Между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения. Данное нежилое помещение является объектом незавершенного строительства. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора аренды, ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, не может являться предметом договора аренды

Правомерна ли позиция регистрирующего органа? Может ли объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, являться предметом договора аренды недвижимого имущества?

Ответ: Позиция регистрирующего органа, который отказал в государственной регистрации договора аренды незавершенного строительства, ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, не может являться предметом договора аренды, неправомерна.

Объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, может выступать в качестве предмета по договору аренды, так как объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу и действующим законодательством не установлены ограничения на передачу его по договору аренды.

Обращаем внимание, что такой объект не должен быть самовольной постройкой.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Как закреплено в п. 2 указанной статьи, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как указано в Письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В данном Письме указывается, что в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

На основании п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.

Также в соответствии с п. 11 указанного Постановления отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, объект незавершенного строительства может являться предметом по договору аренды. Проанализировав нормы ст. 650 ГК РФ, можно сделать вывод, что она не содержит каких-либо ограничений относительно сдачи в аренду объекта незавершенного строительства.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 N А45-28338/2012 указывается, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества и может быть предметом по договору аренды и что такой договор подлежит государственной регистрации.

Также в Определении ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-14320/12 отмечается, что по договору аренды недвижимого имущества возможна передача объекта незавершенного строительства и что такая передача объекта незавершенного строительства не противоречит правилам ведения ЕГРП.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, может выступать в качестве предмета по договору аренды, так как объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

10.09.2013