Защита жилищных прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
(Самойлов Е. И.) ("Вестник гражданского права", 2013, N 4) Текст документаЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ПРИВАТИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Е. И. САМОЙЛОВ
Самойлов Е. И., мировой судья судебного участка N 3 Ленинского района г. Ростова-на-Дону, соискатель ученой степени кандидата юридических наук кафедры гражданского права Южного федерального университета.
В данной статье автор анализирует проблемы, возникающие при использовании жилого помещения бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, пытается определить баланс их интересов и интересов собственника жилого помещения, исследует способы и механизмы гражданско-правовой защиты прав данной категории лиц, меру их ответственности при пользовании жильем, анализирует судебную практику по делам, вытекающим из данных правоотношений.
Ключевые слова: приватизация, жилое помещение, бывший член семьи, право пользования жилым помещением, ответственность пользователя жилого помещения, способы защиты жилищных прав.
In this article author analyzes issues arising in case of use of habitation by former members of privatized habitation owner's family, tries to determine balance of their interests and those of habitation owner, investigates methods and mechanisms of civil remedies for this category of persons, degree of their responsibility when using habitation, analyzes judicial practice concerning cases arising under such legal relations.
Key words: privatization, habitation, former family member, right to use habitation, responsibility of habitation user, remedies of housing rights protection.
Изменение общественно-политической и социально-экономической формации нашего государства, переход к рыночной экономике привели к массовой приватизации гражданами жилых помещений, в которых они проживали по договорам социального найма. Приватизация жилищного фонда осуществлялась на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон РФ о приватизации) <1>. В результате безвозмездной передачи в собственность гражданам и членам их семей занимаемых ими жилых помещений они приобретали право собственности (совместной, общей долевой) на свое жилье. -------------------------------- <1> Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1.
Правовым последствием приватизации является трансформация правового статуса нанимателя: он становится собственником. Лица, совместно участвовавшие с ним в приватизации, приобретают статус сособственников, а отказавшиеся от участия в ней - статус членов семьи собственника жилого помещения с сохранением за ними права пользования приватизированным жилым помещением. В дальнейшем для удобства изложения материала выражения "бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения", "рассматриваемая категория лиц", "исследуемая категория лиц", "данная категория лиц" будут использоваться как синонимы, если не будет оговариваться иное. Правовую основу для юридического закрепления права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения составляет ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> (далее - Вводный закон), согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ <2> не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, при условии что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. -------------------------------- <1> Российская газета. N 1. 2005. 12 янв. <2> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 25 декабря 2012 г.) (Российская газета. N 1. 2005. 12 янв.).
Однако содержание прав и обязанностей данной категории лиц, мера их ответственности перед собственником и третьими лицами в объеме, необходимом для нормального функционирования правоотношений с их участием, законодательно определены не в полной мере (в отличие от правового статуса членов семьи собственника), при том что их нахождение в помещении собственника в большинстве случаев происходит вопреки его воле. Правовая неопределенность их правового статуса проявляется прежде всего при прекращении их семейных отношений с собственником или переходе права собственности на приватизированное жилое помещение к другому лицу. Эти обстоятельства непосредственным образом отражаются на защите прав таких лиц перед владельцем жилого помещения и членами его семьи. Правовая природа права пользования жилыми помещениями членов семьи собственника характеризуется учеными и как ограниченное вещное право <1>, и как личный сервитут <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <1> Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 2. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2006. С. 147; Карабанова К. И., Карабанов И. И. Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право // Законодательство и экономика. 2012. N 2; Вишневская И. С., Селиванова Е. С. Жилищное право: Учебник / Под редакцией В. Н. Литовкина. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2011. С. 178; Казанцев В. И. Вещное право. Курс лекций: Учебное пособие для вузов. М., 2007. С. 175; Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. М.: Юрист, 2006. С. 71 и др. <2> Емелькина И. А. Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое имущество // Вестник гражданского права. 2009. N 3. Т. 9; Малеина М. Н. Спорные вопросы при передаче и пользовании жилого помещения по завещательному отказу // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 6; Андреев Ю. Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб.: Издательство Р. Асланова "Юридический центр "Пресс", 2008. С. 67.
