Расторжение договора социального найма жилого помещения в случае выезда нанимателя и членов семьи в другое место жительства (п. 3 ст. 83 ЖК РФ)
(Уруков В. Н.) ("Социальное и пенсионное право", 2007, N 4) Текст документаРАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ВЫЕЗДА НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ СЕМЬИ В ДРУГОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА (П. 3 СТ. 83 ЖК РФ)
В. Н. УРУКОВ
Уруков В. Н., профессор, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Чувашского государственного университета им. И. Н. Ульянова.
Одной из проблем, возникающих в правоприменительной практике судов, является толкование и применение нормы п. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которому "в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым". Кажущаяся внешняя простота данной нормы не так проста при ее применении, поскольку возникают определенные трудности при разрешении судами споров в связи с применением п. 3 ст. 83 ЖК РФ. Как нам представляется, это связано прежде всего с тем, что нормы п. 3 ст. 83 ЖК РФ носят неконкретный, расплывчатый характер и законодатель не ответил на многие вопросы. При применении указанной нормы возникает ряд вопросов: - что понимается под "выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства"; - "другое место жительства" - это место в пределах одного населенного пункта, района, области, Российской Федерации или в иностранном государстве; - связывает ли при этом закон факт "выезда в другое место жительства" с наличием или отсутствием в другом месте жительства жилого помещения нанимателя и членов семьи на праве пользования или в собственности; - какой срок должен быть признан сроком выезда (поскольку с этого момента возникают правовые последствия - расторжение договора социального найма жилого помещения): день выезда, день приезда в другое место жительства? Например, на практике был такой случай. Гражданин С. в 1994 г. выехал в Канаду, предварительно расторгнув брак. В 2004 г. приехал обратно в г. Чебоксары и заявил иск о вселении в однокомнатную квартиру, где до выезда в Канаду проживал с бывшей женой. За это время его бывшая жена вышла замуж, родила двоих детей. Московский районный суд г. Чебоксары удовлетворил иск, указав, что гражданин С. не утратил права пользования квартирой и вселил его в спорную квартиру. Или другой пример из судебной практики Ленинского районного суда г. Чебоксары. Как детям-сиротам, брату А. и сестре Р. в 1989 г. была предоставлена однокомнатная квартира. Брат в 1990 г. уехал, в 1991 г. его осудили за тяжкое преступление, потом в 1993 г. - вторично. С момента лишения свободы и в последующем следы брата А. затерялись. В 2005 г., через 16 лет, брат появился и предъявил иск о вселении в однокомнатную квартиру, где в это время проживали его сестра с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Суд удовлетворил иск, указав, что брат не утратил права пользования квартирой, так как не имеет другого жилья, поскольку в течение всего этого периода находился в исправительно-трудовых колониях, а после освобождения не приобрел права пользования другой жилой площадью. Решения по вышеуказанным делам были обжалованы, но вышестоящими судебными инстанциями они были оставлены в силе; - как долго должны отсутствовать наниматель и члены его семьи, чтобы их признали выехавшими в другое место жительства (как следует из вышеописанного примера, и 16 лет недостаточно); - когда говорится "другое место жительства" - имеется в виду постоянное место жительства или же другие случаи выезда: в длительные заграничные командировки, на лечение и т. п., поскольку срок временного отсутствия и его критерии (временные, правовые и т. д.) нанимателя жилого помещения по договору социального найма и члена его семьи также не установлены законом (см., например, ст. 71 ЖК РФ) и т. д. Суды по мере своих возможностей уяснения и толкования положения данной нормы выносят решения, где ими "изобретаются" различные основания прекращения жилищных прав на основании "в связи с выездом в другое место жительства", которые вызывают ряд вопросов. Это можно проиллюстрировать на выводах судов общей юрисдикции по двум гражданским делам с применением нормы ЖК РФ о расторжении договора жилищного найма в связи с выездом на другое место жительства <1>. -------------------------------- <1> Архив Московского районного суда г. Чебоксары. Дело N 33-1951-05.
