Об особенностях заключения и исполнения договора аренды. Что нужно знать контрагентам
(Лермонтов Ю. М.) ("Налоги" (газета), 2008, NN 14, 15) Текст документаОБ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ КОНТРАГЕНТАМ
/"Налоги" (газета), 2008, N 14/
Ю. М. ЛЕРМОНТОВ
Лермонтов Ю. М., консультант Минфина России.
Договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом. В данной статье автор с учетом судебной практики рассматривает гражданско-правовые вопросы, которые могут возникнуть у сторон договора аренды, и предлагает их актуальное и своевременное решение.
Общая характеристика
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды, наряду с договором купли-продажи и посредническими договорами, является одним из наиболее часто заключаемых на практике договоров. Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 ГК РФ. Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, и представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств. Как видно из закрепленного в статье 606 ГК РФ определения, договор аренды не влечет смены собственника (в отличие, например, от договора купли-продажи и других договоров по передаче имущества в собственность), предусматривая передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. При этом необходимо учитывать, что лицо не вправе передать имущество кому бы то ни было в аренду, если не является его собственником, и не вправе им распоряжаться (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05). В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из определения договора аренды, установленного статьей 606 ГК РФ, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы. На это указывает и сформировавшаяся судебная практика. ФАС Поволжского округа в Постановлении от 19.07.2005 N А57-6628/04-1 отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия, как то предмет аренды и размер арендной платы. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что в силу статьи 606 ГК РФ такой договор является действительным и заключенным. В Постановлении ФАС Уральского округа от 15.11.2006 N Ф09-10136/06-С3 судом сделан вывод о незаключенности договора аренды, поскольку из содержания договора невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору. Соответственно ответственность по договору отсутствует. А ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 21.02.2006, 14.02.2006 N Ф03-А51/05-1/5060 отмечает, что существенным условием договора аренды является размер арендной платы. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Следует учитывать, что предмет договора, т. е. действия (или бездействие), которые должна совершить каждая из сторон (или соответственно воздержаться от их совершения), также является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В случае если договор аренды содержит все существенные условия, он соответствует требованиям законодательства и является правомерно заключенным. К такому договору не могут быть применены последствия недействительности ничтожного договора (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2006 N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2). Следует обратить внимание, что исходя из установленного в статье 606 ГК РФ определения понятия "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные. Употребление обоих терминов связано в основном со сложившейся практикой их наименования в конкретных сферах деятельности. Тем не менее, как бы ни назывался заключаемый сторонами договор, необходимо учитывать, что в случае, если название произведенной субъектами хозяйственной деятельности операции не соответствует ее фактическому содержанию, объем прав и обязанностей каждой из сторон должен производиться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции <1>. -------------------------------- <1> См. по данному вопросу: статья 431 ГК РФ, пункт 2 статьи 170 ГК РФ.
Именно по этой причине при заключении договора необходимо учитывать его характеристику. Договор аренды является двусторонним договором, сторонами которого являются арендодатель и арендатор. Данный договор признается консенсуальным договором, т. к. он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Правомерность подобных выводов подтверждают и суды. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 01.11.2005 N Ф03-А51/05-1/3363 отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор аренды, разъяснив, что договор аренды в силу статьи 606 ГК РФ является возмездным договором, и изменение условия об отмене арендной платы приведет к изменению правовой сути договора, что не допускается законом. Кроме того, очевидно, что договор аренды - это взаимный (синаллагматический) договор, т. к. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Здесь представляется важным также учитывать нормы статьи 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств, в частности пункт 2 данной статьи, согласно которой в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. На это указывает и судебная практика. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 11.10.2005 N А74-273/05-Ф02-4941/05-С2 удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору аренды, установив, что истец передал ответчику арендное имущество, и указав, что в силу статьи 606 ГК РФ у последнего возникает обязанность надлежаще оплатить аренду, а в случае неоплаты возместить неустойку. В более позднем Постановлении от 17.10.2006 N А74-1267/06-Ф02-5323/06-С2 данный суд указал, что доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, поэтому иск о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения подлежит удовлетворению. А в Постановлении от 01.09.2006 N А19-41982/05-46-Ф02-4346/06-С2 суд того же округа, удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, исходил из того, что ответчик не представил доказательства, свидетельствующие об исполнении обязательства по своевременному внесению арендной платы. ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 20.12.2006 N Ф04-8353/2006(29349-А45-39) пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и обязании ответчика освободить занимаемое помещение подлежат удовлетворению, поскольку установлено ненадлежащее исполнение договорных обязательств со стороны ответчика по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. А ФАС Центрального округа в Постановлении от 13.12.2005 N А09-4642/05-32 обратил внимание на то, что истец своевременно передал ответчику арендное имущество, о чем стороны подписали акт приемки-сдачи, но последний не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, и у него в силу статьи 606 ГК РФ возникла задолженность. С учетом изложенного суд удовлетворил иск о ее взыскании. ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 30.11.2005 N А28-3936/2005-46/9, указывая на обязанность арендатора добросовестно исполнять свои обязательства по своевременной оплате аренды, удовлетворил иск о взыскании арендных платежей и указал, что в ситуации, когда арендатор пользовался арендованным имуществом, но оплату за него не вносил, арендодатель правомерно потребовал взыскания долга. По мнению ФАС Московского округа, изложенному в Постановлении от 25.05.2005 N КГ-А40/3579-05, неисполнение обязанности по внесению арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем суд удовлетворил требования арендодателя о расторжении договора аренды и принял решение о выселении ответчика из спорного нежилого помещения. В Постановлении от 08.11.2006 N Ф09-9904/06-С3 ФАС Уральского округа удовлетворено требование о взыскании долга и пеней на основании статьи 606 ГК РФ, поскольку доказательств погашения задолженности по арендным платежам ответчиком не представлено, поэтому судом правомерно удовлетворено требование о взыскании долга и пеней на основании статьи 606 ГК РФ. Аналогичные выводы изложены и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2006 N Ф04-7528/2006(28327-А03-24), в котором суд указал, что доказательств, свидетельствующих либо о зачете взаимных требований, либо об оплате арендных платежей, ответчиком не представлено, поэтому иск о взыскании задолженности по договору аренды подлежит удовлетворению. Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2006, 12.05.2006 N Ф03-А51/06-1/1582, ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А29-4037/2005-2э, от 21.06.2005 N А43-17136/2004-22-603, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.11.2006 N А74-1417/06-Ф02-6290/06-С2, от 16.12.2005 N А19-3312/05-46-Ф02-7018/05-С2, от 29.09.2005 N А74-267/05-Ф02-4812/05-С2, от 27.09.2005 N А74-281/05-Ф02-4724/05-С2, от 27.09.2005 N А74-266/05-Ф02-4810/05-С2. Заметим, что в случае, если у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и это документально подтверждено, требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2006 N А58-1769/05-Ф02-4042/06-С2). Однако при этом следует учитывать и обратную ситуацию, которая может возникнуть в случае неисполнения обязанности арендодателем. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15.11.2005 N А10-893/05-Ф02-5596/05-С2 отказал во взыскании задолженности по договору аренды, поскольку арендодатель не представил доказательств передачи арендатору спорного имущества, и пришел к выводу, что в силу статьи 606 ГК РФ у последнего не возникло обязанности вносить арендную плату. В Постановлении от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766 ФАС Волго-Вятского округа частично удовлетворил иск о взыскании задолженности за аренду, поскольку судом было определено, что вскоре после заключения договора истец прекратил доступ ответчика к имуществу, поэтому согласно статье 606 ГК РФ ответчик вправе не вносить арендные платежи с момента нарушения истцом его права на доступ к имуществу, но не ранее. А в Постановлении от 26.01.2005 N А43-14675/2004-22-528 ФАС Волго-Вятского округа уменьшил размер неустойки за просрочку внесения арендных платежей, так как арендодатель неправильно определил категории земельного участка, переданного в аренду, и, как следствие этого, допустил завышение арендных платежей, подлежащих уплате арендатором. Таким образом, в каждом конкретном случае неисполнения обязанности по договору аренды сторонам следует быть готовыми предоставить конкретные же доказательства их неисполнения контрагентом. Например, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 11.04.2006 N А74-1628/05-Ф02-1388/06-С2 оставил без удовлетворения иск о взыскании долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из недоказанности факта наличия задолженности по арендной плате ответчика перед истцом и размера данной задолженности, а также просрочки в исполнении денежного обязательства. В случае окончания действия договора аренды у арендатора появляется обязанность вернуть арендодателю соответствующее имущество. В случае если арендатором такая обязанность не исполняется, арендодатель может обратиться в суд. ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.11.2006 N А58-1325/06-Ф02-6154/06-С2 пришел к выводу, что иск об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды подлежит удовлетворению, поскольку при прекращении его действия арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. А в Постановлении от 19.10.2006 N А78-1453/06-С1-7/56-Ф02-5405/06-С2 ФАС Восточно-Сибирского округа также удовлетворил исковые требования о выселении из нежилого помещения, поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором по истечении срока договора аренды.