При этом за бывшими членами семьи научной доктриной традиционно признаются такие признаки вещных прав, как абсолютный характер защиты и право следования за вещью. Право следования означает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ), а абсолютный характер защиты права - что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от нарушения их любыми третьими лицами (в том числе собственником) (п. 4 ст. 216 ГК РФ). Правоприменительная практика, не обозначая самой природы права данных лиц, указывает на то, что право пользования приватизированным жилым помещением для данных лиц носит бессрочный характер и они не могут быть выселены из этого жилого помещения. Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г.) (вопрос N 45), п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 14) говорят, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ о приватизации), бывшие члены семьи собственника жилого помещения исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) <1>. -------------------------------- <1> Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. (Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5); Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (Российская газета. N 123. 2009. 8 июля).
Бессрочность пользования подразумевает под собой, что бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения не ограничены какими-либо сроками на принадлежащее им право и сроками для начала осуществления своего права пользования жилым помещением (при отсутствии добровольного отказа от права с их стороны), в случае если они по уважительным причинам не проживают в настоящий момент в жилом помещении. Также к их требованиям о защите своих нарушенных прав не может быть применен срок исковой давности. Праву пользования рассматриваемой категории лиц присущ еще один признак вещных отношений - непередаваемость по наследству и неотчуждаемость иным способом. Принадлежность данного признака хотя и не отражена законодательно, но наукой не оспаривается, поскольку напрямую связана с личностью конкретного лица, которое обладает правом пользования чужим жилым помещением <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. А. Чефранова "Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов" включена в информационный банк согласно публикации - "Семейное и жилищное право", 2007, N 2. ------------------------------------------------------------------ <1> Чефранова Е. А. Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов // Нотариальный вестник. 2007. N 2. С. 49 - 54.
Взаимоотношения данных лиц с собственником и членами его семьи имеют важное правовое значение для гарантии соблюдения прав всех субъектов данного правоотношения, поскольку "жилищные права, связанные с проживанием в конкретном жилом помещении, находятся в постоянной конфронтации друг с другом. Законодатель должен соблюдать определенный баланс между жилищными правами собственника, членов его семьи, иных лиц, вселяемых в жилое помещение. Расширение прав одних категорий, как правило, сопровождается сужением прав других и, соответственно, неудовольствием последних" <1>. -------------------------------- <1> Суслова С. И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011.
По общему правилу, законодательно закрепляющему право пользования между собственником и членами его семьи, сформулированному в ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. В данном случае правоотношения рассматриваемой категории лиц с собственником помещения, так же как и отношения с членами его семьи, будут регулироваться ч. 2 ст. 31 ЖК РФ. Такой вывод можно сделать с помощью ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона), позволяющей применить норму, регулирующую сходные отношения, ч. 6 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные ч. 2 - 4 настоящей статьи. Из данной нормы можно вывести, что при наличии у бывшего члена семьи собственника законного основания для проживания в жилом помещении (будь то судебный акт или норма закона) к нему также будут применяться ч. 2, 3 ст. 31 ЖК РФ при определении объема его прав, обязанностей и ответственности. Однако вопрос равенства в праве пользования жилым помещением между собственником и данной категорией лиц нуждается в отдельном исследовании, поскольку использование данной нормы на практике выльется в необходимость ее применения в совокупности с иными нормами жилищного и гражданского законодательства. В судебной практике право пользования членами семьи жилым помещением собственника понимается как право на пользование отдельными комнатами в квартире собственника, установление порядка пользования общими помещениями в квартире, определение размера расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т. д. Также отмечается, что объем прав и обязанностей в жилищных правоотношениях при сохранении за бывшем членом семьи права пользования помещением возможно установить также путем заключения между собственником и пользователем соответствующего соглашения с применением правил ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153 - 181 ГК РФ). Высшей судебной инстанцией разрешен вопрос и о праве пользователя жилого помещения на вселение в данное помещение своих несовершеннолетних детей. Внимание судов обращено на то, что, разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (п. 12 Постановления N 14). Аналогичный подход был применен и к вопросу о необходимости участника общей долевой собственности на квартиру получить согласие другого собственника этого жилого помещения на вселение в него несовершеннолетних детей в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2010 г. <1>. Со ссылкой на ст. 54 СК РФ было указано, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями), в связи с чем вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Бесспорно, с применением аналогии закона и смежных институтов пользования помещениями сложившиеся ситуации подлежат разрешению, однако жилищные права лиц, проживающих в жилых помещениях на законных основаниях, и, соответственно, права членов их семьи, в том числе и права несовершеннолетних детей на вселение к родителям, нуждаются в отраслевом законодательном закреплении. -------------------------------- <1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2010 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 16 июня 2010 г.) (вопрос N 4) (СПС "КонсультантПлюс").
