Гражданин, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, обратился в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации договора аренды земельного участка от имени организации-арендатора. Требуется ли представлять также документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего указанному гражданину такую доверенность?

Ответ: При государственной регистрации договора аренды в Росреестре лицу, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, представлять основную доверенность не требуется. С 1 сентября 2013 г. представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает своих полномочий по первоначальной доверенности. Кроме того, с указанной даты доверенность, выдаваемая в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц, в нотариальном удостоверении нуждаться не будет.

Обоснование: Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда, подлежат государственной регистрации на основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

В соответствии с пп. 5.1.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним осуществляется Росреестром.

К компетенции Росреестра в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ, и органов по государственной регистрации относится, в частности, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 данной статьи).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) ст. ст. 185 и 187 Гражданского кодекса РФ были изложены в новой редакции. Данные изменения вступают в силу с 1 сентября 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 100-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя (п. 3 указанной статьи).

Из положений п. 1 ст. 187 ГК РФ следует, что по общему правилу лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если:

- уполномочено на это доверенностью;

- вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц (п. 3 указанной статьи).

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия (п. п. 4 и 6 указанной статьи).

Как сказано в ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.

Поскольку реквизиты доверенности, выданной в порядке передоверия, позволяют Росреестру непосредственно проверить тот факт, что лицо, выдавшее эту доверенность, не передало представителю больше полномочий, чем имеет само, постольку приобщение к подаваемым на государственную регистрацию договора аренды документам доверенности, выданной в порядке передоверия, свидетельствует о выполнении всех норм законодательства. Следовательно, требование о представлении основной доверенности при наличии нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, будет являться незаконным, так как будет нарушать права доверителя и права представителя по основной доверенности. Данный вывод подтверждается Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А14-7703/2011.

С 1 сентября 2013 г. Законом N 100-ФЗ закреплено, что представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает своих полномочий по первоначальной доверенности. Кроме того, устанавливается, что правила о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не распространяются на доверенности, выдаваемые в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. Это означает, что с указанной даты такие доверенности в нотариальном удостоверении не нуждаются.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

25.09.2013