К вопросу о правовом положении заемщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья
(Осадченко И. В.) ("Жилищное право", 2007, N 9) Текст документаК ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ ПОЛОЖЕНИИ ЗАЕМЩИКА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ
И. В. ОСАДЧЕНКО
Во всех случаях первыми и главными участниками рынка ипотечного кредитования выступают заемщики - физические лица, граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью приобретения квартиры. Причем обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья. В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (квартиры) может быть определен как кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья (квартиры) под залог приобретаемого жилья (квартиры) в качестве обеспечения обязательства <1>. Характерно, что в данном случае Концепция упоминает в качестве залога именно приобретаемое на кредитные средства жилье <2>. Такой же позиции при определении предмета залога придерживались многие региональные законодатели, например, в Законе Оренбургской области от 30 августа 2000 г. N 667 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области" <3> или Законе г. Санкт-Петербурга от 13 января 1999 г. N 7-2 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" <4>. В последнем случае понятие ипотечного жилищного кредита было сформулировано следующим образом: ипотечный жилищный кредит (ипотечный кредит) - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору для приобретения жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. Московская программа ипотечного кредитования, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" <5>, указывает в качестве залога, по сути, любое жилье, имеющееся у заемщика. В то же время справедливо отмечается, что если в залог предлагается уже имеющаяся недвижимость (земельный участок, квартира, находящаяся в собственности), даже соответствующая требованиям банка, предъявляемым к обеспечению по таким сделкам, по внутренним банковским правилам данный кредит к ипотечным не относится <6>. -------------------------------- <1> См. также: Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: БДЦ-пресс, 2004. С. 274. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <2> О природе залога см. также: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право (общие положения). М.: Статут, 1997. С. 681; Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7. С. 112 - 113. <3> См.: СПС "Консультант". <4> См.: Там же. <5> См.: СПС "Консультант". <6> Кричевский Н. А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2006. С. 19.
Искать принципиальные идейные различия в понимании законодателями понятия "ипотечный жилищный кредит", видимо, не стоит, однако определенные знаки приоритета федеральная схема все же расставила. Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемого жилья. Такая система рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Тем не менее определение, что именно будет служить предметом залога при кредитовании, может лечь, например, в основу соответствующей классификации ипотечных жилищных кредитов. Существует и разделение, непосредственно предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28: 1) приобретение нового жилья при продаже старого; 2) приобретение дополнительного нового жилья <7>. Такая классификация также анализируется отечественными и зарубежными исследователями <8>. -------------------------------- <7> См.: СПС "Консультант". <8> Рогожина Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. N 2. С. 11.
В условиях постоянно развивающейся в России системы ипотечного кредитования на приобретение жилья нужно четко разграничивать понятия ипотечного жилищного займа и ипотечного жилищного кредита. В качестве примера нормативного разграничения этих понятий можно привести Закон N 96-ГД от 29 июня 2004 г. "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области" (принят Постановлением Самарской Губернской Думы N 1161 от 22 июня 2004 г.) <9>. Основной критерий разграничения заключается здесь в субъектном составе ипотечного кредитования. В случае предоставления ипотечного займа такой заем выдается специализированными областными ипотечными организациями (фондами жилья и ипотеки, областными ипотечными корпорациями и другими). Ипотечный кредит выдается исключительно банками и иными кредитными организациями. В качестве ипотечного жилищного кредита необходимо рассматривать в первую очередь ипотечный кредит, выданный банком или иной кредитной организацией на основании кредитного договора с заемщиком для приобретения жилья (квартиры) в РФ. Дело в том, что объединение понятий займа и кредита <10> на приобретение жилья под общим названием "ипотечный жилищный кредит" представляется не совсем верным. Такое объединение было проведено в федеральной Концепции ипотечного жилищного кредитования и воспринято многими регионами. Однако гл. 42 Гражданского кодекса Российской Федерации <11> четко разграничивает понятия займа и кредита - прежде всего по субъектному составу предоставления займа или кредита. Такая несогласованность федеральных нормативных актов уже на уровне понятийного аппарата ведет к неправильному пониманию сущности ипотечной сделки ее участниками. И все же, учитывая действующую государственную концепцию ипотечного кредитования и схожесть процессов кредитования и заимствования, эти процессы анализируются нами в неразрывной связи. -------------------------------- <9> См.: СПС "Консультант". <10> См., например: Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 224. <11> См.: СПС "Консультант".
