Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещениями
(Кратенко М. В.) ("Закон", 2008, N 4) Текст документаИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОНСТРУКЦИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
М. В. КРАТЕНКО
Кратенко Максим Владимирович, доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета (г. Красноярск).
Продолжающийся рост цен на жилье в крупнейших городах Сибири (Новосибирск, Красноярск, Томск) приводит к поистине анекдотическим ситуациям. Например, в начале недели собственник обещает продать однокомнатную квартиру за 1,5 млн. руб. Потенциальный покупатель торопится собрать необходимую сумму и при удачном стечении обстоятельств даже успевает получить кредит в банке. Однако при встрече с собственником в конце недели покупатель, к своему сожалению, узнает, что цена квартиры выросла до 2 млн. руб. Такая подвижная конъюнктура цен на рынке недвижимости сделала чрезвычайно популярной модель предварительного договора. Напомню, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: предмет договора, цена отчуждаемого имущества и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи (ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 550, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Соответственно предварительный договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменной форме и должен содержать описание трех вышеуказанных условий (в частности, механизм определения цены). В соответствии со сложившейся судебной практикой предварительный договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации <1>, что также способствует его распространению на рынке жилой недвижимости. -------------------------------- <1> Пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Стоимость обычной однокомнатной квартиры в десятки и сотни раз превышает среднюю заработную плату в России, поэтому в большинстве случаев приобретение нового жилого помещения в целях улучшения своих жилищных условий сопровождается продажей уже имеющегося жилья (меньшего по площади, неблагоустроенного, находящегося в отдаленных районах города и т. п.). В результате складывается своеобразная цепочка сделок, например: А. продает свою однокомнатную квартиру В., после чего покупает двухкомнатную квартиру у С. на средства, полученные от продажи своей квартиры, и полученную в банке сумму кредита. Риелторы, выступающие в роли фактических посредников на рынке жилой недвижимости (осуществляющие поиск возможных контрагентов по сделке, оказывающие помощь в ее оформлении и государственной регистрации), используют систему предварительных договоров, чтобы зафиксировать условия о цене отчуждаемых объектов недвижимости и связать контрагентов взаимными обязательствами. В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса. В этом случае добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении контрагента заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Иск о понуждении к заключению договора имеет хорошую судебную перспективу лишь в том случае, если в течение срока действия предварительного договора одна сторона обращалась с предложением к другой о заключении основного договора. При этом предпочтительнее направить письменное предложение. ЗАО "Б" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Б-ву с иском о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи долей на условиях предварительного договора от 25.07.2005. Как следует из материалов дела, между ЗАО "Б" (покупатель) и Б-ым (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи 100% долей в уставном капитале ООО "Агрофирма "Б", по условиям которого стороны обязуются в течение двух месяцев заключить основной договор. Полагая, что Б-в уклоняется от заключения основного договора, ЗАО "Б" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Решением суда от 15.02.2007 в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Рассмотрев кассационную жалобу истца, ФАС Уральского округа также не нашел оснований для отмены вынесенного по делу решения. Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из прекращения предусмотренных предварительным договором обязательств в связи с пропуском истцом срока заключения основного договора и отсутствием доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил суду письменный текст предложения о заключении основного договора и доказательства его направления в адрес ответчика в установленный предварительным договором двухмесячный срок. На основании изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения (Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2007 N Ф09-5788/07-С4). Предварительный договор призван служить гарантией на случай внезапной инфляции или роста цен на жилье <2>, а также способом предупредить недобросовестное поведение контрагента, желающего извлечь максимальную выгоду от будущей сделки (постоянно пересматривающего цену или другие условия). Однако в последнее время выявился ряд "недостатков", свойственных модели предварительного договора <3>. -------------------------------- <2> Обращение к ст. 451 ГК РФ об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств уместно далеко не всегда: рост цен на жилые помещения в крупных городах России носит поступательный и вполне предсказуемый характер. <3> В одних случаях можно говорить о несовершенстве юридической техники, в других - о далеко не бесспорных тенденциях судебной практики.
