Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость
(Моргунов С. В.) ("Вестник ВАС РФ", 2008, N 5) Текст документаАКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОСПАРИВАНИЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ
С. В. МОРГУНОВ
Моргунов С. В., судья Арбитражного суда Краснодарского края, кандидат юридических наук.
Практика применения ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) арбитражными судами и государственными регистрирующими органами обнаружила ряд проблем, не известных советскому законодательству и не обсуждавшихся в юридической литературе того периода. Согласно положениям п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Является эта норма Закона новым способом защиты гражданских прав либо представляет собой разновидность уже существующих (признание права собственности на имущество, виндикация, негаторный иск, признание сделки недействительной, применение последствий недействительности ничтожной сделки, оспаривание ненормативного акта или иного способа)? В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Приведенное законоположение в системной взаимосвязи с нормами Закона о государственной регистрации, регулирующими порядок регистрации прав на недвижимость и возможность оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке, позволяет сделать вывод об отсутствии в российском законодательстве принципа бесповоротности зарегистрированного права на недвижимость. Проблема оспаривания зарегистрированного права возникла с появлением системы регистрации недвижимости. Неуклонно возрастающее количество судебных дел, центральное место в которых занимает оспаривание зарегистрированного права на объект недвижимости, не только открывает спорные вопросы, но и служит своеобразной почвой для теоретических исследований данной проблемы. Здесь остановимся на некоторых ее аспектах. В доктрине гражданского права и судебно-арбитражной практике до настоящего времени не выработана единая позиция о содержании иска об оспаривании зарегистрированного права. Наиболее распространены следующие формулировки исковых требований: о признании недействительным зарегистрированного права; о признании права собственности за истцом; о признании недействительной записи о государственной регистрации права за ответчиком; о признании недействительными сделки либо ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, указанных в качестве основания государственной регистрации права за ответчиком. Встречаются такие споры и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 13.12.2005 N 9939/05, от 07.02.2006 N 10101/05, от 20.06.2006 N 3082/06, от 26.09.2006 N 1906/06, от 14.11.2006 N 1886/06, от 15.05.2007 N 15184/06.
Представляется, что в действующем законодательстве не имеется почвы для появления такого юридического средства защиты права собственности, как требование о признании недействительным права собственности другого лица. Скорее всего, такая формулировка появилась не как реализация положений п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, а как реакция на отказ регистрирующих органов осуществить регистрационные действия по прекращению государственной регистрации права собственности, основание регистрации которого (сделка, ненормативный правовой акт или иное) признано недействительным решением суда. По меткому выражению О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе, "...именно стремление добиться от суда максимально четкой формулировки в резолютивной части решения, которую не смог бы превратно истолковать регистратор, обусловливает ориентир практиков на иск о признании недействительным права собственности ответчика либо иск о признании недействительной государственной регистрации" <2>. -------------------------------- <2> Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 21.
В то же время в юридической литературе высказывается точка зрения о недопустимости применения такого способа защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права <3>. В поддержку такого мнения можно привести следующие аргументы. Даже если считать содержащийся в ст. 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав неисчерпывающим, нет заслуживающих внимания юридических мотивов считать требование о признании недействительным зарегистрированного права новым способом защиты гражданских прав. Из всей совокупности норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с очевидностью вытекает, что не сама по себе государственная регистрация служит основанием возникновения субъективного права на имущество, а гражданско-правовые сделки, распорядительные акты уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления и другие основания приобретения прав на имущество, предусмотренные в качестве таковых действующим гражданским законодательством (в частности, указанные в п. 1 ст. 8, в ст. 218 ГК РФ). Оспаривание в судебном порядке данных оснований как раз и представляет собой реализацию нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации. Ясность в данный вопрос может внести конкретизация этой статьи Закона о том, что зарегистрированное право подлежит оспариванию в судебном порядке посредством оспаривания оснований регистрации права (сделки, ненормативного акта и т. д.). К аналогичному выводу приходит и В. А. Лапач, утверждая, что в этом случае "...следует говорить только о недействительности сделок либо управленческих актов как оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ). Именно недействительность этих оснований и позволяет говорить об отсутствии субъективных прав с момента совершения сделки либо акта" <4>. -------------------------------- <3> См.: Рожкова М. Требование о признании в арбитражном процессе // Арбитражная практика. 2002. N 11; Лапач В. А. Оспаривание сделки или права? // ЭЖ-Юрист. 2004. N 13; Орловская Я. О. Споры, связанные с оспариванием зарегистрированного права // Арбитражная практика. 2005. N 5; Слесарев В. Л., Якимов А. А. Актуальные вопросы виндикации недвижимости // Закон. 2007. N 9. <4> Лапач В. А. Проблема оспаривания права // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 113.
Надо полагать, что законодатель, предусматривая возможность судебного оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, не преследовал цели "изобретения" нового способа защиты гражданских прав. Напротив, здесь уместно использование давно известных способов защиты. Поскольку речь идет о праве собственности на имущество, а также принимая во внимание, что конечной целью собственника, утратившего не только субъективное право на вещь, но и владение вещью, будет как восстановление юридического титула, так и получение имущества во владение, заинтересованное лицо, реализуя норму п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, может заявить несколько требований: о признании права собственности на имущество, о признании недействительными сделки, ненормативного правового акта или иного основания регистрации права на имущество за ответчиком, о возврате имущества. Одновременное задействование этих способов защиты исчерпывающим образом восстановит нарушенное право собственности, причем первое из поименованных требований прямо направлено на оспаривание зарегистрированного права ответчика, так как в подавляющем числе ситуаций оспаривания права собственности на имущество предъявить такое требование "позволяет себе" лицо, полагающее себя собственником спорной вещи. В пользу такого вывода свидетельствует некоторая косность регистрирующих органов, не воспринимающих судебное решение о признании недействительным основания регистрации права собственности ответчика (сделки или ненормативного акта) в качестве основания прекращения регистрации права ответчика и регистрации права собственности за истцом. Практика показывает, что заинтересованные лица все чаще избирают комплексный подход при оспаривании зарегистрированного права. Привлечение для оспаривания зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество иска о признании права находит свое подтверждение в науке. Так, Е. А. Суханов, отмечая правоустанавливающий характер регистрационной записи в отношении объекта недвижимого имущества, делает вывод о том, что "...спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т. е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права" <5>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <5> Гражданское право. В 4-х т. Т. 2 / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 183 - 184.
