О признании права собственности на самовольно возведенное строение

(Петрова Ю.)

("Жилищное право", 2007, N 11)

Текст документа

О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННОЕ СТРОЕНИЕ

Ю. ПЕТРОВА

Петрова Ю., адвокат.

30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который часто называют Законом о "дачной амнистии". Настоящий Закон не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки, внеся соответствующие изменения в п. 3 ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ. Ранее самовольно возведенные строения возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке. С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора, в суд идти не надо.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. Другие владельцы участка, например арендаторы, могут производить его застройку в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Между тем нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником. Это происходит по разным причинам. Одна из них - сложность и неоднозначность правовых механизмов. Чтобы добиться отвода земельного участка, согласовать проект строительства и т. п., нужно выдержать долгое общение с представителями контролирующих органов. Безусловно, не последнюю роль играет и менталитет наших граждан, их стремление обойти закон, а не соблюсти его. Еще одна причина банальна. Строительство многих из существующих объектов производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно ввести в легальный хозяйственный оборот.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением.

В судебной практике возникли вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.

В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум Верховного Совета РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" рекомендовал судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

В основе возникновения права собственности на недвижимую вещь лежат "конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений", именуемые юридическими фактами. Для возникновения права на вновь созданную недвижимую вещь необходимо наличие четырех юридических фактов:

- получение разрешения на строительство;

- создание (строительство) объекта недвижимости;

- подписание и утверждение акта приемочной комиссии;

- проведение государственной регистрации права.

Субъектом, который осуществил самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, нарушившее установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности, использовавшее не отведенный для этой цели земельный участок.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица.

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Для приобретения права застройщику помимо самого создания объекта недвижимости (юридического поступка) необходимо будет также обратиться за совершением указанных выше административных актов в органы местного самоуправления, которые выдают разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, проверяющий наличие предусмотренных законом условий правомерности создания объекта недвижимости. Так, орган местного самоуправления проверяет при выдаче разрешения на строительство наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, а при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - соответствие выстроенного объекта проектной документации действующим градостроительным и строительным нормам и правилам. Орган государственной регистрации обязан проверить наличие прав на земельный участок, а также соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства по форме и содержанию.

Если же объект построен на не отведенном для этих целей земельном участке или без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (что как раз и соответствует указанным в ст. 222 ГК РФ признакам самовольной постройки), для возникновения права собственности на него вместо вышеуказанных административных актов необходим акт признания такого права.

Самовольность постройки может быть установлена в следующих случаях, если она создана:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей, поскольку ст. 222 ГК РФ требует, чтобы отвод участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами";

- без получения на это необходимых разрешений.

Указание на состав необходимых разрешений и документов содержится в Федеральном законе от 17.11.1995 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Этот Закон устанавливает акты, которые лежат в основе строительства.

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность. Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании ст. ст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В нем было подчеркнуто, что "закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях".

Нарушение, квалифицируемое как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.

Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, установленных законом.

Подобные нормы имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Существовало Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 и ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР, согласно которой по решению суда у гражданина могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов жилой дом (дача) или часть дома (дачи), если они построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта.

Санкции за возведение самовольной постройки имеются и в отраслевом законодательстве РФ - земельном и административном.

При сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 Земельного кодекса РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.

Административная ответственность за нарушения в сфере строительства закреплена в главе 9 КоАП, в ст. 9.5 "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.

Дела о таких административных правонарушениях в соответствии со ст. 23.56 КоАП РФ имеют право рассматривать представители государственного архитектурно-строительного надзора, в частности начальник главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области строительства и архитектуры, его заместители, а также начальники инспекций государственного архитектурно-строительного надзора и их заместители. Составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, имеют право должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Для целей строительства в соответствии со ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса (далее - ЗК) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такого согласования. В последнем случае проводятся торги. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Термин "застройщик" не имеет специального гражданско-правового содержания, так как ранее существовавший в отечественном гражданском законодательстве институт "права застройки" действующим ГК не предусмотрен. Современное российское право признает застройкой деятельность по созданию строительных объектов. Обычно считается, что в качестве застройщика может выступать гражданин или юридическое лицо, которое осуществляет строительство для себя собственными силами или посредством договора подряда. В последнем случае застройщик выступает и как заказчик.