Рассматривая правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, необходимо понимать, что такое правовое положение характеризуется известной сложностью. Дело в том, что само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать. Тем не менее обычный порядок совершения ипотечной сделки по приобретению квартиры в современной России подразумевает в первую очередь обращение гражданина к потенциальному кредитору (в кредитную и иную организацию в случае ипотечного займа) с целью выбора кредитной программы и расчета возможного размера кредита. Именно этот факт объясняет изначальное упоминание гражданина в качестве заемщика. Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщиком является лицо, которое получает от банка или иной кредитной организации (кредитора) денежные средства (кредит) в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В то же время, в соответствии со ст. 807 Кодекса, заемщику может быть предоставлена сумма денег в собственность займодавцем по договору займа. На такую сумму также начисляются проценты, которые подлежат возвращению заемщиком вместе с суммой основного займа. Учитывая родственный характер указанных договоров, а также применение правил, предусмотренных в отношении договора займа, к договору кредита, эти договоры рассматриваются в тесной взаимосвязи. В обоих случаях главной обязанностью заемщика-гражданина является обязанность возврата кредита и начисленных на сумму кредита процентов в предусмотренные договором сроки. Очевидно, что упоминание в качестве заемщиков только граждан РФ не исключает для иностранных граждан возможности приобретения жилья на территории РФ через систему ипотечного жилищного кредитования. Данное утверждение основано также на ч. 3 ст. 62 Конституции РФ <12> и ст. 4 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <13>, устанавливающих равные права иностранных граждан с российскими гражданами на территории России, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Ипотечные программы многих российских банков свидетельствуют о том, что отсутствие российского гражданства не является препятствием для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры. Примером могут выступить предложения ряда ведущих московских кредитных организаций. Так, ипотечная программа Райффайзенбанка (RaiffeisenBank) определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства при наличии постоянной или временной регистрации в городе Москве или Московской области для покупки квартиры в городе Москве или Московской области. То же самое можно сказать о программах банка ДельтаКредит (DeltaCredit), Банка 1ОВК, Международного Московского банка, Национальной ипотечной компании <14>. Исходя из сформулированных в данных ипотечных программах требований к заемщику, последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна в связи со значительным кредитным риском. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывает наличие гражданства в своих программах. Это относится, например, к Московскому ипотечному агентству. При этом ипотечные кредиты предоставляются гражданам России при наличии постоянной или временной регистрации в городе Москве или Московской области для покупки квартиры в городе Москве или Московской области, а в некоторых случаях даже при отсутствии такой регистрации. -------------------------------- <12> См.: СПС "Консультант". <13> См.: Там же. <14> См.: http://www. l-stroy. ru.
Большинство региональных ипотечных программ все же нацелено на улучшение жилищных условий граждан - жителей конкретного региона. В свете вышеизложенного нужно заметить, что актуальное ипотечное кредитование на приобретение квартиры в России подразделяется на 2 вида: коммерческое ипотечное кредитование и социальное ипотечное кредитование <15>. Причем разделение происходит как по субъектному составу заемщиков, так и по условиям кредитования. Обычные условия коммерческого ипотечного кредита представлены в программах большинства универсальных российских банков и ипотечных организаций. К таким условиям относятся, в частности, следующие: гражданство России, возраст от 22 до 50 лет, постоянная регистрация на территории России, постоянная трудовая деятельность на территории России, рыночная процентная ставка по кредиту, формирование первоначального взноса и возврат кредита за счет собственных средств заемщика. Кроме того, предъявляются требования к общему трудовому стажу и стажу по последнему месту работы. В то же время возможны варианты при наличии иного, чем российское, гражданства. Основным критерием отбора заемщика является официально подтвержденный доход, часто - наличие поручительства. -------------------------------- <15> См. также: Кричевский Н. А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2006. С. 23.
Социальное ипотечное кредитование базируется на принципах всесторонней государственной поддержки заемщика. В качестве примеров такого рода кредитования можно привести ипотечные программы, разработанные, например, в Чувашской Республике и Белгородской области. Правовыми основами развития социального ипотечного кредитования граждан в Чувашской Республике выступают: Указ Президента Чувашской Республики от 4 октября 1999 г. N 70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья" <16>; Порядок выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджета Чувашской Республики, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 января 2000 г. N 1 <17>; Программа ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002 - 2010 гг., утвержденная Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 28 ноября 2001 г. N 250 <18>; Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 25 января 2002 года N 13 "Об участии в учреждении открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" <19>. -------------------------------- <16> См.: СПС "Консультант". <17> См.: Там же. <18> См.: Там же. <19> См.: Там же.
