Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных актах
(Шешко Г. Ф.) ("Жилищное право", 2009, N 5) Текст документаЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: К ВОПРОСУ РЕАЛИЗАЦИИ ЕГО ПОЛОЖЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫХ АКТАХ
Г. Ф. ШЕШКО
Шешко Г. Ф., заслуженный юрист Российской Федерации.
Правовой основой развития жилищного законодательства является Конституция Российской Федерации. Она имеет высшую юридическую силу, следовательно, законы и иные нормативные акты, принимаемые в России, должны соответствовать Конституции РФ.
Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ст. 72 Конституции РФ) <1>. -------------------------------- <1> Ст. 5 Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты органов местного самоуправления обозначены в составе жилищного законодательства. Как видим, такая позиция не соответствует положению Конституции РФ.
Таким образом, систему жилищного законодательства образуют федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (жилищное законодательство Российской Федерации), законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (жилищное законодательство субъектов РФ). Наибольшую юридическую силу имеет Жилищный кодекс РФ, являясь основополагающим в системе актов жилищного законодательства, Кодексу должны соответствовать все другие нормативные правовые акты этой отрасли законодательства. Если какие-либо нормы жилищного законодательства не соответствуют ЖК РФ, то применяются нормы Кодекса. Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной подчиненности. Каждый последующий акт, определяемый в статье 5 ЖК РФ (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т. д.), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты органы государственной власти принимают в пределах своих полномочий. Так, постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ; ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, решаемых Правительством РФ, в частности утверждение типового договора социального найма жилого помещения (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. 159). Жилищные вопросы регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией либо отнесены к ведению субъектов РФ. Так, ЖК РФ определяет основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, а также порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (п. 3 ст. 12, ст. 51, 52). Что касается порядка ведения такого учета, то его устанавливают законы субъектов РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Кодексом к ведению субъектов РФ отнесены вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ст. 57). Субъекты РФ вправе издавать только те акты, которые не противоречат федеральным законам. Субъекты РФ вправе - до принятия соответствующего федерального закона - осуществлять собственное правовое регулирование. Однако, если такой закон принимается, они обязаны привести свои нормативные акты в соответствие с федеральным законом. Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно ЖК РФ эти органы устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156). ЖК РФ определил основы правового регулирования жилищных отношений и полномочия Российской Федерации, ее субъектов, а также органов местного самоуправления в регламентации этих отношений (ст. 12, 13, 14). В то же время разграничение полномочий никоим образом не означает разделения предметов федерального и регионального регулирования; общие подходы и требования к пользованию жильем, содержанию и использованию жилищного фонда вызывают необходимость единообразного регулирования ряда вопросов, касающихся жилищных отношений. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы подлежат регламентации на уровне субъектов РФ лишь в той мере, в какой они не урегулированы на федеральном уровне. Кроме того, субъекты РФ решают вопросы, отнесенные к их ведению Российской Федерацией. Так, ЖК РФ к их полномочиям относит: определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма; установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими. Полномочия федеральных органов государственной власти определены ст. 12, региональных - ст. 13, органов местного самоуправления - ст. 14 ЖК РФ. Приведем несколько примеров разграничения полномочий, которые показывают тесную взаимосвязь функций соответствующих органов разных уровней: 1. К компетенции федеральных органов отнесено определение порядка государственного учета жилищных фондов (п. 1 ст. 12), к компетенции субъекта РФ - государственный учет жилищного фонда субъекта РФ. Органы местного самоуправления осуществляют учет муниципального жилищного фонда. 2. Российская Федерация определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 3 ст. 12); субъекты РФ устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежит налогообложению, в целях признания граждан малоимущими (п. 3 ст. 13); органы местного самоуправления - размер вышеназванных доходов и стоимости имущества, определяемый в тех же целях (п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 49). 3. Российская Федерация определяет порядок предоставления жилья малоимущим гражданам по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ); субъект РФ - порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Органы местного самоуправления ведут такой учет граждан и предоставляют малоимущим гражданам жилье из муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14, ст. 49 ЖК РФ). 