Документирование процесса ипотечного кредитования
(Беликова А. В., Зубкова Ю. С.) ("Жилищное право", 2007, N 10) Текст документаДОКУМЕНТИРОВАНИЕ ПРОЦЕССА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
А. В. БЕЛИКОВА, Ю. С. ЗУБКОВА
Беликова А. В., Поволжская академия государственной службы, г. Саратов.
Зубкова Ю. С., Поволжская академия государственной службы, г. Саратов.
Законодательное регулирование ипотечного кредитования. Документы, представляемые заемщиком. Документы, оформляемые банком. Оперограммы процесса документирования.
В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования, как считают специалисты в области недвижимости, является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Анализ действующего законодательства и некоторых подзаконных нормативных актов позволяет схематично представить основные этапы документирования процесса ипотечного кредитования следующим образом.
Залогодержатель Залогодатель Государственный Нотариус регистратор
Заключение договора об ипотеке в простой < письменной форме
Проверка соответствия договора об ипотеке > требованиям закона
Нанесение на закладную отметки о времени и V месте государственной регистрации, нумерация и скрепление печатью листов закладной
Подписание закладной <
Удостоверение государственной регистрации ипотеки путем надписи на договоре об ипотеке. > Заверение данных, содержащихся в надписи, подписью. Скрепление печатью данных
Нанесение нумерации и V скрепление печатью добавочных листов закладной
Регистрация владельцев закладной путем V занесения в ЕГРП регистрационной записи < (в течение одного дня с момента обращения заявителя)
Передача закладной по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства > < полностью
Аннулирование закладной путем простановки на лицевой стороне штампа > < "Погашено" в случае аннулирования закладной
Восстановление прав по утраченной закладной <
Рис. 1. Оперограмма создания и движения документов, оформляемых при заключении договора об ипотеке, в соответствии с законодательством РФ
Залогодержатель Залогодатель Государственный Арбитражный регистратор суд
Представление совместного заявления и < > документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки
Осуществление государственной V регистрации ипотеки путем совершения > регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП (в течение 1 месяца со дня поступления необходимых документов)
Удостоверение государственной регистрации ипотеки V путем надписи на договоре об ипотеке. Заверение данных, содержащихся в надписи, подписью. Скрепление печатью данных
Погашение V регистрационной записи об ипотеке > законного владельца закладной (совместного заявления залогодателя и залогодержателя, на основании решения суда) V Аннулирование закладной
Передача закладной ранее обязанному по ней лицу по его < требованию
Обжалование действий, связанных с государственной > регистрацией ипотеки
Рассмотрение дела по > существу >
Рис. 2. Оперограмма движения документов при государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ
Документирование каждого этапа ипотечного кредитования имеет отдельную юридическую значимость, и в силу особого внимания государства к сделкам с недвижимостью, преимущественно к ипотеке, все нюансы данного процесса должны быть продуманы и четко прописаны в законодательстве. В целом такая регламентация существует, но на практике зачастую идет несовпадение с законодательным порядком. Это говорит прежде всего о несовершенстве законодательства (в том плане, что некоторые предлагаемые им варианты документирования оставлены без внимания, другие нюансы не прописаны, третьи просто неудобны). В данной статье мы рассмотрим, как осуществляется документирование ипотечного кредитования на примере конкретной кредитной организации - закрытого акционерного общества "Поволжский немецкий банк", г. Саратов ("WDB-банк"), и сопоставим этот процесс с законодательным порядком. Основным локальным актом, устанавливающим правила создания и оформления документов, необходимых для осуществления ипотечного кредитования в "WDB-банке", является Положение о предоставлении физическим лицам кредитов на приобретение жилых помещений <1>, которое определяет порядок предоставления ЗАО "Поволжский немецкий банк" кредитов физическим лицам с целевым использованием на приобретение готовых и строящихся жилых помещений. Положение регулирует особенности документирования процесса ипотечного кредитования физических лиц по отдельной программе "Ипотечное кредитование АИЖК" <2>. -------------------------------- <1> Положение ЗАО "ПНБ" "О предоставлении физическим лицам кредитов на приобретение жилых помещений" (утверждено правлением банка 26 апреля 2006 г.). <2> Данное Положение разработано на основе стандартов выдачи физическим лицам ипотечных кредитов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), г. Москва.
