Организация осуществляет строительство объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который впоследствии будет передан всем участникам долевого строительства в долевую собственность. Должна ли организация указывать в текстах договоров долевого участия в строительстве всех лиц, в долевую собственность которых будет передан объект недвижимого имущества?

Ответ: Организация, осуществляющая строительство объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), который впоследствии будет передан всем участникам долевого строительства в долевую собственность, не обязана указывать в текстах договоров долевого участия в строительстве всех лиц, в долевую собственность которых будет передан объект недвижимого имущества.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с п. 2 этой же статьи ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Пунктом 3 ст. 244 ГК РФ предусмотрено, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, если имущество поступает в собственность двух и более лиц и законом в отношении такого объекта не предусмотрена совместная собственность, такое имущество поступает в долевую собственность.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Необходимо отметить, что перечень обязательных условий для включения в текст договора долевого участия в строительстве, предусмотренный ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, носит закрытый характер и не предусматривает в качестве обязательного условия включение в текст договора долевого участия перечня всех лиц, в долевую собственность которых будет передан объект недвижимого имущества.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 29.04.2011 N Ф09-2225/11-С6 прямо указал, что судами рассмотрены и отклонены ссылки регистрирующего органа на то, что в договоре об участии в долевом строительстве и дополнительном соглашении к нему не указаны все дольщики объекта недвижимости (автопарковки), передаваемого в долевую собственность. Положениями ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ включение в договор долевого строительства всех дольщиков объекта недвижимости не предусмотрено.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

28.08.2013