Научные исследования последних лет предлагают различные варианты разрешения вопроса о том, каким способом надлежит оспаривать зарегистрированное право на объект недвижимости. В упомянутой выше работе О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе предлагают использовать виндикационный иск, а также такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права <6>, одновременно предлагая внести изменения в Закон о государственной регистрации. Оценивая эти предложения, можно отметить, что виндикационный иск предназначен для истребования собственником имущества из владения другого лица. На практике встречаются ситуации, когда истребуемое имущество не находится во владении лица, чье право зарегистрировано в реестре. В таком случае виндикация не поможет в оспаривании зарегистрированного права, не говоря уже о том, что цель виндикации совсем в ином - возвратить имущество собственнику. -------------------------------- <6> См.: Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Указ. соч. С. 21, 27 - 28.
Предложение О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе оспорить неправомерно зарегистрированное право на недвижимое имущество посредством такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, путем восстановления в реестре записи о собственнике и погашения записи о незаконном владельце, не имеет материальной основы в действующем законодательстве. К тому же надежды на появление в законодательстве о регистрации детальных предписаний для регистрирующего органа - какие регистрационные действия проводить во исполнение того или иного судебного решения - пока не находят реального воплощения. Авторы подобных предложений вольно или невольно возвращаются к проблеме конкуренции исков, когда для реализации нормы п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации предлагается использовать несколько способов защиты по выбору истца. Такой подход может окончательно запутать участников имущественного оборота и внести сумятицу в судебную практику по данному вопросу, с огромным трудом формирующуюся на протяжении ряда лет. Оспариванию материального права на имущество адекватным будет заявление о своем праве на это имущество, что соответствует иску о признании права собственности. Причем данный иск должен сопровождаться требованием о признании недействительным материально-правового основания зарегистрированного права ответчика. Императивная формулировка нормы Закона об оспаривании зарегистрированного права только в судебном порядке не оставляет сомнения в том, что исковое заявление об оспаривании зарегистрированного права должно содержать требование о признании недействительными сделки или ненормативного акта независимо от того, является сделка ничтожной или оспоримой, а ненормативный акт - не соответствующим закону (ст. 13 ГК РФ) или противоречащим закону (ст. 12 ГК РФ). Как усматривается из содержания параграфа 2 главы 9 ГК РФ, любая гражданско-правовая сделка может быть оспорена в судебном порядке, в том числе и ничтожная, на что прямо указано в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Нет оснований полагать, что Гражданский кодекс РФ отвергает аналогичный подход к возможности судебного оспаривания ненормативных актов, противоречащих закону. Несомненно то, что на приведенную точку зрения последуют многочисленные замечания. Однако удовлетворить эти замечания можно только в случае изменения упомянутой императивной формулировки закона либо согласившись с тем, что вывод о незаконности основания зарегистрированного права может быть сделан во внесудебном порядке, т. е. без рассмотрения в суде отдельного иска о признании недействительным материально-правового основания зарегистрированного права. Не приведет ли это к выхолащиванию юридического смысла нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации об оспаривании зарегистрированного права только в судебном порядке? Если сделка, положенная в основание регистрации, является ничтожной, то закономерен вопрос: почему регистрирующий орган осуществил регистрацию? Возможно, представленные на регистрацию документы не позволили регистратору обнаружить данное обстоятельство. Тогда как можно без судебного разбирательства по данному вопросу и принятия соответствующего судебного акта обязать регистрирующий орган прекратить государственную регистрацию незаконно приобретенного права? Такой подход никоим образом не устроит участников рассматриваемого спорного правоотношения и тем более не подвигнет регистрирующие органы к совершению соответствующих регистрационных действий. Как уже отмечалось, еще одна проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения права ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации права ответчика. Для исправления этой ситуации необходимо внести соответствующие изменения в Закон о государственной регистрации или в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо выработать в судебно-арбитражной практике правило, согласно которому резолютивная часть решения суда о признании недействительным основания возникновения права ответчика на имущество должна содержать предписание о том, что данный судебный акт после вступления в законную силу является основанием к прекращению государственной регистрации права ответчика на спорное имущество. Подобная практика действует в судах общей юрисдикции с тех давних пор, когда еще не существовала система государственной регистрации прав в нынешнем представлении. При этом не следует опасаться, что органы правосудия будут вмешиваться или подменять регистрирующие органы, поскольку компетенция и полномочия тех и других четко определены действующим законодательством. Среди юристов (ученых и практиков) раздаются предложения привести в Законе о государственной регистрации перечень исков, посредством которых допускается оспаривание зарегистрированного права. В этот список предлагают включить, в частности, иск о признании права, иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), виндикационный и негаторный иски. По смыслу этих предложений судебные решения об удовлетворении названных исков являются основанием регистрации права собственности. В качестве примера можно привести суждение В. А. Алексеева о том, что решение суда об удовлетворении виндикационного иска "...становится основанием для регистрации права собственности истца" <7>. С таким выводом сложно согласиться, так как в резолютивной части решения суда об удовлетворении виндикационного иска не содержится вывода о признании права на спорную вещь за истцом. Даже по этому критерию такое решение суда не может служить основанием государственной регистрации права на недвижимость. Не говоря уже о том, что виндикация не относится к так называемым искам о признании и может быть заявлена и не собственником вещи. -------------------------------- <7> Алексеев В. А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества // Закон. 2006. N 8. С. 51.