Действующая в своих интересах и в защиту прав несовершеннолетней дочери К., гражданка Р. обратилась в суд с иском к администрации Московского района о признании права пользования жилым помещением в общежитии по адресу: г. Чебоксары, улица М. Залка, дом 16, корпус 1, комната 413. Требования были мотивированы тем, что в указанной комнате общежития она проживает с 2000 года, регулярно оплачивает коммунальные услуги, вносит плату за проживание, право пользования в каком-либо ином жилом помещении не приобрела. Однако ответчик в выдаче ордера ей отказал ввиду улучшения жилищных условий и получения в собственность квартиры 28 в доме 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары для ее проживания в ней с дочерью. Администрация Московского района г. Чебоксары обратилась в суд со встречным иском о признании Р., К. утратившими право пользования жилым помещением и выселении. Требования мотивированы тем, что согласно п. 2.2 Положения о муниципальных общежитиях жилая площадь предоставляется гражданам, не имеющим жилого помещения в г. Чебоксары. Ответчица имеет на праве собственности квартиру 28 в доме 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары. В ней она фактически не проживает. Доводы ответчицы о том, что в настоящее время она не имеет на праве собственности квартиру, юридического значения не имеют, переоформление права собственности произведено с целью ухудшения своих жилищных условий и сохранения спорной квартиры. Суд пришел к следующим выводам. Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользование ими установлены Примерным положением об общежитиях, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726). В соответствии с п. 10 указанного Примерного положения жилая площадь в общежитии предоставляется по решению администрации объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в введении которых находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие жилой площади в общежитии. В целях упорядочения вопросов предоставления и пользования общежитиями, в том числе находящимися в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций, в рамках действующей Конституции РФ, предусматривающей совместное ведение федеральных органов власти и органов власти субъектов Федерации по вопросам регулирования жилищных правоотношений Кабинетом Министров Чувашской Республики 14 апреля 2000 года было принято Постановление N 69 "Об утверждении Положения об общежитиях", согласно которому общежития предоставляются для временного проживания работников предприятий, организаций, учреждений, студентов, учащихся и иных граждан, не имеющих в данном населенном пункте жилой площади по договору найма или на праве собственности. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 3 декабря 2003 г. N 301 утверждено Примерное положение об общежитиях, находящихся в муниципальной собственности, в п. 2 которого указано, что общежития предназначаются для временного проживания граждан, зарегистрированных по месту жительства и не имеющих в данном населенном пункте жилой площади по договору найма и (или) праве собственности. Таким образом, предоставляемые в общежитиях жилые помещения являются временным жильем, предоставляемым гражданам до улучшения жилищных условий. В соответствии с п. 18 ранее действовавшего Положения об общежитиях лица, выбывающие из общежития по предусмотренным законом основаниям, в том числе в случае улучшения жилищных условий, обязаны освободить жилое помещение. С утверждением Примерного положения об общежитиях, находящихся в муниципальной собственности прежнее Положение указывает лишь на то, что выселение граждан, проживающих в общежитии, производится на основании и в порядке, установленных действующим законодательством. ПРИ ТАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ САМО ПО СЕБЕ ЛЮБОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И НЕОБХОДИМОСТИ ОСВОБОЖДЕНИЯ ВРЕМЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ (выделено мной. - Авт.). Как установлено судом, 17.04.2002 Р. приобрела на праве собственности на основании договора дарения квартиру 28 в д. 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары. Таким образом, она утратила право на проживание в общежитии, являющемся лишь временным жильем... ...Суд приходит к выводу, что иск Р. не подлежит удовлетворению, а исковые требования администрации Московского района города Чебоксары о признании ее с дочерью утратившими право пользования и выселении без предоставления другого жилого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики оставила без изменения решение суда I инстанции, отметив следующее <2>. -------------------------------- <2> Там же.