Прежде всего, предварительный договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации и не отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как обременение соответствующего объекта недвижимости. Ничто не мешает собственнику продать жилое помещение другому покупателю (вместо контрагента по предварительному договору), предложившему более высокую цену. При этом риск привлечения недобросовестного продавца к ответственности минимален. Положительная судебная практика по искам о взыскании убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора, практически отсутствует. Отказ в исковых требованиях обычно мотивируется отсутствием причинной связи между нарушением ответчиком предварительного договора и возникшими у истца убытками. ООО "Управляющая компания "Е" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО "Универмаг "М" о взыскании с ответчика убытков, включающих расходы на проведение рекламной кампании, расходы по эксплуатации и охране торгового комплекса, а также сумму неполученного вознаграждения за доверительное управление имуществом. В обоснование своих исковых требований истец сослался на то, что односторонний отказ ОАО "Универмаг "М" от исполнения предварительного договора о заключении в будущем договора доверительного управления недвижимым имуществом повлек причинение ему убытков: в ходе исполнения предварительного договора истцом понесены вышеуказанные денежные затраты; кроме того, истец лишился возможности получить вознаграждение за исполнение обязанностей доверительного управляющего в течение 5 лет (срок действия договора). Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2003 исковые требования ООО "Управляющая компания "Е" удовлетворены в части взыскания с ответчика расходов на проведение рекламной кампании и эксплуатационных расходов, а также суммы неполученного вознаграждения. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Изучив кассационную жалобу истца, ФАС Московского округа не нашел оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции правомерно признал недоказанными наличие и размер убытков, понесенных истцом: предмет договора доверительного управления не содержит указаний о размере площадей, которые в будущем будут переданы истцу в доверительное управление. Кроме того, отсутствует причинная связь между действиями ответчика и размером причиненных убытков: из содержания предварительного договора не следует, что на истца были возложены обязательства по совершению каких-либо действий, связанных с проведением рекламной кампании, предоставлением охранных услуг, несением бремени эксплуатационных расходов. Суд кассационной инстанции также отметил, что истец, осуществляя предпринимательскую деятельность и понеся определенные затраты, которые должны были окупиться после заключения основного договора, принял на себя риск предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Однако данные затраты истца не являются убытками, причиненными ответчиком вследствие неисполнения обязательств по предварительному договору. Поэтому основания для удовлетворения требований истца в том виде, в каком они заявлены, отсутствуют (Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2003 N КГ-А40/6830-03). Обязанности из предварительного договора обременяют только лицо, заключившее договор, и не следуют за вещью. В случае перехода права собственности на жилое помещение контрагент по предварительному договору (покупатель) не вправе понуждать нового собственника к продаже жилого помещения <4>. Поэтому одновременно с предъявлением иска о понуждении к заключению основного договора целесообразно просить суд о принятии мер по обеспечению иска: запрещении ответчику совершать сделки, направленные на отчуждение спорного объекта недвижимости и пр. -------------------------------- <4> Кроме тех случаев, когда новый собственник одновременно является правопреемником продавца по предварительному договору. Например, в случае универсального правопреемства в порядке наследования.
ООО "СТ" обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Л и Ко" об обязании последнего заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (производственного корпуса из четырех этажей). Одновременно с подачей искового заявления истец обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на вышеуказанные объекты недвижимости и запрета Федеральной регистрационной службе по Санкт-Петербургу осуществлять регистрацию каких-либо сделок по отчуждению и обременению данных объектов недвижимости. Определением от 07.11.2005 заявление ООО "СТ" удовлетворено, приняты обеспечительные меры в виде запрета Федеральной регистрационной службе по Санкт-Петербургу осуществлять регистрацию каких-либо сделок по отчуждению и обременению объектов недвижимости. Судами апелляционной и кассационной инстанции Определение оставлено без изменения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2006 по делу N А56-52150/2005). Поскольку на практике имеют место цепочки предварительных договоров, у сторон (или представляющих их интересы риелторов) есть соблазн сделать эти сделки взаимосвязанными путем включения в предварительный договор соответствующего условия. Как правило, оно звучит следующим образом: "Покупатель обязуется заключить основной договор купли-продажи квартиры, принадлежащей продавцу, при условии одновременной продажи собственной квартиры". Иногда условием приобретения квартиры, т. е. заключения основного договора купли-продажи, является получение покупателем кредита в банке (не менее определенной суммы). Гражданский кодекс допускает возможность совершения сделки под отлагательным условием, когда возникновение прав и обязанностей ставится в зависимость от обстоятельства, относительно которого не известно, наступит оно или не наступит (п. 1 ст. 157). Никаких ограничений для включения отлагательных условий в предварительный договор законом не предусмотрено. Требования предъявляются лишь к характеру тех обстоятельств, которые указаны в качестве отлагательных условий: они должны носить вероятностный характер и не зависеть от воли контрагентов <5>. -------------------------------- <5> Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим; если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).