Очевидна необходимость изменения практики оспаривания зарегистрированного права и регистрации права собственности на основании судебных решений. Однако здесь следует придерживаться более четких формулировок во избежание злоупотреблений как со стороны регистрирующих органов, так и со стороны лиц, обращающихся за регистрацией прав. Во-первых, иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) может быть предъявлен собственником недвижимой вещи, право которого уже зарегистрировано в реестре. В таком случае решение суда об удовлетворении этого иска не будет основанием для внесения в реестр сведений о собственнике. Во-вторых, согласно ст. 305 ГК РФ виндикационный и негаторный иски вправе предъявить помимо собственника лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть заявлен лицом, владеющим недвижимостью на праве хозяйственного ведения, или арендатором. Понятно, что вывод об удовлетворении такого иска, содержащийся в резолютивной части решения суда, не может служить основанием для регистрации права собственности за истцом. Конечно, в описательной и мотивировочной части судебного акта будет обозначено действительное правовое положение истца по отношению к спорному имуществу. При судебном разбирательстве виндикационного и негаторного исков, предъявленных собственниками, подлежит выяснению факт принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности, о чем также будет указано в мотивировочной части решения суда. Вместе с тем положения Закона о государственной регистрации и Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не обязывают регистратора совершать регистрационные записи на основании выводов или доводов суда, содержащихся в описательной и мотивировочной части судебного акта. По смыслу соответствующих положений процессуального законодательства выводы об отказе или удовлетворении исковых требований должны содержаться в резолютивной части судебного акта. По указанной причине именно эти выводы и служат основанием для регистрации прав. Очевидно то, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право собственности, полагает себя собственником спорного имущества, хотя по сведениям государственного реестра не является таковым на момент подачи иска. Отсюда следует вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права собственности с необходимостью требует подтверждения права собственности истца. Для этого как раз предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как иск о признании права. Поскольку ни материальное, ни процессуальное законодательство не запрещают предъявления нескольких требований в одном исковом заявлении, то одновременная подача иска о признании права собственности на недвижимую вещь и виндикационного иска (если спорная вещь не находится во владении истца) представляет собой адекватный способ защиты при оспаривании зарегистрированного права собственности. В таком случае вряд ли уместно говорить об усложнении процедуры оспаривания зарегистрированного права собственности. Стремление к упрощению юридических приемов реализации защиты гражданских прав и совершенствование юридической техники не должны возобладать над сущностью (правовой природой) гражданских прав. Напротив, приемы юридической техники в конкретных законодательных конструкциях должны быть понятны не только правоприменительным органам, но и каждому участнику гражданского оборота, в первую очередь - для эффективной защиты гражданских прав. Поэтому наряду с иском о признании недействительным основания возникновения зарегистрированного права иск о признании права собственности на недвижимость, предъявленный к лицу, незаконно зарегистрировавшему право собственности, и удовлетворение такого иска можно представить в качестве формы реализации законоположения об оспаривании зарегистрированного права в судебном порядке, а также в качестве основания к прекращению государственной регистрации права собственности ответчика. Как видим, стремление отразить в законе хотя бы примерный перечень способов судебной защиты права собственности на недвижимость при осуществлении государственной регистрации помимо положительной составляющей обнаруживает и негативную. Появление в ст. 2 Закона о государственной регистрации подобного перечня может создать почву для конкуренции исков. Иными словами, у лица, заинтересованного в оспаривании зарегистрированного права, появится возможность обратиться с иском, наиболее предпочтительным (по его усмотрению) в конкретной ситуации. Причем критерий выбора определенного притязания очевиден: однозначная перспектива удовлетворения иска, в том числе его неподверженность действию исковой давности. Судебно-арбитражная практика дает многочисленные примеры самых разнообразных ситуаций фактического и юридического положения участников судебного процесса по отношению к спорному имуществу. Наиболее типична ситуация, когда лицо, оспаривающее зарегистрированное право, не владеет спорной вещью. В юридической литературе отстаивается точка зрения о том, что в подобной ситуации самым эффективным способом защиты является виндикационный иск <8>. Аналогичный подход встречается в практике ВАС РФ, причем высшая судебная инстанция акцентирует внимание на том, что при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота <9>. -------------------------------- <8> Слесарев В. Л., Якимов А. А. Указ. соч. С. 111 - 112. <9> Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07.
На первый взгляд применение виндикации в подобной ситуации представляется вполне обоснованным. Вместе с тем нормы действующего законодательства об оспаривании сделок, о регистрации прав на недвижимость, да и сама практическая деятельность регистрирующих органов не дают основания считать такой подход единственно правильным. Выше было отмечено стремление регистрационной службы регистрировать право собственности на основании такого судебного решения, в резолютивной части (не в мотивировочной) которого прямо указано на признание права собственности на объект недвижимости за конкретным лицом. Решение же суда об удовлетворении виндикационного иска может содержать только вывод об истребовании спорной вещи в пользу истца. Отстаивая возможность подтверждения права собственности истца на объект недвижимости при рассмотрении виндикационного иска, не следует забывать о том, что судебное решение служит основанием возникновения субъективного права на вещь в единичных ситуациях. Например, в случае признания права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ). Ученые, отстаивающие точку зрения об оспаривании зарегистрированного права с помощью виндикационного иска, вольно или невольно отождествляют последний с иском о признании права собственности на имущество либо представляют первый из них как понятие, большее по объему, нежели второе, или рассматривают иск о признании права собственности на имущество как часть виндикационного иска. Вместе с тем ни материальное, ни процессуальное законодательство не дает оснований для подобных выводов. Сторонники этой позиции обращают внимание на то, что "...незаконность владения в силу недействительности сделок включается в предмет доказывания по виндикационному требованию и, следовательно, не требует обособленного процесса" <10>. С этим сложно не согласиться, так же как и со следующим тезисом В. Л. Слесарева и А. А. Якимова, которые с оглядкой на п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" полагают, что "...применительно к виндикационному иску изъятие имущества может базироваться и на недействительности сделки, которая будет установлена в мотивировочной части решения суда в процессе рассмотрения виндикационного требования" <11>. -------------------------------- <10> Слесарев В. Л., Якимов А. А. Указ. соч. С. 111. <11> Там же. С. 112.
