Признание сделки недействительной и взыскание неосновательного обогащения (дело N А40-67772/04-6-418 Арбитражного суда г. Москвы)

(Филаткина Ю. Е.) ("Законодательство и экономика", 2007, N 9) Текст документа

ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ И ВЗЫСКАНИЕ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ (ДЕЛО N А40-67772/04-6-418 АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ)

Ю. Е. ФИЛАТКИНА

Филаткина Ю. Е., главный специалист правового управления префектуры Западного административного округа г. Москвы.

ЗАО "Аккорд плюс" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к префектуре ЗАО г. Москвы (далее - Префектура) о признании договора встречного исполнения обязательств недействительным и взыскании с ответчика 1 млн. руб. неосновательного обогащения и 18 тыс. руб. убытков. Решением от 10 июня 2005 г. суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику. Истец обжаловал решение в Девятом арбитражном апелляционном суде. Девятый арбитражный апелляционный суд Постановлением от 4 октября 2005 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2005 г. отменил, признал недействительным Договор встречного исполнения обязательств, заключенный между Префектурой и ЗАО "Аккорд плюс", и взыскал в пользу ЗАО "Аккорд плюс" 1 млн. руб. неосновательного обогащения и 18 тыс. руб. убытков. Указанное Постановление было обжаловано Префектурой в суде кассационной инстанции. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 5 декабря 2005 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2005 г. и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2005 г. отменил и передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы. Арбитражный суд г. Москвы решением от 3 марта 2006 г. отказал ЗАО "Аккорд плюс" в удовлетворении исковых требований к ответчику (Префектуре ЗАО г. Москвы) в полном объеме. Данное решение было обжаловано истцом в Девятый арбитражный апелляционный суд, который Постановлением от 19 мая 2006 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2006 г. оставил без изменения. Федеральный суд Московского округа 25 августа 2006 г. постановил: решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2006 г. и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2006 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Аккорд плюс" - без удовлетворения. Договор встречного исполнения обязательств был заключен между сторонами 24 октября 1999 г. Предметом договора явилось встречное обязательство, в соответствии с которым ответчик был обязан передать истцу право распоряжения жилым помещением по адресу: ул. Осенняя, д. 1, кв. N 55 общей площадью 173,2 кв. м. (далее - квартира N 55), и истец обязался передать ответчику право распоряжения жилым помещением по адресу: ул. Ярцевская, д. 7, кв. N 37 общей площадью 218,1 кв. м. (далее - квартира N 37). Передача квартир согласно условиям договора должна подтверждаться распоряжениями о передаче жилых помещений. Истец являлся инвестором в строительстве жилого дома по адресу: ул. Ярцевская, д. 7 по договору инвестирования N 1/12 от 19 апреля 1999 г., по условиям которого после приемки жилого дома в эксплуатацию истец должен был получить в собственность имущество, в том числе квартиру N 37. 27 сентября 1999 г. по акту передачи истцу была передана квартира N 37, однако право собственности на нее зарегистрировано не было. Между ответчиком и ООО "Альтаир" был также заключен инвестиционный договор N 34-76/78 от 13 марта 1999 г. В соответствии с договором после завершения строительства жилого дома по адресу: ул. Осенняя, д. 1, ответчик должен был получить жилые помещения, в том числе квартиру N 55, для дальнейшего распоряжения ими в интересах города. Право собственности на квартиру N 55 на момент подписания спорного договора зарегистрировано также не было. Истец в обоснование своих требований ссылался на распоряжение о передаче жилого помещения от 17 декабря 1999 г., в соответствии с которым квартира N 37 была передана ответчику истцом и, таким образом, были исполнены обязательства истца по договору встречного исполнения обязательств. Ответчик свои обязательства по договору не исполнил. Истец счел, что спорный договор встречного исполнения обязательств предполагает отчуждение права собственности на недвижимое имущество, поскольку согласно условиям договора стороны предают друг другу право распоряжения определенными квартирами. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право распоряжения является составной частью права собственности наряду с правом владения и правом пользования. Основываясь на указанной статье ГК РФ истец сделал вывод: только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом; за правом распоряжения следует право пользования и право владения имуществом, что в совокупности составляет право собственности. Рассуждая дальше, истец утверждал, что между сторонами заключен не договор встречного исполнения обязательств, а договор мены жилыми помещениями, согласно которому в соответствии со статьей 567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. В соответствии со статьей 567 ГК РФ к договору мены применяются также правила главы 30 ГК РФ о купле-продаже. На момент заключения оспариваемого договора, по утверждению истца, стороны не являлись собственниками квартир, подлежавших передаче, и не имели права распоряжаться указанными квартирами по следующим основаниям. Согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На момент заключения оспариваемого договора