Возникает ли объект налогообложения в случае реализации квартиры организацией своим сотрудникам по цене ниже рыночной, при реализации в рассрочку?

Ответ: Нормами п.3 ст.40 Налогового кодекса РФ предусмотрено что в случаях, предусмотренных п.2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Это возможно в случаях осуществления сделок между взаимозависимыми лицами, а перечень случаев взаимозависимости лиц для целей налогообложения изложен в ст.20 НК РФ.

Взаимозависимыми считаются организации или физические лица, если отношения между ними влияют на их экономическую деятельность. Это возможно, когда:

- одна организация прямо или косвенно (например, через дочернюю организацию) владеет более чем 20 процентами уставного капитала другой организации;

- одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению (директор организации и бухгалтер);

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

В соответствии с п.2 ст.20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в других случаях, но в этом случае налоговые органы должны доказать суду, что отношения между данными лицами повлияли на цены, установленные в договоре, и что в результате были искажены данные о налогооблагаемом доходе физического лица - работника организации.

В этом случае организации следует включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

На основании пп.2 п.1 ст.212 НК РФ материальная выгода равна разнице между рыночной ценой квартиры и той ценой (с учетом НДС), по которой это жилье было продано работнику. Если реализация квартиры своему сотруднику происходит в рассрочку, материальной выгоды в данном случае не возникает, так как продажа квартиры в рассрочку оформляется договором купли-продажи, а не договором займа.

Т. А.Савина

Советник налоговой службы

II ранга

25.08.2003