем фактически общество просило признать за ним право собственности на сооружения, им возведенные. Однако такое требование не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.

Если же с учетом представленных доказательств судом будет установлен факт владения и пользования ОАО зданием как своим собственным, то на основании такого решения государственная регистрация перехода права собственности может и не состояться. Для получения свидетельства о собственности ОАО придется обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Как видим, если ОАО пойдет таким путем, то процедура получения свидетельства о праве собственности получится весьма громоздкой.

Данный вариант имеет и другой недостаток: в случае оспаривания каким-либо лицом решения суда на том основании, что имеется спор о праве, решение суда об установлении юридического факта подлежит отмене без исследования правомерности и обоснованности доводов.

Например, Постановлением ФАС Московского округа от 21.02.2003 N КГ-А41/474-03 оставлено без изменения Определение Арбитражного суда Московской области от 04.12.2002 об оставлении заявления без рассмотрения в связи со следующим.

ООО обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении факта передачи в собственность жилого фонда и других объектов жилищно-коммунального хозяйства в 1992 г. В ходе судебного заседания представителем Московской областной регистрационной палаты было сделано заявление о наличии спора о праве. Аналогичное заявление было сделано в заседании кассационной инстанции представителем администрации Раменского района. При таких обстоятельствах судом была применена норма части 4 ст. 221 АПК РФ и заявление было оставлено без рассмотрения.

Признание права

Статья 12 ГК РФ допускает возможность судебной защиты путем предъявления иска о признании права собственности.

Между тем в рассматриваемом нами примере ОАО столкнется со следующими процессуальными пробелами.

Исковое производство предусматривает состязательность процесса, то есть наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Поскольку юридическое лицо, к которому можно предъявлять требования, ликвидировано, то отсутствует факт нарушения прав истца со стороны третьих лиц, а также спор о праве.

Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве - нонсенс.

Таким образом, правоприменительной практикой выявлен существенный пробел в законодательстве. Восполнить его целесообразно путем введения в раздел IV АПК РФ "Особенности производства в арбитражном суде по отдельным категориям дел" отдельной главы, регулирующей вопрос принятия решения о признании права собственности на основании заявления заинтересованной стороны при отсутствии спора о праве и нарушений прав со стороны третьих лиц.

Возможно, для этой категории дел необходимо применять такие механизмы, как: публикации в СМИ для выявления круга заинтересованных лиц; привлечение к участию в деле соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих функции по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Кроме того, следует рассмотреть вопрос о внесении изменений в Закон о регистрации в части осуществления процедуры регистрации права собственности при отсутствии второй стороны сделки об отчуждении недвижимого имущества.

Название документа