Отрывок из книги Евы Шипуновой "Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения"
(Шипунова Е.) ("Жилищное право", 2010, N 1) Текст документаОТРЫВОК ИЗ КНИГИ ЕВЫ ШИПУНОВОЙ "ЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО НАЙМУ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"
Е. ШИПУНОВА
Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.
ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Институт найма специализированного жилого помещения представляет собой совокупность правовых норм, определяющих правовой режим специализированного жилого помещения, порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения, субъектный состав, права и обязанности сторон, изменение и прекращение найма специализированного жилого помещения, особенности найма отдельных видов специализированных жилых помещений. Нормы, входящие в данный институт, накапливались постепенно, с изменением российского жилищного законодательства. Исторически первым этапом законодательного урегулирования рассматриваемых отношений можно считать правовое регулирование отношений, возникающих только в связи с предоставлением и пользованием отдельными видами специализированных жилых помещений. При этом правовые нормы, регламентирующие данные виды отношений, содержались в различных нормативно-правовых актах, не были систематизированы. Так, предоставление служебных жилых помещений (под названием "специальные") было предусмотрено в законодательстве в 1926 году: Постановление ВЦИК дополнило ст. 171 Гражданского кодекса РСФСР статьей 171-а <1>. Постановление Совета Министров СССР от 13 марта 1965 г. N 157 "Об улучшении торговли и общественного питания в стране" <2> содержало нормы о предоставлении жилых помещений в общежитиях определенным категориям граждан. -------------------------------- <1> СУ РСФСР. 1926. N 91. Ст. 666. <2> СП СССР. 1965. N 5. Ст. 33.
Вторым важным этапом в законодательном урегулировании отношений по поводу специализированных жилых помещений следует признать регламентацию в ЖК РСФСР <3> предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений: служебных (глава 3) и помещений в общежитиях (глава 4). Таким образом, произошла определенная систематизация правового регулирования, однако применительно только к отношениям, возникающим по поводу отдельных видов специализированных жилых помещений. При этом достаточно длительное время (как следствие отсутствия соответствующего правового регулирования) и в юридической литературе <4> не было каких-либо упоминаний о специализированном жилищном фонде. -------------------------------- <3> Жилищный кодекс РСФСР, принят ВС РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. <4> Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 15 - 17; Чигир В. Ф. Жилищное право. Мн.: Высш. шк., 1986. С. 25 - 27; Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 13 - 19; Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М.: Профиздат, 1988. С. 12 - 15; Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издат. группа "ИНФРА М-НОРМА", 1997. С. 49 - 56.
Третий этап правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений наступил с принятием Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <5>, впервые закрепившего понятие специализированных домов и существенно расширившего виды специализированных жилых помещений. Так, согласно ст. 1 к жилищному фонду были отнесены специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие). Отдельно в данной статье были выделены служебные жилые помещения, то есть законодатель не включил служебные жилые помещения в состав специализированных домов, тем самым подчеркнув специфику их правового режима. -------------------------------- <5> Закон РФ N 4218-1 от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. N 198. 27.12.1992.
С принятием Конституции РФ, закрепившей конституционные гарантии жилищных прав (ст. 25, 40 Конституции РФ) <6>, произошло дальнейшее изменение жилищного законодательства в целом, касающееся специализированных жилых помещений в частности. -------------------------------- <6> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. N 237. 25.12.1993.
ЖК РСФСР был дополнен главой о жилых помещениях из фондов жилья для временного поселения, которые стали называться специализированными жилыми помещениями <7>. К ним были отнесены жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение кредита или целевого займа (глава 3.1), и жилые помещения в общежитии (глава 4). Однако, несмотря на законодательное признание отдельных видов специализированных жилых помещений, как обоснованно отмечается в юридической литературе, все еще отсутствовало "единое правовое регулирование режима этих жилых помещений" <8>, поскольку не было предусмотрено общих положений, единых для всех видов специализированных жилых помещений. -------------------------------- <7> Федеральный закон N 179-ФЗ от 24 декабря 2002 г. "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" // Российская газета. N 203. 27.12.2002. <8> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 3.