...В СЛУЧАЕ ВЫЕЗДА НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ НА ПОСТОЯННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА В ДРУГОЕ МЕСТО ДОГОВОР НАЙМА СЧИТАЕТСЯ РАСТОРГНУТЫМ СО ДНЯ ВЫЕЗДА. ПО СМЫСЛУ УКАЗАННЫХ ПОЛОЖЕНИЙ САМО ПО СЕБЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И НЕОБХОДИМОСТИ ОСВОБОЖДЕНИЯ ВРЕМЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (В ОБЩЕЖИТИИ). СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ПРИШЕЛ К ПРАВИЛЬНОМУ ВЫВОДУ, ЧТО ОТВЕТЧИКИ ВВИДУ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ОБЯЗАНЫ ОСВОБОДИТЬ ЗАНИМАЕМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ОБЩЕЖИТИИ. ДАННЫЙ ВЫВОД СУДА СООТВЕТСТВУЕТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ ДЕЛА И ТРЕБОВАНИЯМ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. ПОСКОЛЬКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ В ОБЩЕЖИТИЯХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ЯВЛЯЮТСЯ ВРЕМЕННЫМ ЖИЛЬЕМ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМ ГРАЖДАНАМ ДО УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, СУД ПРИШЕЛ К ОБОСНОВАННОМУ ВЫВОДУ О ТОМ, ЧТО УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ БЛАГОУСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА ОБЕСПЕЧЕННЫМ ЖИЛЬЕМ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ И ВОЗНИКНОВЕНИЯ У НЕГО ОБЯЗАННОСТИ ПО ОСВОБОЖДЕНИЮ ВРЕМЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ. ДОВОДЫ ЖАЛОБЫ О ТОМ, ЧТО СПОРНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - КОМНАТА 413 В ДОМЕ 16 КОРПУС 1 ПО УЛ. М. ЗАЛКА В Г. ЧЕБОКСАРЫ - НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩЕЖИТИЕМ, ЯВЛЯЮТСЯ НЕОСНОВАТЕЛЬНЫМИ, ПОСКОЛЬКУ ИЗ МАТЕРИАЛОВ ДЕЛА СЛЕДУЕТ, ЧТО НА СПОРНУЮ ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ Р. ВЫДАВАЛСЯ ОРДЕР НА ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ В ОБЩЕЖИТИИ, СОГЛАСНО ВЫПИСКЕ ИЗ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА НА КОМНАТУ ТАКЖЕ УКАЗАНО, ЧТО ОНА ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩЕЖИТИЕМ (выделено мной. - Авт.). Как полагаю, в данном споре суды I и II инстанций неправильно применили нормы материального права. 1. Суды исходили из того, что спорное помещение является общежитием, и исходя из этого применили нормы об общежитиях. Суды при этом не установили на основе надлежащих документов правового статуса занимаемого Р. жилого помещения и дома. Между тем, по данным администрации г. Чебоксары, дом является жилым, а не общежитием, спорное помещение, занимаемое Р., было предоставлено на основании решения администрации и профкома ПО "Завод им. Чапаева", так как она на момент предоставления жилья работала в данной организации в должности медсестры медсанчасти ПО им. Чапаева. Таким образом, суд применил закон, не подлежащий применению по данному делу. 2. Как указано в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. N 11), разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснить следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, во владении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др. Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. Спорное помещение не имеет признаков общежития. Следовательно, суды пришли к неверному выводу о правовом статусе спорного дома, что противоречит единообразному применению законодательства (см. Определение СК ВС РФ от 21 марта 1991 г. // ВВС. 1991. N 8. С. 3). Жилой дом N 16/1 по улице М. Залка не отвечает признакам общежития (специально построенный жилой дом, использование дома целиком под общежитие, специальное обустройство, регистрация жилого дома под общежитие (Постановление СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 в ред. от 23 июля 1993 г. N 726 и т. д.)) и использовался как жилой дом. Более 70% жильцов дома являются бывшими и настоящими работниками завода им. Чапаева, многие из которых приватизировали занимаемые ими помещения, что нашло подтверждение доказательствами по делу. 3. Р. и ее дочь вселены в спорное помещение, как выше указывалось, на законных основаниях согласно ордеру N 290, выданному на основании совместного решения администрации и профкома Постановлением администрации Московского района от 24 июля 2000 г. N 1593. На нее и открыт лицевой счет N 17048 15 февраля 2000 г. С этого времени она регулярно оплачивала расходы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Следовательно, на основании норм ст. ст. 671, 672 ГК РФ между Р. и ответчиком заключен договор найма на спорное жилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение которой согласно ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности сделки и не лишает стороны права ссылаться в подтверждение условий сделки на письменные доказательства. Принятие наймодателем (ПО "Завод им. Чапаева") решения о предоставлении Р. комнаты для проживания подтверждается