зарегистрированного права на квартиры N 55 и N 37 у сторон не было. Таким образом, если право собственности на квартиру у лица не зарегистрировано, нет и права распоряжения этой квартирой. Поскольку истец квалифицировал спорный договор как договор мены, он сделал вывод о том, что данный договор не соответствует требованиям статьи 209 ГК РФ и, поскольку распоряжаться своим имуществом имеет право только собственник, оспариваемый договор, по мнению истца, не соответствует и требованиям статьи 549 ГК РФ, так как по договору купли-продажи (мены) недвижимого имущества продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество в собственность. Таким образом, основываясь на статье 168 ГК РФ, истец счел договор встречного исполнения обязательств ничтожной сделкой, так как она не соответствует статьям 209 и 549 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требование истца о взыскании неосновательного обогащения основано на статье 1102 ГК РФ. В соответствии с этой статьей лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество. Истец также ссылается на пункт 1 ст. 1103 ГК РФ, согласно которому правило статьи 1102 ГК РФ подлежит применению и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Возврат квартиры N 37 ответчиком истцу невозможен, поскольку право распоряжения ею передано ответчиком ООО "ККСК" по договору от 5 января 2000 г., однако часть 1 ст. 1105 ГК РФ предусматривает, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества. В обоснование взыскиваемой суммы истец представил суду отчет независимого оценщика рыночной стоимости квартиры N 37, которая составила 1 млн. руб. по состоянию на 17 декабря 1999 г. Также был представлен отчет независимого оценщика в обоснование суммы убытков в размере 18 тыс. руб., определенных как разница между стоимостью квартиры N 37 на 4 ноября 2004 г. и ее рыночной стоимостью на 17 декабря 1999 г. Ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на недоказанность истцом факта неосновательного приобретения и пользования ответчиком имуществом. Распоряжение о передаче жилого помещения, по мнению ответчика, не подтверждает факт получения ответчиком квартиры N 37, поскольку в распоряжении отсутствует ссылка на то, что данное жилое помещение передается во исполнение спорного договора. Ответчик также отметил: до декабря 2004 г. истец не считал спорный договор недействительной сделкой, что подтверждается перепиской между истцом и ответчиком. Арбитражный суд г. Москвы в решении от 10 июня 2005 г. оценил договор путем сопоставления всех его условий и смысла в целом согласно статье 431 ГК РФ и согласился с правовой позицией истца: оспариваемый договор является договором мены. Суд счел, что оспариваемый договор считается незаключенным, поскольку в соответствии с частью 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, только если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд обосновал свой вывод следующим. Поскольку к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже согласно статье 567 ГК РФ, суд применил пункт 1 ст. 555 ГК РФ, в соответствии с которым договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае он считается незаключенным. Оспариваемый договор не содержит условия о цене квартир N 37 и N 55. По решению суда требования ЗАО "Аккорд плюс" не подлежат удовлетворению. Суд счел, что обстоятельства, предусмотренные статьями 1102 и 1105 ГК РФ, на которые ссылается истец, не доказаны, о чем свидетельствует отсутствие у истца государственной регистрации права собственности на квартиру N 37 на момент заключения спорного договора и оформления распоряжения о передаче жилого помещения и отсутствие документального подтверждения передачи указанной квартиры ответчику, поскольку упомянутое распоряжение не подтверждает передачу квартиры. С данным решением нельзя согласиться по следующим основаниям. 1. Суд встал на правовую позицию истца и счел, что если стороны передают друг другу право распоряжения квартирами, то, по сути, передают право собственности, а значит, спорный договор есть договор мены. Однако согласно части 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования, а также распоряжения имуществом. То есть распоряжаться имуществом может и не собственник, а третье лицо, которому собственник имущества передал право распоряжения им. Однако в рассматриваемом случае стороны действовали на основании инвестиционных договоров, в соответствии с которыми они должны были получить право распоряжения данным имуществом после окончания строительства и введения в эксплуатацию жилых домов. То есть правом распоряжения имуществом может обладать не только собственник. Префектура, являясь органом исполнительной власти г. Москвы, не могла быть собственником квартиры вообще; собственником может быть лишь г. Москва. Право же распоряжения имуществом города может быть передано Префектуре, что было сделано в соответствии с инвестиционным договором, в котором Префектура выступает от имени правительства Москвы. 2. Со ссылкой на пункт 1 ст. 555 ГК РФ и доводом о том, что договор не заключен, нельзя согласиться, поскольку согласно пункту 1 ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. То есть если расценивать спорный договор как договор мены, нельзя считать его незаключенным из-за отсутствия в его условиях договоренности о цене квартир. 