Российская организация по договору купли-продажи продала индивидуальному предпринимателю нежилое помещение, обремененное договором долгосрочной аренды, который к моменту продажи не прошел государственную регистрацию. При этом покупатель нежилого помещения был письменно уведомлен о наличии долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию

Вправе ли в указанном случае индивидуальный предприниматель (новый собственник) требовать выселения арендатора из арендуемого нежилого помещения?

Ответ: Новый собственник недвижимого имущества (индивидуальный предприниматель), извещенный прежним собственником о наличии долгосрочного договора аренды этого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе требовать выселения арендатора из арендуемого нежилого помещения.

Обоснование: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендная плата подлежит уплате за пользование арендованным имуществом, и размер и сроки внесения арендой платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

А п. 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, договор аренды считается заключенным и порождает для его сторон правовые последствия только с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Статьей 617 ГК РФ определено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 23 своего Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, арендодатель вправе продать обремененное арендой недвижимое имущество третьему лицу, при этом заключенные договоры аренды свое действие не утрачивают.

При этом долгосрочные договоры аренды, не прошедшие государственную регистрацию, заключенными не являются.

Однако Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" отметил, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Однако государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Следовательно, в случае, если приобретатель недвижимого имущества, обремененного договором долгосрочной аренды, не прошедшим государственную регистрацию, был уведомлен о наличии подобного договора, такой договор, даже не прошедший государственную регистрацию, сохраняет свою силу и для нового собственника.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

03.06.2014