Организация приобрела здание у другого юридического лица. Организация-продавец являлась арендатором земельного участка, находящегося под зданием. После государственной регистрации договора купли-продажи организация-продавец перестала уплачивать арендную плату. Организация уплачивала земельный налог в соответствии с Законом г. Москвы. Правильно ли мы поступали? Должны ли мы уплачивать арендную плату до момента переоформления договора аренды?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: Как мы поняли из информации, содержащейся в вопросе, уплату земельного налога организация осуществляла в порядке, предусмотренном Законом г. Москвы от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге", гл. 31 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 387 НК РФ).

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенного, поскольку в рассматриваемом случае организация фактически пользуется земельным участком на праве аренды, она не признается плательщиком земельного налога.

Относительно вопроса об уплате арендных платежей до момента переоформления договора аренды отметим следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, если в заключаемом договоре аренды земельного участка содержится соответствующее положение, то организация обязана уплачивать арендную плату за период фактического пользования земельным участком (в том числе и до переоформления договора). При этом обязанность по уплате арендных платежей у нее наступает с даты заключения договора аренды (см. об этом подробнее п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Дополнительно рекомендуем организации ознакомиться с Письмом Минфина России от 12.09.2005 N 03-06-02-04/70.

Т. П.Тойменцева

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

06.03.2006