К вопросу о взимании коммунальных платежей до регистрации права собственности на недвижимое имущество
(Андронова Т. А., Тарасенко О. А.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2010, N 8) Текст документаК ВОПРОСУ О ВЗИМАНИИ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ДО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Т. А. АНДРОНОВА, О. А. ТАРАСЕНКО
Андронова Татьяна Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель кафедры предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии имени О. Е. Кутафина.
Тарасенко Ольга Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель кафедры предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии имени О. Е. Кутафина.
В настоящей статье рассматривается вопрос о том, имеет ли право управляющая организация заставлять будущих собственников квартир в новостройках оплачивать коммунальные услуги до оформления ими права собственности на квартиру. В статье анализируются положения Жилищного кодекса РФ, а также судебная практика.
Ключевые слова: управляющая организация; авансовые платежи; коммунальные и эксплуатационные услуги; договор управления многоквартирным домом; право собственности на квартиру.
The approach to the problem of legality of collecting utility payments before dwelling property right registration T. A. Andronova, O. A. Tarasenko
Andronova Tatiana Aleksandrovna, candidate of Law, a Senior lecturer of Kutafin Moscow State Law Academy.
Tarasenko Olga Aleksandrovna, candidate of Law, a Senior lecturer of Kutafin Moscow State Law Academy.
The article provides the analysis of the problem of public utility company being entitled to have future owners of flats in newly erected buildings make utility payments before registrating their dwelling property right. The author analyzes the Housing code provisions and court practice.
Key words: public utility company; advance payment; utility and maintenance payments; mansion maintenance contract; dwelling property right.
В настоящее время в России бурно развиваются отношения, являющиеся предметом регулирования жилищного законодательства, особенно нормы "коммунального" права. Естественно, что столь стремительное развитие породило целый комплекс правовых проблем, ответы на которые ищут как обычные граждане, так и правоприменители. В данной статье рассмотрен вопрос, который волнует всех будущих собственников квартир в новостройках, с какого момента (до или после оформления права собственности) управляющая организация может выставлять счета на оплату коммунальных услуг. Прежде чем осветить данный вопрос, необходимо привести пример ситуации, в которой может оказаться будущий собственник недвижимости. Заключив договор о долевом строительстве многоквартирного дома, граждане ждут, когда застройщик выполнит свои обязательства по договору (построит многоквартирный дом) и передаст им недвижимость (квартиру). Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данная статья определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий: 1) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т. п.); 2) вручение имущества покупателю. При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006.
Следовательно, согласно акту приема-передачи квартиры застройщик обязан обеспечить, чтобы квартира фактически поступила во владение покупателя, а для этого застройщик должен передать покупателю ключи. Однако фактической передачи ключей от квартиры не происходит. На практике ситуация складывается иным образом. Застройщик, завершив строительство дома, вызывает к себе соинвестора для подписания документов о выполнении своих обязанностей по договору, однако вместо ключей будущему собственнику вручают направление на оформление документов по коммунальным услугам или подобный документ и направляют его в эксплуатирующую организацию для передачи квартиры под заселение в установленном порядке. Застройщик самостоятельно выбирает управляющую организацию для жилого дома, и мнение будущих собственников о том, какая управляющая организация им предпочтительней, не спрашивается. Более того, будущих собственников даже не извещают надлежащим образом о том, что застройщик решил выбрать для определенного многоквартирного дома ту или иную управляющую организацию, по каким основаниям была выбрана для них эта организация. Застройщик ставит будущих собственников перед фактом, что управляющая организация приняла дом для дальнейшего обслуживания и что ключи от квартиры будущий собственник может получить в этой организации. А ведь согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) именно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация, прежде чем выдать ключи от квартиры, заставляет будущего собственника в принудительном порядке подписать ряд документов (например, соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, договор управления многоквартирным домом, договор о техническом надзоре и т. п.), а