Отдельно хотелось бы обозначить проблему "равенства" в использовании помещения, определения порядка пользования комнатами в жилом помещении и (или) местами общего пользования в квартире между собственником жилого помещения и исследуемой категорией лиц. На практике такие ситуации порождают конфликты между новым собственником помещения и "предыдущими пользователями". Законодательно порядок пользования жилым помещением между собственником и лицами, имеющими права пользования жилым помещением, не определен. В литературе высказывается мнение, что установление порядка пользования жилым помещением между собственником и членами его семьи по подходу законодателя аналогично определению порядка пользования имуществом, находящимся в общей собственности <1>. С такой позицией можно согласиться с некоторыми оговорками, поскольку принцип определения порядка пользования имуществом по долям в чистом виде работать не будет в связи с отсутствием права собственности на долю в жилом помещении у рассматриваемой категории лиц. -------------------------------- <1> Димитриев М. А. Особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения (комментарий к статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Семейное и жилищное право. 2011. N 4.
Статьей 247 ГК РФ <1> определено общее правило пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, предусматривающей владение и пользование имуществом по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Предоставление во владение и пользование собственнику части общего имущества происходит соразмерно его доле. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 11 февраля 2013 г.) (Российская газета. N 238, 239. 1994. 8 дек.).
Применение данной нормы было разъяснено п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" <1>, и введен принцип определения порядка пользования общим имуществом по "фактически сложившемуся порядку пользования", который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, с учетом нуждаемости каждого из собственников в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования. -------------------------------- <1> Постановление Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.) (СПС "КонсультантПлюс").
Представляется, что такой же подход должен быть положен в основу и при разрешении споров о порядке пользования жилым помещением между собственником и иными лицами, имеющими право на проживание в квартире, в частности должен учитываться фактический сложившийся порядок пользования жилым помещением собственника и его семьи, место проживания пользователя до перехода права собственности на помещение к другому лицу. Также, на наш взгляд, должна быть принята во внимание при выборе комнаты, которая будет предоставлена пользователю (например, при его вселении), норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, установленная органами местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ), поскольку именно из расчета данной нормы жилое помещение изначально предоставлялось нанимателю и членам его семьи и именно на данную жилую площадь рассматриваемая категория лиц могла претендовать при ее предоставлении им в пользование. Полагаем, что ч. 2 ст. 31 ЖК РФ к правоотношениям между собственником и пользователем должна применяться в совокупности с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, устанавливающей пределы использования жилого помещения, с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, что будет соответствовать общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других лиц (ст. 17 Конституции РФ) <1>. Вряд ли в реальной жизни обоснованной будет выглядеть ситуация, в которой пользователь, не имеющий никаких семейных отношений и связей с собственником и членами его семьи, сможет беспрепятственно входить в их изолированную часть жилого помещения. -------------------------------- <1> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ (Российская газета. N 7. 2009. 21 янв.).
Как подчеркивал КС РФ в ряде своих решений, гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора <1>. -------------------------------- <1> Определение КС РФ от 3 ноября 2006 г. N 455-О (Вестник КС РФ. 2007. N 2).
Что касается ответственности рассматриваемой категории лиц, то по общему правилу дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). Возможность заключения такого соглашения также отмечается в п. 12 Постановления N 14, который говорит, что к требованиям, порядку, форме и условиям заключения такого соглашения применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153 - 181). Однако основными обязательствами такого рода на сегодняшний день являются обязательства по внесению платы за жилое помещение и оплате коммунальных услуг. Также в ЖК РФ следует выделить статью, предусматривающую ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение - нарушение правил пользования жилым помещением (ст. 35 "Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением"). В литературе высказывается мнение, что "...недоработкой законодателя является отсутствие аналогичной нормы, регулирующей отношения между собственником и членами его семьи, совершающими перечисленные выше правонарушения" <1>. Можно говорить о применении ч. 2 ст. 35 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения, которая, по мнению автора, с применением аналогии закона и с учетом обозначенной правовой природы статуса бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения будет распространяться на исследуемую категорию лиц. -------------------------------- <1> Селиванова Е. С. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан // Бизнес в законе. 2009. N 1. С. 47.
