Договор долевого участия в строительстве: сложности составления и регистрации
(Хачатурян Ю.) ("Жилищное право", 2010, N 8) Текст документаДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: СЛОЖНОСТИ СОСТАВЛЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ
Ю. ХАЧАТУРЯН
Хачатурян Юлия, юрист.
После вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлекать денежные средства физических лиц для строительства жилых домов можно практически только по договорам долевого участия (участие в кооперативах, по сути, не относится к категории "привлечение денежных средств граждан").
По общему правилу (статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Несмотря на то, что указанный договор считается заключенным с момента государственной регистрации, судебная практика идет по пути обязания регистрирующих органов осуществить регистрацию и в том случае, когда документы, в том числе и договоры, были поданы уже после ввода жилого дома в эксплуатацию (в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2008 по делу N А43-8578/2007-42-295 "обращения сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора после завершения строительства дома не свидетельствуют о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события").
Тот, кто на практике пытался зарегистрировать данный документ, знает, насколько это архисложно. Точнее, сложно зарегистрировать первый договор долевого участия, ведь к пакету документов, которым он должен сопровождаться, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предъявляются особые требования, кроме того, фактически при регистрации первого договора в УФРС согласовывается его форма, то есть шаблон, по которому он будет заключаться с другими дольщиками. В каких-то мелочах, безусловно, на практике застройщик при заключении договора будет от него отступать, однако в целом согласованная форма останется той же. Если застройщику удастся зарегистрировать первый договор, дальше все будет значительно проще. Следует учитывать, что на практике, как правило, если регистрируется договор с первым дольщиком (или первая партия договоров), представитель застройщика регистрирует один договор и от себя, и от дольщика (или партию договоров от дольщика).
Пример 1. Представим себе, что организация заключила договор долевого участия в строительстве с неким Петровым, который является первым дольщиком. Договор существует в двух экземплярах. Организация со своим пакетом документов должна зарегистрировать свой экземпляр, Петров со своим пакетом - свой. Однако они вряд ли будут носить эти договоры в УФРС по отдельности. Более того, договор Петрова не будет зарегистрирован до того, как будет зарегистрирован договор организации. Ведь УФРС должна убедиться, что у застройщика есть весь тот пакет документов, при наличии которого разрешается регистрация договора долевого участия в соответствии с законодательством. К регистрации договора с первым дольщиком предъявляются особые требования (о чем речь пойдет ниже). Поэтому на практике в регистрационную службу несется единый пакет документов, где лежат документы и дольщика, и застройщика. В общем-то целесообразно так поступать и если речь будет идти о второй партии договоров.
Итак, при регистрации первого договора долевого участия обе стороны (дольщик и застройщик) должны написать в УФРС соответствующее заявление, представить два экземпляра договоров и соответствующий пакет документов, сопровождающий договор долевого участия. Остановимся вначале подробнее на тексте договора, а потом поговорим о том, какие бумаги должны "сопровождать" его.
ТЕКСТ ДОГОВОРА
Основные требования к договору долевого участия в строительстве описаны в статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Тем не менее в ней же указано, что Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Однако это правило распространяется только на правоотношения, возникшие с 2 декабря 2008 года (часть 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ). Кроме того, оно не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Естественно, при составлении текста договора долевого участия в строительстве нужно указать предмет договора, который состоит в следующем. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии данных условий в договоре он считается незаключенным. Особое внимание в Законе уделяется двум существенным условиям договора долевого участия: цене договора и сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Цена договора долевого участия в строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Что касается срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то согласно статье 6 Федерального закона N 214-ФЗ по общему правилу он должен быть единым для участников долевого строительства.
ПРАКТИКА
Итак, казалось бы, все достаточно просто: необходимо убедиться, что в договоре указан его предмет, существенные условия и что он не противоречит тексту Закона, а права дольщика, соответственно, не ущемляются (весь текст Закона и все его императивные нормы, которым не должен противоречить договор, естественно, не будут приводиться в данной статье) и при регистрации к тексту договора долевого участия в строительстве претензий не будет. Однако на практике зачастую все получается не так <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, автор обоснованно делает акцент на существенные условия договора, поскольку управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказывают в государственной регистрации по причине отсутствия таких условий. Однако данные отказы могут быть обжалованы в судебном порядке, в частности, когда договор фактически исполнен сторонами, а доказательства нарушения прав и законных интересов застройщика и дольщика отсутствуют (Определение ВАС РФ от 09.07.2008 N 8406/08).
Пример 2. Один мой знакомый регистрировал договор долевого участия в регионе. В договоре было написано, что гарантийный срок составляет столько-то месяцев. Формально закону это соответствовало (он не может быть менее 5 лет, а при переводе количества указанных месяцев в годы оказывалось, что он составляет около 6,5 лет). Однако в регистрационной службе попросили указать данный срок именно в годах, т. к. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ употребляет в данном случае категорию "годы".