Четвертый этап в законодательном урегулировании рассматриваемых отношений начался с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором данные отношения были регламентированы в отдельном разделе IV "Специализированный жилищный фонд", включающем в себя 2 главы: главу 9 "Жилые помещения специализированного жилищного фонда" и главу 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими". Кроме того, в качестве необходимой составляющей в институт найма специализированного жилого помещения входят также в той части, в которой они регулируют отношения по поводу специализированного жилого помещения, нормы, содержащиеся в принятых во исполнение ЖК РФ подзаконных актах, как-то: в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений", Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" и других нормативно-правовых актах. Нормы института найма специализированного жилого помещения также представлены в нормативно-правовых актах, которые лишь фрагментарно посвящены отношениям, возникающим по поводу предоставления и пользования отдельными видами специализированных жилых помещений. Так, данные акты регламентируют предоставление социальных услуг незащищенным категориям граждан (Федеральный закон "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" <9>), регулируют правовое положение отдельных категорий граждан, к которым относятся, например, граждане, признанные беженцами (Федеральный закон "О беженцах" <10>), вынужденными переселенцами (Федеральный закон "О вынужденных переселенцах" <11>), устанавливают правовой статус военнослужащих (Федеральный закон "О статусе военнослужащих" <12>), членов Совета Федерации и депутатов Государственной Думы (Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации") <13> и так далее. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // Российская газета. N 150. 04.08.1995; N 5. 15.01.2003; N 188. 31.08.2004. <10> Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" // Российская газета. N 126. 03.06.1997; N 155. 11.08.2000; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004. <11> Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // Ведомости СНД и ВС РФ. 25.03.1993. N 12. Ст. 427; Российская газета. N 247. 28.12.1995; N 155. 11.08.2000; N 188. 31.08.2004. <12> Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001; N 46. 06.03.2007; N 58. 22.03.2007. <13> Федеральный закон от 8 мая 1994 г. N 3-ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" // Российская газета. N 88. 12.05.1994; N 126. 01.07.2003; N 161. 26.07.2005; N 46. 06.03.2007.
Кроме того, не следует забывать и принятые до введения в действие ЖК РФ подзаконные акты, а именно: Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" <14>, Постановление Правительства РФ "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" <15> и другие акты. -------------------------------- <14> Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2002 г. N 897 "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" // Российская газета. N 244. 28.12.2002. <15> Постановление Правительства РФ от 4 мая 1999 г. N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" // Российская газета. N 94. 18.05.1999.
Регламентируют отношения по найму специализированных жилых помещений и нормативно-правовые акты субъектов РФ. Например, в г. Санкт-Петербурге одним из таких актов является Закон Санкт-Петербурга "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" <16>. -------------------------------- <16> Закон Санкт-Петербурга от 4 апреля 2006 г. N 100-15 "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" // Санкт-Петербургские ведомости. 13.04.2006. N 64.
В науке жилищного права Ю. П. Свит обоснованно заключает, что "правовое регулирование отношений найма специализированного жилья находится в стадии становления - предстоит принять предусмотренные ЖК РФ нормативные акты как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ, а также привести в соответствие с новым Жилищным кодексом РФ принятые ранее нормативные акты" <17>. И действительно, проанализировав состав норм института найма специализированного жилого помещения, видно, что нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи со специализированными жилыми помещениями, не систематизированы, во многом устарели и, как следствие, нуждаются в приведение в соответствие с нормами ЖК РФ, который, в свою очередь, также нуждается в дополнениях, уточнениях и дальнейшем развитии. -------------------------------- <17> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 13.
Так, как следует из анализа норм ЖК, институт найма специализированного жилого помещения включает в себя Общую и Особенную части. Общая часть посвящена найму специализированного жилого помещения в целом, как общей правовой модели, а Особенная часть регламентирует специфику найма отдельных видов специализированных жилых помещений. Вместе с тем в действующей редакции ЖК РФ законодатель не разделяет нормы Общей и Особенной частей, регламентирующие отношения по найму отдельных видов специализированных жилых помещений, что, безусловно, создает определенные сложности в правоприменительной практике. Поэтому раздел IV ЖК РФ нуждается в реструктуризации, с тем чтобы в главе 9 ЖК РФ "Основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда. Общие положения" были собраны нормы, посвященные найму специализированного жилого помещения как родовой правовой категории, изложены общие положения о специализированном жилом помещении, его назначении, предоставлении, о самом договоре, его заключении, расторжении, прекращении и выселении нанимателей. Так, глава 9 должна включать в себя статью 92 "Жилые помещения специализированного жилищного фонда", статью 93 "Основания предоставления специализированных жилых помещений", статью 94 "Договор найма специализированного жилого помещения", статью 95 "Расторжение договора найма специализированного жилого помещения", статью 96 "Прекращение договора найма специализированного жилого помещения", статью 97 "Выселение граждан из специализированных жилых помещений", статью 97.1 "Применение общих положений о предоставлении и пользовании специализированными жилыми помещениями к их отдельным видам". В свою очередь, в главе 10 "Отдельные виды договоров найма специализированного жилого помещения" следует системно закрепить положения, регулирующие юридические особенности субинститутов института найма специализированного жилого помещения. Таким образом, глава 10 объединит в себе следующие статьи: статью 98 "Виды специализированных жилых помещений", статью 99 "Договор найма служебного жилого помещения", статью 100 "Договор найма жилого помещения в общежитии", статью 101 "Особенности прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии и выселение из данных жилых помещений", статью 102 "Договор найма жилого помещения маневренного фонда", статью 103 "Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения", статью 104 "Договор найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами". Также представляется необходимым выделить в отдельную главу 10.1 "Предоставление и пользование жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан" нормы раздела IV ЖК РФ, посвященные предоставлению и пользованию жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, поскольку правовая природа, особенности данного правоотношения и правоотношения по найму специализированного жилого помещения существенно отличаются. В данную главу следует включить статью 105 с одноименным названием <18>. -------------------------------- <18> Проект реструктуризации раздела IV ЖК РФ содержится в приложении 1.