4. Определение условий и порядка переустройства жилых помещений возложено на Российскую Федерацию (п. 10 ст. 12), а согласование переустройства (согласно п. 7 ч. 1 ст. 14) - на органы местного самоуправления (см. гл. 4 ЖК РФ). Вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к полномочиям органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) и органов местного самоуправления, не исчерпываются ст. 12 - 14 ЖК РФ. Так, помимо определяемых ст. 12 ЖК РФ, к вопросам, разрешаемым на федеральном уровне, Кодекс относит: порядок выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд Российской Федерации (ч. 1 и 6 ст. 32); установление порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32); установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39); установление перечня соответствующих заболеваний, при которых проживание с лицом, страдающим этим заболеванием, в одной квартире невозможно, для решения вопроса постановки на учет нуждающихся в жилье (ст. 51), а также предоставления жилого помещения (ст. 58); утверждение типового договора социального найма жилого помещения (ст. 63); установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98); утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100) и т. д. К полномочиям субъектов РФ (помимо вопросов, определяемых ст. 13 ЖК РФ) отнесены: выкуп жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ (ч. 1 и 6 ст. 32); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения жилищного фонда субъекта РФ (ст. 104); установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности субъекта РФ (ст. 163), и т. д. Иные вопросы могут быть определены согласно положению п. 9 ст. 13 ЖК РФ. К полномочиям органов местного самоуправления (помимо вопросов, определяемых ст. 14) отнесены: выкуп жилого помещения в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд (ч. 1 и 6 ст. 32); установление учетной нормы и нормы предоставления (ст. 50); определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального жилищного фонда (ст. 104), и т. д. Как уже было отмечено, все жилищные акты должны соответствовать Жилищному кодексу РФ; в случае возникшего противоречия закон или иной акт подлежит приведению в соответствие с Кодексом. Однако чем можно объяснить наличие жилищных актов, положения которых грешат несогласованностью с нормами Жилищного кодекса РФ? В числе таковых, в частности, Типовой договор социального найма, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <2>, а также утвержденные Правительством РФ: форма уведомления о переводе (об отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение (Постановление от 10.08.2005 N 502) <3>; форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Постановление от 28.04.2005 N 266) <4>. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. <3> СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430. <4> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Погрешности этих документов: несоответствие положениям Кодекса, неточное (искаженное) отражение его норм, были предметом обсуждения на страницах журнала "Жилищное право" <5>. Было обращено внимание, в частности, на следующие, мягко говоря, ошибки. -------------------------------- <5> См.: Жилищное право. 2005. N 11. Стр. 2 - 7.
Подпункт "в" пункта 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи, тогда как ст. 71 ЖК РФ гласит, что временное отсутствие этих лиц не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Такое положение Типового договора является необоснованным ограничением сохраняемых прав по договору <6>. Кроме того, нельзя согласиться с игнорированием Типовым договором столь серьезной позиции Кодекса, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору социального найма. -------------------------------- <6> Нелишне напомнить, что Кодексом права по договору социального найма обозначены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т. д.
Вряд ли правильно говорить об изменении договора социального найма в любое время (п. 9 Типового договора), имея в виду, что ЖК РФ предусматривает возможность изменения договора в установленных случаях (ст. 82, ч. 2 ст. 70). Хотелось бы считать несогласованность п. 1 Типового договора (о передаче по договору социального найма жилого помещения в бессрочное пользование) - со ст. 60 ЖК РФ и пп. 2 п. 5 (в части характеристики жилого помещения маневренного фонда) - со статьей 106 ЖК РФ лишь редакционной погрешностью <7>. -------------------------------- <7> Примечательно, что данные положения Типового договора изложены в редакции ЖК РСФСР, см. ч. 2 ст. 10 и ч. 2 ст. 82 ЖК РСФСР.
Что касается иных упомянутых документов, то следует обратить внимание на форму документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Пункт 3 этого документа обязывает заявителя осуществить такие работы с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ. Статьей 12 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в качестве заявителей упоминается арендатор (наряду с нанимателем и собственником жилья). Ст. 26 ЖК РФ арендатора жилого помещения в таком качестве не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК РФ, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо. Обозначенные "дефекты" присущи, к сожалению, и актам субъектов Российской Федерации. Так, согласно Закону Республики Хакасия (от 12.04.2007 N 15-ЗРХ) "не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, за исключением супругов" <8>. Данное положение не согласуется со ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Далее, этим Законом также устанавливается норма предоставления жилья по договору социального найма, тогда как согласно ст. 50 ЖК РФ такая норма устанавливается органом местного самоуправления (ч. 2). -------------------------------- <8> Это положение Закона повторяет норму ст. 41 ЖК РСФСР.
Постановлением Правительства Омской области утверждено Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений специализированного жилого фонда Омской области для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования (от 29.11.2006 N 154-П). Согласно Положению для получения жилья гражданин должен представить помимо документа, удостоверяющего личность, документы, подтверждающие отнесение гражданина к числу нуждающихся в социальной защите, а также выписку из решения о постановке (!) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. Перечнем категорий граждан, нуждающихся в специальной защите (утвержденным указанным Постановлением), к таковым отнесены граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации в связи со стихийными бедствиями, пожаром, катастрофами, вооруженными и межэтническими конфликтами. В подобных ситуациях является по меньшей мере странным такое условие обеспечения жильем, как пребывание на учете нуждающихся. В числе условий предоставления специального жилья таковое Кодексом не обозначено <9>. -------------------------------- <9> Информацией о проведении указанных актов субъектов РФ в соответствии с ЖК РФ не располагаю.