Пример 3. Однажды мне пришлось регистрировать договор долевого участия, в тексте которого предшествующий мне юрист написал: "Договор долевого участия заключается на основе инвестиционного контракта с Правительством Москвы (далее были указаны реквизиты контракта) и в соответствии с ним". Скажу честно, то же самое вполне могла бы написать и я. Те, кто на практике работал в организациях-застройщиках, знают, что сначала при строительстве заключается инвестиционный контракт с Правительством (Москвы, области и пр.), а потом начинают "продаваться" квартиры отдельным дольщикам, соинвесторам и т. д. Естественно, тексты отдельных договоров должны соответствовать условиям инвестиционного контракта, ведь это основной договор. Если, например, по инвестиционному контракту городу полагается получить 40% жилой площади, то продать покупателям больше 60%, если доля города не выкуплена или не будет выкуплена, нельзя. Если в инвестиционном контракте описаны определенные требования, которым должен соответствовать весь дом, то квартиру, не соответствующую этим требованиям, по договору долевого участия отдельному человеку продать нельзя. Иными словами, нормы, прописанные в основном инвестиционном договоре, должны корреспондировать с условиями договора с отдельными соинвесторами, дольщиками и т. д. Данная фраза была помечена как ошибка и пакет документов и договор вернули на доработку. Сотрудница регистрационной службы объяснила, что инвестиционный контракт заключается на основе законодательства об инвестиционной деятельности, а договор долевого участия в строительстве на основе законодательства о долевом участии в строительстве, поэтому фраза некорректна. Скажу честно, спорить я не стала, решив, что лучше и проще исправить. Возможно, что она была права и я просто не поняла ее аргументацию. В любом случае надо быть готовым к тому, что в договоре, который кажется вам идеальным и абсолютно соответствующим Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ, сотрудники УФРС найдут ошибку <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что понятия "инвестиционный договор (контракт)" и "договор долевого участия в строительстве" не являются тождественными понятиями. Главное отличие данных правоотношений заключается в том, что законодательство об инвестиционной деятельности имеет более широкую сферу применения, чем законодательство об участии в долевом строительстве. Так, инвестиционная деятельность определена в законе как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Приоритетным в данном виде деятельности является прибыль. Законодательство об участии в долевом строительстве ориентировано на удовлетворение потребностей граждан в жилых помещениях и иных объектах недвижимости, это обусловливает более четкие правовые гарантии, предоставляемые дольщикам при определении цены договора, гарантийных сроков и т. д.
Есть много условий договора, которые на практике с точки зрения права непонятно, как прописать правильно. Скажу честно, многие формулировки, которые кажутся мне не совсем корректными, при регистрации в УФРС проходят. Возможно, так и должно быть, потому что задача регистрационной службы не только указать на ошибки, но и объяснить, как их исправить. А сделать это достаточно проблематично. Приведем конкретный пример.
Пример 4. Как уже говорилось выше, существенным условием договора долевого участия является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом общеизвестно правило, что, если срок привязан к событию, которое может не наступить, условие о сроке считается несогласованным, следовательно, договор, если соответствующий срок является его существенным условием, незаключенным. На практике срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства привязывается в тексте договора к вводу здания в эксплуатацию. Например, используется следующая формулировка: "Застройщик обязан передать объект долевого строительства через месяц после ввода здания в эксплуатацию". С одной стороны, логично, ведь согласно общему правилу до ввода здания в эксплуатацию квартира в собственность дольщику передаваться не должна. С другой стороны, ввод в эксплуатацию - событие, в отношении которого неизвестно, наступит оно или нет. Так, например, здание могут не достроить вообще (потому что не хватило на это средств). То, что такое произошло с некоторыми домами в кризис, общеизвестно. Здание могут достроить, но окажется, что его ввод в эксплуатацию гиперпроблематичен, можно сказать, практически невозможен. Представим, например, здание, которое строилось без авторского надзора. Ситуация вполне реальная, с которой автор данной статьи тоже сталкивался на практике: проектировщики, в силу того что здание строилось без применения высоких технологий, которые предусматривались ими в проекте изначально, сняли с себя ответственность и от надзора отказались, а о возможности заключения договора с другой организацией застройщик не подумал. Таким образом, ввод в эксплуатацию действительно событие, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, и формально привязывая к нему срок передачи дольщику квартиры, мы делаем это условие несогласованным, а договор незаключенным. С другой стороны, какой выход? Указать точный срок передачи, предполагая, сколько максимально может занять срок ввода в эксплуатацию? А если ошибешься в расчетах и вроде бы получится, что ты должен передать дольщику квартиру, которую по-хорошему до ввода в эксплуатацию передать не можешь? Если УФРС такой договор зарегистрировала, получится ли у одной из сторон в суде признать его незаключенным?