совместным решением администрации и профкома общества. Письменным доказательством решения наймодателя о предоставлении Р. жилого помещения является также выданный ответчиком ордер на занятие жилой площади. Как выше указывалось, с 22 февраля 2000 г. на имя Р. открыт лицевой счет нанимателя на спорную комнату, с указанного же времени она зарегистрирована по данному адресу по месту жительства и производила оплату жилья и коммунальных услуг. Таким образом, между ПО "Завод им. Чапаева" и Р. заключен договор найма, по которому завод предоставил Р. и ее дочери спорную комнату за плату для проживания в ней. Срок действия указанным договором не установлен, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 683 ГК РФ он считается заключенным на пять лет. Если исходить из того, что спорное помещение в последующем было передано муниципальному образованию, то в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а предусмотренные законом основания для расторжения договора найма жилого помещения не имеются, Р. сохраняет права пользования спорной комнатой на условиях договора найма жилого помещения, заключенного с ПО "Завод им. Чапаева". При этом новый собственник жилого помещения - муниципальное образование, от имени которого действует орган местного самоуправления, является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. 4. Суды применили закон, не подлежавший применению. Суды не применили нормы п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 83 ЖК РФ, подлежащие применению, поскольку расторжение любого гражданско-правового договора, в том числе и договора найма на жилое помещение, возможно по соглашению сторон, если законом или договором не предусмотрено иное. Правила не являются законом. Следовательно, договор найма на жилое помещение может быть расторгнут по требованию одной стороны по решению суда, а не по заявлению какой-либо стороны. Суд не расторгнул договор найма на жилое помещение. Без расторжения договора найма Р. и ее дочь, как представляет У., не могут быть выселены из спорного помещения. Администрацией Московского района г. Чебоксары не заявлялись требования о расторжении договора найма на спорную жилую площадь. Таким образом, без расторжения договора найма невозможно как признание утраты права пользования жилым помещением, так и выселение. Наличие или отсутствие в собственности Р. другой жилой площади не может влиять на спорные правоотношения, на что неоднократно указывалось в постановлениях, определениях высших судебных инстанций (Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ), и не может быть обстоятельствами, ущемляющими ее жилищные права, поскольку она и ее дочь из муниципального или государственного жилищного фонда какого-либо жилья, кроме спорного, не получали, т. е. ранее не реализовывали гарантированное ст. 40 Конституции РФ право на жилье. Более того, на момент вынесения решения суда в ее собственности жилье отсутствовало. Кроме этого, как представляется, дочь Р. приобрела самостоятельное право пользования спорным помещением (если и согласиться с незаконным выводом суда о якобы утрате права пользования Р. спорным помещением). Как указала Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ от 28 февраля 1994 г., "несовершеннолетний ребенок... приобретает право на жилую площадь в квартире (в доме) того родителя, с кем он постоянно живет" (см. БВС РФ. 1994. N 5. С. 2). Суд также применил нормативный правовой акт (Постановление КМ ЧР от 3 декабря 2003 г. N 301), не подлежавший применению, поскольку спорное правоотношение возникло 24 июля 2000 г., т. е. в нарушение принципов права допущено придание обратной силы правового акта, ухудшающего положение гражданина. Кроме этого, в Постановлении КМ ЧР от 3 декабря 2003 г. N 301 нет каких-либо предписаний о выселении лиц из комнаты в связи с дарением им квартиры в собственность. Между тем постановлением администрации г. Чебоксары от 9 июня 2003 г. N 84 произведен перевод ряда общежитий г. Чебоксары, в том числе и общежития по ул. М. Залка, дом N 16/1, в разряд жилых домов. Это обстоятельство судом не принято во внимание. Кроме того, суд свои выводы о признании Р. с дочерью утратившими права пользования указанной комнатой обосновал фактом наличия на праве собственности у нее квартиры N 28 в доме N 17 по ул. Энтузиастов в г. Чебоксары и в этой связи признал, что лицо, улучшившее свои жилищные условия, обязано освободить временное жилье. Между тем в соответствии с п. 3 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, а такого доказательства у суда не было (ради справедливости должны отметить, что дело было пересмотрено в надзорном порядке и иск Р. удовлетворен). По другому аналогичному делу суд пришел к следующим любопытным выводам <3>: -------------------------------- <3> Архив Московского районного суда г. Чебоксары. Дело N 2-1214-05.