также оплатить за четыре месяца вперед коммунальные, эксплуатационные услуги, уборку дома, охрану дома и вывоз крупногабаритного мусора (при этом оплатить вывоз крупногабаритного мусора у некоторых управляющих организаций будущий собственник должен два раза подряд). Хотелось бы обратить внимание и на то, что в документах, которые управляющая организация заставляет подписывать, соинвестор уже именуется собственником. Однако, и это важно подчеркнуть, будущего собственника квартиры можно будет именовать собственником лишь после оформления его права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случае, если будущий собственник отказывается оплатить выданные управляющей организацией квитанции и подписать договоры, управляющая организация не выдает ему ключи от квартиры, за которую согласно договору о долевом строительстве или инвестиционному проекту по строительству жилого дома соинвестор выполнил свои обязательства в полном объеме (перечислил на счет застройщика 100% стоимости квартиры). В итоге под оказанным давлением и в результате частичного непонимания ситуации будущий собственник подписывает все договоры и оплачивает выставленные управляющей организацией счета в обмен на получение ключей. Надо отметить и то обстоятельство, что будущий собственник ждет постройки дома и получения квартиры не один год и вынужден оплачивать счета, чтобы сделать ремонт и быстрее переехать в свою квартиру. Управляющая организация хорошо это понимает, поэтому данный вопрос здесь решается просто: хочешь ключи - надо заплатить. Учитывая все обстоятельства, будущий собственник, конечно, заплатит, но и на этом этапе он может не оплачивать то, что ему зачастую навязывает управляющая организация, например счет за вывоз крупногабаритного мусора. Достаточно задать вопрос о том, почему вам предлагается именно сейчас оплатить вывоз бункера для строительного мусора и кто вернет вам деньги, если вы не станете делать ремонт в квартире в ближайшие 2 - 3 года. Обычно представитель управляющей организации молча забирает себе данные квитанции и больше к этой теме уже не возвращается. Что же касается оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, то здесь придется оплатить все. Получив вожделенный доступ в новую квартиру, соинвестор спустя некоторое время начинает задаваться вопросом: а за что же именно он заплатил управляющей организации? Проживание будущего собственника с первого дня в квартире новостройки абсолютно нереально, соответственно такими услугами, как горячее, холодное водоснабжение, канализация и др., воспользоваться невозможно; свет оплачивается отдельно в соответствии с приборами учета. Закономерно встает вопрос: а имеет ли право управляющая организация заставлять будущих собственников оплачивать коммунальные услуги до оформления ими права собственности? ЖК РФ решает данный вопрос следующим образом. Согласно ст. 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Анализ приведенной нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента оформления права собственности на него. На деле оплачивать счета за коммунальные услуги приходится гораздо раньше. Естественно, данная проблема широко обсуждается среди будущих собственников, особенно в Интернете. Задавая вопрос о том, с какого момента управляющая организация имеет право требовать оплаты коммунальных услуг, обычно можно получить следующие ответы специалистов управляющих организаций. Например: "...в соответствии с Жилищным кодексом вы должны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги с момента оформления квартиры в вашу собственность. Но в Постановлении Правительства Москвы предусмотрена авансовая оплата коммунальных услуг за 4 месяца вперед с момента передачи квартиры по акту приема-передачи. Здесь прослеживается некоторое несоответствие федерального и московского законодательства, но, с другой стороны, вы реально приобретаете право пользования квартирой и соответственно всеми сопутствующими услугами с момента фактической передачи вам квартиры, поэтому с этого момента вы и должны ее оплачивать. В случае отказа заключить договор с эксплуатирующей организацией и оплатить услуги за 4 месяца вперед вы можете не получить ключи от квартиры, так как ключи выдает эксплуатирующая организация после заключения с ней договора и по факту оплаты". Или такой ответ: "...вы должны платить коммунальные платежи с момента передачи квартиры вам по акту приема-передачи квартиры, заключенному с инвестором, после заключения с эксплуатирующей организацией договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. После заключения данного договора с эксплуатирующей организацией вы должны будете оплатить коммунальные платежи авансом за 4 месяца вперед, исходя из среднегородских ставок, а далее вы обязаны оплачивать коммунальные платежи помесячно" <2>. -------------------------------- <2> См., например: http:// www. kvadroom. ru/ cons/ 1803.php.