3. Спорный договор не может считаться договором мены. Согласно статье 567 ГК РФ по договору мены одна сторона обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Однако по спорному договору стороны договорились передать друг другу именно право распоряжения жилыми квартирами. Несмотря на то что согласно статье 454 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть и имущественное право, если иное не вытекает из характера или существа этих прав, рассматриваемый договор все же нельзя считать договором мены. В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При необходимости также должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Суд не выяснил действительную волю сторон, однако переписка, предшествующая заключению договора, свидетельствует о том, что целью заключения договора было именно получение права распоряжения квартирами. Префектуре необходимо было получить право распоряжения квартирой N 37 для исполнения своих обязательств перед третьим лицом - ЗАО "ККСК". ЗАО "Аккорд плюс" намеревалось получить право распоряжения квартирой N 55 для обеспечения жильем своих работников. То есть ни одна, ни другая сторона не имели цель получить квартиры в собственность. Тем более, как было сказано выше, Префектура является исполнительным органом государственной власти г. Москвы и не может иметь в собственности имущество. 4. Для принятия законного и обоснованного решения по данному делу необходимо было выяснить, кто является собственником квартир N 37 и N 55. Данное обстоятельство судом не выяснено. Как было сказано выше, право собственности на указанные квартиры не было зарегистрировано вообще. Однако Префектура и ЗАО "Аккорд плюс" являлись сторонами инвестиционных договоров строительства жилых домов по адресам: ул. Осенняя, д. 1 и ул. Ярцевская, д. 7. В соответствии с условиями указанных договоров после окончания строительства и введения жилых домов в эксплуатацию истец должен был получить право собственности на квартиру N 37, а ответчику должна была перейти квартира N 55. Поскольку Префектура участвовала в инвестиционном договоре от имени правительства Москвы, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти города, к полномочиям которого в соответствии со статьей 11 Закона г. Москвы от 20 декабря 2006 г. N 65 "О правительстве Москвы" относится управление собственностью города Москвы и контроль над ее эффективным использованием, а также наделение полномочиями по управлению собственностью г. Москвы соответствующие органы исполнительной власти, то после окончания строительства дома Префектура должна была приобрести право распоряжаться жилыми помещениями в интересах города. Единой позиции о том, кто является собственником объектов инвестиционной деятельности, ни законодательством, ни судебной практикой не выработано. Однако есть ряд мнений по этому вопросу, с одним из которых (применительно к рассматриваемому делу) есть основания согласиться. Инвестиционное законодательство (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР") подобно нормам главы 55 ГК РФ о простом товариществе (ст. 1043) предусматривает создание общей долевой собственности <1>. -------------------------------- <1> Скворцов А. Обзор судебной практики. М.: Издательский дом "Экономическая газета", 2005.

Норма пункта 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР устанавливает: незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг <2>. -------------------------------- <2> Представляется, что разные подходы в судебно-арбитражной практике могут быть вызваны различным толкованием данного положения.

Согласно пункту 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Применение к инвестиционным отношениям пункта 1 ст. 1043 ГК РФ возможно на основании пункта 1 ст. 6 ГК РФ, в силу которого если гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При этом применение по аналогии гражданского законодательства о простом товариществе не означает, что инвестиционный договор полностью тождествен с договором совместной деятельности. Правовое регулирование отношений участников инвестиционной деятельности осуществляется также Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно статье 6 которого инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. То есть из совокупного толкования и применения статьи 1043 ГК РФ, пункта 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР и статьи 6 Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, следует, что объекты инвестиционной деятельности являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Префектура являлась участником общей долевой собственности на квартиру N 55 по инвестиционному договору N 34-76/78 от 13 марта 1999 г., а ЗАО "Аккорд плюс" - участником общей долевой собственности на квартиру N 37, как объект инвестиционной деятельности по инвестиционному договору N 1/12 от 19 апреля 1999 г. Распоряжение этими объектами без согласия всех участников долевой собственности противоречит статье 246 ГК РФ. Стороны же по спорному договору передали друг другу право распоряжения квартирами. Суд не высказал свое мнение по данному вопросу. Апелляционный суд в Постановлении от 4 октября 2005 г. пришел к выводу: решение арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2005 г. подлежит отмене, поскольку, по мнению суда, оспариваемый договор недействителен, а вывод суда первой инстанции о том, что договор не заключен, является необоснованным. Суд ссылается на статью 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения имуществом, и делает вывод: стороны не были вправе распоряжаться не принадлежащей им жилой площадью, поскольку на момент заключения спорного договора они не являлись собственниками квартир. Кроме того, требование