Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в странах СНГ и Балтии

(Блинков О. Е.)

("Наследственное право", 2007, N 2)

Текст документа

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СТРАНАХ СНГ И БАЛТИИ

О. Е. БЛИНКОВ

Блинков О. Е., доцент, кандидат юридических наук.

В первоначальной редакции Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливал, что в случае, если принятие наследства приводит к нарушению требований, установленных им в ст. 3 и 4, к наследникам применяются требования, установленные в ст. 5. Буквальное толкование данной нормы означало, что для применения последствий, предусмотренных в ст. 5 Закона, необходимо, чтобы одновременно наличествовали причины (условия), предусмотренные как ст. 3, так и ст. 4 Закона, что существенно ограничивало применение ст. 5 об обязанности лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

В ст. 3 Закона устанавливалось общее ограничение, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, следовательно, ни при каких условиях, в том числе в порядке наследования, к подобным лицам не могут переходить земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на правах собственности. Статья 4 Закона касалась вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливая, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве (п. 1). В силу чего не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения (например, раздел наследства), если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей. Также не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 Закона).

В редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ в ст. 11 был включен союз "или", что привело к возможности применения последствий, установленных ст. 5, как в случае обстоятельств, установленных ст. 3 и (или) установленных ст. 4 Закона.

В ст. 5 Закона закрепляется, что в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу Закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

В случае если при нарушении требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации, после чего последний в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности (п. 3 ст. 5 Закона).

Таким образом, согласно действующему российскому законодательству по закону и (или) завещанию иностранные граждане и лица без гражданства, по завещанию - иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не лишены права наследования. Данная категория лиц не может иметь подобное имущество на праве собственности, но получить его в порядке наследования ему никто не препятствует; главное, чтобы в течение года было произведено отчуждение лицам, которые в отличие от наследника (наследников) могут иметь подобное имущество на праве собственности. Разумно ли данное положение? Бесспорно, поскольку этим обеспечиваются как стабильность наследственного преемства в целом, так и получение компенсации собственником со всеми вытекающими из титула собственности гарантиями.

Касаясь вопроса наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в странах СНГ и Балтии, следует отметить, что только отдельные государства установили особые правила в этой области.

Так, в п. 1 ст. 1460 ГК Грузии установлено, что если собственник земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится крестьянское хозяйство, оставил его по завещанию нескольким наследникам или завещание не было оставлено и имеется несколько наследников по закону: земля сельскохозяйственного назначения с размещенным на ней крестьянским хозяйством может быть разделена между наследниками, если отошедший в результате раздела к каждому из наследников земельный участок обеспечивает существование жизнеспособного хозяйства (ст. 1277 ГК Республики Туркменистан, ст. 1282.1 ГК Азербайджанской Республики). Если раздел земли сельскохозяйственного назначения невозможен, земля должна быть предоставлена наследнику, который проживает в крестьянском хозяйстве и вместе с наследодателем ведет хозяйство; если такого наследника нет - тому, который способен и имеет желание вести хозяйство (п. 2 ст. 1461 ГК Грузии, ст. 1278 ГК Республики Туркменистан, ст. 1283 ГК Азербайджанской Республики). Такое право, бесспорно, является преимущественным.

Раздел крестьянского хозяйства допускается только в том случае, если наследники сами собираются вести хозяйство, если же ни один из наследников не пожелает вести хозяйство, по их соглашению земля с размещенным на ней хозяйством может быть продана и наследники получат свою долю в виде денег (п. 2 ст. 1460 ГК Грузии, п. 2 ст. 1277 ГК Республики Туркменистан, ст. 1282.2 ГК Азербайджанской Республики). Наследник, который не может получить земельный участок, вправе требовать получения соответствующей доли из другого имущества, а если другого имущества недостаточно - соответствующей компенсации в установленном порядке (п. 2 ст. 1462 ГК Грузии, ст. 1279 ГК Республики Туркменистан, ст. 1284 ГК Азербайджанской Республики).

