Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика
(Белоусов В. Н.) ("Нотариус", 2013, N 7) Текст документаПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
В. Н. БЕЛОУСОВ
Белоусов Владимир Николаевич, ассистент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права.
В статье анализируется ряд проблем правового регулирования, связанных с привлечением к гражданско-правовой ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязанностей перед участником строительства. На основе результатов исследования делаются выводы и предложения по реформированию законодательства в данной сфере.
Ключевые слова: застройщик; участник строительства; страхование гражданской ответственности; убытки.
Prospects of development of the legislation about civil responsibility of the builder V. N. Belousov
Belousov Vladimir Nikolaevich, assistant to chair of civil law and process Baikal State University of Economics and Law.
In the article a number of problems of the legal regulation connected with attraction to civil responsibility of the builder for non-execution or inadequate execution by him of the duties before the participant of construction is analyzed. On the basis of results of research conclusions and offers on legislation reforming in this sphere are drawn.
Key words: builder; participant of construction; insurance of a civil liability; losses.
В действующем законодательстве отсутствует легальное определение понятия гражданско-правовая ответственность. В цивилистической науке нет единства взглядов на понятие, условия наступления и формы гражданско-правовой ответственности. Данный феномен относится к числу наиболее обсуждаемых и дискуссионных. Гражданско-правовую ответственность коммерческого застройщика можно определить как установленные законом или договором для застройщика неблагоприятные последствия, соединенные с имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения, наступающие в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства. Из предложенного определения гражданско-правовой ответственности коммерческого застройщика можно выделить следующие признаки. Во-первых, ответственность устанавливается в связи с фактом нарушения обязательства, предусмотренного как законом, так и договором. Следует заметить, что ответственность, которая установлена законом, не может быть уменьшена договором. Во-вторых, ответственность выражается в виде неблагоприятных последствий для нарушителя, а также сопровождается возмещением убытков и уплатой неустойки. В-третьих, ответственность обеспечивается возможностью государственного принуждения. В-четвертых, ответственность у коммерческого застройщика наступает как за неисполнение обязательства в целом, так и его части. Гражданско-правовая ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей предусмотрена ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) <1>, п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ) <2>, ст. 25 ФЗ "Об архитектурной деятельности" (далее - Закон об архитектурной деятельности) <3>. -------------------------------- <1> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 дек. 2004 г. N 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 40. <2> Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 дек. 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16. <3> Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 нояб. 1995 г. N 169-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473.
В соответствии со ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В настоящее время судебная практика, рассматривая дела о взыскании убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, к убыткам относит, например, сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств, расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком <4>. Обратим внимание, что во всех случаях размер убытков участник строительства должен подтвердить документально. -------------------------------- <4> Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 авг. 2012 г. по делу N 33-16447/12. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
В соответствии со ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Следует обратить внимание на то, что к указанной неустойке применяются и общие нормы ГК РФ, регламентирующие способы обеспечения исполнения обязательств. В соответствии с п. 2 ст. 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон в случае, если закон этого не запрещает. Соответственно, стороны самостоятельно могут увеличить размер неустойки, предусмотренный Законом о долевом строительстве, поскольку запрет на данное увеличение отсутствует. Таким образом, неустойка будет иметь не законный, а договорный характер. Уменьшить законную неустойку стороны не вправе, даже несмотря на то, что такое условие будет содержаться в договоре, поскольку суд при разрешении спора, руководствуясь ст. 169 и 180 ГК РФ, признает данное условие недействительным. Уменьшить размер как договорной, так и законной неустойки, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, правомочны лишь суды <5>. В случае, когда в качестве участника строительства выступает гражданин, отношения по уменьшению размера неустойки регулируются, согласно п. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве, также и Законом о защите прав потребителей <6> и п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей". В пункте 34 Пленума сказано, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым <7>. -------------------------------- <5> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2013 г. по делу N А58-6110/2012. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс"; Апелляционное определение Московского городского суда от 12 апр. 2013 г. по делу N 11-8433. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу N А56-25545/2008. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". <6> О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февр. 1992 г. N 2300-1 // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140. <7> О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17.
На сегодняшний день, согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности размера неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, длительность неисполнения обязательств, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, и другое <8>. Аналогичными критериями руководствуются и суды общей юрисдикции. -------------------------------- <8> Обзор практики применения арбитражными судами статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. N 17 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 9.
Несомненно, исключительный характер снижения судами размера неустойки способствует защите участника долевого строительства, однако полностью не исключает случаев применения такого снижения. По этой причине положительным представляется проект ФЗ "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект), в котором предусматривается правило, согласно которому снижение договорной неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях: если доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды <9>. Данная новелла в полной мере отражает развитие судебной практики относительно проблемы снижения размера неустойки <10>. -------------------------------- <9> О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект Федерального закона N 47538-6. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". <10> О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВАС РФ от 22 дек. 2011 г. N 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 2.