Между МП "М" (подрядчик) и профессиональным училищем N 17 (заказчик) был заключен договор подряда от 15.05.1997. По условиям договора выполненные подрядчиком работы предъявляются к оплате в случае выселения работницы МП "М" А-ой по инициативе дирекции училища N 17. Стоимость выполненных работ пересчитывается в ценах, действующих на момент выселения работницы. При рассмотрении дела по иску МП "М" к профессиональному училищу о взыскании задолженности по договору подряда суд первой инстанции признал вышеуказанные условия договора законными - со ссылкой на ст. 421 ГК РФ о свободе договора и ст. 157 Кодекса о сделках, совершенных под условием. ФАС Северо-Кавказского округа не согласился с данным выводом, полагая, что судом не были учтены требования ст. 422 ГК РФ об обязательном соответствии договора императивным нормам закона и иных правовых актов. Обязанность заказчика оплатить работы, выполненные подрядчиком надлежащим образом и в установленный срок, является безусловной и предусмотрена ст. ст. 702, 711 ГК РФ. Ссылка суда первой инстанции на ст. 157 ГК РФ в подтверждение выводов об условном характере обязательства заказчика по оплате работ является несостоятельной, поскольку предусмотренное законом условие не должно зависеть от воли сторон, совершающих сделку. Факт выселения или невыселения А-ой не может рассматриваться в качестве отлагательного условия, поскольку данное обстоятельство зависит исключительно от воли ответчика и возникших с пользователем помещения правоотношений (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2003 N Ф08-3832/2003). В качестве отлагательного условия может быть указано действие (бездействие) третьего лица. Например, суд счел вполне допустимым условие о том, что договор купли-продажи вступает в силу и порождает обязательства для продавца при условии получения покупателем кредита в банке. Более того, если кредит не будет получен в течение двух месяцев со дня подписания договора купли-продажи, то последний считается незаключенным (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2005 N Ф08-3202/2005) <6>. Еще в одном случае суд признал действительным предварительное соглашение, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор (купли-продажи нежилого помещения) в течение 7 календарных дней со дня получения продавцом отказа другого сособственника от реализации преимущественного права покупки (Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2006 N КГ-А40/11982-06). -------------------------------- <6> Последняя фраза, безусловно, является не только нецелесообразной, но и более чем сомнительной в плане юридической силы. В законе императивно определены условия, при которых договор считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Неисполнение каких-либо обязательств по договору может быть основанием для его расторжения или привлечения недобросовестной стороны к ответственности, но не причиной незаключенности (недействительности) договора.
Обратимся к тем условиям, которые обычно включаются в предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в частности об одновременной продаже покупателем уже имеющегося жилья. Мировым судьей г. Красноярска рассмотрено дело по иску Б-ой к Т-ву и К-ц о возврате суммы задатка. Как установлено судом, между истцом (покупатель) и ответчиками (продавец) в декабре 2005 г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются в срок до 1 февраля 2006 г. заключить основной договор. В п. 2 предварительного договора установлено, что основной договор заключается при условии одновременной продажи истицей принадлежащей ей на праве собственности квартиры. В подтверждение своего намерения приобрести квартиру истица передала ответчикам в качестве задатка денежные средства в размере 30000 руб. В связи с тем что Б-ой не удалось своевременно продать свою квартиру, основной договор с ответчиками заключен не был. Полагая, что предусмотренное предварительным договором отлагательное условие не наступило (и не возникла обязанность заключить основной договор), Б-ва обратилась к ответчикам с требованием о возврате суммы задатка. Получив отказ, Б-ва обратилась в суд с настоящим иском. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования истицы не подлежат удовлетворению по следующим причинам. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине истицы, уплатившей задаток. Доводы истицы о том, что предварительный договор был заключен под отлагательным условием (одновременная продажа истицей собственной квартиры), суд признал несостоятельными, поскольку вышеуказанное обстоятельство не может считаться отлагательным условием. Решением от 09.01.2007 в иске отказано. При рассмотрении апелляционной жалобы Б-ой судом установлено, что при заключении предварительного договора с Т-ым и К-ц истица еще не имела покупателя на свою квартиру и занялась его поисками лишь в конце декабря 2005 г., заключив соответствующий договор с агентством недвижимости ООО "Э". В отзыве на апелляционную жалобу ответчики также ссылались на то, что отлагательное условие предварительного договора не наступило по вине истицы, которая не предприняла всех необходимых мер для продажи собственной квартиры (п. 3 ст. 157 ГК РФ). Тем не менее суд апелляционной инстанции отменил решение от 09.01.2007 и вынес по делу новое решение, которым иск Б-ой удовлетворил в полном объеме. По мнению суда апелляционной инстанции, предварительный договор не порождает обязательств по уплате денежной суммы. Поэтому наименование спорной суммы (30000 руб.) задатком не соответствует требованиям ст. 380 ГК РФ: данная сумма не выполняет платежной функции. Соответственно не могут наступать последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ (об утрате задатка стороной, не исполнившей договор). Поскольку основной договор между истицей и ответчиками заключен не был, спорная сумма должна быть возвращена истице по правилам ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (решение К-го районного суда г. Красноярска от 01.11.2007) <7>. -------------------------------- <7> Архив К-го районного суда г. Красноярска.