Претензии к жилищным актам в части несоответствия их положений ЖК РФ далеко не исчерпываются обозначенными. Особого внимания в этом плане заслуживает договор социального найма жилого помещения, предлагаемый москвичам для заключения на владение и пользование жилым помещением, находящимся в собственности города Москвы <10>. Очевидно, данный договор разработан Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Вниманию читателя предлагается ряд его положений, свидетельствующих о невнимательном отношении авторов к нормам ЖК РФ. -------------------------------- <10> Пользование жилым помещением государственного либо муниципального жилого фонда социального использования осуществляется гражданином на основании договора социального найма, заключаемого им с наймодателем - собственником этого помещения. Договор заключается в письменной форме (см. ст. 60, 61, 63 ЖК РФ).
Пунктом 5.4.2 договора обозначено прекращение договора в связи с выбытием нанимателя на иное постоянное место жительства. Обратимся к ст. 83 ЖК РФ. По мнению законодателя, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым (ч. 3 ст. 83). Вызывает удивление положение п. 5.5 договора, предусматривающего в случае прекращения договора обязанность нанимателя и членов его семьи освободить занимаемое жилое помещение, а в случае отказа - выселение их в установленном порядке. Договор социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ прекращается: в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживающего нанимателя. О каком освобождении жилого помещения, тем более выселении, может идти речь? Непонятно, что помешало авторам воспроизвести в п. 2.1.3 все предусмотренные ст. 67 ЖК РФ права нанимателя. Данным пунктом договора обозначены лишь обмен, поднаем жилого помещения и вселение в него иных лиц. "Пропущены" права: осуществлять замену жилого помещения; вселять временных жильцов; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 3, 4, 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ) <11>. -------------------------------- <11> Было бы недостаточным использовать в качестве возможного обоснования такой позиции п. 2.1.7 договора.
Пункт 1.1 договора не согласуется со ст. 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия; п. 2.2.12 и п. 3.2.3 в части характеристики жилого помещения, предоставляемого на время капитального ремонта (маневренный фонд), - со ст. 106 ЖК РФ. Хотелось бы, чтобы авторы пояснили, в каких случаях, предусмотренных законодательством, наймодатель обязан предоставить нанимателю иное жилое помещение для проживания, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам (п. 3.2.3 договора). Требование о соответствии помещения указанным правилам и нормам является обязательным для признания его (помещения) пригодным для постоянного проживания (ст. 15 ЖК РФ). Что касается обязанности наймодателя предоставить нанимателю иное жилое помещение, следует обратиться к ряду положений ЖК РФ. Так, ст. 89 Кодекса предусматривает в случаях сноса дома, перевода жилого помещения в нежилое или признания его непригодным для проживания, а также в определяемых ст. 88 ЖК РФ случаях, связанных с проведением капитального ремонта или реконструкции дома, предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения (с соблюдением иных установленных ст. 89 условий). Ст. 90 ЖК РФ не содержит требования о благоустройстве предоставляемого жилого помещения в связи с выселением в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Но и в данном случае характеристика предоставляемого жилья не совпадает с предлагаемой п. 3.2.3 договора. Было бы ошибочным предположить возможное применение указанной позиции договора и в случае замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ - обязанность наймодателя при определенных условиях предоставить нанимателю другое жилое помещение), несмотря на то, что законодатель не касается характеристики предоставляемого жилья. Нельзя согласиться с п. 2.1.4 договора, предусматривающего сохранение права пользования жилым помещением при временном отсутствии. Ст. 71 ЖК РФ гласит, что временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет за собой изменения прав и обязанностей по договору социального найма. Пунктом 2.1.6 договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством, изменения договора. Данное положение договора нельзя признать безупречным. Случаи изменения договора социального найма определены ст. 82 ЖК РФ. Данная статья не требует письменного согласия членов семьи нанимателя при замене нанимателя (ч. 2 ст. 82). Что касается случая объединения проживающих в квартире в одну семью с заключением одного договора социального найма (ч. 1 ст. 82), то законодатель умалчивает, в какой форме должно быть выражено требование о заключении этого договора. Кстати, в случае замены нанимателя помимо согласия членов семьи нанимателя требуется согласие наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Пользуясь случаем, хотелось бы коснуться юридической литературы. К сожалению, небрежным отношением к жилищному законодательству грешит учебный материал. Примеров тому немало. Так, в Учебнике для студентов вузов "Жилищное право" <12> авторы используют институты, положения, от которых ЖК РФ отказался, которые не обозначены в нем, а также ранее действовавшие акты, нормы, которые признаны утратившими силу. Так, вопросы административного выселения (с. 24 Учебника), дополнительной площади (с. 78), первоочередного обеспечения жильем (с. 87) не содержатся в ЖК РФ. -------------------------------- <12> Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 "Юриспруденция". М.: Юнита-Дана; Закон и право, 2005.