Как указывалось, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Закон о защите прав потребителей предусматривает наряду с возмещением убытков и уплатой неустойки также и компенсацию морального вреда. Верховный Суд РФ подтвердил право гражданина - участника долевого строительства на взыскание компенсации морального вреда <11>. -------------------------------- <11> Определение Верховного Суда РФ от 12 дек. 2006 г. N 78-В06-52 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 9.
Несмотря на немалое количество научных работ, посвященных изучению морального вреда <12>, вопрос, касающийся определения размера компенсации морального вреда, вызывает большие затруднения в правоприменительной деятельности, поскольку не определен ни минимальный, ни максимальный размер данного вида гражданско-правовой ответственности. В определении размера компенсации морального вреда велика доля судейского усмотрения. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать участник строительства. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография А. М. Эрделевского "Компенсация морального вреда. Комментарий" включена в информационный банк согласно публикации - БЕК, 2000. ------------------------------------------------------------------ <12> Беляцкин С. А. Возмещение морального (неимущественного) вреда. СПб., 1913; Эрделевский А. М. Компенсация морального вреда. М., 1996; Жуйков В. М. Возмещение морального вреда // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 11. С. 6.
Ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком признается передача объекта недвижимости участнику строительства с нарушением срока. В статье 4 Закона о долевом строительстве указано, что договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать условие о сроке договора. В соответствии с п. 1 ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Таким образом, срок передачи объекта недвижимости может быть определен в договоре календарной датой либо истечением периода времени. Безусловно, застройщику наиболее выгодно определять срок передачи объекта недвижимости посредством определения периода времени, в течение которого объект недвижимости должен быть передан участнику строительства. В юридической литературе справедливо отмечают, что в своих интересах застройщики стремятся устанавливать срок передачи объекта посредством указания, что он передается в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в пределах двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию <13>. -------------------------------- <13> Николаев В. С. О некоторых аспектах ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2006. N 1. С. 12 - 13.
Представляется, что определение срока передачи объекта недвижимости посредством определения периода времени ставит в невыгодное положение участника строительства, поскольку в данном случае они могут понести убытки от просрочки передачи построенного объекта недвижимости, возместить которые будет достаточно проблематично. Заметим, что в случае определения срока передачи объекта недвижимости посредством определения периода времени установить момент начала просрочки исполнения обязательств по договору, а следовательно, взыскать неустойку практически невозможно. В этой связи предлагается указать в ст. 4 Закона о долевом строительстве, что срок договора долевого участия в строительстве определяется исключительно календарной датой. В случае, если срок, который определен календарной датой для передачи объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве, нарушен, получение участником строительства неустойки вполне реально. Помимо передачи объекта недвижимости в срок на застройщика возлагается обязанность предоставить участнику строительства объект недвижимости, удовлетворяющий определенным критериям качества. Согласно ст. 7 Закона о долевом строительстве, качество объекта недвижимости должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В том случае, если объект недвижимости возведен с нарушением данных требований, приведшим к ухудшению качества объекта недвижимости, или с недостатками, участник строительства вправе по своему выбору потребовать следующее. Во-первых, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Например, если в августе обнаружены неполадки отопительной системы дома, разумным сроком считается время до наступления холодов <14>. Во-вторых, соразмерного уменьшения цены договора. В-третьих, требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. -------------------------------- <14> Кислов С. С. Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик? // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. N 1. С. 54.
В юридической литературе часто возникает вопрос: когда застройщик осуществляет строительство с привлечением подрядчика, кто несет ответственность перед участником строительства в случае наличия недостатков в объекте недвижимости - застройщик или подрядчик? <15> -------------------------------- <15> То же. С. 55.
Думается, что участник строительства должен предъявлять свои претензии непосредственно к застройщику как до принятия объекта недвижимости, так и после при условии, что недостатки выявлены в течение гарантийного срока, несмотря даже и на то, что недостатки возникли по вине подрядчика, поскольку участники строительства заключали договор именно с застройщиком. Дело в том, что подрядчик несет ответственность только перед застройщиком как стороной в договоре подряда. Как указывалось, к застройщику применяются весьма суровые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств, как-то: взыскание убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), штрафная неустойка, поскольку взыскивается поверх убытков, а также граждане - участники строительства могут взыскать и денежную компенсацию за причиненный моральный вред. Соответственно, велика вероятность того, что у застройщика не окажется достаточных финансовых средств для удовлетворения всех предъявленных санкций участником строительства. Данное положение дел нередко приводило к банкротству застройщика. В этой связи представляется оправданным введение с 1 января 2014 г. ст. 15.2 Закона о долевом строительстве, посвященной страхованию гражданской ответственности застройщика. Так, до указанного периода, по оценкам специалистов, лишь 5 - 7% застройщиков страховали свою ответственность <16>. На сегодняшний день страхование гражданской ответственности обеспечивается двумя способами. Во-первых, посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования. Во-вторых, с помощью заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). Выгодоприобретателями по договору страхования являются участники долевого строительства. -------------------------------- <16> Миллерман А. Особенности страхования строительных рисков в Российской Федерации // Строительная инженерия. 2006. N 1.