В соответствии с п. 5 ст. 56 Градостроительного кодекса застройщиком может быть и лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

В соответствии с Законом о "дачной амнистии" были внесены изменения в Градостроительный кодекс. Установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство. К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Указанная норма действует и на ранее возведенные постройки. Разрешение на строительство необходимо на данный момент только для оформления права собственности на объекты незавершенного строительства, при этом до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется.

Для объектов, не являющихся индивидуально-жилищным строительством, достаточно будет заполнить декларацию, содержащую подробное описание дачи, гаража или иного вспомогательного строения, представить документы на земельный участок и на основании заявления зарегистрировать право собственности без каких-либо строительных разрешений и оценок бюро технической инвентаризации. Однако для регистрации жилых домов необходимо получение технического описания БТИ и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Закон об архитектурной деятельности в ст. 3 именует застройщиком лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта. Для строительства необходимо получить разрешение на строительство, а также иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать:

- положения утвержденной градостроительной документации;

- обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту;

- требования по охране памятников истории и культуры;

- указания на строительство в особых условиях, а именно сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.;

- требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Эти требования должны соответствовать действующему законодательству.

Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) или в суд.

Отсутствие разрешения на строительство архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушение условий, изложенных в этих документах, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. В то же время возможно устранение допущенных отступлений от проекта (п. 2 ст. 24 Закона об архитектурной деятельности).

Основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. Именно в этом смысле следует понимать термин "недвижимое имущество", употребленный в п. 1 ст. 222. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. Следовательно, именно собственник этих материалов имеет право на разборку постройки. Иные лица могут осуществить разборку (снос) не иначе как по решению суда в порядке применения установленных законом санкций. Материалы могут быть ими удержаны лишь в порядке ст. 359 ГК для обеспечения имеющихся прав требования к застройщику.

Застройщик может приобрести право собственности на постройку при условии, что данный участок может быть ему предоставлен под строительство в установленном порядке. Поэтому при рассмотрении споров, связанных со строительством на земельном участке, не принадлежащем застройщику, суды должны требовать от застройщика доказательства предоставления земельного участка для целей строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании 22 августа 2006 г. кассационную жалобу П. на решение Московского областного суда от 23 мая 2006 г., которым признаны недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 15000 кв. м и признаны подлежащими сносу самовольно возведенные на этом участке строения.

Участок был выделен закрытому акционерному обществу "Стройтрансгаз" (впоследствии - открытое акционерное общество) в постоянное пользование с правом последующего выкупа. Постановлением главы Красногорского района Московской области от 24 декабря 1997 г. N 282/12 было разрешено продать земельный участок этому обществу. 10 ноября 2000 г. акционерным обществом "Стройтрансгаз" данный земельный участок был продан Каменову Ж. К., а тот, в свою очередь, продал его П.

Красногорский городской прокурор обратился в суд с заявлениями к указанным лицам о признании недействительными постановлений главы Красногорского района Московской области, принятых в отношении указанного земельного участка.

Заявление прокурора обосновано тем, что только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Поскольку решением Московского областного суда от 13 января 2005 г. сделка по отчуждению земельного участка площадью 8,51 га признана ничтожной, то переход права собственности не наступил. Так как "Стройтрансгаз" приобрел земельный участок по ничтожной сделке, то все последующие сделки с земельным участком, в том числе и договор продажи земельного участка П., являются незаконными. Все строения на этом участке как самовольно возведенные подлежат сносу.

Одним из оснований признания недействительными названных постановлений главы Красногорского района и договоров купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га по решению суда от 13 января 2005 г. явилось отсутствие согласования вопроса об отводе земельного участка под строительство с одним из соответствующих государственных органов. Такого согласования нет и до настоящего времени.

В связи с признанием недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16 апреля 2001 г. между Каменевым Ж. К. и П., а также в связи с тем, что строения на земельном участке возведены без надлежащего разрешения, суд правильно признал, что эти строения подлежат сносу.

Довод кассационной жалобы о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, не может служить поводом к отмене обжалуемого судебного решения, так как он не основан на законе. Кроме того, при признании последующих возмездных сделок после первой сделки с имуществом недействительными добросовестность приобретателей по таким сделкам учитывается. Но в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ от добросовестного приобретателя собственник вправе истребовать имущество, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Как следует из решения Московского областного суда от 13 января 2005 г., земельный участок площадью 8,51 га является государственной собственностью и выбыл он из владения государства помимо воли соответствующих государственных органов.