Комментируя данное решение, следует указать на необходимость разграничения отлагательных условий сделки (наступление которых не зависит от контрагентов) и возложенных на контрагентов обязательств по предварительному договору. Принято считать, что эти обязательства носят исключительно организационный характер и ограничиваются заключением в будущем основного договора. Однако на практике в предварительный договор нередко включаются обязанности следующего типа: подготовить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, провести его предпродажный ремонт, обеспечить снятие с регистрационного учета в отчуждаемом жилом помещении членов семьи собственника. Такие обязанности несвойственны классической неимущественной модели предварительного договора, что позволяет говорить о заключении сторонами своеобразного смешанного договора (сочетающего элементы основного и предварительного) <8>. -------------------------------- <8> В судебной практике уже встречаются примеры подобной квалификации отношений. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2004 N КГ-А40/11320-03-П.
Включение в предварительный договор обязанностей по осуществлению продавцом предпродажной подготовки объекта связано еще и с тем, что неисполнение продавцом этих обязанностей может свидетельствовать о его нежелании заключать основной договор. Поэтому в своем соглашении стороны вправе предусмотреть, что бездействие продавца (т. е. неисполнение предпродажных обязанностей к определенному сроку) признается односторонним отказом продавца от исполнения предварительного договора (п. 3 ст. 158 ГК РФ) и является основанием для возмещения убытков или применения иных мер ответственности. В вышеизложенном решении прозвучала и еще одна проблема, характерная для предварительного договора: возможно ли его обеспечение с помощью задатка? Единообразная судебная практика по данному вопросу не сложилась. ФАС Западно-Сибирского округа придерживается позиции, основанной на буквальном толковании п. 1 ст. 380 ГК РФ (о том, что задатком является денежная сумма, выдаваемая в счет причитающихся по договору платежей) и распространенной в научной литературе концепции трех функций задатка - обеспечительной, доказательственной и платежной <9>. -------------------------------- <9> См., напр.: Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7; Мелихов Е. И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.
ООО "Ф" обратилось с иском к ООО "ЮФ "Ю" о взыскании 600000 руб. задатка в двойном размере. Решением от 06.10.2006, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, с ответчика в пользу истца взыскано 300000 руб., в остальной части иска отказано. Рассмотрев кассационную жалобу истца, ссылавшегося на неправильное применение судами ст. 380 ГК РФ, ФАС Западно-Сибирского округа не нашел оснований для отмены решения и постановления. Как видно из материалов дела, 26 апреля 2005 г. между сторонами заключен предварительный договор о купле-продаже объектов недвижимости, по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а покупатель (истец) обязался купить принадлежащие продавцу объекты недвижимости, состоящие из двух нежилых помещений. Также 26 апреля 2005 г. между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель платежным поручением перечислил продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет платежей по указанному выше предварительному договору. Удовлетворяя требования истца частично, суды первой и апелляционной инстанции сделали обоснованный вывод о несоответствии соглашения о задатке положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, и функции задатка в рамках данного договора реализованы быть не могут (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17). Аналогичный подход получает все большее распространение в практике судов общей юрисдикции, что создает реальную угрозу для использования предварительного договора на рынке жилой недвижимости. Мировым судьей г. Красноярска рассмотрено дело по иску Ш. к В-ой о взыскании 20000 руб. двойной суммы задатка. Заочным решением от 14.02.2007 иск удовлетворен частично: в пользу Ш. взыскано 10000 руб. Свое решение суд мотивировал следующим. 24 октября 2006 г. между Ш. (покупатель) и В-ой (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В этот же день в подтверждение намерений заключить основной договор купли-продажи Ш. передал В-ой в качестве задатка 10000 руб. Вышеуказанный предварительный договор носит неимущественный, организационный характер и не порождает денежных обязательств. Задатком же, по смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ, может быть обеспечено лишь денежное обязательство. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения относительно того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное; при этом аванс не выполняет обеспечительной функции. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами спора не был заключен, сумма аванса подлежит возврату той стороне, которая его предоставила, независимо от причины, по которой не был заключен основной договор. Определением О-го районного суда г. Красноярска от 14.05.2007 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Ш. - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции признал обоснованной квалификацию спорной суммы в качестве аванса <10>. -------------------------------- <10> Архив О-го районного суда г. Красноярска.