о взыскании неосновательного обогащения и убытков в соответствии со статьей 1105 ГК РФ апелляционный суд счел также подлежащим удовлетворению, поскольку ответчик не представил доказательства возмещения стоимости спорной квартиры N 37 истцу, тогда как передал указанную квартиру ООО "ККСК" по договору от 5 января 2000 г., что подтверждает факт неосновательного приобретения данной квартиры. Апелляционный суд также не стал выяснять, в чьей собственности в действительности находились квартиры на момент заключения спорного договора, и сделал неправильный вывод, что стороны не были вправе распоряжаться указанным имуществом. Однако на основании изложенного выше право распоряжения квартирами у сторон все же было, вопрос лишь в том, правомерно ли стороны им воспользовались. Кроме того, суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения и убытков, поскольку счел, что ответчик неосновательно приобрел квартиру N 37, что подтверждается договором от 5 января 2000 г. между ответчиком и ООО "ККСК". Тем не менее по указанному договору ответчик передал ООО "ККСК" право распоряжения указанной квартирой, а не саму квартиру, а ООО "ККСК", в свою очередь, распорядилось квартирой N 37 и передало ее физическому лицу (работнику) для удовлетворения личных жилищных потребностей. То есть незаконного приобретения ответчиком самой квартиры не было. Суд кассационной инстанции, вынося постановление об отмене двух предыдущих судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение, счел, что арбитражный суд г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд не обосновали свою позицию. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций решили, что между сторонами по делу заключен договор мены. Однако согласно статье 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар в обмен на другой. Оспариваемый договор не содержал такие условия. Кроме того, кассационный суд подчеркнул: согласно пункту 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В связи с этим кассационный суд признал необоснованными выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что договор не заключен, и апелляционной инстанции о недействительности договора как не соответствующего требованиям статьи 209 ГК РФ. По мнению суда, арбитражные суды обеих инстанций не установили, какие правоотношения возникли между сторонами и что фактически стало основанием для обращения с иском. Суд кассационной инстанции сделал правильный вывод о том, что спорный договор ни по буквальному толкованию, ни по своей сути не является договором мены. Как правильно заметил суд, согласно статье 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. Пункт 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ также устанавливает: гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Кассационный суд также совершенно справедливо указал на то, что судами не был правильно квалифицирован спорный договор и не установлены истинные причины обращения истца в суд. В своем решении от 3 марта 2006 г. арбитражный суд г. Москвы подтвердил мнение суда кассационной инстанции о том, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Суд сделал вывод: обязательственными отношениями сторон по спорному договору является передача права распоряжения соответствующим недвижимым имуществом. Договор согласно его условиям вступает в силу с момента подписания и действует в течение всего периода выполнения сторонами обязательств, определяемых договором. Суд также исследовал дополнительное соглашение от 27 декабря 1999 г. к договору от 24 октября 1999 г., в соответствии с которым стороны изложили условия договора в новой редакции и Префектура обязалась в качестве исполнения встречного обязательства передать из своей доли ЗАО "Аккорд плюс" права на квартиру, аналогичную квартире N 55 по своим потребительским качествам, расположенную в доме по адресу: Рублевское шоссе, вл. 44. Стороны договорились, что разница по площади будет уточнена при проведении взаиморасчетов дополнительно. В связи с изложенным суд сделал вывод: доводы истца о несоответствии спорного договора статье 209 ГК РФ (и в связи с этим о недействительности данного договора) несостоятельны и опровергаются материалами дела, поскольку указанный договор по своей правовой природе не является ни договором мены, ни договором купли-продажи. Суд решил, что истцом документально не подтверждены завершение взаимозачетов по спорному договору и исполнение сторонами в полном объеме обязательств, предусмотренных условиями договора, т. е. передача права распоряжения жилым помещением с оформлением соответствующих распоряжений. Следовательно, спорный договор, по мнению суда, является действующим, взаимозачеты по которому не завершены. Поскольку договор признан действующим, суд счел невозможным применить нормы статьи 1102 ГК РФ об обязанности возвратить неосновательно приобретенное имущество. Во взыскании убытков суд также отказал, поскольку истец документально не подтвердил их наличие в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору. Суд справедливо определил: спорный договор не является ни договором мены, ни договором купли-продажи. Согласно его условиям договор действительно действует в течение всего периода исполнения сторонами своих обязательств. Дополнительное соглашение к договору, исследованное судом, подтверждает, что Префектура не отказывается от исполнения своего обязательства по договору и намеревается его исполнить, а ЗАО "Аккорд плюс" согласно это исполнение принять. Данное обстоятельство