В соответствии с вышеуказанными нормативными актами участниками программ социального ипотечного кредитования могут быть лишь граждане, зарегистрированные на территории Чувашской Республики, а также нуждающиеся в улучшении жилищных условий и состоящие в очереди в соответствии с законодательством Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления. Списки граждан, имеющих право на получение кредита под ипотеку для приобретения жилья, определяются администрациями районов и городов с последующим предоставлением их в уполномоченные банки. Норма площади жилья для семьи, получающей кредит под ипотеку, не более 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м общей площади - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одного человека. Для получения ипотечного кредита заемщик: - обращается в администрации районов и городов по месту постановки на учет для улучшения жилищных условий; - на основании решения глав администраций районов и городов о праве на получение кредита под ипотеку обращается в уполномоченный банк за кредитом; - подготавливает все документы, необходимые для получения кредита в соответствии с требованиями уполномоченного банка. Одним из обязательных документов при этом должно быть нотариально заверяемое согласие заемщика и всех совершеннолетних членов его семьи на освобождение купленной на кредитные средства и переданной в ипотеку квартиры в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора по его погашению или нарушения договора ипотеки; - в уполномоченном банке оформляет договор об ипотеке и производит государственную регистрацию в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - после оформления договора об ипотеке заключает кредитный договор на получение кредита <20>. -------------------------------- <20> См.: Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. С. 516.
В дополнение к изложенному необходимо сказать, что социальное ипотечное кредитование в уполномоченных Правительством Чувашской Республики банках предполагает установление процентной ставки, которая значительно ниже рыночной и составляет 6% годовых в рублях. Кроме того, источником финансирования приобретения жилья гражданами является республиканский бюджет Чувашской Республики. Средства республиканского бюджета, служащие источниками долгосрочных целевых ипотечных кредитов, перечисляются в уполномоченные банки по мере оформления кредитных договоров. Банк в течение трех дней со дня срока погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту производит возврат средств на счет республиканского бюджета. Указанные средства в дальнейшем могут использоваться Министерством финансов Чувашской Республики для увеличения объемов ипотечного кредитования <21>. -------------------------------- <21> См.: Леванов А. Ю. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования. Краснодар, 2003. С. 117.
Опыт Чувашской Республики в области социального ипотечного кредитования не единичен. Более того, отмечается, что социальная ипотека уже является характерной чертой региональной жилищной политики, а "региональные власти берут на себя значительную часть бремени по выделению кредита" <22>. Подобная региональная инициатива является, на наш взгляд, еще одним подтверждением мысли о том, что перспективная система российской ипотеки должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков: 1) рыночное кредитование населения; 2) широкую государственную поддержку. -------------------------------- <22> См.: Ахмеднабиева С. Ипотечное кредитование: разговор по существу // Новый уральский строитель. 2003. N 4.
Основополагающими моментами программы социальной ипотеки выступают ее безусловная ориентированность на слои населения с невысокими доходами, а также финансирование ипотечного кредитования из местного бюджета. В данном случае проблемы рефинансирования первичных кредиторов не возникает, поскольку кредитные средства поступают в уполномоченные банки из бюджета и возвращаются туда после погашения выданных кредитов заемщиками. Другой формой государственного участия в ипотечном кредитовании является бюджетное субсидирование части кредита или процентной ставки по кредиту. Общеизвестно, что одними из главных барьеров на пути развития системы ипотечного кредитования на приобретение жилья выступают неплатежеспособность населения и "дороговизна" ипотечных кредитов. Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 определены категории граждан, имеющие возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы, и других. Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 было утверждено Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, в котором были обозначены соответствующие категории граждан, которым субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета. К таковым относились: - военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы в запас или в отставку; - лица, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющие стаж работы или время проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющие жилья в других регионах РФ; - лица, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами; - лица, пострадавшие от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий; - лица рядового и начальствующего состава налоговой полиции; - сотрудники центрального аппарата Министерства внутренних дел РФ, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов РФ, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел РФ, а также сотрудники Государственной противопожарной службы, содержащиеся за счет средств федерального бюджета; - спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти; - члены казачьих обществ, взявшие на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившиеся в пограничные районы РФ; - молодые малообеспеченные семьи (один из супругов в возрасте не старше 30 лет) <23>. -------------------------------- <23> См.: Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы".