Законность и обоснованность данной позиции подтверждена Обзором судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. <1> в аналогичной ситуации, в которой член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника, учитывая положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, поскольку ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением. -------------------------------- <1> Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. (вопрос N 41).
Такую же ответственность законодатель установил и в отношении обладателя более полного вещного права - собственника жилого помещения (ст. 293 ГК РФ), что позволяет сделать вывод о возможности применения данной ответственности и в отношении обладателей более усеченных прав. Что касается иной ответственности данной категории лиц, то они в общем порядке будут нести уголовную, административную, гражданско-правовую и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством. Право пользования жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, являясь разновидностью жилищных прав, охраняется Основным Законом и подлежит защите в случае его нарушения в соответствии с действующим законодательством. Научной доктриной и практикой традиционно выделяются две формы защиты прав: юрисдикционная и неюрисдикционная. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государственных органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяются общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав <1>. -------------------------------- <1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012 (автор комментария к ст. 11 - Л. М. Пчелинцева) (СПС "КонсультантПлюс").
Правовую основы для защиты права пользования жилыми помещениями рассматриваемой категории лиц составляют: ст. 18 Конституции РФ ("Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием"); ч. 1 ст. 40 Конституции РФ ("Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища"); ч. 1 ст. 46 Конституции РФ ("Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод"). Под судебной защитой жилищных прав граждан понимается деятельность органов судебной власти по осуществлению защиты их законных прав и интересов на основе конституционных принципов установленными правовыми способами и средствами в предусмотренной законом процессуальной форме путем рассмотрения жилищных споров, осуществления судебного контроля и принятия законного и обоснованного судебного решения в результате применения норм жилищного законодательства <1>. -------------------------------- <1> Андреев Ю. Н. Указ. соч. С. 52.
Согласно ч. 1 ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. При этом законодатель устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав над их защитой в административном порядке (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ). Детально вопрос подведомственности разрешения жилищных споров регулируется ст. 22, 23, 24 ГПК РФ <1>. Применение данных норм на практике разъяснено п. 2, 3 Постановления N 14, в частности разграничены дела, рассматриваемые по первой инстанции районным судом и мировыми судьями с учетом установленной подсудности. В рамках защиты прав пользователей жилым помещением с учетом специфики правоотношений по пользованию чужим жильем районным судам будут подсудны дела о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (последняя категория дел будет рассмотрена далее). -------------------------------- <1> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изм. и доп. на 14 июня 2012 г.) (СПС "КонсультантПлюс").
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) (п. 3 Постановления N 14). Необходимо отметить, что дела об определении порядка пользования жилым помещением между его собственником и бывшим членом семьи приватизированного жилого помещения будут подсудны районному суду, поскольку ст. 247 ГК РФ определяет порядок пользования имуществом между его сособственниками (подсудность мирового судьи), а в рассматриваемых правоотношениях бывший член семьи собственника жилого помещения таковым не является. Поскольку в рамках жилищных споров, отнесенных к подведомственности судов общей юрисдикции, конкретные жилищные дела подсудны и районному суду, и мировым судьям, по мнению автора, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ должна содержать указание о том, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью и подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством, в целях отражения процессуального разграничения дел при рассмотрении различных категорий жилищных споров в судах общей юрисдикции. Судебная защита жилищных прав осуществляется посредством выбора надлежащих способов (способа) и предъявления соответствующего требования в судебные органы. Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав <1>. -------------------------------- <1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 68.
Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется следующим путем (способами): - признания жилищного права; - восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; - признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; - неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; - прекращения или изменения жилищного правоотношения; - иными способами, предусмотренными Кодексом, другим федеральным законом. Данный перечень не является закрытым, поскольку, являясь частью гражданского законодательства, жилищное право охватывает все способы правовой защиты, предусмотренные ГК РФ (ст. 12 - 15, гл. 59, 60 и др.) и иными федеральными законами (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и др.). При рассмотрении вопроса о судебной защите жилищных прав необходимо подчеркнуть, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты, что подразумевает правовую возможность обращения граждан в Европейский суд по правам человека (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). В литературе международные средства судебной защиты также подразделяются на материальные (нормы международного права) и нематериальные (подача (коммуницирование) жалобы) <1>. -------------------------------- <1> Степин А. Б., Савочкин Е. Н. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1.