В выполнении операций по кредитованию физических лиц по программе "Ипотечное кредитование АИЖК" задействовано несколько структурных подразделений банка: 1) управление ипотечного кредитования (кредитующее подразделение) включает в себя: - отдел консультирования. Сотрудники данного отдела осуществляют консультирование, заполнение книги учета клиентов банка, прием документов для рассмотрения заявки, заверение полученных документов, формирование кредитного дела на данном этапе, внесение в базу данных сведений в соответствии с документами на заемщика, запись на сделку в регистрирующий орган; - отдел выдачи ипотечных кредитов, где работники оформляют документы на этапе подготовки выдачи кредита, такие, как кредитный договор, договор купли-продажи жилого помещения, закладная, информационный расчет. Сотрудники банка сопровождают заемщиков при государственной регистрации сделки; - отдел рефинансирования. Работники отдела осуществляют подготовку соглашения о сотрудничестве, договора купли-продажи закладных с одновременным заключением договора (право на обратную продажу закладных) в соответствии со стандартами АИЖК. Сотрудник отдела рефинансирования ежедневно осуществляет работу в Единой информационной системе АИЖК, в которую заносит данные о заемщике, покупаемой квартире, заключаемых договорах и др. из документов кредитного дела, а также сканирует документы (копии), необходимые для представления в агентство на выкуп/экспертизу. Здесь формируется предложение о выкупе закладной, готовится акт приема-передачи и поддерживается сотрудничество с депозитарием и регистрирующим органом; 2) дополнительные офисы банка (кредитующие подразделения); 3) юридическая служба (юридические подразделения) в процессе рассмотрения кредитного дела проверяет полноту и правильность заполнения представленных документов, наличие всех необходимых документов для выдачи кредита, соответствие представленных документов утвержденным образцам банка; 4) кредитное бюро и служба охраны и транспорта (служба безопасности) должны проверить, обращался ли уже данный заемщик в банк за кредитом (в том числе в другие кредитные подразделения), был ли отказ в предоставлении кредита и по какой причине, имеет ли заемщик текущую ссудную задолженность перед банком или обязательства по принятым поручительствам перед банком. Предварительное консультирование заемщиков проводят сотрудники, осуществляющие общее консультирование клиентов по услугам банка. Заемщик также имеет возможность ознакомиться с условиями кредитования и запрашиваемым пакетом документов по рекламным материалам банка. В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования" <3> на первом этапе процедуры получения ипотечного кредита заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. -------------------------------- <3> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" // СЗ РФ. 2000. N 3. Статья 278.
Кредитный работник принимает от заемщика пакет документов, необходимых для принятия решения. Копии документов сверяются с подлинниками и заверяются проставлением штампа "Сверено с оригиналом" и подписью кредитного инспектора. Справка о доходах за последние шесть месяцев оформляется по форме, предлагаемой банком, подписывается руководителем организации и главным бухгалтером и заверяется печатью организации. Кредитный работник производит проверку представленных заемщиком документов и сведений, указанных в анкете, рассчитывает платежеспособность заемщика в течение 2 рабочих дней с момента приема полного пакета документов. После проведения кредитным работником данных процедур пакет документов направляется в службу безопасности банка, сотрудник которой в течение 2 рабочих дней с момента получения документов должен представить ответ кредитному работнику, направившему пакет. Если представленный пакет документов требует более длительной проверки данных, сотрудник кредитного бюро банка письменно сообщает об этом кредитному работнику. Ответ, полученный от кредитного бюро банка, формируется в виде подписи руководителя кредитного бюро на листе согласования. Лист согласования разделен на три поля: информация о заемщике и условиях кредитования сделки, согласование лимита и согласование выдачи с подписями уполномоченных лиц. Подписание листа согласования должностными лицами зависит от суммы кредита. В случае получения положительного ответа от службы безопасности банка кредитный работник готовит заключение о возможности предоставления кредита и предоставляет его и собранный пакет документов руководителю кредитующего подразделения для согласования максимально возможной суммы кредита данному заемщику. Согласование максимально возможной суммы кредита руководителем кредитующего подразделения осуществляется в течение 1 рабочего дня и оформляется путем проставления визы на листке согласования. На этапе консультирования заемщик может представить в банк сведения о себе в виде заполнения заявления-анкеты без документального подтверждения указанных сведений. По представленным сведениям сотрудник банка проводит ту же процедуру согласования максимально возможной суммы кредита, указанную выше, но с отметкой о том, что документально сведения не подтверждены. После получения согласующей визы руководителя кредитующего подразделения сотрудник банка озвучивает заемщику информацию о том, что, согласно предоставленным им в анкете сведениям, он