Подлежит ли государственной регистрации договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения (квартиры), заключенный на срок не менее года между физическим лицом, являющимся собственником жилого помещения, и юридическим лицом?

Ответ: Законодательством РФ не предусмотрена непосредственно государственная регистрация договоров коммерческого найма (аренды) жилых помещений.

Однако некоторые суды придерживаются другой точки зрения, согласно которой договор аренды жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609 и 651 Гражданского кодекса РФ с момента такой регистрации.

Обоснование: В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Также п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом законодательством РФ не предусмотрена государственная регистрация непосредственно договоров коммерческого найма (аренды) жилых помещений, заключенных на срок не менее одного года.

По мнению некоторых судов, ни положения ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" императивно не предусматривают обязанность сторон договора аренды жилого помещения его регистрировать в установленном законом порядке (Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-4043/2013).

Однако некоторые суды придерживаются другой точки зрения, согласно которой договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609 и 651 ГК РФ с момента такой регистрации (см., например, Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 N 17АП-1264/2009-ГК по делу N А71-10813/2008, ФАС Московского округа от 21.09.2009 N КГ-А40/7445-09 по делу N А40-76044/08-155-607, Кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу N 33-1972).

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

20.07.2013