Организация является застройщиком при строительстве жилого дома с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время не все работы завершены, например не произведено подключение дома к электросетям (подключен временный кабель). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию еще не получено. Возможно ли увеличить цену договора в части дополнительных расходов, связанных с подключением объекта к электросетям?

Ответ: До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости дольщикам условия договора участия в долевом строительстве о цене можно изменить по соглашению сторон при условии, что возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения были предусмотрены в договоре.

Обоснование: Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к существенным условиям данного договора относятся, в частности, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, поскольку стороны свободны в определении условий договора, в числе затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика они могли предусмотреть любые виды расходов, в том числе и расходы застройщика на подключение дома к электросетям.

Статья 5 Закона N 214-ФЗ устанавливает определенный порядок изменения условий договора участия в долевом строительстве.

На основании ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, расходы на подключение дома к электросетям и другие расходы, необходимые для завершения работ по строительству дома, можно включить в цену договора путем изменения его условий, но только если возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения были предусмотрены в договоре.

Согласно ч. 2, 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

На основании ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии со ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судебная практика исходит из того, что изменение условий договора в части увеличения расходов возможно до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Так, в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 10.05.2012 N 33-5944/2012 указано, что, заключив дополнительное соглашение об изменении размера финансирования строительства, стороны фактически изменили условие основного договора. Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано после заключения дополнительного соглашения к договору, условия договора в части стоимости финансирования строительства были изменены до окончания строительства, что не противоречит условиям заключенного договора.

Таким образом, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости дольщикам можно изменить условия договора участия в долевом строительстве о цене по соглашению сторон при условии, что возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения были предусмотрены в договоре.

А. А.Шелякова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

07.10.2013