может рассчитывать на получение оговоренной суммы кредита в случае предоставления документального подтверждения указанных сведений. После согласования пакета документов и максимально возможной суммы кредита вышеназванными подразделениями банка кредитный работник сообщает заемщику информацию о том, сколько составит максимальная сумма кредита в случае положительного решения банка о предоставлении кредита, и просит представить документы по приобретаемому жилому помещению (документы, подтверждающие право собственности на квартиру, например договор на приватизацию жилого помещения; свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выданное соответствующим регистрирующим органом; копии паспортов всех собственников квартиры (в кредитное дело подшиваются два первых листа); справка из органа ЖКХ о количестве прописанных в данной квартире или их отсутствии, которая выдается на основании записи в домовой книге; выписка из органа технической инвентаризации владельцу квартиры (плюс план квартиры); акт оценки стоимости квартиры независимыми экспертами; выписка об отсутствии обременения на приобретаемую квартиру из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). После получения от заемщика вышеуказанных документов кредитный работник передает полный пакет документов в юридическую службу банка для проведения их правовой экспертизы, результаты которой оформляются в виде соответствующего заключения. После получения документов от вышеперечисленных служб и исправления их замечаний кредитный работник передает полный пакет документов на рассмотрение руководителю банка либо иному уполномоченному должностному лицу, которое принимает решение о выдаче либо отказе в кредите. Данное решение оформляется в виде проставления положительной или отрицательной визы на листе согласования. В случае принятия положительного решения кредитный работник сообщает об этом заемщику и просит его представить выписку из соответствующего государственного реестра об отсутствии обременений на приобретаемое жилое помещение, а затем приступает к оформлению следующих кредитных документов. Кредитный договор, подписываемый в отделе выдачи ипотечных кредитов. Он имеет трафаретную форму, содержит номер кредитного договора, наименование города, дату, заключается между ЗАО "WDB" (кредитором) и гражданами (заемщиками). Первыми с договором знакомятся и подписывают его заемщики, а затем начальник отдела ипотечного кредитования. Договор составляется на восьми листах, каждый из которых подписывается сторонами. Договор купли-продажи жилого помещения, подписываемый в регистрирующем органе. Закладная, составляемая в обязательном порядке для удостоверения права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения. Закладная структурирована таким образом, что все переменные сведения должны печататься на лицевой стороне каждого листа в определенных местах. Все постоянные сведения, которыми являются "Условия исполнения обязательств по закладной", а также сведения о передаче прав по закладной должны печататься на оборотной стороне каждого листа. В том случае, когда должников и залогодателей более одного человека, заполняются листы вложения, в которые вносятся только переменные сведения и только на лицевую сторону. Листы вложения вставляются в закладную непосредственно за тем листом, продолжением которого они являются. При этом нумерация листа и нумерация раздела, к которому идет лист вложения, осуществляется под тем же номером, но с буквой алфавита по возрастающей. Например, лист вложения по должнику: нумерация листа - 1.1, нумерация раздела - 1А; следующий лист вложения - 1.2, нумерация раздела - 1Б и т. д. По залогодателям - 2.1 и 2А и т. д. Возможна сплошная нумерация листов - 1, 2, 3 и т. д. Закладная может заполняться как от руки, так и с применением оргтехники, что предпочтительнее по причине возможного неоднозначного толкования нечетко прописанных слов и цифр, а также в связи с применением программного обеспечения, в том числе для сканирования оформлений закладной и ее сверки с оригиналом. Информационный расчет ежемесячных платежей, прилагаемый к кредитному договору. Далее кредитный работник передает документы на подпись руководителю банка либо уполномоченному должностному лицу, но только после получения от заемщика выписки из реестра об отсутствии обременений на приобретаемое жилое помещение. После подписания кредитных документов со стороны банка кредитный работник передает заемщику подписанные экземпляры, затем заключается по предварительной записи сделка купли-продажи жилого помещения в регистрирующем органе и государственная регистрация кредитных документов. Для этого необходимо представить: выписку, выданную органом технической инвентаризации, свидетельство о государственной регистрации права, справку с места жительства о составе семьи и занимаемой площади заемщика/созаемщика, договор на приватизацию жилого помещения (при наличии), справку об исполнении налогоплательщиком обязательств по уплате налогов и сборов, отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения, закладную, передаточный акт жилого помещения и в трех экземплярах, договор купли-продажи жилого помещения, кредитный договор, информационный расчет ежемесячных платежей. Заемщик получает в регистрирующем органе расписку в получении документов на государственную регистрацию, оригинал которой он обязан