На наш взгляд, эти аргументы приемлемы для виндикационного иска, цель которого состоит в возврате имущества, а не в оспаривании зарегистрированного права. Виндикационное притязание предъявляется к владельцу вещи, а не к участникам сделок, совершение которых предшествовало поступлению вещи к ответчику. Стало быть, к выводу о несоответствии закону этих следок суд придет без участия в процессе всех контрагентов. С одной стороны, такой подход не противоречит положениям ст. 166 ГК РФ, на которых базируются известные суждения п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8. С другой же стороны, получается, что суд принял решение о правах и обязанностях лиц, не участвовавших в рассмотрении дела. Не преследуя целью безграничное увеличение судебных споров, приведенные рассуждения направлены на поиски путей преодоления практических сложностей, возникающих, когда позиция регистрирующих органов, не воспринимающих судебные решения ни по виндикационным требованиям, ни по искам о признании недействительными сделок как основание совершения регистрационных действий по изменению сведений в государственном реестре о режиме принадлежности спорной недвижимости конкретному лицу, вынуждает участников имущественного оборота обращаться в арбитражный суд с исковыми требованиями, формулировки которых не всегда соответствуют традиционным представлениям о способах защиты имущественных прав. Встречаются ситуации, когда без ведома собственника, владеющего спорным объектом, в государственный реестр вносится регистрационная запись о праве собственности другого лица. К сожалению, такие случаи не единичны, и они становятся иллюстрацией того, что в соответствии с действующим в России правопорядком приобрести недвижимость в собственность порой проще, чем движимую вещь. Каким исковым требованием собственник, утративший титул, но сохранивший владение объектом недвижимости, может оспорить зарегистрированное право другого лица? Несмотря на то что собственник не является участником сделки, на основании которой за ответчиком зарегистрировано право, обязательственные способы защиты могут быть им задействованы. Хотя бы потому, что по смыслу норм ст. 166 ГК РФ любое заинтересованное лицо не лишено возможности предъявить иск о признании недействительной ничтожной сделки. В данном случае проблематичной будет не столько перспектива удовлетворения этого иска, сколько перспектива погашения регистрационной записи ответчика и восстановление в реестре истца в качестве собственника на основании судебного решения об удовлетворении названного иска. Нормативные акты, регулирующие деятельность регистрирующих органов, предписывают осуществлять регистрационные действия только на основании тех судебных решений, в резолютивной части которых прямо указано на возникновение или прекращение права на объект недвижимости. Резолютивная часть решения суда о признании недействительной сделки подобного вывода не содержит. Для рассматриваемой ситуации виндикационный иск явно не подходит, так как спорный объект не выбыл из владения собственника. Из арсенала вещно-правовых способов защиты права собственности в данном случае в качестве наиболее приемлемых могут рассматриваться иск о признании права и негаторный иск. Остановимся подробнее на юридической оценке возможности использования каждого из них для обозначенной цели - оспаривания зарегистрированного права при ненарушенном владении. Аксиомой негаторного иска является бесспорность титула собственника истца. Подтверждением титула собственника недвижимости служит запись в государственном реестре. В анализируемой ситуации истец не имеет такого доказательства. Конечно, истец не лишен возможности доказывать основания приобретения им права собственности, по которым он ранее был внесен в государственный реестр. Однако подтверждением этих обстоятельств истец не сможет юридически ниспровергнуть основания регистрации права собственности за ответчиком. Шансы негаторного иска повышает его свойство не подпадать под действие исковой давности. Однако даже это качество не освобождает истца от необходимости иметь доказательства титула собственника до подачи негаторного иска, а не в результате его рассмотрения, поскольку "...легитимация лица в качестве истца по негаторному иску как собственника (законного владельца) предваряет спор, но не может его исчерпывать" <12>. В противном случае это уже не будет негаторный иск, поскольку цель его - не установление титула собственника истца, а устранение нарушений права собственности, существующих на момент подачи иска. -------------------------------- <12> Скловский К. И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1. С. 40.
Рассматриваемое нарушение права собственности на недвижимую вещь не может быть устранено посредством негаторного иска еще и потому, что сфера применения этого способа защиты небезгранична. После многолетних исканий наука и судебно-арбитражная практика постепенно приходят к точке зрения, согласно которой предусмотренная ст. 2 Закона о государственной регистрации возможность оспаривания зарегистрированного права только в судебном порядке означает оспаривание в таком порядке оснований регистрации. Принимая во внимание, что в подавляющем числе случаев основания государственной регистрации представляют собой гражданско-правовые сделки или распорядительные акты уполномоченных органов, негаторный иск явно не предназначен для этих целей. Справедливо замечание М. Ероховой о том, что "...устранить юридические препятствия, к которым относится государственная регистрация права собственности за другим лицом, с помощью негаторного иска едва ли возможно" <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий "Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (выпуск 2) (под ред. Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007. ------------------------------------------------------------------ <13> Ерохова М. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 17.