Плоды, продукция и иные доходы
В соответствии со статьей 136 ГК РФ поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 ГК РФ. Судебная практика свидетельствует, что нормы части 2 статьи 606 ГК РФ, предусматривающие право собственности арендатора на соответствующие плоды, продукцию и доходы, могут быть применены лишь в ситуации, когда арендатор пользуется имуществом лишь на законном основании (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2006 N Ф04-6780/2006(27439-А75-10), ФАС Северо-Кавказского округа от 09.01.2007 N Ф08-6774/2006, от 27.06.2006 N Ф08-2764/2006, N Ф08-2761/2006). Для правомерного применения части 2 статьи 606 ГК РФ следует устанавливать, кто является законным владельцем переданного имущества <2> (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2007 N Ф08-1477/2007). -------------------------------- <2> При этом следует учитывать, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.04.2006 N Ф08-1298/2006 разъяснил, что, поскольку истец владел спорными земельными участками без какого-либо правового титула, у него не могло возникнуть право собственности на урожай. А в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2006 N Ф08-3377/2006 суд не принял ссылки на договор аренды и статьи 136, 218 ГК РФ в обоснование правомерности требований о неосновательном обогащении, и в связи с неопределенностью объекта аренды указанный договор признан судом незаключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), не порождающим правовых последствий для его сторон. Правило, предусмотренное частью 2 статьи 606 ГК РФ, имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным (статьи 168 и 180 ГК РФ).
Объекты аренды
В пункте 1 статьи 607 ГК РФ определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду, а именно: названы объекты недвижимости и движимое имущество. Для движимых вещей главным признаком, позволяющим им являться объектом договора аренды, является их непотребляемость. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом следует помнить, что указанный в пункте 1 статьи 607 ГК РФ перечень не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 статьи 129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Например, статья 27 ЗК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков, устанавливая перечень земельных участков, которые изъяты из оборота земельных участков, а также перечень земельных участков, которые ограничиваются в обороте. Внимание! К ограничениям, установленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 607 ГК РФ, кроме того, можно отнести нормы статьи 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. При этом указанные нормы не запрещают передавать жилое помещение во временное владение и пользование (в аренду) при условии соблюдения целевого использования передаваемого в аренду жилого помещения. Существуют ограничения при аренде имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (статьи 295, 296 ГК РФ). Внимание! Таким ограничением также является требование пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" (далее - Закон N 124-ФЗ), которым предусмотрено, что, если муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, перед заключением договора должна быть проведена учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей. Правомерность подобных выводов подтверждает и судебная практика.