представить кредитному работнику в срок не позднее дня, следующего за днем сдачи документов на регистрацию. После получения расписки кредитный работник проверяет, все ли необходимые документы заемщик сдал на регистрацию, снимает с расписки копию и подшивает ее в кредитное досье. Если заемщик сдал на регистрацию все необходимые документы, кредитный работник готовит в двух экземплярах распоряжение на выдачу кредита, визирует его и передает на подпись руководителю кредитующего подразделения, затем руководителю банка либо уполномоченному должностному лицу, а затем главному бухгалтеру банка либо заместителю главного бухгалтера. Один экземпляр распоряжения, подписанного этими лицами, передается кредитным работником в бухгалтерию банка, второй экземпляр, завизированный сотрудником, принявшим данное распоряжение на исполнение, подшивается в кредитное дело. Кредитный работник контролирует составление заемщиком заявления на перевод денежных средств со счета заемщика на счет продавца не позднее дня, следующего за днем предоставления кредита. После предоставления кредита кредитный работник контролирует представление заемщиком в банк документов по страхованию (копии страхового полиса и квитанции об оплате страхового взноса). Заемщик в течение 3 рабочих дней с даты подписания кредитного договора обязан застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, а также риск утраты и повреждения жилого помещения - предмета ипотеки. После выполнения всех указанных действий дело передается в отдел рефинансирования. Рефинансирование закладных заключается в передаче прав по закладной. Это действие совершается в соответствии с действующим законодательством путем заключения сделки в простой письменной форме по продаже закладной (договора купли-продажи закладной) с производством на ней лицом, передающим права, отметки о новом владельце закладной и передачей этой закладной по акту приема-передачи новому владельцу. Документирование этого процесса осуществляется в автоматизированной информационной системе (более подробно см. рис. 3). Все вышеназванные действия можно представить в виде оперограммы.
Кредитный Сотрудник Руководитель Юридическая Заемщик Руководитель Главный Регистрационная Сотрудник отдела АИЖК "WDB" Начальник Депозитарий Продавец работник службы кредитного служба банка бухгалтер палата рефинансирования отдела (Газпром - безопасности подразделения ипотечного банк) кредитования
Консультирование заемщика >
Передача пакета < документов
Осуществление проверки V представленных документов, внесение сведений о заемщике в базу данных, расчет размера кредита (2 рабочих дня) V Передача пакета документов
Осуществление V проверки документов (2 дня)
Направление ответа (в виде подписи на листе согласования) <
Подготовка заключения о V предоставлении кредита
Передача заключения о предоставлении кредита и пакета > документов
Согласование максимально возможной суммы V кредита (с проставлением визы на листе согласования) (1 день)
Информирование о сумме кредита <
Информирование о сумме кредита, запрос о представлении > документов по приобретаемому жилью
Получение документов по приобретаемому < жилью
Передача полного пакета документов >
Проведение юридической экспертизы, V подготовка заключения (1 день)
Передача заключения <
Исправление замечаний, V указанных в юридическом заключении
Передача полного пакета документов >
Принятие решения о выдаче кредита и < информирование
Оформление V кредитных документов
Подписание кредитного договора > >
Представление документов (на день > сделки)
Представление расписки в получении < документов на государственную регистрацию
Заключение сделки купли-продажи квартиры, > подписание договора V купли-продажи продавца и покупателя (заемщика)
Представление оригинала расписки V в получении документов (не позднее дня, следующего за днем сдачи документов)
Подготовка распоряжения на V выдачу кредита (2 экземпляра - в бухгалтерию, кредитное дело)
Передача V распоряжения на выдачу кредита > > >
Контроль за составлением заявления на перевод денежных < средств
Представление документов по V страхованию (в течение 3 дней с > даты подписания кредитного договора)
Передача кредитного дела > V Внесение данных в ЕИС АИЖК
Подготовка необходимых для экспертизы документов и > отправка (за 2 дня до сделки)
Проведение экспертизы и ответ по электронной > почте (2 дня)
Информирование сотрудника отдела < рефинансирования
Передача закладных и страховых договоров по акту приема-передачи на > хранение
Проверка переданных V закладных (2 - 3 часа)
Информирование сотрудника отдела рефинансирования о < результатах проверки
Подписание акта приема-передачи закладных > < >
Передача акта приема-передачи < закладных < сотруднику отдела рефинансирования
Отправление акта приема-передачи по электронной почте > (завершение сделки)
Перечисление денежных средств полностью >
Информирование о получении денег и просьба снять обременение с > квартиры
Подписание акта приема-передачи > закладных <
Представление документов для снятия обременения <
Снятие обременения, подготовка V свидетельства о государственной регистрации права
Выдача документов по расписке в получении < документов
Выдача закладной >
Рис. 3. Оперограмма документирования процесса ипотечного кредитования на примере "WDB-банка"
------------------------------------------------------------------
Название документа