Защита вещных прав может осуществляться посредством предъявления виндикационных исков (об истребовании имущества собственника из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ)), негаторных исков (об устранении всяких нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)), а также исков о признании права, которые в совокупности относятся к вещно-правовым способам защиты права. Примечательно, что проект изменений в ГК РФ (ст. 226) <1> называет такие способы защиты, как истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требование об устранении нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск), требование о признании вещного права, в качестве самостоятельных способов защиты вещных прав. -------------------------------- <1> Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г.) (дата первой официальной публикации - 7 февраля 2012 г.) (опубликовано на сайте "Российской газеты").
Право на применение данных способов защиты имеют в соответствии со ст. 305 ГК РФ не только собственники, но и лица, которым принадлежат иные ограниченные вещные права на жилое помещение, в том числе обладающие правом пользования таковым в соответствии с законом. Применительно к защите ограниченных вещных прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения речь будет идти о таких способах защиты, как: признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; изменение жилищного правоотношения. Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных названной статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: 1) спецификой защищаемого права; 2) характером правонарушения <1>. -------------------------------- <1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 49.
С учетом возникающих конфликтных ситуаций (характера правонарушения) споры, связанные с правом пользования жилыми помещениями рассматриваемой категории лиц, можно разделить на три группы. Первую группу составляют споры, связанные с признанием права пользования жилым помещением: о признании права на жилую площадь; о вселении пользователя или о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением; о признании договора по отчуждению помещения недействительным; о регистрации права пользования жилым помещением. Вторая группа объединяет споры, связанные с использованием жилого помещения: об устранении препятствий в пользовании; об определении порядка пользования жилым помещением. В третью группу входят споры о прекращении права пользования жилым помещением. Выбор средства защиты при предъявлении пользователем к собственнику требования о вселении в жилое помещение вызывает определенные вопросы и подлежит осмыслению в отношении того, должна ли применяться виндикация или заявляться негаторный иск. Уяснение данной позиции необходимо для исключения конкуренции между виндикационным и негаторным исками при рассмотрении данной категории дел, выборе эффективного способа защиты, предъявлении к нарушителю правомерных и основанных на законе требований при защите нарушенного права. С одной стороны, требование о вселении фактически является требованием о выселении собственника из части (комнаты) принадлежащего ему помещения (с учетом наделения пользователя таким правом в порядке ст. 301, 305 ГК РФ), и его заявляет лишенный всякого владения вещью пользователь. Также право пользования лица из рассматриваемой нами категории как ограниченное вещное право на сегодняшний день не подлежит регистрации в ЕГРП, и лицо не имеет подтверждения титульного владения вещью. С другой стороны, требование о вселении предъявляется к "владеющему собственнику" и основано на норме закона, в силу которой и возникает право пользования жилым помещением (ст. 19 Вводного закона). Представляется, что защита жилищного права в данном случае должна осуществляться путем подачи негаторного иска, поскольку именно негаторный иск направлен на защиту права пользования вещью. Как указывалось ранее, право пользования чужим жилым помещением рассматриваемой категории лиц является бессрочным, что подразумевает возможность предъявить требование о вселении (о предоставлении помещения в пользование, о нечинении препятствий, об определении порядка пользования) в любой момент при нарушении субъективного права управомоченного лица вне зависимости от сроков давности нарушения прав пользователя. Заявление таких требований с помощью виндикационного иска будет ущемлять права пользователя в связи с распространением на данный вид исков сроков исковой давности. В основном судебная практика сформировала правильный подход к признанию прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. Данные права подлежат защите и восстановлению путем признания за ними их права пользования, в том числе и в результате пересмотра судебных решений вышестоящими судебными инстанциями. Так, ВС РФ в порядке надзора отменены решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 14 июня 2007 г. и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 25 сентября 2007 г. в части выселения М. из квартиры и снятия ее с регистрационного учета. Данная гражданка на момент приватизации квартиры состояла в зарегистрированном браке с С., являлась членом его семьи, совместно с ним проживала и имела равные с ним права пользования спорным жилым помещением. В приватизации данной квартиры она не участвовала, а лишь дала на это необходимое согласие. В дальнейшем С. по договору купли-продажи продал квартиру К., которая и требовала ее выселения. Судом первой инстанции было постановлено решение о выселении М. из квартиры, а суд второй инстанции оставил данное решение в силе. Указанные решения в части выселения М. были отменены, суд вышестоящей инстанции указал на то, что данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу и является безусловным <1>. -------------------------------- <1> Определение ВС РФ от 19 августа 2008 г. N 5-В08-75 (СПС "КонсультантПлюс").