Предложенная реструктуризация будет способствовать улучшению правового регулирования отношений по найму специализированного жилого помещения в связи с возможностью применения системного подхода, выявления общих положений и учета специфики отдельных видов правоотношения по найму специализированного жилого помещения, с тем чтобы они развивались по единой модели. Оптимизация правового регулирования принесет и ощутимую практическую пользу. 2. Анализ договора найма специализированного жилого помещения, как и анализ любого правового явления, целесообразнее начинать с его определения. Легальная дефиниция договора найма специализированного жилого помещения содержится в ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным. В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах <19> предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя. -------------------------------- <19> Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006.
Взаимность договора вытекает из того, что с правом пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует обязанность наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а с обязанностью нанимателя по оплате жилого помещения - право наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ). Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в "правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам предприятия, учреждения, организации; жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер" <20>. -------------------------------- <20> Марткович И. Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 32. Противоположной точки зрения придерживаются Потюков А. Г. Жилищное право. Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 28 - 29; Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А. Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36.
Не отрицая временного характера правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматической трансформации временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями). 3. Нельзя с достоверностью говорить о сути правового явления, не затрагивая его правовую природу. Правовая природа договора найма специализированного жилого помещения уже была предметом обсуждения в юридической науке. Так, В. А. Ващенко, Ю. П. Свит, О. Г. Алексеева, Е. Ю. Бакирова обоснованно утверждают, что договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным договором найма жилого помещения, отличным как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма <21>. В подтверждение данного тезиса ученые приводят различные доказательства. Например, Ю. П. Свит аргументирует данное положение принадлежностью жилых помещений к различным жилищным фондам, возможностью предоставления специализированных жилых помещений независимо от признания гражданина малоимущим, более узким кругом прав нанимателя в отношении возможностей использования и отчасти распоряжения жилым помещением, срочным характером договора <22>. О. Г. Алексеева также пишет, что законодатель предусмотрел специальное правовое регулирование договора найма специализированного жилого помещения в отдельном разделе IV ЖК РФ <23>. В свою очередь, П. П. Васильев обосновывает это различиями в предмете, круге нанимателей, производном характере прав членов семьи, сроке, прекращении прав нанимателей при переходе прав на жилые помещения, правах и обязанностях сторон <24>. -------------------------------- <21> Ващенко В. А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище в свете нового жилищного законодательства: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6; Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 10; Бакирова Е. Ю. Юридические факты в современном жилищном праве. М.: Изд-во "Прометей"; МПГУ, 2006. С. 126 - 127; Васильев П. П. Указ. соч.: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 65 - 68; Чаркин С. А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 159; Хованская Г. П. Квартирный вопрос. Прием ведет Галина Хованская. М.: Верес, 2007. С. 82. Однако некоторые авторы отдельные виды договора найма специализированного жилого помещения рассматривают как договоры социального найма (например, А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова, О. А. Городов полагают, что предоставление служебных жилых помещений осуществляется по договору социального найма (Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И. Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 148; Городов О. А. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Юрайт-М, 2001. С. 115)). <22> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4. <23> Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 26. <24> Васильев П. П. Там же. С. 65 - 68.
