Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме
(Власова О. И.) ("Нотариус", 2008, N 4) Текст документаОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ
О. И. ВЛАСОВА
Власова О. И., старший преподаватель кафедры гражданского права ВГНА Минфина РФ.
Согласно российскому гражданскому праву собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Следует отметить, что основной составляющей содержания права собственности является правомочие распоряжения имуществом - полномочие собственника определять юридическую судьбу имущества путем различных форм отчуждения (дарения, продажи, залога, мены и т. д.), потребления, уничтожения, отказа от права собственности. В частности, подтверждением высказанного мнения является положение, в соответствии с которым право распоряжения в отличие от права владения и пользования может принадлежать только собственнику. Общее имущество в многоквартирном жилом доме - это особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, невыделяема в натуре и нереализуема. Появление права общей собственности всегда сопряжено с вынужденной необходимостью, исключительностью создаваемых правовых конструкций. Любое лицо прежде всего заинтересовано в единоличном обладании собственностью. В подтверждение сказанного можно сослаться на мнение К. И. Скловского - "в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими нуждами договор, имеющий единственной, а не факультативной целью - возникновение общей собственности" <1>. Создание такой правовой конструкции, как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, - это вынужденная необходимость, которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме ("права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений" <2>), с другой - дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений. -------------------------------- <1> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 167 - 168. <2> Чефранова Е. А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 17.
Следует отметить, что право общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции единоличного собственника специфику. На данную специфику указывал в своих трудах профессор Г. Ф. Шершеневич: "...общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Самый теоретически и практически сложный вопрос в данном случае в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, - в каждой материальной ее частице он имеет свою долю. Поэтому выражение "право на долю" не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать" <3>. -------------------------------- <3> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 214.
Необходимо отметить, что предоставленное Жилищным кодексом Российской Федерации право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом. Действительно, ни один собственник квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять юридическую судьбу такого имущества, и согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции. По смыслу целевого назначения общего имущества в многоквартирном доме его нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3 ст. 37 ЖК РФ). Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. Согласно ст. 38 ЖК РФ такое включение в договор купли-продажи совершенно не обязательно, но если этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационной палате. И наоборот, если в договоре купли-продажи будет содержаться условие, согласно которому переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то такое условие будет являться ничтожным. Следует отметить, что целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом законодатель говорит только о праве владения и пользования, но не собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения, в отношении которых возможен только переход права владения и пользования, могут быть переданы в аренду. Следует отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (кухня, коридор, ванная комната и др.). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
S (помещения собственника) Д = ------------------------------------------, S (всех помещений в многоквартирном доме)
где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику; S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем порядке: устанавливается общее количество голосов собственников. При незначительном числе помещений в многоквартирном доме оно устанавливается равным 100, при большом - равным 1000; составляется реестр собственников. Для его составления инициатор общего собрания может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников; рассчитываются доля в праве общей собственности и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:
К гол. = Д x К общ.,
где Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000). Заметим, что некоторые авторы считают такой подход к реализации собственником своего права на управление общим имуществом в многоквартирном жилом доме неверным, так как большинство, применительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяется не количеством собственников, а количеством принадлежащих им голосов (размером их доли в праве). По мнению В. Д. Рузановой, более справедливым видится закрепление принципа права большинства на основе правила: "Один собственник - один голос" <4>. -------------------------------- <4> Рузанова В. Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 4.
По нашему мнению, в указанном подходе проявляется оттенок ранее присутствовавшего в советском законодательстве принципа всеобщего равенства. Если исходить не только из величины общей площади, которой лицо обладает, но и учитывать расходы, которые несет данный субъект на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома согласно законодательству, можно утверждать о справедливом подходе законодателя, дающего такому лицу больше (за счет большего принадлежащего ему количества голосов) возможности реализовать свое право на участие в управлении общим имуществом. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ. Жильцы дома (собственники квартир) самостоятельно решают такие вопросы, как порядок (очередность) уборки лестничных площадок, либо собирают денежные средства на уборщицу, устанавливают домофоны и т. д. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. П. А. Грось считает, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество может подчиняться другому правилу. В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И независимо от такого соглашения участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество <5>. -------------------------------- <5> См.: Грось П. А. Комментарий положений нового Жилищного кодекса // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 3.
Нам представляется, что для регулирования данных отношений недопустимо применение норм Гражданского кодекса РФ. С одной стороны, Жилищный кодекс РФ не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания. Однако ст. 37 ЖК РФ императивна и не предполагает иное определение долей в праве общей собственности, чем установлено законом, т. е. она должна быть пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Более того, законодатель разрешает собственнику при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, объединить эти помещения в одно (при этом границы между смежными помещениями могут быть изменены) без согласия других собственников, но только в случаях, когда это не повлечет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (п. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если же реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, как расположенных на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом. Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. В связи с тем, что подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, опять же необходимо согласие всех собственников помещений в этом доме. Помимо собственников квартир в многоквартирном жилом доме возможно присутствие и собственников комнат в коммунальных квартирах, которым принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данных квартирах, используемые для обслуживания более одной комнаты. Такое помещение можно представить как общее имущество в коммунальной квартире. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Следует отметить, что по аналогии с определением доли в праве общей собственности собственника жилого помещения определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты, которая пропорциональна размеру площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Заметим, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе совершать определенные правомочия распоряжения, характерные для содержания права собственности, а именно: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Необходимо отметить, что в отличие от собственников квартир в многоквартирном жилом доме, не обладающих правом преимущественной покупки, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других существенных условий, на которых происходит продажа жилого помещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, проанализировав некоторые теоретические и практические аспекты реализации права общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, можно сделать вывод о том, что используемая в данном случае правовая конструкция права общей собственности в большей степени является технико-юридической оболочкой, позволяющей учесть как права собственников, связанные с формальным признанием за ними права собственности, так и обязанности, направленные на возложение бремени содержания имуществом.
------------------------------------------------------------------
Название документа