Остается рассмотреть особенности использования иска о признании права для оспаривания зарегистрированного права на объект недвижимости. Из контекста ст. 2 Закона о государственной регистрации усматривается, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право, имеет материально-правовые притязания на объект недвижимости. Очевидно, что субъект, предъявивший такой иск, сам претендует на титул собственника спорной вещи. Конечно, таковым субъектом может быть лицо, лишившееся титула в результате злоупотреблений при регистрации или махинаций на рынке недвижимости. Следовательно, лицо, намеренное оспорить зарегистрированное за другим лицом право на недвижимость, должно в судебном порядке подтвердить свое право собственности на спорный объект. Причем такой судебный акт должен служить основанием государственной регистрации. Выше нами отмечено, что регистрирующие органы не воспринимают в таком качестве виндикационный иск. Иск о признании права на имущество может носить правообразующий характер, т. е. применительно к нормам ст. 8 ГК РФ служить основанием возникновения права собственности на объект, который до этого не имел собственника, а также отсутствовали другие лица, претендующие на титул собственника. Мы упоминали эти ситуации (ст. 222, 225 ГК РФ), которые единичны в гражданском обороте. Во многих других случаях иск о признании права на имущество призван подтвердить наличие материально-правовых оснований возникновения права собственности, имевших место до подачи иска. Мотивами предъявления иска служат обусловленная объективными факторами необходимость подтвердить посредством судебного решения правовой режим принадлежности имущества заявителю, а также оспаривание этого режима принадлежности иными лицами, имеющими материально-правовые притязания на спорный объект. Таким образом, иск о признании права с позиций материального и процессуального права, а также с точки зрения юридической техники представляется оптимальным юридическим средством защиты для лица, намеренного оспорить зарегистрированное право собственности и тем самым подтвердить свое право на спорную недвижимость. В целях максимально эффективной защиты права исковое заявление должно содержать также требование о признании недействительным материально-правового основания зарегистрированного права ответчика. Одна из причин непринятия иска о признании права в качестве способа оспаривания зарегистрированного права состоит в том, что согласно преобладающей в науке точке зрения к данному иску не подлежит применению исковая давность. В положениях ст. 208 ГК РФ, где законодателем установлен перечень требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о признании права на имущество не упоминается. Не содержит подобных предписаний в отношении данного иска и какой-либо федеральный закон. Сторонники точки зрения о нераспространении исковой давности на иск о признании права на имущество относят его к требованиям об устранении нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения. Из числа вещно-правовых способов защиты права собственности только негаторный иск не подпадает под действие исковой давности, о чем свидетельствует присутствие в перечне требований, на которые исковая давность не распространяется, дословной формулировки ст. 304 ГК РФ. Таким образом, сторонники упомянутой точки зрения вольно или невольно если и не отождествляют эти два способа защиты, то, во всяком случае, проводят их сопоставление, в результате которого иск о признании права на имущество представляется либо составной частью негаторного иска, либо понятием, меньшим по объему. Для такого представления об этих способах защиты не имеется предпосылок в действующем законодательстве, так как и тому и другому законодатель посвятил отдельные правовые нормы (ст. 12 и 304 ГК РФ). Кроме того, современная наука также определяет их самостоятельными способами защиты права собственности <14>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <14> Гражданское право. В 4-х т. Т. 2 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2006. С. 179, 190 - 191 (автор главы - Е. А. Суханов); Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. С. 564 - 569 (автор главы - А. П. Сергеев).
Нераспространение законодателем исковой давности на негаторный иск обусловлено двумя решающими обстоятельствами. Во-первых, бесспорностью титула собственника у истца. Во-вторых, нахождением имущества во владении истца. Наличие этих факторов наряду с неприменением к негаторному иску срока исковой давности позволяет защитить собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, независимо от периода времени, прошедшего с момента нарушения права и с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права. Тем самым подтверждается устойчивость правового режима принадлежности имущества конкретному субъекту и стабильность имущественного оборота в целом. Эти два фактора одновременно не будут иметь места в случае оспаривания зарегистрированного права лицом, не утратившим непосредственного обладания объектом недвижимости. Тогда предъявление последним по истечении периода времени, значительно превышающего срок исковой давности, иска о признании права собственности и его удовлетворение могут внести неопределенность в правовое положение имущества, которое продолжительное время числилось в государственном реестре за другим лицом. Согласно общим положениям о праве собственности (ст. 210 ГК РФ) на собственнике лежит бремя содержания имущества, куда, несомненно, входит его охрана, в том числе сохранение доказательств титула собственника. Понятно, что собственник не может принять на себя функции регистрирующего органа. Однако довольно часто встречаются ситуации, когда лицо полагало себя собственником недвижимости, приобретенной еще в период до введения системы регистрации в ее нынешнем виде, но соответствующих документов не сохранило. Более того, не предпринимало мер к восстановлению этих документов и регистрации за собой права по правилам Закона о государственной регистрации. Хозяйственная нерадивость, тем более в имущественном обороте между юридическими лицами (напомним, что для физических лиц срок исковой давности может быть восстановлен, - ст. 205 ГК РФ), не может быть восполнена неприменением исковой давности. Еще более отчетливо это усматривается в ситуации, когда требование об оспаривании зарегистрированного права заявлено лицом, утратившим не только титул, но и владение вещью. Если оспаривание зарегистрированного права осуществлено в пределах срока исковой давности лицом, у которого находится спорный объект, путем подачи иска о признании права собственности, то удовлетворение его будет означать достижение одной из целей этого иска, а именно воссоединение титула и вещи у одного субъекта. Тогда как виндикационный иск достигнет той же цели только в случае, когда истец легитимирован в качестве собственника уже на момент подачи иска либо когда эти два требования объединены в одном исковом заявлении. Исходя из названного критерия, выведение иска о признании права на имущество из-под действия исковой давности приведет к противопоставлению этих требований как способов защиты права собственности. Наиболее ярко это проявится при оспаривании зарегистрированного права лицом, утратившим владение посредством подачи иска о признании права собственности за пределами срока исковой давности, и удовлетворении данного иска. Тогда титул окажется "оторванным" от вещи, поскольку возвратить вещь с помощью виндикации не удастся по причине пропуска исковой давности. Названные обстоятельства не учитывают те, кто отказывается рассматривать иск о признании права на имущество в качестве юридического средства оспаривания зарегистрированного права на недвижимость. Главный аргумент сторонников неприменения исковой давности к данному иску заключается в том, что этот иск предназначен (по их мнению) не для защиты права собственности, а для внесения посредством судебного решения определенности в правовой режим принадлежности вещи конкретному лицу. Однако состояние подобной юридической неопределенности, в частности когда ответчик считал себя собственником спорной вещи, может продолжаться довольно длительный период времени, сопоставимый со сроком не только исковой давности, но и приобретательной. Столкновение имущественных интересов двух субъектов в отношении одной вещи, облеченное в форму судебного иска о признании права собственности, как раз и будет свидетельствовать о наличии спора между ними. Неприменение исковой давности к иску о признании права собственности объясняют также тем, что "...иски о признании права собственности предъявляются, когда нет нарушения права собственности, но есть лишь его оспаривание. Поэтому, как представляется, срок исковой давности не должен применяться к искам о признании права собственности" <15>. На наш взгляд, использование термина "оспаривание" применительно к праву собственности отнюдь не дает повода отказывать в квалификации иска о признании права собственности на имущество в качестве способа защиты гражданских прав с присущими всем этим способам свойствами, в том числе свойством быть "отраженным" ответчиком с помощью исковой давности, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Напомним, в ст. 208 ГК РФ такого исключения для иска о признании права собственности законодателем не сделано. -------------------------------- <15> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.