администрация Московского района г. Чебоксары обратилась с иском к Г. и ее дочери Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением-комнатой N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары и выселении их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что Г. на семью из двух человек, стоящей в очереди на получение жилья в администрации Московского района г. Чебоксары и проживающей в общежитии, предоставлена безвозмездная ссуда на строительство однокомнатной квартиры. После получения ссуды и завершения строительства жилья Г. со своей семьей выехала на постоянное место жительства в квартиру N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского, тем самым утратила право пользования спорным жилым помещением. Однако после выезда Г. отказалась освободить ранее занимаемое жилое помещение, комнату N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары. Г. в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери Г., а также муж Г. - Н. обратились со встречным иском о признании права пользования жилым помещением-комнатой N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова. Исковые требования мотивированы тем, что 29 марта 2005 г. зарегистрирован брак между Г. и Н., после регистрации брака Н. был вселен в жилое помещение по месту жительства Г., тем самым приобрел право пользования указанным жилым помещением. На основании постановления администрации г. Чебоксары дом N 18/1 по ул. Пирогова, ранее являвшийся общежитием, переведен в разряд жилых домов, что является основанием для заключения с Г. и членами ее семьи договора социального найма жилого помещения. ...Постановлением главы администрации Московского района г. Чебоксары от 21 июня 1999 г. постановлено: предоставить Г. безвозмездную субсидию на два человека семьи в размере 73583 рубля на строительство однокомнатной квартиры в доме N 20 по ул. Чернышевского г. Чебоксары, общей площадью 40,43 кв. м. Далее постановлено: Г. разницу между стоимостью строительства жилья и величиной безвозмездной субсидии в размере 31535 рублей внести в Чебоксарское отделение Чувашского банка АКБ СБ РФ путем приобретения жилищных облигаций. Ордер Г. на предоставленную квартиру выдать после завершения строительства на право получения безвозмездной субсидии. Семья Г. исключается из списка очередности на улучшение жилищных условий. Факт получения безвозмездной субсидии Г. в размере 70% стоимости и внесение собственных средств Г. в размере 30% стоимости квартиры N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского сторонами не оспаривается и подтверждается представленными документами. Администрацией Московского района г. Чебоксары 23 ноября 2000 г. ответчице выдан ордер на право занятия указанной однокомнатной квартиры N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского. Так, в соответствии со справкой МУП "БТИ и ПЖФ" г. Чебоксары осуществлена приемка в эксплуатацию сорока пяти квартир в доме N 20 по ул. Чернышевского (кв. со 151 по 195) на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 13 декабря 2004 г. Согласно акту приема-передачи от 16 декабря 2004 г. передано на обслуживание МУП "МРУ ЖКХ" сорок пять квартир (со 151 по 195, в том числе квартира 193) в доме N 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары. Из справки МУП "МРУ ЖКХ" следует, что лицевой счет на квартиру 193 дома N 20 по ул. Чернышевского не открыт в связи с тем, что нанимателем жилого помещения не представлены документы на право проживания в указанной квартире. Лицевой счет при представлении указанных документов будет открыт с начислением задолженности по оплате коммунальных платежей за период с декабря 2004 года... ...Суд находит, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами как жилищного, так и гражданского законодательства. Положениями жилищного законодательства предусмотрены различные способы обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жильем. Так, согласно положениям ст. 2 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшей на момент возникших между сторонами правоотношений, осуществляя право не обеспеченных жильем граждан на улучшение жилищных условий, государство оказывает помощь, развивая строительство домов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему льгот и компенсаций по оплате строительства жилья. При этом право выбора способа обеспечения жильем принадлежит гражданину, в том числе и путем приобретения жилья, получения финансовой помощи в виде предоставления субсидии на предоставление жилья. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" с последующими изменениями и дополнениями утверждено Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья. Указанным Положением предусмотрено, что безвозмездная субсидия на строительство жилья предоставляется как из средств федерального бюджета, так и из иных источников. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади, и предоставляется в размере не более 70% стоимости жилья (за исключением отдельных категорий граждан). Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий. Лицам, получившим субсидию, иные формы льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья не предоставляются. Указом Президента Чувашской Республики от 19 января 1999 г. N 3 "О мерах по формированию программы строительства социального жилья" в целях улучшения жилищных условий граждан республики закреплены положения об оказании государственной поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья, в том числе безвозмездных субсидий за счет средств федерального бюджета. Указанными нормативными актами предусмотрено, что безвозмездные субсидии на приобретение жилья предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящим в очереди на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, безвозмездная субсидия предоставляется однократно... ...