Ну и последнее, на что хотелось бы обратить внимание, закрывая вопрос о тексте самого договора, - это то, что если есть возможность не привязывать какой-то срок к событию, которое может не наступить, лучше это сделать.
Пример 5. Однажды в договоре долевого участия мне пришлось увидеть порядок оплаты, прописанный следующим образом: 50% от цены договора вносится до 1 сентября 2009 года, 50% - в течение недели после ввода в эксплуатацию. УФРС не указала, что такая формулировка является ошибочной. Тем не менее сроки и порядок уплаты цены договора долевого участия являются его существенными условиями. Повторюсь, что срок, который привязан к событию, которое формально может не наступить, считается несогласованным, следовательно, договор незаключенным. А значит, в суде можно попытаться его оспорить.
ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ, КОТОРЫЙ НЕОБХОДИМ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
Для того чтобы понять, какой пакет документов необходим для регистрации договора долевого участия в строительстве, необходимо обратиться к другому нормативному акту - Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Формальные требования к документам, сопутствующим договору долевого участия, изложены в статье 25.1 вышеупомянутого Закона. Что она формально гласит? Итак, согласно ей на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с этим Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство <*>; -------------------------------- <*> Несомненно, что отсутствие разрешения на строительство повлечет отказ в государственной регистрации. Судебная практика содержит примеры такого отказа, однако они не всегда связаны именно с самим документом (который в действительности предоставлялся). Так, отказ регистрирующего органа по причине отсутствия разрешения на строительство в суде был мотивирован отсутствием согласования на осуществление строительства на земельном участке, принадлежащем физическим лицам на праве собственности, а также отсутствием документов, подтверждающих снос всех домов, предусмотренных распоряжением мэрии. "Отсутствием сведений о том, что орган местного самоуправления согласовал строительство многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения - подземной стоянкой" (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2008 N Ф04-983/2008(643-А45-38)).
2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Итак, это теория. Из нее можно сделать следующие выводы. Для того чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, у вас обязательно должны быть следующие три документа: разрешение и строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Как правило, поручительство в качестве способа исполнения обязательств никто не выбирает, поэтому на регистрацию в УФРС его никто не носит. Создание проектной декларации и плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (об этих документах более подробно речь пойдет чуть ниже) - дело рук самого застройщика или частных организаций, которые он может для этого привлечь. Поэтому если юрист пришел в организацию и обнаружил, что этих документов для регистрации договора долевого участия нет, положение исправимо. А вот если нет действующего разрешения на строительство и продлить его в силу тех или иных причин практически невозможно (например, закончилось действие инвестиционного контракта, а дом еще не достроен), зарегистрировать договор долевого участия вы не сможете. Теперь поговорим подробнее о проектной декларации и плане создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Проектная декларация должна содержать те сведения, которые указаны в статьях 19 - 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и которые условно можно разделить на два больших блока: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Информация о застройщике включает в себя сведения: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Информация о проекте строительства должна содержать следующие сведения: 1) о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 2) о разрешении на строительство; 3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, в случае если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; 4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; 5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; 6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; 7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; 8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); 12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; 13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров. Перед тем как везти этот документ в УФРС, юристу лучше убедиться, что данные сведения действительно в нем есть. Еще лучше, если эти данные будут изложены в той последовательности, в которой они указаны в Законе. Многие договоры долевого участия не регистрируются в УФРС именно потому, что в проектной декларации не отражены соответствующие сведения. Проектная декларация должна быть опубликована и, как правило, размещается на каком-то сайте. Поэтому УФРС требует представить оригинал справки (информационного письма) с подтверждением размещения проектной декларации на сайте. Так, например, если вы застройщик и проектную декларацию определенного дома размещали на сайте агентства недвижимости, которое будет продавать квартиры в этом доме, информационное письмо должно быть из этого агентства. Где брать план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, в Законе не указано. Не указан там и орган, уполномоченный на создание этого документа. На практике это делается следующим образом. К каждому договору долевого участия прикрепляется в виде приложения план той квартиры, которую "покупает" данный дольщик. Проектировщики делают общий план создаваемого объекта (визуально это выглядит как достаточно большая брошюра), куда входит схема расположения объекта в соответствующем городе с местом размещения объекта, планы помещений и подземных автостоянок (если последние есть), экспликации помещений и подземных автостоянок (если последние есть). В УФРС данный документ необходимо будет подать в двух экземплярах. И план квартир, и общий план здания, и договоры лучше делать одновременно, потому что на практике можно столкнуться с большими проблемами.
