Обзор рынка недвижимости
(Говердовская И. М.) ("Жилищное право", 2008, N 9) Текст документаОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
И. М. ГОВЕРДОВСКАЯ
Говердовская И. М., юрисконсульт единого расчетно-кассового центра г. Саратова.
Одним из нестабильных рынков, несомненно, можно назвать рынок недвижимости. Многие эксперты считают, что рынок жилья в России скоро может обрушиться, примерно это следует ожидать к концу 2008 г. Стоит отметить, что при этом падение цен может составить 50% от существующего уровня. Одна из причин возможного падения цен на жилье - это сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. Причем инфляция отразилась не только на, так скажем, бедных слоях населения, но и значительно ухудшила состояние средних слоев. Одной из главных причин здесь является затруднение оплаты ипотечных кредитов. Начиная с апреля нынешнего года рост цен на жилье в нашей стране уменьшился. И на протяжении лета наблюдается торможение роста цен, которое можно объяснить сезонностью. Однако с наступлением осени рынок вряд ли снова двинется вверх, и очень вероятно, что многим продавцам, напротив, придется снижать цены и идти на торг, чтобы продать свои объекты. Стоит заметить, что, например, цены на жилье в Москве зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. В настоящий момент доля "инвестиционных" квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30% (в основном это объекты бизнес-класса, которые принадлежат корпорациям). Надо сказать, что помимо высокой стоимости домов и квартир в России существует также предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3 - 5%, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25%) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга. Существует мнение, что стоимость квадратного метра в России будет уменьшаться из-за отсутствия покупателей. Покупателей же не будет из-за отсутствия ипотеки, причины сокращения которой будут состоять прежде всего в отсутствии длинных дешевых денег. Аналогичную тенденцию наблюдали в 2007 г. в США. Американцы набрали столько кредитов, что банки не смогли их обеспечить продажей залогового имущества. В свою очередь, цены на жилье резко пошли вниз. А здесь вывод уже сам напрашивается: если покупать некому, то и цена расти не может. По оценкам аналитиков, предложение на рынке недвижимости значительно выросло и стало более разнообразным. Например, редкие однокомнатные квартиры в новостройках уже можно купить без очереди. Но дешевле они тоже не стали. Это все понятно. Теперь рассмотрим темпы роста жилья и факторы, которые влияют на этот процесс. Ни для кого не секрет, что нашим согражданам выгоднее приобретать жилье за границей, чем в России. В росте стоимости жилья виноваты инвесторы: из-за финансового кризиса они перевели деньги из ценных бумаг в квадратные метры, что существенно подогрело рынок. На данный момент цена скромной двухкомнатной квартиры в Москве сравнялась со стоимостью клубных апартаментов на западном побережье Кипра. Здесь уже сам по себе напрашивается вопрос: в чем же причины роста цен на недвижимость? Ответов много. Считается, что основные причины роста цен на недвижимость лежат за рамками собственно самого рынка недвижимости и строительной отрасли. Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около 1 - 2-х лет. Что касается цен, то по России наблюдается рост цен на новостройки, т. к. только квартиры в новых домах покупают с целью заработать. Особенно рост цен на них наблюдался с начала нынешнего года до конца весны. В отношении вторичного рынка жилья лидерами по росту цен стало жилье эконом-класса - это панельные дома и хрущевки. Многие эксперты считают, что с начала лета и осенью этого года цены незначительно снизятся, но квартиры в Москве, например, все же будут дорожать до 2009 г. Интересен тот факт, что по сравнению с Москвой цены в других крупных городах, напротив, снижались (пример: г. Самара, Нижний Новгород). С начала 2008 г. и до лета цена за метр снизилась примерно на 10 - 15%. Раз уж выше мы затронули вопрос о выгоде покупки жилья за границей, то поговорим об этом немного подробнее. В средствах массовой информации, газетах и журналах очень часто приходится слышать о том, что по стоимости недвижимости Москва занимает первые позиции в мировых рейтингах. Здесь стоит отметить, что от столицы не отстают и другие российские города. Несомненно, возможность сейчас приобрести квартиру есть далеко не у каждого. Поэтому можно смело утверждать, что в наше время наличие недвижимости является предметом роскоши. Однако нет смысла сравнивать уровень жизни в России и, например, во Франции, Великобритании, США или Германии. Там и зарплаты совсем не такие, как у нас, да и условия по кредитам не те. Тем не менее жилье в нашей стране, несмотря на низкие зарплаты по сравнению с зарубежными, все равно дороже. Почему так происходит? Многие специалисты в этой области в один голос утверждают: спрос опережает предложение. Здесь снова возникает вопрос: почему именно спрос, когда в стране часто возникает естественная убыль населения и наших сограждан становится все меньше? Здесь обратимся к статистике, которая с каждым годом подтверждает увеличение доходов населения. Накопленные средства, чтобы уберечь от обесценивания, стали вкладывать в недвижимость, т. к. цены на нее, как