В дальнейшем управляющая организация обязывает оплачивать коммунальные и прочие услуги будущих собственников за каждый следующий месяц. Хотя фактически будущий собственник не проживает в данной квартире в связи с тем, что она непригодна для полноценного проживания, так как требует чистовых и отделочных работ с подведением жизнеобеспечивающих систем (водопровод, сантехника и т. д.). Следовательно, жильцы дома не имеют возможности полноценно пользоваться своими квартирами минимум 4 - 9 месяцев, пока они делают в них ремонт. Следует прокомментировать приведенные выше ответы специалистов, так как их аргументация, на наш взгляд, не является убедительной, но при этом вынуждает будущих собственников нести финансовые потери. Как можно увидеть, консультанты ссылаются на Постановление Правительства г. Москвы, но не указывают дату и номер данного Постановления, зато отмечают, что оно противоречит федеральному законодательству. Кстати говоря, в документах, которые выдает управляющая организация, тоже не указан нормативный правовой акт, который бы регламентировал оплату коммунальных услуг в новостройках. Если же мы говорим о применении к жилищным отношениям нормативных правовых актов субъектов РФ, то здесь необходимо учитывать положения ЖК РФ и сложившуюся судебную практику. Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует в том числе отношения по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно от жилищных отношений неотделимы и отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. В ст. 5 ЖК РФ отмечается, что в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов. Цитируемые правовые нормы получили разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14, в котором указывается, что, "разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, при этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса РФ должны применяться нормы этого Кодекса" <3>. Согласно ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса. -------------------------------- <3> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Таким образом, ссылка на некое Постановление Правительства г. Москвы, противоречащее нормам ЖК РФ, является несостоятельной. Естественно, нарушение своих прав и законных интересов будущие собственники квартир могут защищать в судебном порядке. Судебная практика по делам о правомерности оплаты соинвесторами коммунальных услуг до регистрации права собственности на недвижимое имущество единична, но в настоящий момент она складывается в их пользу. Так, в 2009 г. в Московском областном суде рассматривалось дело о признании соглашения о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным. Истец обратился в суд с исковым заявлением, так как управляющая организация незаконно потребовала от него заключить вышеназванное соглашение и оплатить коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед. В случае отказа оплатить выставленные счета истец лишался права получить ключи от своей квартиры. Однако квартира, которая была предложена истцу, для проживания была полностью непригодна. В результате в сложившейся для истца безвыходной ситуации он оплатил счета за коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед в обмен на ключи. Впоследствии истец потребовал признать соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным, а также вернуть уплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги. В судебном разбирательстве застройщик пояснил следующее. Будущий собственник (истец) в силу договора участия в долевом строительстве обязан нести бремя по содержанию квартиры до государственной регистрации права собственности на квартиру. Данная обязанность соответствует требованиям ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Застройщик, выбирая управляющую организацию, действует без поручения жильцов жилого дома, но он действует в интересах жильцов, чтобы они могли пользоваться своими квартирами до регистрации права собственности на них и выбора ими способа управления жилым домом. Представитель управляющей организации в суде высказал свое мнение о том, что обязанность по оплате коммунальных и прочих услуг возникает у будущего собственника в силу договора участия в долевом строительстве и данную обязанность собственник принял на себя добровольно. Соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг истец подписал сам, в результате чего получил ключи от квартиры. Что касается выдачи ключей от квартиры жильцам, управляющая организация действует согласно обычаю делового оборота. Кроме того, отмечалось, что данное соглашение не ущемляет прав истца как потребителя, а наоборот - дает возможность истцу полноценно пользоваться квартирой раньше регистрации права собственности и выбора жильцами способа управления жилым домом. Отстаивая свою позицию, истец отметил, что застройщик и управляющая организация указывают на то, что они передают квартиру для полноценного пользования и забывают о том, что квартиры в новостройках без соответствующего ремонта (без чистовых, отделочных работ, жизнеобеспечивающих систем и т. д.) не могут быть пригодны для проживания. Ведь согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Суд, заслушав все стороны, признал, что соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг является недействительным с момента его заключения. Также судом были взысканы с управляющей организации в пользу истца выплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги. Суд обосновал свое решение следующим образом. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <4> в ч. 1 ст. 16 устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140.
Руководствуясь этой нормой, суд пришел к выводу, что условия оспариваемого соглашения ущемили права истца по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации. Судом также было отмечено, что согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной, то потерпевшей стороне возвращается все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в рублях. Суд признал соглашение кабальной сделкой, так как она заключена вследствие тяжелых обстоятельств, т. е. управляющая организация извлекала выгоду из тяжелых для жильцов обстоятельств, действуя при этом умышленно и вполне осознанно <5>. -------------------------------- <5> Решение от 15 сентября 2009 г. по делу N 2-118/2009.