Право собственности на строение может быть признано и за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при условии возмещения застройщику расходов на строительство в размере, определенном судом.

Применение этой нормы предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка.

В тех случаях, когда строительство велось по воле собственника земельного участка, между сторонами существует договор об условиях строительства и спор должен решаться в зависимости от его условий.

Если договор сам по себе не противоречит закону, то оснований для обращения всей постройки в собственность застройщика либо в собственность собственника участка с выплатой расходов не усматривается. Суду необходимо рассмотреть условия договора, его исполнение и решить спор в соответствии с этими условиями.

Если договор о строительстве между собственником участка и застройщиком признан ничтожным не по причине нарушения земельного законодательства (например, участок был предоставлен для сельскохозяйственных нужд, а не для строительства), а по иным основаниям, осуществленное строительство также не может считаться самовольным лишь по причине аннулирования договора о строительстве.

Аналогичные ситуации возникают и при строительстве на участке, принадлежащем другому лицу на праве частной собственности. Особенно часты споры на почве пристроек, надстроек к чужому зданию. Поскольку такие строительные работы не могут осуществляться иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), оснований усматривать здесь самовольное строительство из-за отсутствия оформленных прав на земельный участок не имеется.

Конечно, в том случае, когда самовольная постройка нарушает права и законные интересы иных лиц, а также создает угрозу жизни или здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни за застройщиком, ни за собственником (или обладателем иного вещного права) на земельный участок.

Значит, согласно ГК застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка.

В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. ст. 30 - 33 ЗК РФ).

Во втором случае самовольная постройка передается в собственность владельцу земельного участка. При этом лицо, за которым признано право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, определенном судом.

Необходимо учитывать, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Если эта норма будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).

При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как:

- право на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);

- соблюдение целевого назначения земельного участка;

- наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

- соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

1) документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Примеры: договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом;

2) документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Пример: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества;

3) документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Пример: выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка;

4) документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Примеры: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам;

5) документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Примеры: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка;

6) если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.

Определенные проблемы в правоприменении связаны и с вопросом, может ли иск о сносе самовольной постройки заявить не собственник, а арендатор земельного участка?

Одни полагают, что пределы имущественных интересов арендатора в отношении арендуемого земельного участка ограничены условиями соответствующего договора с собственником. Самовольным строительством, прежде всего, нарушены права собственника, поэтому именно он вправе требовать сноса самовольной постройки.

Другие считают арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск, и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке (ст. ст. 304 - 305 ГК РФ).

Представляется, что эти точки зрения не исключают друг друга. Скорее всего, предъявить подобный иск вправе и собственник, и арендатор земельного участка.

Закон N 93-ФЗ установил внесудебный способ признания прав на самовольные постройки.

Для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства) в орган регистрации представляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Для садовых и дачных домов, вспомогательных строений на садовых и дачных земельных участках документом, подтверждающим факт создания объекта, является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства - технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 г. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого дома либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального жилищного строительства.

В новой редакции положения ст. 222 ГК РФ предусматривают, что на самовольную постройку право собственности могут приобрести только лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок.

При этом лицу, осуществившему постройку, должны быть возмещены расходы на постройку в размере, определенном судом. То есть новая редакция нормы приведена в соответствие с положениями ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, устанавливающими презумпцию прав собственности на возведенные здания обладателей вещных прав на земельные участки.

Основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки. Получение права собственности на постройку землепользователем осуществляется, исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. Наиболее ярко это можно продемонстрировать на примере государственной регистрации прав в порядке ст. 25.3 на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно статьям Градостроительного кодекса РФ для строительства индивидуальных жилых домов необходимо получить разрешение на строительство и, соответственно, - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой. Новый Закон, не отменяя необходимость получения таких разрешений, исключает необходимость проверки их наличия органами технического учета (инвентаризации) и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: ...По договору купли-продажи векселей 05.04.2007 ОАО уплатило 118 736 тыс. руб. за вексель номиналом 120 000 тыс. руб. со сроком платежа по предъявлении, но не ранее 25.06.2007. Размер процентов составляет 4,5% годовых. 28.06.2007 по векселю произведен платеж в сумме 120 млн руб. Как отразить операцию по оприходованию и выбытию векселя в бухгалтерском и налоговом учетах?