Как следует из материалов дела, Г. с дочерью 1999 года рождения, занимая комнату N 620 дома N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары по ордеру на жилую площадь в общежитии, стояла в очереди на получение жилья в администрации Московского района г. Чебоксары. Она обратилась с заявлением о предоставлении ей ссуды на приобретение жилья на семью в составе двух человек, включая себя и дочь. По ее заявлению ей была выделена ссуда для приобретения жилья - однокомнатной квартиры, площадью 44 кв. м, N 193 дома N 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары в размере 70% стоимости жилья со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Улучшение жилищных условий семьи Г. подразумевает переселение для проживания в приобретенное на льготных условиях жилье. Этот вывод следует из того обстоятельства, что Г. была исключена из очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, ответчица выбрала способ улучшения своих жилищных условий путем использования установленных государством льгот и компенсаций. С момента дачи согласия на приобретение квартиры путем предоставления ей ссуды ее права по пользованию и распоряжению спорным жилым помещением прекратились, следовательно, возникла обязанность по его освобождению. В соответствии со ст. ст. 9, 309, 310 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. То обстоятельство, что, получая ссуду на приобретение жилья, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, является очевидным, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что Г. выразила свое согласие на улучшение своих жилищных условий. В то же время, выразив согласие на улучшение жилищных условий путем получения ссуды, использования льгот, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, так как с этого момента ее права по пользованию и распоряжению им прекратились. Прекратить права на спорное жилое помещение и несовершеннолетней дочери ответчицы, так как ее права производны от жилищных прав ее матери. Поскольку законных оснований для отказа ответчицей исполнить обязательство освободить спорную квартиру не имеется, исковые требования администрации Московского района суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. Доводы ответчиков о том, что в настоящее время дом N 18/1 по ул. Пирогова утратил статус общежития, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Обязанность по освобождению жилья возникла с момента дачи согласия на улучшение своих жилищных условий путем получения ссуды. На тот период времени спорное жилое помещение имело статус общежития. Г. предоставлена субсидия в размере 70% стоимости жилья, что является максимальным размером предоставления субсидии согласно вышеприведенным положениям закона... Субсидия ответчице предоставлена на состав семьи из двух человек, согласно поданному ею заявлению. На момент заключения брака (29 марта 2005 г.) у Г. имелась обязанность по освобождению жилья, правом вселять в спорное жилое помещение она не обладала, таким образом, право пользования данной жилой площадью у Н. не возникло. Вновь улучшить жилищные условия Г. со своей семьей может согласно положениям действующего жилищного законодательства. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 7 ноября 2005 г. данное решение было оставлено без изменений. Очевидно, судебные акты по данному делу являются не только не бесспорными, но и противоречат нормам жилищного законодательства в части прекращения договоров социального найма в связи с выездом в другое место жительства. Обратите внимание, в судебном акте не упоминаются слова "договор социального найма". На взгляд автора, при разрешении спора суд не применил закон, подлежащий применению, в частности: а) нормы ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которому к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. Спорные помещения ранее находились в общежитии завода, которое в 2003 г. передано муниципальному образованию г. Чебоксары. Таким образом, с 1 марта 2005 г. на основании вышеназванной нормы Г. и ее дочь являются нанимателями спорного помещения на основании договора социального найма. С учетом вышеназванной нормы правоотношения сторон должны быть рассмотрены на основании норм гл. 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ, что не было учтено судами; б) основания выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения установлены нормами ст. 91 ЖК РФ, т. е. в нашем случае отсутствуют основания выселения Г. из занимаемого помещения. Кроме того, отсутствуют основания расторжения и прекращения договора социального найма Г., предусмотренные ст. 83 ЖК РФ; в) ЖК РФ не содержит нормы о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями. Суд без каких-либо правовых оснований, предусмотренных действующим жилищным и гражданским законодательством, и только на основании следующих суждений: - "с момента дачи согласия на приобретение квартиры путем предоставления ей (лицу. - Прим. авт.) ссуды, ее права пользования и распоряжения спорным помещением прекратились, следовательно, возникла обязанность по его освобождению"; - "прекращение прав ее семьи на спорную квартиру возникает из обязательственных отношений, возникших в связи с приобретением жилья в порядке улучшения жилищных условий"; - "получая ссуду на приобретение жилья, ответчики обязаны освободить ранее занимаемое жилое помещение"; - "ответчик обязан освободить жилое помещение, поскольку Г. выразила свое согласие на улучшение