Организации был предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, по договору аренды для строительства киоска, позже киоск был переоборудован арендатором в торговый павильон как сооружение временного типа с разрешения уполномоченного органа. Позже торговый павильон был переоборудован арендатором земельного участка в объект капитального строительства и была проведена государственная регистрация права собственности такого объекта капитального строительства путем внесения соответствующей записи в ЕГРП. При этом разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не было получено. Арендатор ссылается на то, что данный объект является объектом незавершенного строительства и что он не может быть признан самовольной постройкой. Арендодатель считает, что данный объект является самовольной постройкой

Можно ли признать такое сооружение самовольной постройкой?

Ответ: Торговый павильон, переоборудованный в объект капитального строительства, может быть признан самовольной постройкой, так как арендатором было получено разрешение только на переустройство киоска в торговый павильон, который не является объектом недвижимости, а разрешение на возведение объекта капитального строительства не было получено.

Объект незавершенного строительства может быть признан также самовольной постройкой.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так в п. 30 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

На основании пп. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, объект капитального строительства (даже объект незавершенного строительства) является недвижимым имуществом, поэтому для его возведения необходимо получение разрешения соответствующего органа, иначе он будет признан самовольной постройкой.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 27.06.2013 N А62-6297/2012 указывается, что наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой. Также суд указал, что, так как земельный участок был предоставлен для строительства временной постройки и разрешение на ее переоборудование не было получено в установленном порядке, данный объект является самовольной постройкой, несмотря на то что он не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.

Также в Определении ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-17630/12 суд признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой в связи с тем, что не было получено соответствующее разрешение на его возведение.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации торговый павильон, переоборудованный в объект капитального строительства, является самовольной постройкой, так как разрешение было получено на строительство временной постройки, а не объекта недвижимости. Ссылка арендатора земельного участка на то, что объект не введен в эксплуатацию, не меняет разрешение ситуации, так как объект незавершенного строительства также можно признать самовольной постройкой.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.09.2013