Две российские организации, являющиеся ООО, заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет, при этом для арендатора указанный договор является крупной сделкой, совершение которой не было одобрено участниками арендатора

Вправе ли участник арендатора обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным до момента государственной регистрации такого договора аренды?

Ответ: Участник арендатора (ООО) вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора аренды, являющегося для арендатора крупной сделкой, не одобренной его участниками, до момента государственной регистрации договора аренды.

Обоснование: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) предусмотрено, что совершение ООО крупной сделки должно быть одобрено решением общего собрания участников ООО.

При этом п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ определено, что крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Из анализа указанной нормы следует, что сделка должна быть связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества.

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 20.10.2009 N 8410/09 по делу N А63-14155/2008-С1-40 сделал вывод, что, поскольку ежемесячное внесение предприятием арендной платы в размере, превышающем 10 процентов его уставного фонда, является формой отчуждения принадлежащего ему имущества, для заключения такого договора аренды предприятию на основании ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" требуется согласие собственника.

Таким образом, в случае, если договор аренды подпадает под признаки крупной сделки для арендатора, заключение такого договора должно быть одобрено участниками арендатора.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, до его государственной регистрации такой договор не будет являться заключенным.

При этом п. 5 ст. 46 Закона N 14-ФЗ предусматривает, что крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

А п. 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, для признания договора аренды, являющегося крупной сделкой, совершенной без одобрения участников арендатора, необходимо заключение сделки, то есть ее государственная регистрация, так как до момента государственной регистрации сделки отчуждения или возможности отчуждения имущества, необходимого для признания сделки крупной, не происходит.

Однако Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указал, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

03.06.2014