При оценке судебными инстанциями обстоятельств, влияющих на защиту права пользования жилым помещением у рассматриваемой категории лиц, принимается во внимание и законность договора, по которому жилье было отчуждено, в частности его соответствие положению ч. 1 ст. 558 ГК РФ. С учетом данной нормы существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При проверке указанных обстоятельств ВС РФ в порядке надзора были отменены решение Советского районного суда г. Махачкалы от 15 апреля 2008 г., Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 6 июня 2008 г. по делу по иску Мамедова С. М. к Алиеву И. Х. и Алиевой Д. А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении их со всеми членами семьи из квартиры, встречному иску Алиева И. Х. и Алиевой Д. А. к Мамедову С. М. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности. Данным решением первоначальный иск был удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска было отказано. Отменяя постановленные решения, суд надзорной инстанции, признавая за ответчиками по первоначальному иску права пользования квартирой, возникшие вследствие дачи согласия в момент ее приватизации, указал, что при ее отчуждении в договоре купли-продажи содержится положение о том, что указанная квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой, и не обременена правами третьих лиц. Поскольку данные условия не соответствовали действительности и помещение находилось на законном основании в пользовании иных лиц, стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ), что влечет за собой ничтожность сделки (ст. 168 ГК РФ) и применение последствий недействительности ничтожной сделки по требованию любого заинтересованного лица или инициативе суда <1>. -------------------------------- <1> Определение ВС РФ от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1 (СПС "КонсультантПлюс").
Рассмотрены судебными органами и требования о регистрации права пользования в ЕГРП, которые предъявляются носителями данного права совместно с заявлением о его признании. Процедура регистрации права пользования жилым помещением как ограниченного вещного права в ЕГРП на сегодняшний день законодателем не урегулирована, хотя по общим правилам ст. 8.1, 130, 131 ГК РФ только после нее у заинтересованного субъекта и должно возникать рассматриваемое право. Регистрация права сама по себе не выступает в качестве способа его защиты, но является важнейшим инструментом подтверждения титульного владения вещью (правом), обеспечивает реализацию и защиту принадлежащего лицу права. Согласно ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> в подразд. II реестра вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, а в подразд. III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.), о содержании ограничения (обременения), сроке его действия, лицах, в пользу которых ограничиваются права. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Российская газета. N 145. 1997. 30 июля).
Однако на практике право пользования рассматриваемой категории лиц регистрации не подлежит. Обращение пользователя с таким требованием в суд ведет к отказу ему в иске, поскольку право бессрочного пользования жилым помещением не отнесено к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации <1>. -------------------------------- <1> Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 3 октября 2012 г. по делу N 33-3265/2012 (СПС "КонсультантПлюс").
На необходимость регистрации ограниченных вещных прав обоснованно указывает профессор Е. А. Суханов, говоря, что "необходимость осведомленности всех участников гражданских правоотношений о содержании и видах абсолютных по юридической природе вещных прав делает необходимым такой традиционный принцип вещного права, как "принцип публичности", из которого вытекает обязательность государственной регистрации ограниченных вещных прав (поскольку дело обычно касается прав на недвижимое имущество)" <1>. -------------------------------- <1> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. С. 592 (автор гл. 16 - Е. А. Суханов).
Наибольшее количество споров возникает на практике и при рассмотрении судами дел о пользовании жилыми помещениями, "обремененными" рассматриваемым вещным правом. Как указывалось ранее, законодатель ограничился лишь общим правилом о праве пользования бывших членов семьи собственника помещением наравне с самим собственником. Однако при вселении указанных лиц или при сохранении за ними права пользования возникает вопрос о передаче им в пользование конкретной части жилого помещения. Законодатель подход к его решению не определил, не дает прямого ответа и судебная практика, которая по-разному подходит к разрешению требований об определении порядка пользования. В одном из Обзоров судебной практики в ответ на вопросы о том, "должен ли в случае сохранения по решению суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, например, по требованию собственника" и "может ли собственник выделить жилое помещение по своему усмотрению", ВС РФ ограничился лишь ссылкой на то, "что если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением" <1>. -------------------------------- <1> Обзор судебной практики ВС РФ за третий квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 23 ноября 2005 г.) (вопрос N 21) (Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3).