Судебная практика
Пример. Суть дела. 30.12.2005 муниципальным образовательным учреждением (арендодатель) и юридическим лицом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания, сроком с 01.01.2006 по 29.12.2006 для использования в качестве офиса, склада. Истец (прокурор), полагая, что указанный договор заключен с нарушением требований части 1 статьи 607 ГК РФ, пунктов 3, 4 статьи 13 Закона N 124-ФЗ, носит антисоциальный характер, противоречит уставным целям образовательного учреждения, нарушает права учащихся, в связи с чем является ничтожным, обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю и арендатору о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного между ними, а также о применении последствий недействительности сделки в виде понуждения арендатора освободить занимаемые помещения в здании образовательного учреждения. Позиция суда. Пунктом 11 статьи 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" (далее - Закон N 3266-1) установлено, что образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества. При этом сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется с согласия совета образовательного учреждения. Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Таким ограничением применительно к оспариваемому договору является требование пункта 4 статьи 13 Закона N 124-ФЗ, в соответствии с которым, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Согласно протоколу заседания совета образовательного учреждения от 21.12.2005 на основании экспертной оценки последствий заключения договора аренды советом принято решение о возможности сдачи в 2006 г. временно свободных площадей в аренду. Судом установлено, что органы, выступающие в силу статьи 125 ГК РФ от имени собственника имущества, располагали сведениями о сдаче в аренду помещений, находящихся в оперативном управлении образовательного учреждения, учитывали поступающие арендные платежи при утверждении расходов и доходов образовательного учреждения. При таких обстоятельствах судом сделан вывод о совершении образовательным учреждением действий, направленных на выполнение требований пункта 4 статьи 13 Закона N 124-ФЗ, пункта 11 статьи 39 Закона N 3266-1, а также о получении согласия собственника на передачу названных помещений в аренду. Судом также установлено, что здание, в котором находятся переданные в аренду помещения, в качестве столовой не используется с 1995 г., является отдельно стоящим и находится на отдаленном расстоянии от главного корпуса образовательного учреждения. Питание учащихся с 1998 г. организовано непосредственно в корпусе учебного заведения. Каких-либо доказательств антисоциальности договора аренды истцом не представлено. Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. (См., например, Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2007 N Ф09-1542/07-С6.) ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлениях от 25.02.2005 N Ф04-9606/2005(7925-А67-39), от 15.03.2005 N Ф04-289/2005(8246-А03-36) рассмотрел ситуации, в которых экспертная оценка, предусмотренная пунктом 4 статьи 13 Закона N 124-ФЗ, учредителем проведена не была. В данных Постановлениях суд в соответствии со статьями 167 и 168 ГК РФ сделал вывод о ничтожности оспариваемой сделки ввиду несоответствия ее требованиям закона. В качестве последствия недействительности сделки применена односторонняя реституция. То есть помещение должно быть возвращено школе, но полученная ранее арендная плата не изымается, так как она является платой за фактическое пользование помещением и не подлежит возврату. Тем не менее существует и судебная практика, когда суды считают, что сдача в аренду помещений без экспертной оценки не повод для признания ничтожности сделки, хотя оспорить такой договор в суде все же можно (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2004 N Ф08-3998/2004, ФАС Уральского округа от 28.04.2005 N Ф09-1002/05-ГК-С6). Внимание! Нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК и в ЗК РФ. Передача в пользование (а значит, в том числе и на условиях договора аренды) участков недр, водных объектов, объектов лесного фонда регулируется Законом РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", Водным и Лесным кодексами. Пункт 3 статьи 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора аренды, при отсутствии которых он считается незаключенным. Более подробно вопрос о существенных условиях договора аренды, в том числе и определения объекта аренды, рассмотрен в комментарии к статье 606 ГК РФ.
Актуальная проблема
В арбитражной практике нередки споры между арендатором и арендодателем земельного участка по вопросу действительности договора аренды в случае отсутствия в договоре указания кадастрового номера участка и иной информации, позволяющей определить предмет договора.
