Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия неуплаты
(Малеина М. Н.) ("Гражданское право", 2013, N 5) Текст документаПЛАТА ЗА ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, ПОСЛЕДСТВИЯ НЕУПЛАТЫ <*>
М. Н. МАЛЕИНА
Малеина Марина Николаевна, профессор кафедры гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук.
В статье обосновываются критерии определения размера платы за сервитут. Рассматриваются вопросы об изменении размера платы за сервитут и о последствиях несвоевременного внесения платы.
Ключевые слова: частный сервитут, плата за сервитут, соразмерность платы.
The fee for private easement: determination of the size, the order changes, the effects of non-payment M. N. Maleina
The author substantiates the criteria for determining the amount of payment for easement. The article also examines the issues of change of the size of the easement fee and the consequences of late payment.
Key words: private easement, fee for easement, proportionality of fees.
1. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Гражданский кодекс РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 содержит специальную ст. 301.2 "Плата за сервитут", а также нормы по оплате имеются в п. 5 ст. 301.1, п. 2, 3 ст. 301.4. В них сформулированы два ранее существовавших правила (возмездный характер сервитута за некоторыми исключениями; определение платы за сервитут в договоре, а в случае спора - судом). Не приводится правило о соразмерности платы за сервитут. А также проектом введены четыре новых правила: - исключения из возмездного характера сервитута предусматриваются договором, не связанным с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности; - изменение размера платы за сервитут может быть не чаще чем один раз в пять лет; - установление платы за сервитут помимо денежной формы возможно в иной форме в случаях, предусмотренных договором; - при разделе господствующей вещи все сервитуарии несут солидарные обязанности по внесению платы; при разделе обремененной вещи все новые собственники имеют солидарные требования по внесению платы. 2. Полагаем, что в новой редакции Гражданского кодекса должно быть восстановлено указание на соразмерность платы за сервитут. Само понятие соразмерной платы требует дополнительного толкования. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут <1> (утв. Росземкадастра 17 марта 2004 г.) предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут "равной размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута", "эквивалентной убыткам" (п. 1.2; 2.5). -------------------------------- <1> См.: СПС "КонсультантПлюс: ВерсияПроф" (далее - Временные методические рекомендации).
В ряде случаев суды считают Временные методические рекомендации обязательным и единственным документом, подлежащим применению для расчета платы за сервитут. Так, в мотивировочной части постановления апелляционного суда было указано, что суд не согласен с выводами экспертного учреждения, поскольку заключение не соответствует требованиям п. 6.2, 6.4, 6.5 Временных методических рекомендаций <2>. -------------------------------- <2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2011 г. по делу N А53-919/2011 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Отдельные юристы считают, что "если соглашением об установлении сервитута будет предусмотрен размер платы, превышающий размер убытков, причиняемых установлением сервитута собственнику земельного участка, то в соответствующей части такое соглашение может быть признано недействительным по требованию заинтересованной стороны соглашения" <3>. -------------------------------- <3> Старова Е. В. Правовое регулирование установления сервитута соглашением сторон // Экологическое право. 2011. N 6 // СПС "КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства".
Между тем следует отметить, что этот документ не был официально опубликован и зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ, хотя касается прав граждан и юридических лиц. Кроме того, само название документа указывает на его рекомендательный (а не обязательный) характер. А п. 6.3 Временных методических рекомендаций установлено, что "итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями признается достоверной и рекомендуемой для возмещения собственникам земельных участков, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное". Поэтому следует считать, что стороны договора о сервитуте вправе предусмотреть применение Временных методических рекомендаций для расчета платы. В отсутствие такого согласования в договоре и при установлении частного сервитута судом Временные методические рекомендации должны рассматриваться как одна из возможных (но не обязательных) методик. Иногда независимые эксперты и (или) судебные эксперты определяют размер платы за сервитут. Например, первоначально судом при установлении сервитута ежемесячная плата за пользование земельными участками была определена в размере 37 457 рублей. Оспаривая это решение, собственник служащей вещи получил в обществе с ограниченной ответственностью "Ассоциация консультантов по оценке стоимости" отчет об оценке рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут с выводом о плате в размере 72 460 рублей в месяц. Сервитуарий представил отчет оценки рыночной стоимости платы за сервитут, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Ярэксперт", о плате в размере 80 000 рублей в год. Комиссионная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут сделала вывод, что соразмерная плата за сервитут в год за ограниченное пользование земельного участка составляет 449 492 рубля. ФАС Волго-Вятского округа снизил размер платы за сервитут и установил его в размере 18 729 рублей в месяц <4>. -------------------------------- <4> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 ноября 2012 г. по делу N А82-12166/2010 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Полагаю, что использование экспертных заключений возможно для определения рыночной стоимости обремененного имущества в целом и имущества, непосредственно используемого сервитуарием, или для расчета размера платы при согласовании сторонами использования Временных методических рекомендаций. Суды применяют и свои собственные критерии для определения размера платы за сервитут. Так, решением Арбитражного суда Свердловской области пункт договора об установлении сервитута был изложен в следующей редакции: "Общая сумма за право ограниченного пользования объектом составляет 1000 рублей в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистики по региону". Истец в кассационной жалобе настаивал на увеличении платы до 5000 рублей в месяц с учетом неудобств по пользованию своими помещениями. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций указали, что цена договора установлена обоснованно, исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих истцу-собственнику (376,3 кв. м), ответчику-сервитуарию (16 453 кв. м), и общей площади помещений, обремененных сервитутом (286,4 кв. м) <5>. -------------------------------- <5> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 ноября 2004 г. N Ф09-3622/04-ГК // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Полагаю, что соразмерность платы не должна привязываться только к учету площади объектов спорящих сторон и площади, обремененной сервитутом. В другом споре, определяя величину платы за сервитут, арбитражный суд исходил из того, что плата за предоставление сервитута должна быть едина для всех; при установлении при рассмотрении настоящего дела иного размера платы за сервитут, нежели установленный в рамках иного судебного дела в отношении аналогичного участка дороги СТТ (служебно-технической территории), принадлежащей на праве собственности ОАО "Аэропорт Красноярск", приведет к нарушению антимонопольного законодательства <6>. -------------------------------- <6> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 января 2011 г. по делу N А33-2039/2010 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Между тем размер платы за сервитут в отношении использования аналогичного имущества, установленный в рамках судебного производства по другому делу, не может быть положен в основу соразмерной платы по настоящему спору. Противное означало бы применение судебного прецедента. Поэтому правомерно дело по иску в части установления платы за сервитут было передано на новое рассмотрение. 3. Не отрицая необходимости возмещения реальных убытков или упущенной выгоды, которую могло получить лицо, если бы его имущество не было обременено сервитутом, на мой взгляд, следует выделить другую составляющую платы за сервитут. Или возможно разделение прав собственника обремененной вещи на право требовать платы за сервитут и право требовать возмещения убытков в связи с введением сервитута. Приведем критерии, которые должны приниматься во внимание при определении размера платы за частный сервитут. На размер платы за сервитут влияют интенсивность и время использования объекта лицом, в интересах которого установлен сервитут. Так, ФАС Волго-Вятского округа снизил размер платы за сервитут с учетом интенсивности движения транспортных средств по земельным участкам <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 ноября 2012 г. по делу N А82-12166/2010 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
В ряде ситуаций в силу невозможности точного подсчета интенсивности (количества) использования объекта плата устанавливается за период (месяц, реже - год). При возможной фиксации интенсивности использования плата может быть привязана к каждому факту использования. Например, суд установил сервитут и плату за однократное прохождение одного вагона по чужим железнодорожным подъездным путям протяженностью 714 м в размере 830 рублей <8>. -------------------------------- <8> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 февраля 2009 г. N А19-3258/08-55-Ф02-308/09 по делу N А19-3258/08-55 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Не одинаково должна быть определена плата за срочный и бессрочный сервитут одного вида в связи с разным объемом ограничений. Таким образом, чем больше период пользования чужим имуществом и (или) интенсивность пользования, тем больше оснований увеличить размер платы за сервитут. Необходимо также принимать во внимание тот факт, продолжает ли собственник обремененной вещи использовать часть вещи, находящуюся в границах сервитута, или этой частью вещи пользуется только сервитуарий. Так, суд исходил из того, что установление сервитута для прокладки и эксплуатации линии электропередачи в отношении земельного участка существенно ограничивает пользование земельным участком, поскольку под ним будет проходить электросиловой кабель. Поэтому была введена плата исходя из стоимости обслуживания 1 квадратного метра земли (расходы по уборке и благоустройству территории, обремененной сервитутом, а также по ремонту асфальтного покрытия, вывозу мусора, санитарные и пр., включая земельный налог). Однако решением ФАС Поволжского округа установлена плата за сервитут из расчета 190 руб. за 1 квадратный метр в месяц, что составляет половину расходов собственника обремененного имущества, поскольку собственник обремененного имущества и сам продолжает пользоваться этим земельным участком <9>. -------------------------------- <9> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 11 ноября 2004 г. N А57-14517/03-30 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Не разделяя подход о тождестве платы за сервитут и реальных расходов собственника, думается, что общий вывод об учете в плате пользования вещью самим собственником заслуживает внимания. Если часть недвижимости в границах сервитута используется совместно собственником и сервитуарием, то плата за сервитут должна быть ниже, чем при использовании этого объекта только сервитуарием. Во внимание необходимо принимать и неудобства (степень неудобства), испытываемые собственником обремененной вещи. В частности, при использовании чужого земельного участка, принадлежащего на праве собственности гражданам, для прохода, проезда можно ставить вопрос об ограничении права на тайну и неприкосновенность частной жизни собственника обремененной вещи. При