Заметим, что предложение о введении страхования гражданской ответственности застройщика высказывалось и ранее. Впервые оно было озвучено в процессе разработки ГрК РФ. Затем данный вопрос был заявлен в проекте Федерального закона от 18 июля 2006 г. "О внесении изменений в Федеральный закон об участии в долевом строительстве". Однако это предложение кануло в лету, поскольку во внимание было принято возражение застройщиков, которые не желали нести дополнительные финансовые затраты, связанные с заключением договора страхования; ими также была высказана позиция об увеличении стоимости объекта недвижимости из-за дополнительных денежных затрат. В юридической литературе также имеется немало работ, посвященных введению нормы о страховании гражданской ответственности застройщика. В частности, приводится положительный опыт страхования гражданской ответственности застройщиков в зарубежных государствах. Так, подобное страхование в течение уже нескольких десятилетий предусмотрено во Франции, Германии и Италии <17>. -------------------------------- <17> Левин А. А. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопр. теории и судеб. практики // Российский судья. 2008. N 3. С. 17; Соболев Д. А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 191.
Думается, что введение страхования гражданской ответственности застройщика является оправданным и долгожданным. Однако введение данного вида страхования не лишено недостатков. Во-первых, согласно ст. 12.1, исполнение обязательств застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности. Из указанной нормы следует, что страхование носит необязательный характер. Представляется, что использование застройщиком поручительства банка не способствует защите участников строительства, поскольку финансовые возможности банка для покрытия убытков застройщика весьма ограничены, т. к. банк может быть поручителем неопределенного числа застройщиков. Принимая во внимание особую экономическую значимость банков для государства, подобное положение дел может отрицательно сказаться на всей финансовой системе государства. В юридической литературе справедливо отмечается, что поручительство банка в отношениях долевого строительства не способствует добросовестному исполнению обязательства со стороны застройщика, а также не позволяет обеспечить его широкое применение <18>. -------------------------------- <18> Ершов О. Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. N 4. С. 11.
В связи с этим предлагается ст. 15.1 исключить из Закона о долевом строительстве, а ст. 12.1 Закона изложить в следующей редакции: "Исполнение обязательств застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться застройщиком страхованием гражданской ответственности". Более того, действующая редакция ст. 12.1 Закона о долевом строительстве предусматривает указанные способы обеспечения исполнения обязательства по всем договорам, заключенным для строительства объекта недвижимости. Несомненно, это большой плюс, ведь нередки случаи, когда застройщики в обход заключения договора об участии в долевом строительстве использовали "серые схемы" привлечения денежных средств путем заключения иных гражданско-правовых договоров, по которым застройщик мог и не использовать указанные способы обеспечения исполнения обязательств. Однако необходимо учитывать, что правовое регулирование деятельности застройщика по Закону о долевом участии в строительстве имеет ограниченный характер, поскольку регулирует лишь отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В этой связи для обеспечения наибольшей защиты прав участника строительства предлагается включить нормы о страховании гражданской ответственности и в ГрК РФ. Таким образом будет создана система страхования ответственности любого коммерческого застройщика, вне зависимости от того, осуществляет ли свою деятельность коммерческий застройщик в соответствии с Законом о долевом строительстве либо использует иные схемы.
Список литературы:
I. Нормативные правовые акты
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ч. 1. Ст. 3301. 3. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект Федерального закона N 47538-6. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 4. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140. 5. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473. 6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 40.
II. Судебная практика
1. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 августа 2012 г. по делу N 33-16447/12. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 2. Апелляционное определение Московского городского суда от 12 апреля 2013 г. по делу N 11-8433. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 3. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 2. 4. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17. 5. Обзор практики применения арбитражными судами статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. N 17 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 9. 6. Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2006 г. N 78-В06-52 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 9. 7. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2013 г. по делу N А58-6110/2012. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу N А56-25545/2008. Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
III. Специальная литература
1. Беляцкин С. А. Возмещение морального (неимущественного) вреда. СПб., 1913. 2. Ершов О. Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. N 4. 3. Жуйков В. М. Возмещение морального вреда // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 11. 4. Кислов С. С. Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик? // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. N 1. 5. Левин А. А. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопр. теории и судеб. практики // Российский судья. 2008. N 3. 6. Миллерман А. Особенности страхования строительных рисков в Российской Федерации // Строительная инженерия. 2006. N 1. 7. Николаев В. С. О некоторых аспектах ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2006. N 1. 8. Соболев Д. А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография А. М. Эрделевского "Компенсация морального вреда. Комментарий" включена в информационный банк согласно публикации - БЕК, 2000. ------------------------------------------------------------------ 9. Эрделевский А. М. Компенсация морального вреда. М., 1996.
------------------------------------------------------------------
Название документа