По окончании срока действия договора аренды помещения арендодатель уведомил арендатора о том, что не примет помещение из аренды до тех пор, пока арендатор не приведет его в надлежащее состояние: восстановит напольное покрытие, поклеит обои, заменит сломанные розетки и выключатели. Арендатор согласился выполнить ремонт своими силами. После того как помещение было отремонтировано (ключи от помещения на время ремонта оставались у арендатора), стороны подписали акт сдачи-приемки помещения из аренды. Впоследствии арендодатель предъявил арендатору требование оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды

Законен ли отказ арендодателя принимать помещение из аренды? Обоснованно ли требование арендодателя оплатить аренду за то время, в течение которого арендатор ремонтировал помещение?

Ответ: Отказ арендодателя принять помещение из аренды только на том основании, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, является незаконным и лишает арендодателя права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества после прекращения договора аренды.

Однако в рассматриваемом случае, поскольку арендатор согласился выполнить ремонт своими силами и не возвратил ключи от помещения на время ремонта, существует риск того, что суд может расценить факт выполнения арендатором ремонта в качестве доказательства нахождения помещения во владении и пользовании арендатора и, соответственно, взыскать плату за все время, в течение которого арендатор ремонтировал помещение.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендодателем обязанности, установленной ч. 1 ст. 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу п. 1 ст. 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, поскольку арендатор не мог вернуть помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу п. 3 ст. 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение ч. 2 ст. 622 ГК РФ, предусматривающего, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из текста вопроса, арендодатель отказался принимать помещение из аренды на том основании, что помещение находится в ненадлежащем состоянии.

Считаем, что наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получил бы возможность принуждать арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушало бы установленный ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора.

Правильность данного вывода подтверждается судебной практикой. Например, ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.11.2012 по делу N А60-8869/2012 указал, что по смыслу ст. 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является основанием для отказа в приеме имущества. Аналогичная позиция отражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 31.10.2012 N Ф09-9379/12 по делу N А76-20552/2011, ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2007 N А56-32159/2005.

Необходимо, однако, обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор согласился выполнить ремонт своими силами и не возвратил ключи от помещения на время ремонта. Учитывая данное обстоятельство, суд может посчитать, что в период выполнения ремонта помещение фактически находилось во владении и пользовании арендатора, и, соответственно, удовлетворить требование арендодателя о взыскании арендной платы за время ремонта. Наличие такого риска подтверждается судебной практикой, в том числе, например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2012 по делу N А32-42877/2011, в котором суд установил, что до подписания акта возврата помещений общество приводило арендованное имущество в состояние, в котором оно находилось при заключении договора аренды, и признал это доказательством того, что общество во время ремонта владело и пользовалось спорным имуществом, в связи с чем удовлетворил требования арендодателя о взыскании арендной платы.

Р. П.Лыпарь

Юридическая компания "Резолекс"

Материал предоставлен при содействии

ООО "Консультант Норд"

Регионального информационного центра

Сети КонсультантПлюс

19.08.2013