В связи с этим полагаем неверным представлять юридическое предназначение иска о признании права собственности в качестве прояснения правового положения субъекта по отношению к конкретному объекту недвижимости. Данным иском (в том числе при оспаривании зарегистрированного права) разрешается спор о праве на вещь. Поэтому применение исковой давности к рассматриваемому иску будет отвечать интересам всех участников имущественного оборота. В противном случае собственник недвижимости, получивший право легитимным путем, в любой момент может лишиться титула на вещь с помощью названного иска. Высказывается точка зрения, что по надуманным искам о признании права собственности на имущество, имеющим целью захватить чужое имущество посредством исключения возможности ответчика заявить о своей добросовестности или об исковой давности, следует отказывать с указанием "на отсутствие у истца права на иск о признании за ним права собственности (как, впрочем, и иного права), поскольку его действительный интерес состоит, скажем, в получении владения вещью" <16>. Тем самым автор дает понять, что истец использует ненадлежащий способ защиты права (в том случае, если цель истца не сводится к самоуправному захвату чужой вещи). -------------------------------- <16> Скловский К. И. Указ. соч. С. 41.
Такая оценка ситуации представляется юридически адекватной. Однако названная точка зрения встречает возражения как внутри судебной системы, так и в правоприменительной практике в целом. Эти возражения можно свести к нескольким тезисам: заявителя нельзя ограничить в выборе способа защиты права; отказ в иске по мотиву обращения в суд с ненадлежащим способом защиты права есть нарушение конституционного права каждого на судебную защиту. Не следует опасаться отказа в удовлетворении иска о признании права собственности, заявленного лицом, не утратившим владение вещью, но лишившимся титула. Последнему для оспаривания зарегистрированного права ответчика необходимо доказать юридическую порочность оснований регистрации права ответчика. Сделать это можно путем оспаривания сделки или распорядительного акта, положенных в основание регистрации права. На эти требования исковая давность распространяется однозначно. Следовательно, пропуск срока исковой давности приведет к отказу в иске о признании права собственности. Лишившись титула, собственник (теперь уже бывший) может утратить и саму вещь в результате истребования ее лицом, чье право зарегистрировано в реестре. Собственнику, поздно спохватившемуся об утрате титула, не на кого пенять, кроме как на себя самого, поскольку в силу закона на собственнике лежит бремя содержания имущества, куда, несомненно, входит и сохранность доказательств титула. В противном случае требование о признании права будет противопоставлено таким способам защиты, как оспаривание сделки или оспаривание ненормативного акта. Поэтому, оспаривая зарегистрированное право, следует не только требовать признания права за собой, но и оспаривать законность оснований регистрации ответчика. Заявление ответчика об исковой давности по иску, содержащему несколько требований, не может действовать избирательно. Наиболее сложным для юридического восприятия остается вопрос об определении начального момента течения исковой давности. На наш взгляд, для применения правил п. 1 ст. 200 ГК РФ препятствий не имеется. Принимая во внимание, что нарушение права состоит в лишении собственника титула на вещь, которое заключается в погашении соответствующей записи в реестре, именно этот момент можно считать началом течения исковой давности. Трудно представить ситуацию, когда лицо, нелегитимным путем получившее титул на недвижимость, не проявляло себя в качестве собственника. Поэтому собственник, утративший титул, должен был узнать о нарушении своего права с обозначенного момента. К этому можно добавить ссылку на общеизвестный факт открытости сведений о государственной регистрации прав, согласно которому регистрирующий орган обязан предоставлять любому лицу сведения из ЕГРП о любом объекте недвижимости (ст. 7 Закона о государственной регистрации). Нераспространение исковой давности на иск о признании права собственности аргументируется отсутствием связи этого иска с конкретными нарушениями правомочий собственника и продолжающимся незаконным поведением ответчика <17>. По мнению А. В. Люшни, неприменение исковой давности к иску о признании права собственности обусловлено тем, что "...само право собственности по своей природе бессрочно и не может прекратиться из-за отсутствия реакции собственника на совершенное правонарушение" <18>. Более конкретное объяснение приводит К. И. Скловский, указывая на то, что "...если весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявить о пропуске срока давности" <19>. Развивая последнюю мысль, можно прийти к выводу о том, что у истца еще не возникло право, чтобы упрекнуть ответчика в его нарушении. Тогда получается, что все иски о признании права собственности на имущество заведомо обречены на отказ в их удовлетворении. С этим вряд ли согласятся участники имущественного оборота, даже при том, что единичны ситуации, когда иск о признании права собственности на имущество является правоустанавливающим (ст. 222, 225 ГК РФ). -------------------------------- <17> Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. С. 569. <18> Люшня А. В. Признание права собственности как способ защиты гражданских прав. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 21. <19> Скловский К. И. Указ. соч. С. 41.
