Организация заключает с индивидуальным предпринимателем договор аренды помещения, на которое у него отсутствует регистрация права собственности. Какие риски в целях исчисления налога на прибыль имеются при заключении договора аренды в этом случае?

Ответ: По мнению Минфина России, если организация арендует помещение у арендодателя, который не зарегистрировал право собственности на это помещение, то организация не имеет права учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей.

Однако существует обширная судебная практика с противоположной позицией.

Обоснование: Согласно положениям ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, организация - арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций. Это подтверждают Письма Минфина России от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292, от 16.11.2010 N 03-03-06/1/728 и УФНС России по г. Москве от 09.12.2010 N 16-15/129894@.

Другая позиция заключается в том, что отсутствие свидетельства о госрегистрации не влияет на признание расходов, если имущество используется в деятельности, направленной на получение дохода. УФНС России по г. Москве в Письме от 05.05.2011 N 16-15/044319@ отмечает, что платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в составе расходов при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок.

Так, ФАС Московского округа в одном из дел, исследовав доказательства и применив ст. ст. 252 и 264 Налогового кодекса РФ, сделал вывод о документальном подтверждении и экономической обоснованности спорных расходов (Постановление от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10). По мнению судей, отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия у арендодателя госрегистрации права собственности на арендованное имущество.

Аналогичный подход тот же суд применил и в Постановлении от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11. В нем сказано, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендных платежей у арендатора.

Такие же выводы содержатся в Постановлениях ФАС Московского округа от 15.07.2010 N КА-А40/7183-10-2, от 06.10.2011 N А40-1866/11-20-10.

По нашему мнению, организация может учесть в расходах арендные и коммунальные платежи при аренде имущества, на которое арендодатель не представил документы о госрегистрации. Однако свою правоту ей придется доказывать в суде. Как показывает арбитражная практика, шансы выиграть процесс по данному вопросу достаточно велики.

Также обратим внимание на то, что в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

О. С.Золотухина

РУНА

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

19.09.2013