своих жилищных условий"; - "ответчик обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение" (поскольку, по мнению суда, "выразила согласие на улучшение жилищных условий". - Прим. авт.); - "обязанность по освобождению жилья возникла с момента дачи согласия на улучшение своих жилищных условий путем получения ссуды" (интересно, где должна была проживать Г. с 1999 г.? - Прим. авт.); - "на момент заключения брака у Г. имелась обязанность по освобождению жилья, правом вселять в спорное жилое помещение она не обладала, т. о., право пользования данной жилой площадью у Н. не возникло" - признал прекращение жилищных прав Г. и ее дочери Г. и наступлении у них обязанности освободить занимаемое жилое помещение. Таким образом, суд самостоятельно установил по своему усмотрению нормы жилищного права и в обоснование своих выводов руководствовался ими, что нельзя квалифицировать иначе как судебный произвол; г) суд не применил нормы договора социального найма необоснованно, поскольку, как полагаем: Г. вселена в спорное помещение на законных основаниях согласно ордеру N 713, выданному на основании совместного решения администрации и профкома постановлением администрации Московского района от 10 ноября 1995 г. N 1265. На нее, в последующем и на ее дочь 1999 г. р., открыт лицевой счет N 1779 26 мая 1995 г. С этого времени она регулярно оплачивала расходы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Следовательно, на основании норм (ст. ст. 671, 672) ГК РФ, а с 1 марта 2005 г. на основании ст. 60 ЖК РФ между Г. и ответчиком заключен договор найма на спорное жилое помещение по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение которой согласно ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности сделки и не лишает стороны права ссылаться в подтверждение условий сделки на письменные доказательства. Принятие наймодателем (ПО "Приборный завод", на балансе которого находилось общежитие) решения о предоставлении Г. комнаты для проживания подтверждается совместным решением администрации и профкома. Письменным доказательством решения наймодателя о предоставлении гражданам жилого помещения является также выданный ответчиком ордер на занятие жилой площади. Как выше указывалось, на имя Г. открыт лицевой счет нанимателя на спорную комнату, с указанного же времени они зарегистрированы по данному адресу по месту жительства и производили оплату жилья и коммунальных услуг. Таким образом, между ПО "Приборный завод" и Г. заключен договор найма, по которому завод предоставил ей и ее дочери спорную комнату за плату для проживания в ней. Срок действия указанным договором не установлен. Спорное помещение в последующем передано муниципальному образованию. В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а предусмотренные законом основания для расторжения договора найма жилого помещения не имеются, мы сохраняем права пользования спорной комнатой на условиях договора найма жилого помещения, заключенного с ПО "Приборный завод". При этом новый собственник жилого помещения - муниципальное образование, от имени которого действует орган местного самоуправления, является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и с 1 марта 2005 г. на условиях социального найма; д) суд также не применил нормы п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 83 ЖК РФ, поскольку расторжение любого гражданско-правового договора, в том числе и договора найма на жилое помещение, возможно по соглашению сторон, если законом или договором не предусмотрено иное. Следовательно, договор найма на жилое помещение может быть расторгнут по требованию одной стороны по решению суда, а такое требование не заявлено. Администрацией Московского района г. Чебоксары не заявлялись ранее требования о признании ордера недействительным или о расторжении договора найма на спорную жилую площадь. Таким образом, без расторжения договора найма невозможно как признание утраты права пользования жилым помещением, так и выселение, поскольку права на жилую площадь основаны на договоре найма. Более того, на момент вынесения решения суда в собственности Г. жилье отсутствовало. Кроме этого, по нашему мнению, ее дочь приобрела самостоятельное право пользования спорным помещением (если и согласиться с незаконным выводом суда о якобы утрате права пользования Г. спорным помещением); е) суд также не применил нормы ст. ст. 67, 69, 70 ЖК РФ в отношении супруга Г. - Н. К настоящему времени у Г. нет прав на какие-либо иные жилые помещения. Можно только догадаться, что ей будет предоставлена другая жилая площадь (по ул. Чернышевского, 20 - 193), как утверждает ответчик. Поскольку правоустанавливающих документов нет, то Г. и ее семья не могут вселяться (в противном случае это незаконное действие) в квартиру по ул. Чернышевского, 20 - 193. Данное обстоятельство еще раз подтверждает факт проживания в спорном помещении Г. и ее семьи. Суд выселяет Г. и ее семью фактически на улицу, поскольку неизвестно, когда наступят права Г. на квартиру 193 в д. 20 по ул. Чернышевского в г. Чебоксары, и наступят ли они вообще... Решение суда нарушает единообразие применения жилищного законодательства. Так, Президиум Верховного суда ЧР по гражданскому делу N 44-Г-7 в Постановлении от 18 февраля 2005 г. пришел к следующему выводу: факт наличия в собственности квартиры (Г., если и будет предоставлена, то только на праве собственности, поскольку ссуда выдается для строительства ей квартиры. - Прим. авт.), улучшение своих жилищных условий не является основанием для расторжения договора найма <4>; -------------------------------- <4> Архив Верховного суда Чувашской Республики. Дело N 44-Г-4.