Упоминаемое Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 214 (которое утратило силу в связи с принятием Постановления от 21 декабря 2004 г. N 817) в отношении категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, практически воспроизводит ст. 36 ЖК РСФСР, в которой были определены категории граждан, имеющих право на первоочередное получение жилья (с. 79 Учебника). Возможность приобретения одним из нанимателей жилого помещения в коммунальной квартире иных помещений для последующего расселения других нанимателей (с. 90 Учебника) предусматривалась ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Этот Закон признан утратившим силу (ст. 2 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Запись в отношении заселения одной комнаты лицами разного пола (с. 98 Учебника) не согласуется со ст. 58 ЖК РФ. В случае, когда речь идет о расторжении договора социального найма (с. 99 Учебника), названы положения ст. 687 ГК РФ, в то время как вопросы расторжения такого договора решаются ст. 83 ЖК РФ. Согласно ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. О каком общественном фонде можно вести речь (с. 101 Учебника)? Искажение в Учебнике норм ЖК РФ удручает, количество погрешностей поражает. Статья 31 ЖК РФ посвящена правам и обязанностям граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, и никоим образом не касается договора жилищного найма и нанимателя жилого помещения (с. 91 Учебника); арендатором жилого помещения, как это предусмотрено ст. 671 Гражданского кодекса РФ, может быть только юридическое лицо, но никак не гражданин (с. 92). Обращают внимание позиции на с. 10 (следует иметь в виду, что служебные жилые помещения, согласно ст. 92 ЖК РФ, относятся к специализированным жилым помещениям); на с. 16 (запись о предмете договора социального найма не соответствует ст. 62 ЖК РФ) и т. д. Ордер на жилое помещение как основание заключения договора жилищного найма упразднен, а арендатором жилого помещения может быть только юридическое лицо (см. ст. 671 ГК РФ). При определении оснований заселения жилого помещения (с. 118) авторами эти факты не учитываются. Ни Гражданский кодекс РФ (договор коммерческого найма), ни Жилищный кодекс РФ (договор социального найма) не содержат положений о разделе жилого помещения, как это предлагается авторами на с. 122 Учебника. Никоим образом нельзя согласиться с изложением на с. 130 - 132 вопроса сохранения права пользования жильем в случае временного отсутствия нанимателя. Авторами использована ст. 60 ЖК РСФСР. Ст. 71 ЖК РФ предусматривает (без каких-либо сроков и условий) сохранение прав и обязанностей временно отсутствующих нанимателя и членов его семьи по договору социального найма. Довольно приблизительно представлена ст. 17 ЖК РФ на с. 154; на с. 153 предлагается руководствоваться ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который признан утратившим силу <13>. -------------------------------- <13> П. 13 ч. 2 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Искреннее удивление вызвала предложенная авторами регламентация вопроса пользования арендованным жилым помещением. Не будем касаться изрядного смешения понятий, институтов, неточностей, несогласованности с положениями законодательства. Обратимся к ст. 671 ГК РФ. Согласно этой статье арендатором не может быть гражданин. Юридическое лицо, являющееся арендатором жилого помещения, может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения <14>. Представляется правильной позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) передает его гражданину на условиях коммерческого найма. Поднаем и социальный наем неприемлемы по следующим основаниям. По договору социального найма жилое помещение предоставляется без установления срока действия договора, тогда как арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Что касается поднайма, то следует иметь в виду, что нанимателем жилого помещения может быть только гражданин, юридическое лицо не может выступать в качестве нанимателя (см. ст. 60 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ). -------------------------------- <14> В юридической литературе в данном вопросе нет единого мнения. Одни авторы считают, что арендованное помещение может передаваться гражданину в поднаем (ст. 615 ГК РФ), по мнению других - может быть предоставлено гражданину на началах социального или коммерческого найма.
