Между организацией (арендатором) и предпринимателем (арендодателем) заключен договор аренды складского комплекса. Договором аренды предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В результате события форс-мажорного характера (града) была повреждена кровля складского помещения

За чей счет должен производиться ремонт кровли в указанном случае?

Ответ: Для определения лица, за чей счет должны быть осуществлены ремонтные работы в результате события форс-мажорного характера (в виде града), в результате которого была повреждена кровля складского помещения, которое было передано в аренду, необходимо оценить характер и степень повреждений кровли недвижимого имущества. В зависимости от того, к какому виду ремонта будут отнесены работы по восстановлению повреждений кровли, будет определено и лицо, за чей счет должен производиться ремонт кровли в рассмотренном случае (арендодатель за свой счет производит капитальный ремонт, текущий ремонт - за счет арендатора).

Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 1 ст. 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены ст. 616 ГК РФ, согласно п. п. 1 и 2 которой предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Повреждение кровли складского помещения, являющегося объектом договора аренды, в результате события форс-мажорного характера (града) не влияет на обязанность лица устранить произошедшее повреждение в соответствии с положениями договора аренды.

Для определения лица, за чей счет должен производиться ремонт кровли в указанном случае, необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п. 3.8 Приложения к Постановлению Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Следует иметь в виду, что работы по восстановлению кровли могут являться как капитальным (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 по делу N А46-2634/2007), так и текущим ремонтом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2000 N 30/13).

Для определения степени и характера повреждений, а соответственно, и лица (арендодателя или арендатора), за счет которого должны быть произведены ремонтные работы, стороны могут назначить экспертизу (в том числе в рамках арбитражного процесса, в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

На основании изложенного в случае события форс-мажорного характера (в виде града), повредившего кровлю складского помещения, которое было передано в аренду, для определения лица, обязанного нести расходы по ремонту кровли, необходимо проведение квалифицированной оценки последствий повреждения, по результатам которой такое лицо будет определено.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

21.08.2013