сервитуте в виде права прохода, права строительства с использованием чужого земельного участка степень неудобства зависит от производимого шума и пр. Сервитутам в виде права прогона скота, права проезда могут сопутствовать неприятные запахи. Сервитут может ограничить поведение собственника обремененной вещи, т. е. изменить порядок осуществления правомочия пользования. Неудобства могут быть выражены в возникновении угрозы причинения вреда собственнику обремененной вещи в результате преобразования вещи сервитуарием (например, через земельный участок проведены высоковольтные кабельные линии электропередачи, которые являются источником повышенной опасности). Неудобства от использования сервитута могут быть соединены или не соединены с возможностью причинения убытков. Так, при эксплуатации дома, земельного участка физическим лицом для потребительских нужд об упущенной выгоде, как правило, речь не идет, но стеснение собственника установленным частным сервитутом все-таки происходит. При буквальном толковании Временных методических рекомендаций в ситуациях, когда обременения не влекут возникновение убытков, а также когда при единовременной выплате за сервитут собственник обремененной вещи меняется, право требования платы за сервитут не возникает. Однако такой подход, на наш взгляд, не обеспечивает баланс интересов собственника обремененной вещи и сервитуария. Очевидно, что собственник испытывает неудобства от установления сервитута также в тех случаях, когда реальные убытки или упущенная выгода не следуют. Таким образом, в новой редакции Гражданского кодекса надлежит восстановить указание на соразмерность платы за сервитут. Сама же соразмерность платы за сервитут должна толковаться с учетом характера, интенсивности и времени пользования чужим имуществом сервитуарием, использования или неиспользования имущества самим собственником обремененной вещи, а также степени неудобства, испытываемого им. 4. Положения Гражданского кодекса РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 об изменении размера платы за сервитут по соглашению сторон не чаще чем один раз в пять лет следует толковать в единстве с другими правилами обязательственного права (исходя из относительного характера отношений, возникших между собственником обремененной вещи и сервитуарием). Так, размер платы за сервитут может изменяться по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте (ст. 451 ГК РФ), например расширение производственной деятельности сервитуария, отразившееся на интенсивности и продолжительности использования объекта сервитута, или увеличение количества работников сервитуария, в том числе некоммерческой организации, использующих объект сервитута, или установление нескольких последующих сервитутов на один объект. При этом надо исходить из того, что подобные обстоятельства возникли после установления сервитута. Есть основания применять и правило п. 2 ст. 450 ГК РФ об изменении договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Например, сервитут в виде использования земельного участка для эксплуатации трубопровода нарушался сервитуарием по условиям проведения работ (работы проводились в вечернее и ночное время вместо дневного периода, использовались более мощные машины и оборудование, действие которых сопровождалось шумом и неприятными запахами, нарушения имели место неоднократно). 5. Порядок выплаты вознаграждения обычно не встречает сложности. В одном споре земельный участок был расположен в границах земельного участка арендатора и со всех сторон граничил с ним. Собственник в лице полномочного органа - Администрации г. Пензы - уклонился от получения платы за пользование земельным участком. В соглашении о сервитуте была установлена выплата вознаграждения арендатору, а не собственнику. Требование арендатора в суде об установлении соразмерной платы в его пользу суд первой инстанции нашел необоснованным и не подлежащим удовлетворению, мотивировав это тем, что только в пользу собственника может быть установлена плата за сервитут. Постановлением ФАС Поволжского округа дело по иску об установлении права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка передано на новое рассмотрение. При этом было отмечено, что Администрация г. Пензы, наделенная правами собственника земельного участка, вправе уклониться от получения платы за сервитут в свою пользу и требовать установления такой платы в пользу третьего лица, в данном случае в пользу ОАО "Стабильность" <10>. -------------------------------- <10> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 21 ноября 2006 г. по делу N А49-1909/2006-64/12 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Полагаю, что пока неизменным (по действующему законодательству) остается правило о плате за сервитут в пользу собственника обремененной вещи, видимо, в тексте договора следовало бы указать, что плата переводится на счет арендатора. С учетом действующих положений Гражданского кодекса о возмездном или безвозмездном сервитуте такое указание правомерно. Однако если взять положения проекта Федерального закона N 47538-6 об обязательности возмездности сервитута (кроме установления сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности), то внесение платы на счет иного лица (в пользу иного лица), помимо собственника, ставит под сомнение возмездность договора. 6. В случае невнесения (несвоевременного внесения) платы за сервитут с сервитуария в судебном порядке взыскиваются долг и проценты за пользование чужими денежными средствами <11>. Если в договоре была установлена пеня за просрочку оплаты, то по желанию кредитора (собственника обремененной вещи) взыскивается договорная неустойка. -------------------------------- <11> См.: Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. N КГ-А40/6210-07 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
В случае введения в Гражданский кодекс РФ положения в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 о возможности применения неденежной формы вознаграждения за сервитут и введения этого правила в договор нормы ст. 395 ГК РФ применяться не будут.
Название документа