Судебная практика
Пример. Суть дела. Администрация (истец) города и организация (ответчик) подписали договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, согласно пункту 1.1 которого стороны взяли на себя обязательство совместно действовать для достижения общей цели - строительства жилого дома (по генплану) на земельном участке в границах стройплощадки. По акту приема-передачи земельный участок передан организации. В подпункте 3.1.1 договора указано, что администрация предоставляет организации право аренды земельного участка на время строительства. Из содержания пункта 5.3 договора следует, что арендатор обязан вносить арендную плату за каждый квартал с оплатой не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября. В случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, с арендатора взимаются пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора). Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы. Позиция суда. Из содержания части 1 статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно статье 607 ГК РФ объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (часть 2 статьи 6 ЗК РФ). В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Таким образом, объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Приведенная в договоре информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, переданный в аренду организации, поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды - объекту. Суд счел договор аренды незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон и отказал прокурору в удовлетворении требования о взыскании с организации задолженности по арендной плате. (См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2007 N А43-30526/2006-2-604.) ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.07.2007 N Ф09-5884/07-С6 пришел к выводу о том, что на момент подписания договора аренды земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, суд признал договор аренды земельного участка незаключенным в силу статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ. ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.07.2007 N Ф08-4015/2007 пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку в нем отсутствует указание на место расположения земельного участка, а представленный в материалы дела план не содержит ссылки на договор, адресные ориентиры земельного участка. ФАС Уральского округа в Постановлении от 07.08.2007 N Ф09-6239/07-С6 исходил из того, что предмет договора аренды в нарушение положений статей 432, 606, 607, 610 ГК РФ не определен, сторонами не согласован, в частности, раздел N 1 данного договора не содержит конкретных данных о спорном земельном участке, позволяющих выделить его из других земельных участков, поэтому данный договор не заключен. На сегодняшний день сложившаяся арбитражная практика говорит о том, что обязательным условием заключения договора аренды земельного участка является указание на его кадастровый номер или иные сведения, позволяющие идентифицировать указанный земельный участок.
/"Налоги" (газета), 2008, N 15/
Форма договора аренды
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статьей 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Пункт 1 статьи 609 ГК РФ как раз является тем положением закона, которое предусматривает обязательность заключения договора аренды сроком более года, а также в случае, если сторонами (одной из сторон) не является гражданин, в письменной форме <1>. -------------------------------- <1> Здесь также необходимо помнить об общем правиле, регулирующем форму сделок граждан между собой и изложенном в статье 161 ГК РФ, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Следует отметить, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ. Пункт 3 статьи 438 ГК РФ предусматривает, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Именно этим обусловлено требование государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Однако из данного правила существуют исключения, которые предусмотрены соответствующими нормами федерального законодательства. Пример. Так, на основании пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Положения статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества имеют чрезвычайно важное значение на практике. На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Следовательно, в случае если соответствующий договор не проходит предусмотренную статьей 609 ГК РФ государственную регистрацию, он является незаключенным. В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения. Согласно статьям 301, 303 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные указанными статьями ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на другом вещном праве либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ). На основании статьи 1102 ГК РФ по общему правилу лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Данное правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Согласно статье 1103 ГК РФ к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Размер такой платы исчисляется в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1105 и пункта 2 статьи 1107 ГК РФ. Из изложенного следует, что лицо, являвшееся арендатором по фактически незаключенному договору, обязано возместить арендодателю неосновательное обогащение, возникшее в результате незаконного пользования соответствующим имуществом.