Совершенно очевидна необходимость решения вопроса использования арендованного жилого помещения законодательным актом. Множество аналогичных и иных претензий имеется к другому учебному пособию - "Жилищное право России: Краткий курс", адресованному студентам, аспирантам и преподавателям юридических вузов и факультетов <15>. -------------------------------- <15> Жилищное право России. Краткий курс. М.: Эксмо, 2005 (полный курс за три дня).
Следует начать с того, что в предисловии использована почти в полном объеме пояснительная записка к проекту Жилищного кодекса Российской Федерации, направляемого Госстроем России в Правительство Российской Федерации 31 июля 2003 г. Этот проект ЖК содержал, наряду с положениями о социальном найме жилого помещения, положения о найме жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (раздел IV проекта), а также о предоставлении сверх социальной нормы площади жилья дополнительной площади (ст. 46 и 51 проекта). Данных положений Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит. Однако автор не посчитал необходимым устранить это несоответствие, сохранив текст предисловия с приписываемыми, но не свойственными Жилищному кодексу РФ позициями. Неизгладимое впечатление производит обилие текста, заимствованного (страницами, абзацами с соответствующими сносками) из учебника для вузов П. И. Седугина <16>, практически не ссылаясь на источник <17>. -------------------------------- <16> Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Инфра-М-Норма, 1997. <17> В частности, абзацы первый и второй разд. 5 на с. 24 - 25, абзацы первый и второй разд. 3 на с. 40 - 42; предпоследний абзац на с. 43; абзац первый разд. 4 на с. 46 - 47 воспроизводят текст на с. 1 - 2, 10 - 11, 16 - 17, 18 - 19, 20 учебника П. И. Седугина.
Было бы неплохо, если бы автором учебного пособия было пояснено: как понимать применительно к жилищному законодательству утверждение, что "супруги и их несовершеннолетние дети, независимо от места регистрации, являются членами одной семьи" (с. 114). Следует иметь в виду, что согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Аналогичная норма содержится в ст. 31 ЖК РФ в отношении членов семьи собственника жилого помещения. Следует иметь в виду, что регистрация по месту жительства является значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина. Суждение, что "служебные жилые помещения - это специализированные квартиры и отдельные комнаты" (с. 144 учебного пособия), противоречит положениям ст. 104 ЖК РФ, согласно которой служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Можно только догадываться, что явилось основанием для следующих позиций учебного пособия: выдача ордера на служебное жилое помещение и утверждение формы ордера Правительством РФ, а также невозможность бронирования <18> служебного жилого помещения (с. 145). Данные положения содержались в Жилищном кодексе РСФСР (ст. 105 и ст. 106). Жилищный кодекс Российской Федерации подобных норм не содержит. -------------------------------- <18> Кстати сказать, ЖК РФ вообще не содержит положений в отношении бронирования жилья.
В связи с упоминанием на с. 145 учебного пособия об общественном жилищном фонде хотелось бы обратить внимание на то, что этот фонд находится в составе частного жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ), а в связи с упоминанием такового на с. 151 следует обратиться также к ст. 92 ЖК РФ, согласно которой в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Согласно ст. 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Таким образом, запись в учебном пособии о недопустимости предоставления под общежитие части дома, а также о специальном ордере на занятие площади в общежитии (с. 147) несостоятельна. Суждение о предоставлении гражданам жилых помещений на основании договора аренды (с. 151 - 152) противоречит положениям ст. 671 ГК РФ, согласно которой арендатором может быть юридическое лицо. Кроме того, поскольку речь идет о специализированном жилье, следует обратиться также к ст. 99 ЖК РФ, которая предусматривает, что специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, предоставляемых по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ). При изложении положений законодательства автор учебного пособия не придерживается текста упоминаемых норм (в частности, ст. 673 и 131 ГК РФ на с. 59 и 61). В качестве одного из источников жилищного права автором упоминается Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (с. 19, 41), который признан утратившим силу. Несомненный интерес вызывает следующее. "Жилищное право" (изд. "Юнити-Дана"), рекомендовано в качестве учебника для студентов высших учебных заведений Министерством образования и науки Российской Федерации. "Жилищное право России" (изд. "Эксмо") адресовано студентам, аспирантам и преподавателям юридических вузов и факультетов и предложено в качестве идеального пособия для комплексной подготовки студентов. Резонный вопрос: что может быть причиной столь непочтительного отношения к закону? Пожалуй, наибольшую озабоченность вызывает неблагополучное положение с жилищными нормативными правовыми актами, имеется в виду необходимость приведения их в соответствие с Жилищным кодексом РФ. Однако велико значение и юридической литературы, имеющей целью (в числе иных) разъяснение положений законодательства, способствующей повышению эффективности действия законодательства, правильному применению его норм.
------------------------------------------------------------------
Название документа