Правовое регулирование предоставления земельных участков на территориях особых экономических зон в Российской Федерации

(Кучинская А. В., Липски С. А.)

("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2013, N 7)

Текст документа

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА

ТЕРРИТОРИЯХ ОСОБЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗОН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А. В. КУЧИНСКАЯ, С. А. ЛИПСКИ

Кучинская Анастасия Владимировна, начальник отдела имущественных и земельных отношений особых экономических зон Департамента особых экономических зон и проектов регионального развития Министерства экономического развития Российской Федерации, аспирант кафедры земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет по землеустройству" (г. Москва).

Липски Станислав Анджеевич, заведующий кафедрой земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет по землеустройству", доцент кафедры земельного права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет по землеустройству", доктор экономических наук, научный руководитель (г. Москва).

В статье выявляются правовые проблемы предоставления земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон Российской Федерации и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Рассмотрены условия и возможности упрощения процедуры предоставления таких земельных участков. Проанализирована соответствующая нормативная правовая база. Предложены пути решения выявленных проблем, и сделан вывод о том, что это позволит значительно упростить процедуру предоставления земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности.

Ключевые слова: предоставление земельных участков, арендная плата, договор аренды земельных участков, особые экономические зоны, органы управления особыми экономическими зонами.

Legal regulation land plots within the boundaries of special economic zones

A. V. Kuchinskaya, S. A. Lipski

The article identifies the legal problems of land located within the boundaries of the special economic zone of the Russian Federation and in state and (or) municipal property. The conditions and the possibility of simplifying the procedures for granting such land. Having analyzed the relevant legal and regulatory framework. The ways of solving the problems identified and concluded that it will significantly simplify the procedure of land located within the boundaries of the special economic zones and in state and (or) municipal property.

Key words: land plots allocation, rent, land leases agreement, special economic zones, bodies running special economic zone's.

В целях развития обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей экономики, туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции (начиная с 2005 года) в Российской Федерации создаются особые экономические зоны (далее - также ОЭЗ), в которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности. Особый режим ОЭЗ предусматривает определенную специфику земельно-имущественных отношений на соответствующей территории.

Накопленный за период функционирования ОЭЗ опыт позволяет сделать вывод о целесообразности некоторого уточнения процедуры предоставления земельных участков, расположенных в их границах.

В настоящее время управление ОЭЗ осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - также Минэкономразвития России) в порядке и пределах, предусмотренных Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (далее - Закон), а также Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 8 Закона Минэкономразвития России управляет и распоряжается земельными участками и иными объектами недвижимости, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Согласно Закону земельные участки, расположенные в границах ОЭЗ, предоставляются во владение и пользование как резидентам, так и нерезидентам только на основании договора аренды. Примерная форма такого договора утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 апреля 2006 года N 95 [7].

Порядок предоставления земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон, в аренду осуществляется в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16 мая 2012 года N 281 [5].

Размер арендной платы по договорам аренды определяется согласно Методике расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 года N 190 [6].

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, или резиденту ОЭЗ земельные участки для строительства предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах.

Для иных лиц предусмотрено предоставление земельных участков исключительно по результатам торгов.

Законом предусмотрено, что максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В настоящее время практически во всех созданных ОЭЗ максимальный размер арендной платы в год составляет 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме этого, установлен дифференцированный подход к определению величины арендной платы за земельные участки в зависимости от размеров капитальных вложений. Для расчета арендной платы в указанных случаях применяются понижающие коэффициенты. Также понижающий коэффициент применяется при расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков, предоставляемых управляющей компании, с которой заключено соглашение об управлении ОЭЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" размер арендной платы за земельные участки по договору аренды, заключаемому с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не являющимися резидентами ОЭЗ, определяется на основании независимой оценки при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Сведения о наличии не сданных в аренду земельных участков на территориях особых экономических зон публикуются в "Российской газете" и размещаются на интернет-портале Минэкономразвития России в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2005 года N 1962-р.

Арендаторы земельных участков в границах особой экономической зоны - собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Частью 8 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право выкупа собственниками созданных ими объектов недвижимости под указанными объектами земельных участков.

Механизм взаимодействия органов управления особыми экономическими зонами, арендатора, намеревающегося выкупить земельный участок, уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) определен Приказом Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами от 1 июня 2007 года N П/0072 "О выкупе земельных участков на территории особых экономических зон".

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 года N 475 [11].

Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в границах особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Резидент ОЭЗ не вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Резидент ОЭЗ не вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности, за исключением полномочий по отчуждению земельных участков, в порядке, установленном соглашением о создании ОЭЗ, могут быть переданы управляющей компании, кроме земельных участков, используемых управляющей компанией для строительства объектов инфраструктуры ОЭЗ.

Согласно частям 2 и 3 статьи 7 Закона управляющие компании, которым Минэкономразвития России на основании соглашения переданы отдельные полномочия по управлению особыми экономическими зонами, входят в единую централизованную систему управления особыми экономическими зонами (органы управления особыми экономическими зонами).