("Налоги" (газета), 2007, N 41)

Текст документа

Вопрос: По договору купли-продажи простых векселей 05.04.2007 ОАО перечислило денежные средства в размере 118736 тыс. руб. за приобретаемый простой вексель номинальной стоимостью 120000 тыс. руб. со сроком платежа "по предъявлении, но не ранее 25.06.2007". Размер процентов составляет 4,5% годовых. 28.06.2007 по векселю произведен платеж в сумме 120 млн. руб., т. е. сумма платежа по векселю произведена с учетом дисконта (4,5% годовых).

В учетной политике ОАО определило, что учет долговых ценных бумаг, по которым не определяется текущая рыночная стоимость, в течение срока их обращения ведется по первоначальной стоимости. Разница между первоначальной стоимостью и номинальной стоимостью указанных ценных бумаг относится на финансовые результаты в момент их выбытия.

ОАО применяет ПБУ 18/02. Отчетными периодами по налогу на прибыль являются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. В тексте векселя отсутствует условие о выплате процентов.

Как отразить операцию по оприходованию и выбытию векселя в бухгалтерском (показать блок проводок) и налоговом учетах?

Ответ: Предоставление векселедателем собственного простого векселя, по сути, является договором займа (ст. 815 Гражданского кодекса РФ). Оформлять договор займа договором купли-продажи собственных векселей, по нашему мнению, некорректно, так как в этом случае форма договора не соответствует его содержанию. Данный договор купли-продажи собственного простого векселя фактически должен рассматриваться как договор займа, который оформляет отношения организации-заемщика и организации-заимодавца по предоставлению в пользование денежных средств. Данный вывод подтверждается судебной практикой, например:

- Постановление ФАС МО от 9 июня 2005 г. N КА-А40/3794-05-П;

- Постановление ФАС ВСО от 17 октября 2003 г. N А19-7070/01-17-Ф02-3457/03-С2;

- Постановление ФАС СЗО от 2 сентября 2004 г. N А56-37154/03;

- Определение Конституционного Суда РФ от 8 апреля 2004 г. N 169-О.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа предприятие (заимодавец) передает в собственность другого предприятия (заемщика) деньги или иное имущество. При этом заемщик обязуется через определенное время вернуть заимодавцу взятое у него имущество. Договор займа считается заключенным только с момента передачи имущества заемщику.

В отношении бухгалтерского учета.

Бухгалтерский учет предоставленных займов регулируется Положением по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденным Приказом Минфина России от 10 декабря 2002 г. N 126н.

Финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 8 ПБУ 19/02). Первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (п. 9 ПБУ 19/02).

В рассматриваемой ситуации первоначальной стоимостью финансового вложения (векселя) признается сумма предоставленного займа.

Для последующей оценки предоставленные займы относятся к финансовым вложениям организации, по которым их текущая рыночная стоимость не определяется. Поэтому они подлежат отражению в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности на отчетную дату по первоначальной стоимости (п. п. 19, 21 ПБУ 19/02).

Доход по векселю может быть определен в виде дисконта (скидки с номинала) и/или процента. Несмотря на то что в рассматриваемом договоре купли-продажи простого векселя предусмотрены проценты, в тексте векселя отсутствует условие о выплате процентов, следовательно, условие о процентах считается ненаписанным (п. п. 5, 77 Положения о переводном и простом векселе, утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. N 104/ 1341). Поэтому в данном случае имеет место только дисконтный доход по векселю в сумме превышения номинальной стоимости векселя над стоимостью приобретения.

Для целей бухгалтерского учета проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, являются прочими доходами (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н).

В соответствии с учетной политикой ОАО "ЧМЗ" рассматриваемый дисконтный вексель следует учитывать в составе финансовых вложений по первоначальной стоимости (выданной сумме займа) и признавать доход в виде дисконта в момент его выбытия, что не противоречит требованиям законодательства о бухгалтерском учете.

В отношении налогового учета.

В Налоговом кодексе РФ (далее - НК РФ) процентами признается любой заранее заявленный (установленный) доход, в том числе в виде дисконта, полученный по долговому обязательству любого вида (независимо от способа его оформления) (п. 3 ст. 43 НК РФ).