Следовательно, управляющая организация не имела законных оснований для того, чтобы заставлять жильцов дома оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные услуги до оформления права собственности на недвижимое имущество. Завершая исследование, отметим, что, руководствуясь нормами действующего законодательства и практикой их применения судебными органами, можно сделать однозначный вывод, что оплата коммунальных услуг может быть возложена на соинвестора только после регистрации в установленном порядке его права на недвижимое имущество. При этом, повсеместно сталкиваясь с неправомерными требованиями эксплуатирующих организаций, можно предложить два способа защиты своих прав. Первый - классический, и он рассмотрен нами выше: это защита нарушенного права в суде. Второй - отнюдь не бесспорный, но тем не менее действенный. Его суть заключается в следующем: оплатив коммунальные услуги за несколько месяцев вперед для получения ключей от квартиры, впоследствии, после оформления права собственности, собственник может не оплачивать коммунальные услуги, мотивируя это тем, что управляющая компания незаконно взимала их заранее, и требовать зачесть уплаченные им ранее коммунальные услуги в качестве оплаты следующих коммунальных услуг (ровно за такое же количество месяцев, которое было оплачено преждевременно). Разумеется, вначале эксплуатирующая организация откажется это делать, но, осознав, что добиться от вас платежей можно будет лишь в судебном порядке, вынуждена будет пойти на уступки. В любом случае при этом варианте инициировать судебную тяжбу и доказывать правомерность предъявленных требований придется не собственнику квартиры, а управляющей организации.
Библиографический список
1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006. 2. http:// www. kvadroom. ru/ cons/ 1803.php.
Название документа Вопрос: Военнослужащая внутренних войск МВД России. В 2000 - 2008 гг. проходила службу по контракту в Минобороны России. В 2001 г. получила служебную квартиру от Минобороны России на состав семьи 3 человека. В 2009 г. брак расторгнут. Я и дочь в квартире не прописаны. Я зарегистрирована при части временно, дочь - нигде. Бывший муж увольняется по организационно-штатным мероприятиям в 2010 г., сдает квартиру. Жилым помещением в данной местности не обеспечена. Дочь несовершеннолетняя. Имею ли я право проживать в квартире? Каков порядок выселения? ("Право в Вооруженных Силах", 2010, N 8) Текст документа
Вопрос: Военнослужащая внутренних войск МВД России. В 2000 - 2008 гг. проходила службу по контракту в Минобороны России. В 2001 г. получила служебную квартиру от Минобороны России на состав семьи 3 человека. В 2009 г. брак расторгнут. Я и дочь в квартире не прописаны. Я зарегистрирована при части временно, дочь - нигде. Бывший муж увольняется по организационно-штатным мероприятиям в 2010 г., сдает квартиру. Жилым помещением в данной местности не обеспечена. Дочь несовершеннолетняя. Имею ли я право проживать в квартире? Каков порядок выселения?
Ответ: Не совсем понятно, почему служебную квартиру получали Вы, а сдает ее Ваш бывший супруг. Поэтому в данной части вопроса Вам следует его уточнить. Прежде всего, Вам необходимо определить статус занимаемого Вами жилого помещения, поскольку, как показывает практика, нередко служебные жилые помещения не являются таковыми ввиду несоблюдения процедуры придания жилому помещению статуса служебного. Более подробно см.: Корбашов В. Е., Шанхаев С. В. Правовой режим служебного жилого фонда: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 2 - 3. В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащим - гражданам Российской Федерации, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями и признанным нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются жилые помещения, находящиеся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства и в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения, предусмотренными ст. 15.1 названного Федерального закона. Порядок признания указанных лиц нуждающимися в жилых помещениях и порядок предоставления им жилых помещений в собственность бесплатно определяются Правительством Российской Федерации. Военнослужащие - граждане Российской Федерации, не указанные в настоящем абзаце, при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством Российской Федерации. Как следует из содержания Вашего вопроса, Вы, в соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", на весь срок военной службы обеспечивались служебным жилым помещением. При этом на момент увольнения имели выслугу менее 10 лет, т. е. должны были освободить служебное жилое помещение. В соответствии со ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; 2) пенсионеры по старости; 3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Поскольку жилое помещение Вами было получено в 2001 г., т. е. ранее вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г.), то при данных обстоятельствах необходимо отметить следующее. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Без предоставления другого жилого помещения в случае, указанном в ст. 107 ЖК РСФСР, не могут быть выселены, в частности: - семьи военнослужащих; - одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. Сделать категоричный вывод в Вашем случае затруднительно, так как Вы не указали, в частности, кто указан в ордере на квартиру (в договоре найма служебного жилого помещения): только бывший муж или и Вы с дочерью также, не перезаключался ли договор только на мужа после расторжения брака, реально проживаете Вы в этой квартире или нет и т. д. В любом случае приведенные выше нормы дают Вам возможность самостоятельно оценить ситуацию с правовой точки зрения.