В соответствии с Порядком передачи отдельных полномочий по управлению особыми экономическими зонами управляющей компании, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 6 апреля 2012 года N 187 [12], одной управляющей компании могут быть переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками и иными объектами недвижимости, расположенными на территории нескольких ОЭЗ. Полномочия передаются по каждой ОЭЗ отдельно. Передача полномочий осуществляется по решению Министра экономического развития Российской Федерации и оформляется приказом Минэкономразвития России, которым предусматривается заключение соглашения о передаче отдельных полномочий между Минэкономразвития России и управляющей компанией. На основании заключенных соглашений о передаче отдельных полномочий управляющая компания принимает решение о предоставлении земельных участков в аренду лицам, с которыми заключены соглашения о ведении деятельности на территориях ОЭЗ (резиденты ОЭЗ), либо лицам, с которыми заключены соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ.

Согласно частям 13 и 14 статьи 30 ЗК РФ управляющей компании, в случае привлечения ее в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об ОЭЗ, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах ОЭЗ и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, резиденту ОЭЗ или лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об ОЭЗ.

Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждена Приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2010 года N 698 [10].

Согласно части 1 статьи 32.1 Закона в границах особых экономических зон допускается установление сервитутов в целях и с учетом особенностей, установленных указанной статьей Закона. При этом исходя из положения части 5 статьи 32.1 Закона соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, расположенного в особой экономической зоне, не находящегося в частной собственности и не предоставленного в аренду резиденту особой экономической зоны, заключается между лицами, в интересах которых устанавливается сервитут, и органом по управлению особой экономической зоной.

В целях упрощения процедуры предоставления земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в Закон необходимо внести изменения в части, касающейся предоставления таких земельных участков организациям, осуществляющим строительство объектов инфраструктуры ОЭЗ за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, а также местного бюджета, а именно:

- предоставлять таким организациям земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предназначенные для строительства объектов инфраструктуры ОЭЗ за счет средств иных юридических лиц, предоставлять управляющей компании в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов (конкурсов, аукционов), с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный земельный участок этим лицам в субаренду.

Указанные изменения позволят значительно упростить процедуру предоставления земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ и находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, управляющим компаниям, организациям, осуществляющим строительство объектов инфраструктуры на территориях особых экономических зон за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, а также местного бюджета, и иным лицам.

Литература и информационные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27. Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52. Ст. 5276; 2005. N 1. Ст. 15, 17; N 10. Ст. 763; N 30. Ст. 3122, 3128; 2006. N 1. Ст. 17; N 17. Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2880, 2881; N 31. Ст. 3453; N 43. Ст. 4412; N 50. Ст. 5279, 5282; N 52. Ст. 5498; 2007. N 1. Ст. 23, 24; N 10. Ст. 1148; N 21. Ст. 2455; N 26. Ст. 3075; N 31. Ст. 4009; N 45. Ст. 5417; N 46. Ст. 5553; 2008. N 20. Ст. 2251, 2253; N 29. Ст. 3418; N 30. Ст. 3597, 3616; N 52. Ст. 6236; 2009. N 1. Ст. 19; N 11. Ст. 1261; N 29. Ст. 3582, 3601; N 30. Ст. 3735; N 52. Ст. 6416, 6419, 6441; 2010. N 30. Ст. 3998; 2011. N 1. Ст. 47, 54; N 13. Ст. 1688; N 15. Ст. 2029; N 25. Ст. 3531; N 27. Ст. 3880; N 29. Ст. 4284; N 30. Ст. 4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; N 48. Ст. 6732; N 49. Ст. 7027, 7043; N 50. Ст. 7343, 7359, 7365, 7366; N 51. Ст. 7446, 7448; 2012. N 26. Ст. 3446; N 31. Ст. 4322; N 53. Ст. 7643; 2013. N 9. Ст. 873; N 14. Ст. 1663.

2. Федеральный закон от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005. N 30. Ст. 3127; 2006. N 23. Ст. 2383; N 52. Ст. 5498; 2007. N 45. Ст. 5417; 2008. N 30. Ст. 3616; 2009. N 52. Ст. 6416; 2011. N 27. Ст. 3880; N 30. Ст. 4563; 4590; N 45. Ст. 6335; N 49. Ст. 7043, 7070; N 50. Ст. 7351.

3. Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437.

4. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2005 года N 1962-р "О публикации сведений о наличии не сданных в аренду земельных участков, государственного и (или) муниципального имущества на территориях особых экономических зон".

5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 мая 2012 года N 281 "Об утверждении Административного регламента предоставления Министерством экономического развития Российской Федерации государственной услуги по заключению договора аренды земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны, для осуществления промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне".

6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 июля 2006 года N 190 "Об утверждении Методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территории особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов, и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон" (в редакции Приказов Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 мая 2008 года N 147, от 21 февраля 2011 года N 58, от 4 июля 2011 года N 325, от 2 декабря 2011 года N 705).

7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 апреля 2006 года N 95 "Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон" (в редакции Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 10 июля 2006 года N 181, Приказов Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2009 года N 282 и от 21 февраля 2011 года N 58).

8. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

9. Приказ Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами от 1 июня 2007 года N П/0072 "О выкупе земельных участков на территории особых экономических зон".

10. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 декабря 2010 года N 698 "Об утверждении примерной формы соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны".

11. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельных участок".

12. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 6 апреля 2012 года N 187 "О Порядке передачи отдельных полномочий по управлению особыми экономическими зонами управляющей компании".

13. Материалы доклада "Итоги деятельности Министерства экономического развития Российской Федерации в 2011 году и задачи на 2012 год". URL:http://economy. gov. ru.

Название документа