Гражданский закон Латвийской Республики устанавливает общее правило, что при разделе в натуре недвижимой собственности, принадлежащей к наследству, должны соблюдаться правила, запрещающие или чрезмерно дробить недвижимую собственность, или вообще производить ее раздел (ст. 740). Так, при недостаточности подлежащей разделу земли сельскохозяйственного характера для выдачи всем наследникам их долей в натуре (ст. 740) и при недостижении сонаследниками соглашения отец или мать при разделе со своими совершеннолетними детьми, а также отчим или мачеха при разделе с пасынками и падчерицами не могут требовать предоставления своих долей в натуре (п. 1 ст. 741 Гражданского закона Латвии), т. е. дети (пасынки, падчерицы) имеют преимущественное право на получение в счет причитающейся им доли на землю сельскохозяйственного характера (назначения). Также требование о предоставлении своей доли в натуре в случае, если всем таковых не хватает, не может быть предъявлено сонаследником, не занимающимся земледелием, а также тем сонаследником, которому самому или супругу которого уже принадлежит земля сельскохозяйственного характера, площадь которой превышает минимальный размер, установленный законом (п. 1 ст. 741 Гражданского закона Латвии). В последнем случае преимущественное право получают лица, занимающиеся земледелием, если они или их супруги не владеют на праве собственности землей сельскохозяйственного характера либо площадь ее не превышает минимальный размер, установленный законом. Если же количество лиц, имеющих право на предоставление своей доли в натуре, превышает возможное для раздела земли сельскохозяйственного характера (например, подобных наследников - пятеро, а земля может быть поделена только на четыре части), то в одинаковых условиях преимуществом в получении доли в натуре пользуется тот сонаследник, которому легче произвести выплату полагающегося другим сонаследникам возмещения, или тот, которому предпочтение отдается всеми наследниками, не получающими своих долей в натуре (ст. 742 Гражданского закона Латвии).

Иначе решается вопрос, если в наследственную массу входит хозяйство, а не просто земля сельскохозяйственного назначения. В этом случае из числа сонаследников, которые получают свои доли в натуре, преимуществом в получении части хозяйства, в которую входит занимаемое домом место, обладает тот, кто в течение более длительного времени работал в хозяйстве (дети после окончания обязательной школы) или в большей мере поддерживал хозяйство своими денежными средствами, причем время пребывания на обязательной военной службе и участия в военных действиях приравнивается ко времени, проработанному в хозяйстве до военной службы (ст. 743 Гражданского закона Латвии). Если таких лиц больше, то в одинаковых условиях предпочтение отдается родственникам, среди них - мужчинам и среди наследников одного пола - старшему по возрасту, т. е. первоначально преимущественным правом наделяются все родственники, а уже в числе их преимущество получают мужчины, в них же - старшие по возрасту. При осуществлении преимущественного права действуют правила о главной вещи и принадлежности, поэтому наследники, которые получают свои доли в натуре, обладают преимуществом в удержании за собой в натуре также инвентаря, рассчитавшись с сонаследниками по обычной стоимости инвентаря (ст. 744 Гражданского закона Латвии).

Достаточно подробно урегулирован вопрос и о взаимных расчетах между наследниками при осуществлении некоторыми из них преимущественных прав на отдельные виды наследуемого имущества. Доли, получаемые в натуре, подлежат оценке, при этом необходимые хозяйственные постройки должны оцениваться не отдельно, а вместе с землей. Расчеты с сонаследниками производятся из двух третей стоимости, определенной в таком порядке. Такое снижение стоимости не относится к земле и строениям существующего торгового или промышленного предприятия, а также к строениям, не связанным с прямыми потребностями сельского хозяйства; также такое снижение стоимости не учитывается при взаимных расчетах сонаследников по долгам наследодателя. Сонаследники, получившие свои доли в натуре, производят остальным выплаты соразмерно их долям и стоимости, определенной на основании предыдущей статьи (ст. 747, 748 Гражданского закона Латвии). Если наследник, получивший свою долю в натуре, для выплат должен обеспечить наличными более 50% стоимости получаемого имущества и у него отсутствует возможность получить недостающие для выплаты средства из учреждения долгосрочного кредитования или если им получена земля без строений, суд может дать разрешение производить выплаты по частям; в зависимости от размера суммы выплаты, доходов, получаемых от хозяйства, и обстоятельств получателя выплаты суд может установить для выплаты срок продолжительностью до десяти лет. Такая льгота не может быть предоставлена, если лицо, производящее выплату, не в состоянии дать достаточного обеспечения получателю выплаты (ст. 749 Гражданского закона Латвии).