В вышеизложенном решении больше всего удивляет ссылка суда на положения п. 3 ст. 380 ГК РФ о том, что в случае сомнений передаваемая сумма считается авансом, пока не доказано иное. Очевидно, что законодатель имел в виду сомнения фактического характера, когда в тексте предварительного договора (или иного соглашения) не употребляется термин "задаток" либо существуют иные препятствия для буквального толкования договора. Более того, если, по мнению суда, предварительный договор не порождает денежных обязательств, то уплата не только задатка, но и аванса (предварительной оплаты) лишается всякого правового основания. В таких случаях уместно было бы и вовсе отказывать стороне, уплатившей задаток по предварительному договору, в его возмещении (п. 4 ст. 1109 ГК РФ). Арбитражные суды других округов, напротив, не усматривают ничего предосудительного в том, чтобы обеспечивать задатком предварительный договор. ООО "Л" обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Гастроном "З" о взыскании 5460000 руб., составляющих двойную сумму задатка, уплаченного в соответствии с предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости от 23.07.2003 и договором о задатке от 23.07.2003. Решением от 11.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Рассмотрев кассационную жалобу ответчика, ФАС Северо-Западного округа не нашел оснований для отмены вынесенных по делу актов. В силу п. 1.4 договора о задатке в случае необоснованного отказа ООО "Гастроном "З" от исполнения своих обязательств по предварительному договору, оно обязано вернуть ООО "Л" двойную сумму задатка. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, предусмотренных предварительным договором (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2007 по делу N А56-15749/2005) <11>. -------------------------------- <11> См. также: Постановления ФАС Московского округа от 17.10.2005 N КГ-А40/9765-05 (за нарушение обязательств по предварительному договору с продавца в пользу покупателя взыскана двойная сумма задатка), от 28.11.2002 N КГ-А40/7710-02 (по условиям предварительного договора аренды в случае отказа арендатора от заключения основного договора денежные средства (задаток) ему не возвращаются, а засчитываются в качестве штрафа и/или возмещения убытков арендодателя).
Каковы же перспективы использования конструкции предварительного договора на рынке жилой недвижимости в свете столь разнородной судебной практики. Существуют ли способы повысить его эффективность? Во-первых, остается возможность обеспечения обязательств по предварительному договору с помощью неустойки <12>. К ее недостаткам следует отнести лишь риск неплатежеспособности контрагента, нарушившего предварительный договор, а также право суда снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ (при наличии доказательств об отсутствии у истца убытков или их незначительном размере). -------------------------------- <12> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.11.2006 N Ф04-6926/2006(27635-А70-9).
Во-вторых, отдельными авторами со ссылкой на неисчерпывающий перечень способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ) предлагается использовать в предварительном договоре особый, непоименованный способ обеспечения. Определенная сумма уплачивается продавцу в качестве обеспечительного взноса, а при уклонении продавца от заключения основного договора он обязуется вернуть обеспечительный взнос и уплатить неустойку в таком же размере <13>. Впрочем, здесь высока вероятность признания судом обеспечительного взноса притворной сделкой, скрывающей под собой соглашение о задатке. -------------------------------- <13> Подробнее см.: Коробкова К. Сила и назначение предварительного договора // Корпоративный юрист. 2006. N 11.
В-третьих, закон прямо не запрещает использовать задаток для обеспечения иных обеспечительных обязательств (например, уплаты неустойки), а также обязательств по возмещению убытков, которые по своему характеру являются денежными <14>. Следовательно, в предварительный договор может быть включено условие о том, что задаток обеспечивает уплату неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а также возмещение убытков. -------------------------------- <14> Для сравнения: залог и поручительство обеспечивают не только уплату должником основного долга, но и возмещение кредитору убытков, судебных издержек (ст. 337, п. 2 ст. 363 ГК РФ).
В-четвертых, следует еще раз напомнить о возможности заключения сторонами смешанного договора, соединяющего элементы основного и предварительного. В тех случаях, когда на продавца возложена обязанность по проведению предпродажного ремонта жилого помещения, возможно использование задатка, эквивалентного стоимости ремонтных работ (с последующим зачетом суммы задатка в счет цены жилого помещения).
------------------------------------------------------------------
Название документа