Учитывая всю совокупность юридических особенностей правоотношений по найму специализированных жилых помещений, необходимо констатировать, что изложенная позиция заслуживает поддержки. Дополнительным аргументом является то, что само предоставление специализированного жилого помещение не только осуществляется с целью удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует выполнению других задач: созданию надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы, получения квалифицированной медицинской и социальной помощи нанимателем и т. д., что не характерно для других разновидностей договора найма жилого помещения. 4. Одним из необходимых элементов характеристики любого гражданско-правового договора являются его стороны. Одной из сторон договора найма специализированного жилого помещения является наниматель по договору найма специализированного жилого помещения. Наниматели - это граждане, категории которых установлены законом. Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы. В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан-нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения). Из анализа норм ч. 6 ст. 100 ЖК РФ и типовых договоров следует, что специализированное жилое помещение предоставляется помимо нанимателей и членам их семьи. Причем данная категория не является однородной и, как видится, включает в себя 2 подкатегории: во-первых, члены семьи, которые имеют аналогичный нанимателю правовой статус (члены семьи лица, признанного беженцем, вынужденного переселенца, члены семьи гражданина, который в соответствии с законодательством отнесен к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; члены семьи гражданина - нанимателя по договору найма жилого помещения маневренного фонда); и во-вторых, члены семьи, к которым не предъявляется данное требование (члены семьи гражданина - нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, по договору найма жилого помещения в общежитии). Говоря о правовом статусе нанимателей и членов их семей, нельзя не отметить, что в действующем законодательстве закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей. Прежде всего, это вытекает из содержания типовых договоров, согласно которым они имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по договору. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя, за некоторым исключением, несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, как правило, за ним сохраняются права на жилое помещение. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора. Таким образом, можно заключить, что законодательство устанавливает презумпцию равенства прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей. Данная презумпция нашла свое обоснование и в науке жилищного права, в частности в работах А. Г. Потюкова, И. Б. Мартковича, И. И. Андрианова, В. Н. Литовкина, А. О. Аполлонова, Э. Л. Страунинга <25>. -------------------------------- <25> Потюков А. Г. Жилищное право: Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 30; Марткович И. Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 38 - 39; Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 23; Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М.: Профиздат, 1988. С. 113; Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 4.
Поскольку договор найма специализированного жилого помещения, как указывалось выше, является двусторонним, соответственно, у нанимателей и членов их семей имеются контрагенты в лице наймодателей. Ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и преамбула типовых договоров определяют, что наймодателями по договору найма специализированного жилого помещения являются собственник жилого помещения, или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо. Данное положение можно конкретизировать на примере одного из субъектов РФ. Так, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г. Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (уполномоченного органа государственной власти) являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе <26>. -------------------------------- <26> Договор найма специализированного жилого помещения N 33 от 17.02.2006 // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
На первый взгляд может показаться, что такая практика предоставления государственных или муниципальных специализированных жилых помещений в доверительное управление противоречит действующему законодательству, поскольку по общему правилу согласно ч. 3 ст. 1013 ГК РФ "имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление". Однако передача жилых помещений (находившихся ранее в хозяйственном ведении или оперативном управлении) в доверительное управление осуществляется, в частности, после ликвидации предприятий или учреждений, что прямо разрешено законодателем. Так, "передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям" (ч. 3 ст. 1013 ГК РФ). Представляется, что в зависимости от того, какой субъект является наймодателем, можно выделить договоры, заключаемые собственниками, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, или уполномоченными ими лицами (в договорах найма служебного жилого помещения, помещения в общежитии, помещения маневренного фонда), или органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в договорах найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения), или только федеральными органами государственной власти (в договорах найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, или вынужденных переселенцев). 5. Ранее в юридической литературе вопрос о необходимости заключения договора в письменной форме решался не однозначно <27>. Однако в настоящее время актуальность данной дискуссии отпала, поскольку законодатель в ч. 7 ст. 100 ЖК РФ четко определил, что форма договора найма специализированного жилого помещения - простая письменная, что следует признать оправданным, поскольку письменная форма договора способствует не только информированности сторон о своих правах и обязанностях, но и юридической определенности в их взаимоотношениях. Кроме того, это позволяет отследить любое колебание динамики жилищного правоотношения (то есть юридически зафиксировать, изменилось ли данное правоотношение фактически, или прекратилось, или осталось неизменным). -------------------------------- <27> Так, А. Г. Потюков писал, что форма договора определена законом и должна быть письменной, за исключением договора найма жилого помещения в общежитии (Потюков А. Г. Жилищное право: Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 28). А. Ю. Кабалкин считал, что закон предусматривает обязательную письменную форму договора (Кабалкин А. Ю. Гражданский закон об услугах населению. М.: "Юридическая литература", 1980. С. 93). И. Б. Марткович утверждал, что не следует отождествлять факт заключения договора с приведением его в письменную форму (Марткович И. Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 32). В. Ф. Чигир выступал за необходимость заключения письменного договора, т. к. это соответствует законодательству и стороны точно определяют предмет договора, цену, права и обязанности сторон (Чигир В. Ф. Жилищное право. Мн.: Высш. шк., 1986. С. 60 - 61). Данной позиции придерживаются также и И. Л. Корнеева (Жилищное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2006. С. 54), Г. Ф. Шешко (Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 21). В. Н. Литовкин допускал заключение договора "в требуемой законом письменной или в устной форме с передачей и приемом ордера на жилое помещение" (Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М.: Профиздат, 1988. С. 103).