Латвийский наследственный закон устанавливает особое право, схожее с тем, что предоставлено автору изобразительного произведения. Так, если наследник, получивший свою долю в натуре, произведет отчуждение своего хозяйства или его части до истечения десятилетнего срока, то сонаследники могут потребовать, чтобы им была сделана доплата разницы между оценкой, в соответствии с которой произведены выплаты, и рыночной стоимостью во время раздела (ст. 750 Гражданского закона Латвии).

Интересен и тот факт, что наследники, не получившие свою долю в наследстве в натуре, приобретают преимущественное право перед другими лицами на покупку или выкуп подобного имущества в случае отчуждения его наследниками, получившими свою долю в натуре, в течение 10 лет (ст. 751 Гражданского закона Латвии). Если о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или правом выкупа заявляют несколько сонаследников, то они все приобретают упомянутое хозяйство в качестве общей собственности в равных долях. Следует только еще раз отметить, что вышеописанное преимущественное право не является наследственным, т. е. правом на получение наследства в натуре, а предоставляет преимущество на покупку или выкуп.

Наследственное законодательство двух других прибалтийских государств (бывших "прибалтийских сестер" СССР) в большей степени отвечает современным реалиям. В Гражданском кодексе Литовской Республики установлено общее правило, что наследники имеют право разделить унаследованное имущество по их взаимному соглашению прежде, чем права наследников вещей будут зарегистрированы в установленном порядке. Разделение недвижимых вещей должно быть оформлено нотариально удостоверенным договором, после чего он должен быть зарегистрирован. Если же наследники не могут прийти к соглашению относительно раздела наследства, оно может быть разделено по судебному решению после действия, принесенного каждым из них (п. 1 ст. 5.70). Все наследство или отдельные вещи, входящие в него, по взаимному соглашению наследников могут быть проданы на аукционе, а вырученная сумма разделена между наследниками. Аукцион может быть проведен среди наследников относительно отдельных вещей, когда вещь передается тому наследнику, который предложил самую высокую цену. Раздел наследства может быть решен обычным жребием (п. 4 ст. 5.70 ГК Литовской Республики).

При разделе делимые вещи должны быть разделены, неделимые вещи должны быть переданы одному из наследников, имеющему в ней большую потребность, в то время как другие наследники получают право на компенсацию стоимости вещи другими вещами или в деньгах (п. 2 ст. 5.70 ГК Литовской Республики). При наследовании фермы в случаях, когда разделение может разрушить ее, преимущественное право на получение фермы и инвентаря предоставляется тому наследнику, который работал больше всего в наследуемой ферме и склонен и готов вести сельское хозяйство. В случае спора суд может определить компенсацию другим наследникам, которая должна быть выплачена в течение 10 лет. В отличие от подобной нормы в Гражданском законе Латвии в Литве суд в целях обеспечения исполнения обязательств по выплате компенсации устанавливает залог (ипотеку) на недвижимость такого наследника (ст. 5.71 ГК Литовской Республики). В случае если наследник, который унаследовал ферму по преимущественному праву, продает ее прежде истечения десятилетнего периода со дня наследования, преимущественное право купить ферму предоставляется другим наследникам, если компенсация не была им выплачена полностью. После продажи фермы другие наследники получают право потребовать непосредственную оплату остающейся части компенсации (ст. 5.73 ГК Литовской Республики).

------------------------------------------------------------------

Название документа