Исковая форма защиты права на имущество предназначена для отражения необоснованных посягательств ответчика на вещь, которую истец считает своей. С такими исками в арбитражные суды часто обращаются правопреемники бывших колхозов, предприятий, общественных организаций (профсоюзных, оборонно-спортивных, пожарных, автолюбителей и других). Причем мотивы подачи исков заключаются не столько в прояснении правового положения истца по отношению к объекту недвижимости, сколько в отражении реальной угрозы потери недвижимости, которую истец занял, либо однозначно выразил намерение использовать объект в своей хозяйственной деятельности. При разбирательстве дел открывается следующая картина: с одной стороны (истца), беспечное отношение к недвижимости - неполнота документов по строительству, отводу земельного участка под объектом, зачастую отсутствие сведений о техническом учете и т. п.; с другой (ответчика) - реальные действия, направленные на завладение имуществом истца. Посягательства ответчика, имеющие физическую природу, могут быть устранены виндикационным или негаторным иском. Однако ни тот ни другой не будут удовлетворены при отсутствии у истца доказательств права собственности на спорную недвижимость. Поэтому истец вынужден обратиться с заявлением о признании права собственности. Нередко такое заявление подается в арбитражный суд по прошествии трех лет с момента поступления объекта в сферу влияния ответчика. В обоснование правомерности своего заявления истец ссылается на обстоятельства приобретения недвижимости в собственность, восходящие ко времени строительства объекта. Следовательно, судебное решение по заявлению (в случае его удовлетворения) не будет иметь правоустанавливающего значения применительно к нормам ст. 8 ГК РФ, если истец докажет приобретение им права собственности на спорный объект по основаниям, предусмотренным законом. В таком случае не столь категоричным выглядит тезис об отсутствии у истца права на вещь до подачи иска. Отсюда следует, что ответчик не лишается возможности воспользоваться заявлением об исковой давности, связывая начало течения этого срока с моментом попадания вещи под свое господство. Отсутствие у ответчика доказательств легитимности приобретения спорной недвижимости отнюдь не придает юридической убедительности позиции истца против довода ответчика об истечении исковой давности. Если ответчик предъявит такие доказательства (за исключением государственной регистрации), то отказ в удовлетворении иска по мотиву пропуска исковой давности откроет ответчику перспективы "узаконения" своего отношения к недвижимости через институт приобретательной давности. Тогда как неприменение исковой давности в подобной ситуации приведет к "отрыву" титула от вещи, так как истец не сможет истребовать ее от ответчика по причине применения исковой давности к виндикационному иску. Причем не факт, что истец сможет оказать давление на ответчика, взыскивая с последнего неосновательное обогащение за пользование вещью. Хотя бы потому, что правила ст. 303 ГК РФ оставляют незаконному (беститульному) владельцу право на возмещение необходимых затрат на спорное имущество, не говоря уже о том, что хозяйственное использование имущества истцом и ответчиком может быть различным по видам, целям, доходности и иным экономическим критериям. Конечно, рассмотренная ситуация не может служить рекомендацией для использования исковой давности против заявления о признании права собственности на имущество во всех случаях. Когда истец с помощью такого иска пытается упростить процедуру регистрации недвижимости, а также в случаях "маскировки" этим иском действительной цели отобрания чужого имущества, в удовлетворении подобных требований следует отказывать в связи с их фактической и юридической беспочвенностью, а не по мотиву пропуска исковой давности. Еще раз обращаем внимание на то, что наши суждения о применении исковой давности к иску о признании права на имущество направлены на поиск путей разрешения проблем, возникающих в судебно-арбитражной практике, связанных как с оспариванием зарегистрированного права, так и с общими вопросами соотношения различных способов защиты гражданских прав в имущественных отношениях. Не исключено, что предложенная аргументация потребует корректировки в случае изменения положений законодательства, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимость. В судебно-арбитражной практике встречаются дела об оспаривании зарегистрированного права, где в качестве основания регистрации выступает вступивший в законную силу судебный акт по другому делу. Понятно, что оспорить в судебном порядке такое основание регистрации не представляется возможным. Заявитель не участвовал в рассмотрении другого дела, однако выражает несогласие с принятым судебным актом по материально-правовым основаниям. Вместе с тем заинтересованное лицо нередко утрачивает возможность обжаловать или пересмотреть судебный акт, принятый по делу, в котором это лицо не участвовало, в том числе по причине пропуска процессуальных сроков. Арбитражный суд, рассматривая требование об оспаривании зарегистрированного права, не располагает правовыми средствами, чтобы преодолеть юридическую силу судебного акта, принятого по другому делу, хотя наличие иного объема доказательств позволяет иногда увидеть материально-правовую несостоятельность этого судебного акта. Учитывая отсутствие в российском законодательстве принципа бесповоротности зарегистрированного права, описанная ситуация не должна оказаться безысходной. Суд устанавливает наличие фактов, предусмотренных законом в качестве основания приобретения истцом права собственности, имевших место до обращения в суд, и своим решением подтверждает приобретение заявителем имущества в собственность. Исходя из этого, представляется целесообразным внести изменения в законодательство, регулирующее вопросы регистрации прав на недвижимое имущество, о том, чтобы в обозначенной ситуации в реестре в качестве основания регистрации указывать не судебный акт, а правоустанавливающие документы о возникновении права собственности, послужившие основанием принятия судебного акта. Тогда у лица, имеющего материальный интерес в оспаривании зарегистрированного права, появится реальная возможность воспользоваться этим правом. С другой стороны, недобросовестные участники имущественного оборота будут лишены возможности "увести" чужое имущество с помощью судебного решения. Предложенная мера не должна показаться радикальной, поскольку вполне соответствует юридической природе судебного решения как основания возникновения гражданских прав. С проблемами оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права на недвижимость созвучны проблемы, возникающие в тех случаях, когда участники оборота с помощью судебного решения пытаются упростить процедуру регистрации. Подобные ситуации на практике довольно разнообразны и получают широкое распространение. Сюда можно отнести случаи приобретения имущества на торгах, проведенных по инициативе судебного пристава-исполнителя или арбитражного управляющего. В такой же ситуации оказываются лица, купившие недвижимость у хозяйствующих субъектов (созданных в результате реорганизации бывших колхозов), не проверив наличие у продавца надлежащих правоустанавливающих документов на отчуждаемое имущество. Главная проблема обозначенных