Судебная практика
Пример. Суть дела. Комитет имущественных отношений администрации города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, относящегося к землям поселений, для размещения платной автостоянки. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи. Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, посчитав, что предприниматель неправомерно не оплачивает пользование земельным участком. Позиция суда. Суд установил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, и, руководствуясь статьями 130, 433 и 609 ГК РФ, счел его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон. Факт пользования арендатором земельным участком подтверждается актом приема-передачи земельного участка, частичной оплатой, произведенной за пользование земельным участком, актом проверки использования земельного участка. При указанных обстоятельствах суд применил к правоотношениям сторон статьи 1102, 1105 и 1107 ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскал с арендатора в пользу арендодателя сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, на основании вышеизложенного суд удовлетворил требования заявителя. (См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2007 N А43-30709/2006-12-577.) ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.07.2007 N Ф04-4493/2007(35992-А67-9) установил, что государственная регистрация договора аренды земельного участка не была осуществлена. В силу требований статей 433, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка при отсутствии государственной регистрации признается незаключенным. Суд взыскал с предпринимателя проценты за пользование чужими денежными средствами (см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2007 N А26-5797/2006-14). Однако ранее ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 04.07.2007 N Ф04-3350/2007(34646-А03-12) пришел к выводу о том, что статья 609 ГК РФ не содержит ссылки на недействительность договора аренды земельного участка в случае несоблюдения требования о государственной регистрации. Однако следует, что позиция о правомерности взыскания неосновательного обогащения по незаключенному договору аренды в целом подтверждается сформировавшейся судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 26.07.2007 N А65-22474/06-СГ2-6, ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6, от 28.08.2006 N Ф09-7496/06-С6, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2006 N Ф08-1618/2006, ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2005 N А42-4742/01-8-122/02, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2007 N Ф04-4493/2007(35992-А67-9), от 31.03.2005 N Ф04-1657/2005(9875-А03-4), ФАС Дальневосточного округа от 12.03.2002 N Ф03-А51/02-1/323 и ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2006 N А17-827/3-2005, от 27.10.2005 N А11-14091/2004-К1-17/112/40, от 07.09.2005 N А43-29624/2004-4-916, от 18.09.2003 N А11-300/2003-К1-5/31 и от 04.01.2003 N А43-5330/02-2-235. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ). Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66, пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества <2>. При этом к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. -------------------------------- <2> Например, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК). Следовательно, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды автомобиля, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
Срок аренды
Рассмотрим также вопросы установления сроков договора аренды. В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Следовательно, стороны при заключении договора аренды вправе определить его срок. При этом они могут вообще не устанавливать срок договора, и в этом случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок. После отказа стороны от договора аренды он прекращается, и арендатор должен прекратить пользование арендованным имуществом. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15.06.2006 N А58-3964/05-Ф02-2808/06-С2 удовлетворил иск об освобождении нежилого здания, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ истец (арендодатель) письмом отказался от договора аренды и указанный договор является расторгнутым, следовательно, ответчик должен возвратить арендованное имущество. В Постановлении Волго-Вятского округа от 16.03.2006 N А43-24733/2005-12-684 суд сделал вывод о том, что договор прекратил действие в связи с истечением его срока и у арендатора отсутствуют какие-либо правовые основания занимать указанное в договоре аренды спорное помещение. Аналогичные выводы изложены в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 N А43-10324/2005-23-339 и ФАС Центрального округа от 19.04.2005 N А35-8255/04-С12. А в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2006, 30.05.2006 N Ф03-А51/06-1/1561 суд оставил без удовлетворения иск о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Принимая решение, суд указал, что письма, направленные в адрес ответчика, не содержат однозначного решения арендодателя об отказе от продолжения арендных отношений с арендатором и предупреждения его об этом. Поскольку договор аренды не прекращен в установленном законом порядке, оснований к выселению арендатора из занимаемого помещения и удовлетворению требований истца не имеется. Прекращение срока договора аренды может повлечь и другие последствия. В Постановлении ФАС Центрального округа от 09.06.2005 N А14-6642-04/276/22 суд удовлетворил иск о принудительном сносе киоска с земельного участка, принадлежащего арендодателю, поскольку срок договора аренды, заключенного с арендатором, истек и не был продлен. Внимание! В некоторых случаях, определенных законом, стороны могут установить только указанный в соответствующих нормативных предписаниях срок. Пример. В силу пункта 1 статьи 627 ГК РФ договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Пример. На основании статьи 10 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для: - геологического изучения - на срок до 5 лет или на срок до 10 лет при проведении работ по геологическому изучению участков недр внутренних морских вод, территориального моря и континентального шельфа Российской Федерации; - добычи полезных ископаемых - на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр; - добычи подземных вод - на срок до 25 лет; - добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр в соответствии со статьей 21.1 данного Закона - на срок до 1 года. Тем не менее тот факт, что договор аренды заключен на срок свыше срока, установленного законом, согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ не может являться основанием для признания его недействительным. Данный вывод подтверждается и Постановлением ФАС Центрального округа от 30.05.2005 N А62-2556/2004.
------------------------------------------------------------------
Название документа