Общество является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. В 2004 г. орган местного самоуправления обязал организацию заключить договор аренды части земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом. Участок находился в муниципальной собственности и был поставлен на государственный кадастровый учет

Было ли законным требование заключить указанный договор аренды? Можно ли признать договор аренды прекратившим свое действие с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ?

Ответ: По нашему мнению, требование органа местного самоуправления было законным, поскольку договор был заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005).

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из собственников участка вправе обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Обоснование: Право сдачи земельного участка в аренду, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ, принадлежит его собственнику.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу в многоквартирном доме и, согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу именно жилищного, а не земельного законодательства. Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П (далее - Постановление N 12-П).

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 (далее - Постановление N 11642/11)).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе на земельный участок под многоквартирным жилым домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В Постановлении N 11642/11 даны следующие разъяснения.

Исходя из положений ЖК РФ, Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а соответствующее публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, договор аренды этого участка под таким домом должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме организация, являющаяся собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, должна уплачивать не арендную плату, а земельный налог, размер которого определяется пропорционально его доле в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в котором находится ее нежилое помещение.

При этом требование регистрирующего органа о необходимости представления документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращение, может быть признано неправомерным в связи с прекращением его действия в порядке ст. 413 ГК РФ. Аналогичные выводы отражены в Постановлениях N 11642/11, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 по делу N А54-7020/2012, от 25.12.2012 по делу N А54-7019/2012.

При таких обстоятельствах невозможны заключение соглашения о расторжении договора аренды между органом соответствующего публично-правового образования и обществом, а также передача обществом органу местного самоуправления спорного земельного участка по акту приема-передачи, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Аналогичные разъяснения даны в Постановлении N 11642/11.

Однако требование органа местного самоуправления заключить договор аренды части земельного участка было, по нашему мнению, законным, поскольку договор был заключен до введения в действие ЖК РФ, а земельный участок ранее находился в муниципальной собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Указанный вывод основан на разъяснениях, данных в абз. 4 п. 4.2 Постановления N 12-П.

Таким образом, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к территориальному органу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Аналогичный вывод содержит Постановление N 11642/11.

Однако согласно правовой позиции Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенной в Письмах Минэкономразвития России от 16.01.2009 N Д23-73, от 09.11.2009 N Д23-3674, от 17.11.2009 N Д23-3788, от 16.03.2010 N Д23-873 (далее - Письмо N Д23-873), Закон N 189-ФЗ не устанавливал никаких особых правил применительно к договорам аренды, заключенным в отношении земельных участков, переходящих в общую долевую собственность.

Таким образом, договор аренды между организацией - участником общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом аренды, и органом местного самоуправления не является прекращенным (Письмо N Д23-873).

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательства прекращаются в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора. Однако арендатор земельного участка, будучи одним из участников общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом аренды, не представляет собой весь круг лиц, выступающих на стороне арендодателя (Письмо N Д23-873).

Поэтому, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, договор аренды указанного земельного участка может быть прекращен только по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Следовательно, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, если договор аренды не расторгнут или не признан судом недействительным, взимание арендной платы за земельные участки, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах, является законным.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.07.2013