Жилищное законодательство прямо не определяет последствия несоблюдения письменной формы договора. В юридической литературе данный вопрос также специально не исследовался. Однако, поскольку к регулированию отношений по найму специализированного жилого помещения могут быть субсидиарно применены нормы гражданского законодательства, а именно ч. 1 ст. 162 ГК РФ <28>, устанавливающая, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, представляется, что несоблюдение письменной формы договора найма специализированного жилого помещения повлечет за собой только невозможность использования свидетельских показаний, как установлено в приведенной статье. -------------------------------- <28> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994; N 229. 03.12.2002; N 138. 01.07.2004; N 121. 08.06.2006; N 146. 07.07.2006; N 289. 22.12.2006.
Несмотря на значительное развитие регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений, тем не менее действующее жилищное законодательство прямо не определяет общий порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения, являющегося основанием для возникновения соответствующего правоотношения. И в юридической литературе, как правило, порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения как родового понятия не рассматривается. И. Л. Корнеева, В. А. Баранов, В. В. Гущин, Л. С. Курганова, Ю. П. Свит рассматривают лишь порядок заключения отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения <29>. В то же время в юридической литературе отмечается, что "жилищным законодательством предусматривается специальный порядок предоставления и освобождения жилых помещений специализированного жилищного фонда" <30>. Высказано мнение, что "более жесткий правовой режим нашел свое отражение и в особом порядке предоставления права пользования" <31>. Однако авторы не раскрывают особенностей данного специального (особого) порядка. -------------------------------- <29> Корнеева И. Л. Жилищное право в Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 54; Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для вузов. М.: Норма, 2006. С. 81 - 82; Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 11, 12. <30> Айвар Л. К., Анисимов В. Ф., Баранов Д. П. и другие. Энциклопедия будущего адвоката. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 423. <31> Крюкова Е. С. Понятие и виды жилищных прав: Учебное пособие. Самара: Изд-во "Универс-групп", 2006. С. 28 - 29.
Возможно, это связано с тем, что изменения в правовом регулировании отношений по найму специализированного жилого помещения произошли недавно и еще не приняты нормативно-правовые акты, регламентирующие данный порядок, а единая практика предоставления специализированных жилых помещений также еще не сложилась. Вместе с тем Е. В. Трушин, ссылаясь на то, что порядок предоставления всех видов жилых помещений специализированного жилищного фонда РФ, субъекта РФ или муниципального специализированного жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления <32>, определяет субъектов, к компетенции которых относится решение данного вопроса. -------------------------------- <32> Жилищный кодекс Российской Федерации. Предисловие Председателя Комитета Госдумы по законодательству д. ю.н. П. В. Крашенинникова. Постатейный комментарий научных сотрудников МГЮА д. ю.н., проф. А. М. Эрделевского, к. ю.н., доц. С. П. Гришаева и заслуженного юриста РФ Е. В. Трушина (автор главы - Е. В. Трушин). М.: Агентство (ЗАО) "Библиотечка "Российской газеты", 2005. С. 195, 209.
Представляется, что исходя из правового регулирования порядка заключения отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения общая модель порядка заключения договора - основания возникновения соответствующего правоотношения - выглядит следующим образом. Вначале граждане обращаются в соответствующий орган с просьбами (заявлениями, сделанными в письменной форме) о предоставлении им специализированных жилых помещений. В данных заявлениях должны содержаться сведения о наличии совокупности условий, на основании которых с гражданами могут быть заключены договоры найма; а также сведения об отсутствии у граждан жилых помещений в данном населенном пункте, о наличии членов семьи данного гражданина, если они намерены проживать в специализированных жилых помещениях вместе с гражданином, и иная необходимая информация с учетом вида специализированного жилого помещения, которое может быть предоставлено. Далее (после получения таких заявлений) субъекты - собственники специализированных жилых помещений в установленные сроки их рассматривают и принимают соответствующие решения о предоставлении или непредоставлении специализированных жилых помещений. Применительно к вопросу об основании и условиях заключения договора найма специализированного жилого помещения в юридической науке многие ученые, в частности Е. В. Трушин, И. Л. Корнеева, А. Ю. Покровская, Ю. П. Свит, анализируют лишь решение соответствующего органа о предоставлении специализированного жилого помещения как основание для заключения договора <33>. Позиция авторов основана, прежде всего, на ч. 2 ст. 100 ЖК РФ, содержании типовых договоров, устанавливающих, что договор не может быть заключен без решения о предоставлении жилого помещения. -------------------------------- <33> Жилищный кодекс Российской Федерации (автор главы - Е. В. Трушин). С. 197; Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 53; Покровская А. Ю. Жилищное законодательство в России сегодня. СПб.: ИГ "Весь", 2005. С. 105; Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 5. Однако некоторые авторы считают, что "предоставление этих помещений возможно при наличии таких условий, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др." (Айвар Л. К., Анисимов В. Ф., Баранов Д. П. и другие. Энциклопедия будущего адвоката. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 424). Представляется, что с данной позицией сложно согласиться, поскольку она не согласуется с действующими жилищно-правовыми нормами.