Кроме прочего, было указано, что категориям граждан, не перечисленным в Положении, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет средств этих предприятий и организаций. В настоящий момент указанное выше Постановление Правительства РФ утратило силу, а означенные вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 <24>. -------------------------------- <24> См.: СПС "Консультант".
Оригинальными особенностями отличается опыт социального ипотечного кредитования в Белгородской области. Государственная поддержка заемщиков осуществляется здесь на основании Закона Белгородской области от 13 сентября 2002 г. N 45 "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области" <25>, Целевой программы развития ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области на 2003 - 2007 гг., утвержденной Постановлением главы администрации Белгородской области от 13 сентября 2002 г. N 371 <26>, Постановлением главы администрации Белгородской области от 31 декабря 2002 г. N 481 "О дополнительных мерах по обеспечению жильем социально незащищенных граждан области" <27>. -------------------------------- <25> См.: Там же. <26> См.: Там же. <27> См.: Там же.
В соответствии с указанной выше Целевой программой право на участие в системе социального ипотечного кредитования предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории Белгородской области не менее трех лет. Программа в качестве основного вида государственной помощи гражданам определяет бюджетное субсидирование. Причем право на получение процентной жилищной субсидии приобретают граждане, не имеющие собственного жилья, проживающие в общежитии, по договору найма жилых помещений или нуждающиеся в улучшении жилищных условий и относящиеся к малообеспеченным (с ежемесячным совокупным доходом менее 2,5 прожиточного минимума на одного члена семьи). В число таких граждан входят одинокие женщины старше 25 лет, работники организаций и учреждений, финансируемых из областного и местных бюджетов, иные лица на основании поручений главы администрации области или глав местного самоуправления районов и городов области в исключительных случаях. В период действия кредитного договора предусмотрена шкала субсидирования процентной ставки по кредиту, закрепляющая снижение объема субсидии с 75 до 10%, подлежащих выплате по кредитному договору. Еще одной особенностью рассмотренной схемы выступает то, что все расчеты, связанные с выделением и использованием средств бюджетной жилищной субсидии, осуществляются через Белгородскую ипотечную корпорацию, которая работает непосредственно с заемщиками. Таким образом, региональные ипотечные программы могут устанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорий граждан, учитывая возможности местных бюджетов. Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье (как правило, 25 - 35% стоимости квартиры) заемщик, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку кредитной организацией или иной уполномоченной организацией платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны, как правило, превышать 30 - 33% от совокупного подтвержденного месячного дохода. Эти числовые показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования и подтверждаются объективными экономическими расчетами <28>. На них, в частности, строятся ипотечные программы крупнейших кредитных организаций, таких, как Сбербанк России. Причем в Сбербанке предельный возраст получения ипотечного кредита - 70 лет, в то время как в большинстве банков он совпадает с началом пенсионного возраста (60 лет - для мужчин, 55 лет - для женщин). -------------------------------- <28> См.: Колобов С. С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2002. С. 97.
Возраст, безусловно, является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заемщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заемщика и его профессиональные перспективы. Тем не менее возрастной критерий не играет такой большой роли при использовании накопительной модели ипотечного кредитования. В данном случае на первый план выходит добросовестное исполнение потенциальным заемщиком обязанности по своевременному внесению очередной части накопительного взноса. Например, на основании п. 2 ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние, достигшие возраста 16 лет, могут быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. П. 1 ст. 6 Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" <29> также указывает в качестве возможных членов таких кооперативов граждан, достигших возраста 16 лет. Таким образом, учитывая темпы развития ипотечной кредитной кооперации в современной России, даже несовершеннолетние граждане получают возможность участвовать в программах ипотечного кредитования на приобретение жилья. -------------------------------- <29> См.: СПС "Консультант".
Однако приемлемый возраст заемщика и его постоянный доход - еще не гарантия получения ипотечного кредита. При наличии у заемщика стабильного среднего дохода бывают необходимы созаемщики или поручительство также получающих стабильный доход физических лиц или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие). Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность за возврат ипотечного кредита. Согласно п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности, в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требования исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора. Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве созаемщиков <30>. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые (например, ипотечная программа, разработанная в Республике Хакасия на основе трехстороннего соглашения между местным Ипотечным агентством жилищного строительства, Правительством Республики Хакасия и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию). Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики также не могут претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие заемщики лишь включаются в договор. Ситуация со множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и обращении взыскания на предмет ипотеки. -------------------------------- <30> См.: Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / (Покопцева Е. Б. и др.); Под ред. И. С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004. С. 132.
