Субарендатор занимает помещение на основании договора субаренды, заключенного на неопределенный срок. Договором субаренды предусмотрено, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке только при условии направления субарендатору соответствующего уведомления за три месяца до даты его расторжения

Арендодатель и арендатор решили досрочно расторгнуть договор аренды.

Обязательно ли направлять субарендатору предусмотренное договором субаренды уведомление о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке?

Может ли субарендатор обязать арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях прекращенного договора аренды?

Ответ: Если иное не предусмотрено договором аренды, договор субаренды прекратит свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено предусмотренное договором субаренды уведомление.

Поскольку договор субаренды заключен на неопределенный срок, субарендатор не может обязать арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Буквальное толкование указанной нормы права позволяет сделать следующие выводы:

- установленное п. 1 ст. 618 ГК РФ правило о прекращении договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды может быть изменено только договором аренды, но не договором субаренды;

- поскольку п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивает право субарендатора требовать заключения с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, пределами оставшегося срока субаренды, указанное право не возникает у субарендатора, если срок субаренды в договоре субаренды не определен (такой договор, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок).

Следовательно, если иное не предусмотрено договором аренды, договор субаренды в силу закона прекратит свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено предусмотренное договором субаренды уведомление. Правильность данной позиции косвенно подтверждается толкованием, данным в п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При этом, поскольку договор субаренды заключен на неопределенный срок, субарендатор будет не вправе требовать заключения с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Правильность данного вывода подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлениями Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11, ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-152208/10-82-1262, от 11.10.2010 по делу N А41-43585\09.

Р. П.Лыпарь

Юридическая компания "Резолекс"

Материал предоставлен при содействии

ООО "Консультант Норд"

Регионального информационного центра

Сети КонсультантПлюс

15.08.2013