Несомненно, что без решения органа о предоставлении специализированного жилого помещения договор найма конкретного специализированного жилого помещения с определенным лицом не может быть заключен, однако необходимо выделять и условия, необходимые для заключения договора. Так, исходя из анализа норм жилищного законодательства следует констатировать, что необходимыми условиями для заключения договора являются, во-первых, согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ - решение об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. Это связано с тем, что по договору найма специализированного жилого помещения (даже исходя из его названия) может быть предоставлено только специализированное жилое помещение. В случае же несоблюдения данного условия, то есть предоставления по договору жилого помещения, например из фонда социального использования, данный договор необходимо будет рассматривать как иную разновидность договора найма, в указанном примере - в качестве договора социального найма. Во-вторых, к таким условиям необходимо отнести условие, установленное законодательством в разрезе специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, констатирующее наличие правовой связи гражданина и собственника и связанное с назначением видов специализированных жилых помещений. Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность. Для заключения договора найма жилого помещения в общежитии также необходимо заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу или в учебное заведение и так далее для каждого вида договора найма специализированного жилого помещения. При наличии всей совокупности рассмотренных условий и соблюдении соответствующего порядка между сторонами заключается рассматриваемый договор, являющийся непосредственным основанием возникновения правоотношения по найму специализированного жилого помещения. Предметом данного договора является исходя из положений раздела IV ЖК РФ жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. 6. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений. С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченными органами государственной власти или уполномоченными органами местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном. В отношении предмета любого договора найма жилого помещения в юридической теории справедливо утвердилось положение о том, что им может быть только изолированное жилое помещение, в частности, об этом пишут Ю. П. Басин, И. И. Попов, А. Ю. Кабалкин, И. С. Вишневская, И. И. Андрианов, Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, Г. Ф. Шешко <34>. -------------------------------- <34> Басин Ю. Г., Попов И. И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 24; Потюков А. Г. Жилищное право: Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 37; Кабалкин А. Ю. Гражданский закон об услугах населению. М.: Юридическая литература, 1980. С. 93; Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 35; Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 154; Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 70 - 71; Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издат. группа "ИНФРА М-НОРМА", 1997. С. 119; Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 22 (Г. Ф. Шешко пишет, что предметом договора найма является жилое помещение, и ссылается на ст. 16 ЖК РФ, т. е. автор не уточняет, является ли жилое помещение изолированным, но, поскольку автор ссылается на положения ЖК РФ, представляется, что это презюмируется).
Данную позицию в настоящее время можно подкрепить и положениями жилищного законодательства. Так, согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права возникают в том числе и из договоров найма. А в соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. В силу прямого указания в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение определяется как изолированное, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из чего можно заключить, что в качестве предмета договора найма (в том числе и найма специализированного жилого помещения) могут выступать изолированные жилые помещения. 7.1. Согласно ч. 3 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. В юридической литературе отмечалось, что "договор - особый юридический факт: заключая в себе волеизъявление его сторон, используется не только для установления правовой связи, но и для определения прав и обязанностей сторон" <35>. -------------------------------- <35> Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В. П. Мозолин (автор главы - В. Ф. Яковлев). М.: Наука, 1986. С. 135 - 136.
Являясь общей моделью, договор найма специализированного жилого помещения содержит права и обязанности, которые характерны для любого вида договора найма специализированного жилого помещения. Данные права и обязанности закреплены законодателем главным образом в типовых договорах, за исключением типового договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания, который в настоящее время еще не разработан, Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 <36>. -------------------------------- <36> Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. N 16. 27.01.2006.
Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями. Проанализировав данную норму, можно сделать вывод, что поскольку ЖК РФ при регламентации прав и обязанностей сторон прямо отсылает к правам и обязанностям сторон по договору социального найма, то права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями сторон по договору социального найма. Вместе с тем в юридической литературе А. А. Титов, А. О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг, И. Л. Корнеева, Ю. П. Свит, Е. В. Трушин обоснованно отмечают, что права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения (в отличие от прав и обязанностей сторон по договору социального найма) существенно ограничены <37>. Так, согласно ч. 4 ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения (однако ранее В. И. Замятин писал, что "проживающий в общежитии может быть переселен из одной комнаты в другую в любое время по распоряжению администрации", то есть допускался своего рода принудительный обмен) <38>, а также передавать его в поднаем; в соответствии с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. И. Л. Корнеева, Г. Ф. Шешко, А. И. Якупова объясняют это строго целевым назначением помещений <39>. Однако данное утверждение сложно воспринимать однозначно, так как специализированные жилые помещения, как любые другие жилые помещения, предназначены в первую очередь для удовлетворения жилищной потребности и только во вторую очередь их предоставление преследует иные цели: удержание кадров предприятием, создание надлежащих условий для работы, службы, учебы; осуществление капитального ремонта; социальная защита граждан, лишившихся жилых помещений при наступлении чрезвычайных обстоятельств, и т. д. -------------------------------- <37> Титов А. А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2007. С. 357; Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 22; Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 54; Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 6; Жилищный кодекс Российской Федерации. Предисловие Председателя Комитета Госдумы по законодательству д. ю.н. П. В. Крашенинникова. Постатейный комментарий научных сотрудников МГЮА д. ю.н., проф. А. М. Эрделевского, к. ю.н., доц. С. П. Гришаева и заслуженного юриста РФ Е. В. Трушина. М.: Агентство (ЗАО) "Библиотечка "Российской газеты", 2005. С. 188. <38> Власова А. Г., Замятин В. И., Скрипко В. Р. (автор главы - В. И. Замятин). Жилищное законодательство в вопросах и ответах. М.: Госюриздат, 1961. С. 184. <39> Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2006. С. 50; Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 18; Якупова А. И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 11. С. 45.