Проценты, полученные по договорам займа, а также по ценным бумагам и другим долговым обязательствам, в налоговом учете признаются внереализационными доходами (п. 6 ст. 250 НК РФ).

Если организация для целей исчисления налога на прибыль определяет доходы методом начисления, то доход по векселю, срок действия которого приходится более чем на один отчетный период, включается в состав внереализационных доходов на конец соответствующего отчетного периода (п. 6 ст. 271, п. 4 ст. 328 НК РФ). То есть организация должна рассчитывать причитающийся ей по векселю доход на конец каждого отчетного периода и включать его в налоговую базу по налогу на прибыль. При этом возникает разница между доходами, признаваемыми в целях бухгалтерского учета, и доходами, признаваемыми в целях налогового учета.

В рассматриваемой ситуации операции по приобретению и погашению векселя произведены в течение одного квартала. Следовательно, разница между бухгалтерским и налоговым учетом отсутствует и нет необходимости в применении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н.

Учитывая, что рассматриваемый вексель, с одной стороны, является предоставленным займом, а с другой стороны - долговой ценной бумагой, возможны два варианта бухгалтерского учета операций, связанных с его обращением.

Вариант I. Вексель учитывается как обеспечение по договору займа.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н, для обобщения информации о наличии и движении предоставленных займов предназначен счет 58 "Финансовые вложения", субсчет 58-3 "Предоставленные займы". Для займов, выдача которых обеспечена векселями заемщика, может быть выделен отдельный субсчет "Предоставленные займы, обеспеченные векселями". Одновременно полученный вексель необходимо учитывать на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" по номинальной стоимости.

В этом случае делаются следующие бухгалтерские записи:

1. При перечислении денежных средств 05.04.2007 в счет предоставленного займа отражается списание денежных средств с расчетного счета организации на основании выписки банка:

Д-т 58-3 "Предоставленные займы, обеспеченные векселями" К-т 51 - 118736 тыс. руб.

2. При получении векселя 06.04.2007 он оприходуется за балансом на основании акта приема-передачи векселя:

Д-т 008 - 120000 тыс. руб.

3. При погашении векселя 28.06.2007:

3.1) отражается поступление денежных средств на расчетный счет организации на основании выписки банка:

Д-т 51 К-т 58-3 "Предоставленные займы, обеспеченные векселями" - 118736 тыс. руб.

Д-т 51 К-т 76 - 1264 тыс. руб. (на сумму дисконта: 120000 - 118736);

3.2) признается доход от предоставления займа на основании бухгалтерской справки:

Д-т 76 К-т 91-1 "Прочие доходы" - 1264 тыс. руб.;

3.3) списывается вексель, учтенный за балансом на основании акта приема-передачи векселя:

К-т 008 - 120000 тыс. руб.

Вариант II. Вексель учитывается как долговая ценная бумага.

Для учета долговых ценных бумаг Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению предусмотрен субсчет 58-2 "Долговые ценные бумаги".

В этом случае делаются следующие бухгалтерские записи:

1. При перечислении денежных средств 05.04.2007 в счет предоставленного займа отражается списание денежных средств с расчетного счета организации на основании выписки банка:

Д-т 76 К-т 51 - 118736 тыс. руб.

2. При получении векселя 06.04.2007 осуществляется его оприходование в качестве долговой ценной бумаги на основании акта приема-передачи векселя:

Д-т 58-2 К-т 76 - 118736 тыс. руб.

3. При погашении векселя 28.06.2007:

3.1) увеличивается балансовая стоимость векселя на сумму дисконта на основании бухгалтерской справки:

Д-т 58-2 К-т 91-1 "Прочие доходы" - 1264 тыс. руб. (120000 - 118736);

3.2) отражается поступление денежных средств на расчетный счет организации на основании выписки банка:

Д-т 51 К-т 76 - 120000 тыс. руб.;

3.3) признается доход от погашения векселя на основании бухгалтерской справки:

Д-т 76 К-т 91-1 "Прочие доходы" - 120000 тыс. руб.;

3.4) списывается стоимость векселя на основании акта приема-передачи векселя:

Д-т 91-2 "Прочие расходы" К-т 58-2 - 120000 тыс. руб.

По нашему мнению, оба приведенных варианта соответствуют правилам ведения бухгалтерского учета. В связи с этим мы рекомендуем Вам выбрать один из предложенных вариантов и закрепить его в учетной политике организации.

------------------------------------------------------------------

Название документа