Рассматривая дело по иску С. А. к Д., Ш. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и встречному иску Д., Ш. о признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования и вселил С. А. в комнату площадью 24 кв. м в спорной квартире, состоящей из трех комнат. Однако суд апелляционной инстанции данное решение в части вселения истца в комнату площадью 24 кв. м отменил и принял новое решение о вселении истца в квартиру по конкретному адресу без указания комнаты, передаваемой ему в пользование, указав, что за истцом сохраняется право пользования жилым помещением - всей квартирой. В другом деле суд также отказал в определении порядка пользования помещением по требованию пользователя, ссылаясь на то, что он не является собственником спорного жилого помещения, а в силу ст. 247 ГК РФ только собственнику предоставлено право требовать определения порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и без согласия собственника его права будут нарушены, соглашения же между сторонами о порядке пользования квартирой не достигнуто <1>. -------------------------------- <1> Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 июля 2012 г. N 33-10564/2012; Определение Московского городского суда от 4 апреля 2012 г. по делу N 33-9795 (СПС "КонсультантПлюс").
В иных аналогичных случаях суды определяли порядок пользования жилым помещением между собственником, членами его семьи и пользователем. При определении такого порядка пользователю передавалась изолированная комната в квартире, места общего пользования в квартире предоставлялись в общее пользование сторон. Судебные решения мотивировались тем, что пользователь имеет равное с собственником право пользования жилым помещением, а к соглашению о порядке пользования квартирой стороны не пришли <1>. -------------------------------- <1> Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 11-20367/12; Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 18 октября 2012 г. по делу N 33-10330/2012; Кассационное определение Волгоградского областного суда от 19 января 2012 г. по делу N 33-466/12 (СПС "КонсультантПлюс").
По мнению автора статьи, порядок пользования жилым помещением при вселении пользователя либо при реализации им своего права по заявлению сторон определять необходимо для уравновешивания баланса интересов собственника и пользователя жилого помещения, определения конкретных прав и обязанностей участников данного правоотношения, вынесения акта правосудия, окончательно разрешающего дело по существу сложившегося спора. Сформировался в судебной практике подход к вопросу о "бессрочности" рассматриваемого права, из которого напрямую вытекает начало осуществления пользователями своих прав либо прекращение права пользования жильем у данных лиц. Так, если лицо, давшее согласие на приватизацию, спорным помещением не пользовалось, в спорную квартиру не вселялось, в ней не проживало и не вело общего хозяйства с нанимателем и членами его семьи, не несло расходов по оплате коммунальных услуг, не представляет доказательств о чинении ему препятствий со стороны собственника и не проживает на момент рассмотрения спора, то оно признается лицом, не приобретшим право пользования жилым помещением <1>. -------------------------------- <1> Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 декабря 2012 г. N 33-17272/2012 (СПС "КонсультантПлюс").
Право пользования жилым помещением может прекратиться у рассматриваемой категории лиц по общим основаниям, предусмотренным ЖК РФ, несмотря на неприменимость основания для прекращения права пользования жилым помещением, предусмотренного ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. С учетом положения ч. 4 ст. 69, ст. 71 и ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 32 Постановления N 14, пользователь может быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением по общим основаниям, связанным с выездом на другое место жительства и отказом в одностороннем порядке от прав и обязанностей, вытекающих из имеющегося у него права пользования жилым помещением, при отсутствии препятствий к проживанию в этом помещении <1>. Правовое положение пользователя в данном случае является аналогичным положению нанимателя жилого помещения. -------------------------------- <1> Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. N 33-15524/12 (СПС "КонсультантПлюс").
ВС РФ также указал, что реализация права пользования зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае намерения пользователя добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором, в отношении данного жилого помещения <1>. -------------------------------- <1> Определение ВС РФ от 17 ноября 2011 г. N 203-В11-14 (СПС "КонсультантПлюс").