действительно свидетельствует о том, что взаимозачеты по спорному договору не завершены. Однако вопрос действительности договора судом выяснен не полностью. Для решения вопроса о действительности договора необходимо, как было указано выше, определить, кто же являлся собственником недвижимого имущества, права распоряжения которым стороны передали друг другу по указанному договору? Поскольку объекты инвестиционной деятельности являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, можно сделать вывод: ЗАО "Аккорд плюс" и Префектура - участники долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности по инвестиционным договорам, сторонами которых они соответственно являлись. Префектура сама по себе не может являться собственником, в том числе долевым, однако в договорах она выступает по поручению правительства Москвы от имени г. Москвы, который, как субъект Федерации, является собственником городского имущества. К отношениям участников общей долевой собственности правомерно применить статью 246 ГК РФ, в соответствии с которой распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только при согласии всех ее участников. Вопрос о том, получали ли стороны спорного договора согласие на распоряжение квартирами от всех участников инвестиционной деятельности по инвестиционным договорам, сторонами которых они являлись, судом выяснен не был. Несмотря на то что условиями инвестиционных договоров было предусмотрено, что после завершения строительства жилых домов и сдачи их в эксплуатацию квартира N 37 переходит ЗАО "Аккорд плюс", а квартира N 55 - Префектуре, в случае отсутствия согласия всех участников инвестиционного процесса на распоряжение сторонами частью общего имущества спорный договор следует признать недействительным, как не соответствующий статье 246 ГК РФ. В этом случае требование о взыскании стоимости неосновательно приобретенного имущества может быть удовлетворено, равно как и требование о взыскании убытков. В случае согласия всех участников долевой собственности правомерно считать договор действующим, взаимозачеты по которому не завершены. В этом случае, учитывая, что ЗАО "Аккорд плюс" свои обязательства по договору исполнило, оно имеет право требовать исполнения встречного обязательства от Префектуры. Решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2006 г. было обжаловано истцом в Девятый арбитражный апелляционный суд. Суд апелляционной инстанции в своем Постановлении от 19 мая 2006 г. счел, что сторонами заключен договор, не предусмотренный законом, однако содержащий элементы договора мены, поскольку сторонами приняты обязательства по передаче прав на квартиры. Согласно пункту 2 ст. 568 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Суд отметил: применительно к данной норме в спорном договоре предусмотрено, что разница по площади будет учтена при проведении взаимозачета по договору, а это подтверждает наличие в спорном договоре элементов договора мены. По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что спорный договор является действующим, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения не имеется, так как истец вправе обратиться к ответчику за исполнением обязательств по договору. Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с позицией арбитражных судов первой и апелляционной инстанций: между сторонами заключен договор, вытекающий из обязательственных отношений по взаимной передаче прав, который является действующим. Оснований считать его недействительным и взыскивать сумму неосновательного обогащения и убытков не имеется. Суд апелляционной инстанции счел спорный договор смешанным договором, содержащим в себе элементы договора мены. Однако существуют серьезные основания сомневаться в такой позиции суда. Стороны спорного договора условились передать друг другу право распоряжения квартирами N 37 и N 55. Согласно статье 454 ГК РФ положения Кодекса о купле-продаже (мене) применяются также к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Из сути договоров мены и купли-продажи согласно статьям 454 и 567 ГК РФ следует, что товар должен быть передан сторонам (или стороне) в собственность. Однако, как уже было отмечено ранее, в намерения сторон отнюдь не входило получить квартиры в собственность (об этом свидетельствует, в частности, дальнейшая юридическая судьба квартиры N 37). В качестве подтверждения наличия в спорном договоре элементов договора мены суд отметил: согласно условиям договора разница по площади квартир будет учтена при проведении взаимозачета по договору. В отличие от разницы в цене товаров, предусмотренной нормой пункта 2 ст. 568 ГК РФ, на которую ссылается суд, в договоре речь идет о разнице площадей квартир, что не одно и то же, поскольку цена квартиры далеко не всегда зависит только от ее площади. Таким образом, правомерно сделать вывод: спорный договор не является ни договором мены, ни смешанным договором, содержащим элементы договора мены. Поскольку Гражданский кодекс РФ допускает заключение договоров, не предусмотренных законодательством, но и не противоречащих ему (ст. ст. 8 и 421), рассматриваемый договор можно признать таковым при условии правомерности распоряжения сторонами договора своими правами на квартиры. Тем не менее суды апелляционной и кассационной инстанций подтвердили вывод арбитражного суда г. Москвы об отсутствии основания считать договор недействительным. Однако есть причины полагать, что для такого утверждения обстоятельства дела исследованы не полностью.

Название документа