Ограничение правомочий сторон в правоотношении по найму специализированного жилого помещения, на мой взгляд, связано еще и с тем, что рассматриваемые договоры в ряде случаев являются необходимыми основаниями для заключения иных гражданско-правовых договоров (договоров на оказание социальных услуг, смешанных гражданско-правовых договоров, включающих в себя элементы договора оказания услуг, договора аренды, договора хранения). Соответственно, осуществление права на обмен может неблагоприятно сказаться как на правах наймодателя - стороны по другому договору (поскольку тогда, например, возникнет сложность с вызовом работника в любое время суток на работу), так и на иных, не жилищных правах самого нанимателя (в частности, из-за невозможности получения медицинских и социальных услуг в обычном жилом доме). Другое ограничение прав нанимателей связано с тем, что, как правило, специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не "обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте" (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Соответственно, если жилые помещения будут сдаваться в поднаем, это будет означать, что у граждан есть другие жилые помещения, где они проживают, и данное условие не соблюдается. В то же время ограничение права наймодателя по распоряжению специализированными жилыми помещениями и закрепление юридической и фактической возможности предоставления специализированных жилых помещений только по договорам найма специализированных жилых помещений способствуют сохранению специализированного жилищного фонда и являются важной гарантией обеспечения жилищных прав граждан. Если предоставить наймодателям права по отчуждению специализированных жилых помещений, то государство не сможет выполнять свою социальную функцию в отношении наименее защищенных граждан (в частности, лишившихся жилых помещений в результате чрезвычайных обстоятельств, преследования, нуждающихся в проживании в домах в системе социального обслуживания населения) или это негативно скажется на интересах органов государственной власти и местного самоуправления (поскольку их работники не будут обеспечены жилыми помещениями). 7.2. ЖК РФ не содержит перечня прав нанимателя именно по договору найма специализированного жилого помещения. Однако данные права предусматриваются подзаконными нормативно-правовыми актами, как правило, воспроизводящими положения Конституции РФ и ЖК РФ. Так, в соответствии с п. 5 и п. 13 Правил пользования жилыми помещениями, типовыми договорами наниматель имеет право: 1) на использование жилого помещения для проживания; 2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; 3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения; 4) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Реализация нанимателем своего права на использование жилого помещения ограничена целевым назначением данного помещения, которое направлено, прежде всего, на удовлетворение его жилищной потребности. Использование специализированного жилого помещения для каких-либо иных целей, помимо закрепленных в ст. 17 ЖК РФ, не допускается. Законодатель, осуществляя правовое регулирование отношений по найму жилого помещения, закрепил в том числе и правила, являющиеся общими для всех разновидностей договора найма. В частности, они касаются права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Необходимо констатировать, что к данной разновидности имущества относятся согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Такие права, объектом которых являются в том числе и специализированные жилые помещения, как право на неприкосновенность жилища и право на недопустимость произвольного лишения жилого помещения, провозглашены в ст. 25 и ст. 40 Конституции РФ и находят свою конкретизацию в ст. 3 ЖК РФ. В соответствии с указанной статьей, во-первых, жилище неприкосновенно; во-вторых, никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения; в-третьих, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая; в-четвертых, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Кодексом, другими федеральными законами. Право нанимателей на субсидии при наличии определенной совокупности условий входит в содержание любого жилищного правоотношения, в том числе и правоотношения по найму специализированного жилого помещения. ЖК РФ в ч. 1 ст. 159, конкретизируя данные условия, закрепляет, что субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Из данной правовой нормы вытекает тесная зависимость субсидий от уровня материальной обеспеченности граждан; при этом на предоставление субсидий не влияет правовой режим жилых помещений. В отличие от прав нанимателя законодатель в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ прямо предусмотрел обязанности нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения, хотя и сделав отсылку к обязанностям нанимателя по договору социального найма, установленным ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Так, наниматель жилого помещения обязан: во-первых, использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; во-вторых, обязан обеспечивать сохранность жилого помещения; в-третьих, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; в-четвертых, проводить текущий ремонт жилого помещения. Законодатель, закрепляя право нанимателя на использование жилого помещения только для проживания, соответственно предусмотрел и аналогичную обязанность по использованию жилого помещения для проживания, за некоторыми исключениями. При этом исполнение данной обязанности способствует сохранению жилого помещения. Обязанность по обеспечению сохранности предмета договора выражается также и в том, что наниматель не вправе совершать действия, которые могут привести к порче или уничтожению жилого помещения, более того, обязан поддерживать его надлежащее состояние