Не нашел своего законодательного урегулирования на сегодняшний день и вопрос о защите жилищных прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при прекращении их права пользования в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. По общему правилу жилое помещение подлежит выкупу у собственника по соглашению сторон или по решению суда либо собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 32 ЖК РФ). По нашему мнению, если собственник получил в собственность иное жилое помещение, то ограниченное вещное право пользователя жилого помещения "переходит" также на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого, и за рассматриваемой категорий лиц сохраняется право пользования новым жилым помещением. В данном случае ущемления права собственности не произойдет, поскольку в собственности лица останется обремененное жилое помещение. Сложнее обстоит вопрос с выкупом жилья, поскольку будет отсутствовать жилое помещение, в рамках которого происходило жилищное правоотношение между собственником и пользователем. Представляется, что в данном случае законодательно необходимо разработать и закрепить механизм компенсационной выплаты пользователю денежных средств из выкупной цены, причитающейся собственнику; в противном случае собственник по сути получит неосновательное обогащение. Данную проблему в любом случае придется решать за счет собственника жилого помещения, поскольку в данном противостоянии права собственности и ограниченного вещного права отсутствует иной субъект ответственности (должник), обязанный обеспечить жильем утратившего такое право пользователя. В качестве способа защиты права пользования не исключается применение и гражданско-отраслевого способа, закрепленного в ст. 14 ГК РФ, - самозащиты. Для него характерно то, что субъект жилищного правоотношения защищает себя собственными действиями, не обращаясь для этих целей к помощи правоохранительных органов. Применительно к праву пользования жилым помещением можно допустить такой способ самозащиты, как установка замка в изолированной части помещения пользователя для ограничения доступа посторонних лиц, разделение по инициативе пользователя лицевых счетов между ним и собственником для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Выбор формы защиты, бесспорно, является личным правом каждого носителя субъективного жилищного права, однако, поскольку жилые помещения выступают для большинства граждан как большая материальная ценность и удовлетворяют одну из важнейших потребностей человека - потребность в жилье, в связи с чем споры по их использованию отличаются повышенной конфликтностью, форма защиты этого права должна быть универсальной, беспристрастной, процессуально закрепленной, справедливой, обеспечивающей соблюдение прав всех участников данного отношения и официальное признание защищаемого права. Безусловно, в ее основу должна быть положена именно судебная защита. Таким образом, подводя общий итог исследования, автору хотелось бы сделать следующие выводы. Право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения хотя и не имеет законодательного закрепления, но в силу своей правовой природы является ограниченным вещным правом, представляющим собой право бессрочного пользования чужим жилым помещением, которое не может быть передано другому лицу, следует за судьбой самого помещения и подлежит защите от посягательств третьих лиц, включая собственника. Бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения по объему прав и обязанностей, мере ответственности в процессе пользования помещением по статусу приравнены к членам семьи собственника жилого помещения с ограничениями и пределами использования таких прав, установленными действующим законодательством. Им принадлежит право пользования обособленной, изолированной частью жилого помещения собственника с учетом жилищных условий каждого жилого помещения и потребностей в нем участников жилищного правоотношения, если иное не установлено соглашением между ними. Они обязаны использовать данное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Защита права пользования бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения в основном осуществляется в форме судебной защиты в рамках жилищных споров, отнесенных к подведомственности и подсудности судов общей юрисдикции. Защита прав пользователей осуществляется путем применения следующих способов: признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; изменение жилищного правоотношения. Данный перечень относится к вещно-правовым способам защиты. Средством предъявления таких требований в суд служит негаторный иск, которым защищается право пользования вещью. Право пользования рассматриваемой категории лиц признается и защищается судебными органами. Спорным в судебной практике является вопрос о необходимости (возможности) определять порядок пользования жилым помещением между собственником и пользователем. С учетом совокупного толкования и применения норм Конституции РФ, ЖК РФ, актов КС РФ такой порядок пользования определять необходимо. Право пользования рассматриваемой категории лиц прекращается по общим основаниям, в частности при добровольном отказе от прав и обязанностей в отношении конкретного жилого помещения. При отсутствии в жилищном законодательстве норм права, регулирующих правоотношения пользователей с иными субъектами, к данным отношениям возможно применение по аналогии жилищного законодательства, в том числе норм, регулирующих права и обязанности нанимателей и отказополучателей. Пользователи жилых помещений по своему усмотрению могут применять такой способ защиты, как самозащита жилищного права, прибегая тем самым к неюрисдикционной форме защиты, однако наиболее действенной и эффективной является судебная защита. Необходимо на законодательном уровне урегулировать правоотношения между собственником и бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения при проживании их на чужой жилой площади, в частности, закрепив за ними законодательно право на вселение несовершеннолетних членов семьи, право на предоставление им в пользование изолированного жилого помещения (или его части), установить ответственность, вытекающую из пользования чужим жилым помещением, разработать гарантии их прав при изъятии земельного участка и жилого помещения в случаях, предусмотренных законом.
Название документа