правило, всегда растут. Таким образом, недвижимость стала наиболее оптимальным способом вложения денег. Особенно это касается перекупщиков, которые скупают не по одной квартире и повышают на них цены. Поэтому смело делаем вывод, что новостройки сейчас по карману только богатому человеку. За границей, в свою очередь, ситуация сложилась по-другому. Там денежные средства принято вкладывать в фондовый рынок или хранить их на депозитах. А если говорить о кредитах, то они там во много раз доступнее. И это долгое время было основной причиной доступного жилья на Западе. Например, в Америке можно было взять кредит на квартиру под 4% годовых. Поэтому приобрести себе квартиру могли позволить практически все работающие. В нашей же стране ипотека как способ приобретения жилья доступна. Поэтому крыша над головой была доступна почти всем работающим. В России ипотекой могут воспользоваться менее 10% жителей страны. Причина в высокой процентной ставке. Займов на покупку жилья дешевле 11% годовых не существует. Но низкая процентная ставка за рубежом имела много подводных камней и привела в конечном итоге к большим финансовым проблемам, а потом уже к глобальному экономическому кризису. Поэтому и думается, что лучше: доступные проценты по займам - и в результате экономическая катастрофа или большие проценты, являющиеся гарантом обеспечения рисков невозврата? Итак, мы коротко рассмотрели тенденции спада и роста цен в нашей стране, а также провели сравнительный анализ цен на недвижимость в России и за границей. Теперь рассмотрим еще немаловажные жилищные проблемы в нашей стране, а также проанализируем, какие существуют прогнозы по этому поводу. Стоит сразу отметить, что надежды россиян на ускоренное решение жилищных проблем под угрозой. Темпы строительства жилья в РФ с начала 2008 года существенно снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большинство экспертов считают, что причины кроются в недостаточных мощностях предприятий стройиндустрии и дефиците подготовленных под строительство участков земли. Спад темпов проведения строительства объясняется в первую очередь подорожанием ипотечных кредитов, тем самым это снизило спрос на рынке недвижимости. Также существует еще одна точка зрения, что на строительство влияет дефицит земельных участков в городах с подготовленной инфраструктурой. Поэтому мнения специалистов все время расходятся. Некоторые видят причину снижения роста строительства в ипотечных кредитах, другие же считают, что главной причиной является недостаток подключения к коммуникациям, в частности к электрическим и газовым сетям. Кроме того, ощущается недостаток землеотводов. Тем не менее уже делаются прогнозы, что к декабрю текущего года цены на жилье в Москве превысят $8 тыс. за кв. м, а всего за три года (с 2007 г. по 2009 г.) стоимость квартир увеличится на 80 - 85%. Однако, несмотря на все вышесказанное, к 2012 году, то есть через 4 года, запланировано выйти на уровень строительства 140 млн. кв. м нового жилья в год. В настоящий момент объем ежегодного жилищного строительства вдвое ниже. По итогам 2003 года объем ежегодного жилищного строительства составлял 50 млн. кв. м. И несмотря на то, что каждый год этот показатель рос, темпы этого роста оказались явно недостаточными. По данным Росстроя, ввод нового жилья по итогам 2007 г. составил порядка 70 млн. кв. м. То есть прирост оказался только 40%. Что касается прогнозов, то считается, что рост цен на дорогие московские квартиры в 2009 году продолжится: спрос стабильно высокий, а предложение все еще остается ограниченным, и, судя по темпам нового строительства в этом сегменте, 2009 год не насытит рынок. Кроме того, стоимость строительства качественных объектов коммерческой недвижимости продолжает расти, что стало основной причиной повышения арендных ставок. И к 2009 году стоит ожидать значительное превышение спроса над предложением и острого дефицита качественных коммерческих площадей. Отметим также, что в России до конца 2008 года прогнозируется дальнейшее оздоровление экономики и восстановление объемов инвестиций после значительного снижения девелоперской активности в результате мирового финансового кризиса в середине прошлого года. Вообще, делать прогнозы на несколько лет вперед нет смысла, но каким же станет 2009 год для российского рынка недвижимости? "Инвестиционная привлекательность России для иностранных инвесторов остается высокой, несмотря на международный кризис ликвидности, и в дальнейшем будет только увеличиваться. Интерес международных инвесторов к российской недвижимости обусловлен такими факторами, как укрепление доверия к российскому рынку, постоянно растущий спрос на качественные коммерческие площади при остром дефиците площадей во всех сегментах. Отмечается падение инвестиционной активности на рынках европейских стран в результате международного кризиса, который также затронул и российскую экономику, однако в меньшей степени, вследствие чего доходность российской недвижимости продолжает оставаться одной из самых высоких. Ставки капитализации качественных объектов коммерческой недвижимости в России значительно превышают показатели европейских рынков" <1>. -------------------------------- <1> http://www. usadba. ru/lenta/detail/1751/
------------------------------------------------------------------
Название документа