казусов заключается в том, что государственная регистрация перехода права собственности к покупателю возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникшего права собственности на этот объект недвижимости, т. е. регистрации права собственности предыдущего владельца (п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации), а у последнего отсутствуют правоустанавливающие документы о приобретении спорной недвижимости в собственность по законодательству, действовавшему до введения в действие Закона о регистрации. Покупатель обращается в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности либо с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ. В качестве фактического основания исковых требований покупатель ссылается на договор, заключенный по результатам проведения торгов или напрямую с предыдущим обладателем недвижимости. Ответчиком обычно называют должника или продавца либо администрацию публично-правового образования, на территории которого находится объект. Как правило, ответчики не возражают против предъявленного иска. Когда имущество должника реализовано на торгах, то обвинять должника в уклонении от регистрации перехода права собственности к покупателю вряд ли уместно, так как волеизъявление должника менее всего влияло на процедуру отчуждения имущества. Когда же в качестве предпосылки предъявления иска о признании права собственности покупатель ссылается на уклонение отчуждателя недвижимости от регистрации перехода права собственности, то в действительности имеют место совсем иные обстоятельства. Как должник, так и продавец не имеют документов о возникновении у них права собственности до момента вступления в силу Закона о регистрации, необходимых для регистрации их права собственности. А без этих документов невозможно зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Здесь и возникают вопросы: почему отсутствие правоустанавливающих документов на недвижимость у отчуждателя должно быть восполнено судебным решением по иску покупателя? Имеется ли в рассматриваемых ситуациях спор о праве на вещь, если ответчики не выдвигают против иска ни материальных, ни процессуальных возражений? На каком основании суд должен выяснять наличие у заинтересованного в государственной регистрации лица необходимых для этого документов, тогда как эти функции возложены на регистрирующие органы? Надуманность этих исков о признании права собственности очевидна, так как между истцом и ответчиком не существует материально-правового спора о праве на вещь. Подтверждением может служить непринятие участниками рассматриваемых правоотношений мер по судебному оспариванию торгов или договора купли-продажи. Не может быть квалифицировано в качестве уклонения от регистрации отсутствие у должника или продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, необходимых для государственной регистрации права собственности за ними. Практика работы регистрирующих органов сформировалась таким образом, что документы для регистрации проверяются только на личном приеме, где заявителю в устной форме объясняют недостаточность или несоответствие закону его документов и рекомендуют обратиться в суд. Вот где кроется действительная причина таких исков. В рассмотренных ситуациях спор может иметь место между регистрирующим органом и лицом, обратившимся за регистрацией, по поводу наличия у заявителя документов, необходимых как для регистрации права собственности за отчуждателем (должником), так и для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если в судебном порядке будет установлена обоснованность отказа регистрирующего органа, обусловленная отсутствием у продавца (должника) документов о возникновении права собственности в период до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, тогда не имеется оснований для регистрации перехода права собственности к покупателю. Нежелание государственных органов, осуществляющих принудительное исполнение судебных актов, а также арбитражных управляющих заниматься узаконением права должника на объекты недвижимости в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, не может быть исправлено судебным решением, да еще по иску покупателя. В случае удовлетворения иска покупателя в резолютивной части решения суда будет прописано о признании права собственности за ним. Именно этим выводом станет руководствоваться регистрирующий орган и зарегистрирует право собственности за покупателем. Тогда как требование Закона о регистрации права собственности отчуждателя (в том числе права, возникшего до вступления в силу Закона о государственной регистрации) будет не выполнено. Поэтому останется открытым вопрос: покупатель приобрел имущество у собственника или нет? В соответствии со ст. 454 ГК РФ покупать имущество можно только у собственника. Если такая тенденция возобладает в судебно-арбитражной практике, значит, есть основания утверждать, что система регистрации не действует, так как лица, приобретающие недвижимое имущество описанными способами, будут "обходить" регистрационную службу и обращаться в суд с надуманными исками о признании права собственности. Хотя о судебном решении как правообразующем факте для возникновения права собственности применительно к нормам ст. 8 ГК РФ можно говорить лишь в единичных случаях (ст. 222, 225 ГК РФ). К рассматриваемым правоотношениям должна быть применена другая квалификация. Когда лицо, зная об отсутствии у него надлежащих документов о праве собственности, необходимых для государственной регистрации недвижимости, отчуждает объект, а другое лицо, осведомленное о названных пороках, заключает приобретательную сделку, то их поведение выходит за рамки пределов осуществления гражданских прав - разумности и добросовестности (ст. 10 ГК РФ). Это становится очевидным, когда участники сделки даже не пытаются обращаться в регистрационную службу, а один из них (покупатель) сразу предъявляет в арбитражный суд иск о признании за ним права собственности, преследуя цель преодолеть с помощью судебного решения проблемы, которые у него могут возникнуть при регистрации перехода права собственности на приобретенное обозначенным способом недвижимое имущество. Юристы (ученые и практики), считающие подобные иски обоснованными и подлежащими удовлетворению, тем самым предлагают заменить судебным решением пускай сложные, но обязательные и урегулированные действующим законодательством процедуры оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Среди участников имущественного оборота может сформироваться превратное мнение, что в судах без особых сложностей можно решить проблемы регистрации недвижимости, трудно решаемые в общеустановленном порядке. Такой подход в принципе неверен, поскольку искажает представление о судах как государственных органах, предназначенных для разрешения споров, а не для преодоления процедуры регистрации недвижимости, установленной действующим законодательством. Поэтому повторим: в обозначенных казусах спор может иметь место между лицом, заинтересованным в осуществлении регистрации недвижимости, и регистрирующим органом по поводу наличия или отсутствия документов, необходимых и достаточных для государственной регистрации права собственности отчуждателя недвижимости и перехода права собственности к приобретателю.
------------------------------------------------------------------
Название документа