Строим и спорим

(Горюнова О.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 19)

Текст документа

СТРОИМ И СПОРИМ

О. ГОРЮНОВА

Ольга Горюнова, эксперт службы правового консалтинга компании "Гарант".

Я собственник квартиры в многоквартирном жилом доме. Собственник нижерасположенной квартиры перевела ее из жилого фонда в нежилой для организации магазина. Проектом перепланировки предусмотрено устройство отдельного входа с пристройкой в виде закрытого крыльца, т. е., на мой взгляд, реконструкция дома. Я предъявила иск о признании данной постройки самовольной, поскольку пристройка возводилась с отступлением от проекта и не было получено согласия всех собственников помещений на реконструкцию. На момент предъявления иска было возведено крыльцо, стойки, крыша (стен нет). По моему ходатайству суд запретил ответчику дальнейшее обустройство отдельного входа в качестве меры по обеспечению иска. В настоящее время назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения отступлений от проекта.

Правильно ли сформулированы исковые требования? Можно ли считать недостроенное помещение тамбура самовольной постройкой?

Должен ли был ответчик получить соответствующее разрешение и согласие собственников помещений в доме?

Если - да, то можно ли считать постановление администрации города о переводе жилого помещения в нежилое надлежащим разрешением о реконструкции, если в нем о ней ничего не говорится?

В случае проигрыша мной дела ответчик предъявит ко мне иск о возмещении неполученного дохода в связи с задержкой открытия магазина, может ли быть удовлетворен этот иск?

Н. Суханова, г. Обнинск

Условия перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 ЖК РФ, в силу ч. 2 которой перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Для обеспечения использования в качестве нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, он согласно п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ должен был представить в администрацию города проект перепланировки переводимого помещения, предусматривающий, в частности, разрушение части стены, установление отдельного входа в помещение, оборудование тамбура и крыльца.

В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости проведения перепланировки переводимого помещения и иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого решение органа местного самоуправления о переводе должно содержать требование об их проведении и их перечень. Из вопроса следует, что решение о переводе жилого помещения, принадлежащего ответчику, в нежилое в целях его использования под магазин содержит требование о проведении перепланировки и перечень необходимых для этого работ.

Кроме того, исходя из текста вопроса, видно, что перепланировка, производимая ответчиком, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного жилого дома как объекта капитального строительства и не превышает предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Поэтому в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) отдельного разрешения на проведение перепланировки ответчику не требовалось.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому в рассматриваемой ситуации принадлежащее ответчику помещение не может быть признано самовольной постройкой вследствие отсутствия разрешения на реконструкцию.

Однако в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в данном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). К распоряжению имуществом, в частности, относятся действия по изменению объекта.

В силу ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Обязанность ответчика получить согласие всех собственников имущества многоквартирного дома в данном случае предусмотрена ч. 1 ст. 247 ГК РФ, а не п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Статья 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, ответчик до обращения за получением соответствующего разрешения в администрацию города должен был получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Ответчик такого согласия не получил, следовательно, администрация города должна была принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Учитывая вышеизложенное, автору вопроса было бы правильнее в порядке ст. ст. 254 - 256 ГПК РФ подать в суд заявление об оспаривании решения администрации города о переводе жилого помещения в нежилое.

Теперь рассмотрим вопрос о возможности удовлетворения исковых требований ответчика о возмещении убытков, причиненных ему мерами по обеспечению иска.

После вступления в законную силу решения суда, которым в иске отказано, ответчик согласно ст. 146 ГПК РФ вправе предъявить к истцу иск о возмещении убытков, причиненных ему мерами по обеспечению иска, принятыми по просьбе истца. В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Между тем необходимо учитывать, что сам отказ суда в удовлетворении заявленных исковых требований и последующее предъявление собственником помещения, в котором планируется разместить магазин, иска о возмещении ущерба, причиненного ему мерами по обеспечению иска, не означают автоматического вынесения судом решения о его удовлетворении.

Истец должен будет представить все необходимые доказательства, подтверждающие размер причиненных ему убытков, причинно-следственную связь между действиями истца и фактом причинения убытков, а также вину истца в их причинении (см. Постановление ФАС УО от 26.12.2005 N Ф09-4285/05-С6).

------------------------------------------------------------------

Название документа