путем проведения текущего ремонта. В-пятых, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исходя из возмездного характера договора, презюмируется, что специализированное жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, которая вносится нанимателем ежемесячно (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). В-шестых, наниматель обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма. Это связано с тем, что заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит только при наличии определенной совокупности условий, в случае изменения которых с неизбежностью трансформируется и сам договор найма специализированного жилого помещения. Поскольку некоторые изменения могут происходить в результате изменений обстоятельств, связанных, в частности, с нанимателем, его правовым статусом, которые не являются общедоступной информацией, и, как следствие, о них достаточно сложно узнать наймодателю; гражданин должен уведомить наймодателя о таких изменениях. 7.3. Как и в любом гражданско-правовом договоре, с правами и обязанностями одной стороны корреспондируют права и обязанности другой стороны. Права и обязанности наймодателя согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ указаны в ст. 65 ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Учитывая то, что согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ правоотношение, связанное с оказанием коммунальных услуг, входит в содержание жилищного правоотношения, законодатель объединил право требовать внесения платы за жилое помещение и право требовать внесения платы за коммунальные услуги. Ч. 2 ст. 65 ЖК РФ устанавливает, что наймодатель жилого помещения обязан, во-первых, передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. При этом необходимо уточнить, что специализированное жилое помещение должно быть свободно как фактически, так и юридически. Во-вторых, наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. В-третьих, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Как видно из рассмотренных правовых норм, при производстве ремонта специализированного жилого помещения действует общее правило о том, что капитальный ремонт специализированного жилого помещения выполняется только наймодателем, а ремонт общего имущества в многоквартирном доме - совместно обеими сторонами. В-четвертых, наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. По моему мнению, закрепление данной обязанности объясняется наличием у наймодателя, в свою очередь, права требовать от нанимателя внесения платы за коммунальные услуги. В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения. Из данного положения следует, что обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Так, на практике в договор также включаются следующие обязанности наймодателя: - контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; - производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность <40>. -------------------------------- <40> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
8. Раздел IV ЖК РФ не содержит специальных положений об ответственности сторон по договору найма специализированного жилого помещения. Иные немногочисленные нормативно-правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя. Так, согласно пп. 6 п. 7 типовых договоров несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены ст. 155 ЖК РФ. Однако, проанализировав данные нормы, необходимо заключить, что данная мера ответственности не является специальной, характерной только для нанимателей по договорам найма специализированного жилого помещения, к ней могут быть привлечены наниматели по любым разновидностям договора найма. Также, помимо законодательства, некоторые меры ответственности нанимателя закреплены в заключаемых на практике договорах. В частности, в соответствии с пп. "д" п. 3 договора найма специализированного жилого помещения N 33 от 17.02.2006 <41> не выполненные нанимателем работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения, являющиеся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения с занесением в технический паспорт жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. -------------------------------- <41> Данный договор заключен между ООО "Каховка-Арэмекс" и конкретным гражданином, является общим, в соответствии с ним на практике предоставляются различные виды специализированных жилых помещений // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Однако проанализированные меры ответственности по своей сути являются не жилищно-правовыми, а гражданско-правовыми, они не содержат какой-либо специфики применительно к правоотношению по найму специализированного жилого помещения. Не разработана она и в юридической теории, поскольку ученые либо обходят стороной вопросы о мерах ответственности <42>, либо, рассматривая правоотношение по найму специализированного жилого помещения, детально анализируют положения о гражданско-правовой ответственности в целом <43>. Учитывая то, что жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения является разновидностью правоотношения по найму, к нему применимы многие общие правила и нормы, распространяющие свое действие на иные виды договора найма; данную ситуацию следует не трактовать как пробел в законодательстве и юридической науке жилищного права, а рассматривать в качестве приема юридической техники. -------------------------------- <42> Корнеева И. Л. Жилищное право в Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 49 - 57; Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 "Юриспруденция" / Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. М.: "ЮНИТИ-ДАНА"; Закон и право, 2007. С. 50 - 56. <43> Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 35 - 36.
------------------------------------------------------------------
Название документа