Требования, предъявляемые к созаемщикам, при оформлении ипотечного кредита аналогичны требованиям к заемщику: работа, доходы, возраст и другие. Большинство российских кредиторов вообще не указывают в своих ипотечных программах каких-либо различий в правовом статусе заемщиков и созаемщиков. В соответствии с абзацем 1 ст. 361 Гражданского кодекса Российской Федерации поручителем является лицо, которое обязано перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Солидарная ответственность должника и поручителя наступает, однако, лишь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, что отличает поручителя от созаемщика, поскольку последний ответствен за исполнение в любом случае. Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключается между кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа. Поручителем может выступить как физическое, так и юридическое лицо, в то время как созаемщиком является обычно лишь физическое лицо, находящееся в родственных отношениях с заемщиком. В то же время поручителем может быть супруг или родственник. При рассмотрении лица кредитором в качестве поручителя на первый план выходит его платежеспособность. Наконец, еще одним моментом, отличающим созаемщика от поручителя, является то, что доходы созаемщика, как правило, непосредственно учитываются при определении величины ипотечного кредита. Доходы поручителя не учитываются вовсе. Вероятность получения заемщиком ипотечного кредита во многом зависит от состояния здоровья заемщика. Очевидно, что чем больше сумма такого кредита, тем более жесткие требования предъявляются кредитором. Сегодня практически во всех ипотечных программах обязательным условием является страхование жизни и здоровья заемщика. Оно предоставляет кредитору дополнительные гарантии возврата кредита, а членам семьи заемщика - возможность во всяком случае вернуть заемные средства кредитору. Страховыми случаями являются: - смерть страхователя по любой причине в период действия договора страхования; - постоянная полная или частичная утрата трудоспособности (установление инвалидности 1 или 2 группы) в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования. При этом необходимо четко знать, что признается несчастным случаем. Как правило, это неблагоприятное внешнее физическое воздействие, имеющее непредвиденный, непреднамеренный и неожиданный для застрахованного лица характер, которое повлекло за собой смерть или нанесло существенный вред здоровью застрахованного; - временная утрата страхователем трудоспособности на срок более 30 дней вследствие несчастного случая, произошедшего в период действия договора. Таким образом, если получатель ипотечного кредита не может его вернуть вследствие существенного ухудшения здоровья, потери трудоспособности или смерти, то с кредитором за него расплачивается страховая компания. Для заключения договора страхования жизни и трудоспособности заемщика, как правило, необходимо ответить на вопросы, связанные с состоянием здоровья. Однако если страховая сумма по договору оказывается значительной, страховщик может потребовать от заемщика пройти полное медицинское обследование. Например, страховая компания "Ингосстрах" предъявляет подобные требования, если страховая сумма превышает 160 тысяч долларов США <31>. -------------------------------- <31> См.: http://www. ingosstrakh. ru.
Целый ряд заболеваний или событий не относятся к страховым случаям, в частности: обострение хронических заболеваний, паразитарные инфекции, инфекционные заболевания, венерические заболевания, онкологические заболевания, внезапно развивающиеся острые состояния, угрожающие жизни, например инфаркт, инсульт, тепловой удар и некоторые другие. Страховая компания может освобождаться от выплат также при значительном увеличении страхового риска либо наступлении страхового случая по вине страхователя: алкогольное опьянение или отравление, профессиональные спортивные травмы, самоубийство или попытка самоубийства, непосредственное участие в военных маневрах, учениях, испытаниях военной техники или иных подобных операциях в качестве военнослужащего, управление любым транспортным средством без права на управление либо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, заболевание СПИДом <32>. -------------------------------- <32> См.: Назаров В. Б., Королева С. О. Ипотека. Руководство к действию. СПб.: БХВ-Петербург, 2005. С. 88.
Требования кредитора к потенциальному заемщику связаны не только непосредственно с личностью заемщика, но и, конечно, с его профессиональной деятельностью. Очевидно, что надежность заемщика с точки зрения возврата кредитных средств напрямую связана с его заработком. Расчет заработка производится в долларах США исходя из условия, что платежи по кредиту и процентам, а также страховке имущества и жизни заемщика не превышают, как правило, 35% его ежемесячного дохода (кредит на срок 10 лет). В качестве официального подтверждения получаемых заемщиком доходов российский кредитор требует сегодня справку о размере заработной платы с места работы заемщика или налоговой инспекции (форма 2-НДФЛ). Расчет доходов должен быть осуществлен, как правило, за последние 2 года.
Название документа