С. В.Шанхаев Кандидат юридических наук
Название документа Вопрос: Майор, первый офицерский контракт заключил в 1999 г. Проживаю в служебной квартире. Жилищная комиссия в январе 2010 г. отказалась признавать меня нуждающимся и поставить в очередь на получение жилья по социальному найму, ссылалась на ст. 15, п. 1, абз. 9 Федерального закона "О статусе военнослужащих". В собственности жилья не имею, прописан при воинской части. Правомерен ли отказ жилищной комиссии? ("Право в Вооруженных Силах", 2010, N 8) Текст документа
Вопрос: Майор, первый офицерский контракт заключил в 1999 г. Проживаю в служебной квартире. Жилищная комиссия в январе 2010 г. отказалась признавать меня нуждающимся и поставить в очередь на получение жилья по социальному найму, ссылалась на абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих". В собственности жилья не имею, прописан при воинской части. Правомерен ли отказ жилищной комиссии?
Ответ: В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащим - гражданам Российской Федерации, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями и признанным нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются жилые помещения, находящиеся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства и в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения, предусмотренными ст. 15.1 названного Федерального закона. Порядок признания указанных лиц нуждающимися в жилых помещениях и порядок предоставления им жилых помещений в собственность бесплатно определяются Правительством Российской Федерации. Военнослужащие - граждане Российской Федерации, не указанные в настоящем абзаце, при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством Российской Федерации. Как следует из содержания Вашего вопроса, Вы, в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", на весь срок военной службы обеспечиваетесь служебным жилым помещением. Формально, как следует из содержания указанной правовой нормы, действия жилищной комиссии являются правомерными, поскольку Вы как военнослужащий, заключивший контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 г., подлежите обеспечению на весь срок службы только служебным жилым помещением. Однако абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" в редакции, изложенной выше, был принят законодателем только в конце 2008 г. Федеральным законом от 1 декабря 2008 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". При этом необходимо обратить внимание на то, что абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" установлено, что порядок признания указанных лиц нуждающимися в жилых помещениях и порядок предоставления им жилых помещений в собственность бесплатно определяются Правительством Российской Федерации. Однако на настоящий момент такой порядок Правительством Российской Федерации не принят, что является нарушением прав военнослужащих. В связи с этим автор советует Вам за защитой нарушенных прав обратиться в суд. Более подробно о проблемах реализации жилищных прав военнослужащих, обеспечиваемых на весь срок военной службы служебным жильем, см: Акчурин З. Х. Предоставление жилья в собственность военнослужащим: норма есть, механизм не создан // Право в Вооруженных Силах. 2009. N 7; Он же. Комментарий к Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 5 апреля 2007 года N 5-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с жалобами ряда граждан" // Там же. 2008. N 12; Он же. Право на жилищное обеспечение военнослужащих, признанных ограниченно годными к военной службе по состоянию здоровья, при увольнении с нее // Там же. N 10; Он же. Проблемы правового регулирования предоставления жилья военнослужащим вне очереди: различные подходы в практике правоприменения // Там же. N 8; Он же. Комментарий к Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 1 ноября 2007 года N 721-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса президиума Московского окружного военного суда о проверке конституционности положения абзаца второго пункта 1 статьи 23 Федерального закона "О статусе военнослужащих" // Там же. N 8. 2006.; Он же. Практика применения военными судами законодательства о жилищном обеспечении военнослужащих при увольнении с военной службы // Там же. 2008. N 4.
С. В.Шанхаев Кандидат юридических наук
Название документа