ж) если и признать, что Г. проживает в общежитии, то перечень оснований, по которым может быть произведено выселение из общежития, изложен в ст. 110 ЖК РФ, действовавшего до 1 марта 2005 г., в соответствии с которой прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое им было представлено в связи с работой или учебой. Другие работники предприятий, учреждений и организаций, поселившиеся в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (ст. 97). Также перечень оснований, по которым может быть произведено выселение из общежития, изложен в ст. 103 нового Жилищного кодекса, действующего ныне, в соответствии с которой в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В соответствии с п. 3 ст. 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (о чем истцом не было заявлено) по требованию наймодателя при исполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения и также иных предусмотренных ст. 83 Кодекса случаях (невнесение платы, разрушение/повреждение жилого помещения, нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению). Таким образом, перечень оснований, в соответствии с которым граждане могут быть выселены из общежития, является исчерпывающим. Если учитывать, что на основании постановления администрации г. Чебоксары дом N 18/1 по ул. Пирогова в г. Чебоксары, ранее являвшийся общежитием, переведен в разряд жилых домов, на данные отношения распространяются положения ст. ст. 83, 98 Кодекса. Таким образом, перечень оснований, в соответствии с которым граждане могут быть выселены из жилых помещений, также является исчерпывающим. Оснований, по которым граждане могут быть признаны утратившими право на жилую площадь в общежитии или другом жилом помещении, ЖК РСФСР не содержит. В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом соразмерно конституционно значимым целям. Согласно ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные акты не могут противоречить федеральным законам, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон. Следовательно, сам по себе факт предоставления гражданину субсидии на строительство жилья или приобретение гражданином в собственность квартиры не может расцениваться как отказ этого гражданина от прав на ранее занимаемую жилую площадь, в том числе и от жилой площади в общежитии или как выезд в другое место жительства. Ссылка суда первой инстанции на то, что, получая ссуду на получение жилья, ответчица обязана освободить ранее занимаемое жилое помещение, так как с этого момента ее право пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением прекратилось, сделана без учета того, что никаким действующим законодательством такого основания для выселения ни из общежития, ни из другого жилого помещения не предусмотрено. Другие основания, предусматривающие возможность при названных правоотношениях расторгнуть договор найма и признать Г. утратившей право пользования комнатой, Московским райсудом не названы. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания Г. утратившей право пользования жилым помещением и для выселения без предоставления другого помещения. Таким образом, тема, затронутая в данной статье, требует более глубокого и детального исследования, и несомненно, нормы ЖК РФ в части расторжения договора найма в связи с выездом в другое место жительства требуют коренной переработки законодателем. В частности, следует раскрыть такие положения, как выезд в другое место жительства, сроки отсутствия в связи с выездом в другое место жительства и т. д. и т. п. Данная проблема, которая на сегодняшний день является актуальной в правоприменительной практике, в определенной степени могла быть сглажена с принятием постановления Пленума Верховного Суда РФ, разъясняющего порядок расторжения договора социального найма в связи с выездом в другое место жительства нанимателя и членов его семьи.
------------------------------------------------------------------
Название документа