Пример 6. Одна организация-застройщик много лет строила дом. Часть квартир она продала по договорам соинвестирования, часть - по вексельным схемам. Причем все это было сделано в разные годы. Однажды руководство организации по неким причинам решило облагодетельствовать всех "покупателей" квартир и перейти от этих схем к договору долевого участия. Что касается вексельников, это казалось относительно простым делом, ведь с точки зрения закона они вроде бы квартиры не покупали. Юрист компании проделал колоссальную работу, собрал все договоры воедино (и соинвестирования, и предварительные договоры тех покупателей, которые приобрели квартиры по вексельным схемам) и, сделав рыбу договора долевого участия, все данные перенес туда. Договоры долевого участия были "покупателями" вновь подписаны, затем юрист уволился, "передав по наследству" работу по регистрации этих договоров долевого участия автору этой статьи. И мне пришлось ехать к проектировщикам просить их сделать тот документ, который в законе называется планом создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений с образцом данного документа, сделанным для регистрации договоров долевого участия в другой компании. В общем-то проектировщики оказались гораздо более сообразительными, чем я. Они долго рассматривали весь массив договоров с отдельными планами квартир, прикрепленными к ним, а потом сделали вывод, что та информация, которая есть в договорах, между собой не стыкуется. Ситуация оказалась проста. Когда создается дом, вначале делается его буклет, где относительно схематично отражены квартиры, потом проект, а потом рабочая документация, в которой они разрисованы максимально подробно. Одна и та же квартира, отраженная в буклете, проекте и рабочей документации, выглядит несколько по-разному, более того, она частично отличается по метражу. Например, в буклете общий метраж может составлять 100 метров, в проекте - 99 метра, а в рабочей документации - 105 метров. Как правило, на практике те, кто собирается заключать с дольщиками договор долевого участия, начинают привлекать их денежные средства для строительства дома или после появления проекта, или после появления рабочей документации. Если первый договор заключается уже после появления рабочей документации, то именно она кладется в основу плана создаваемого объекта недвижимого имущества. Если договор заключается, когда ее еще нет, то план рисуют на основании проекта. Однако при этом учитывают следующий нюанс. Покупателям, которые будут покупать квартиру после того, как появится рабочая документация, скорее всего, будут показывать, как она будет выглядеть, какой у нее будет метраж на основе рабочей документации. А вот данные в договор (метраж, план отдельной квартиры) придется вносить из проекта, ведь на его основе делался план создаваемого недвижимого имущества, с которым регистрировался первый договор долевого участия в УФРС. В противном случае вылезут нестыковки. Так, например, в общем плане, который будет лежать в УФРС, сделанном исходя из проекта, будет указано, что площадь квартиры составляет 99 метров, а в договоре конкретного дольщика - 106 м, взятых из рабочей документации. Как выяснилось, в данном случае часть договоров заключалась на основе данных буклета, часть - на основе рабочей документации, часть - на основе проектов, которых в данном конкретном случае было почему-то два. В общем, состыковать все это между собой было достаточно сложно. В результате проектировщики делали общий план объекта на основе рабочей документации, а все договоры пришлось переделывать и подписывать заново.
Итак, разрешение, план и проектная декларация - три основных документа, которые подаются при регистрации первого договора долевого участия. Однако весь список подаваемых документов достаточно обширен и включает в себя примерно следующие документы. От застройщика: 1) нотариально удостоверенная копия устава организации; 2) нотариально удостоверенная копия учредительного договора организации; 3) нотариально удостоверенная копия свидетельства о государственной регистрации организации; 4) нотариально удостоверенная копия свидетельства о постановке на учет организации в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ; 5) нотариально удостоверенные копии всех свидетельств о внесении изменений в ЕГРЮЛ; 6) оригинал выписки из ЕГРЮЛ в отношении организации; 7) нотариально удостоверенная копия протокола общего собрания участников организации о назначении генерального директора; 8) нотариально удостоверенная копия протокола общего собрания учредителей о создании организации; 9) оригинал справки организации о том, что сделка для общества не является крупной; 10) нотариально удостоверенная копия информационного письма об учете в ЕГРПО организации (коды статистики); 11) две копии постановления Правительства Москвы о строительстве жилого дома (удостоверенные уполномоченным органом Правительства Москвы); 12) две копии распоряжения префекта о предоставлении земельного участка (удостоверенные префектом соответствующего округа города Москвы); 13) оригинал и копия разрешения на строительство; 14) два оригинала проектной декларации; 15) оригинал справки о подтверждении размещения проектной декларации на сайте; 16) оригинал и нотариально удостоверенная копия договора о предоставлении участка во временное пользование на условиях аренды; 17) оригинал и нотариально удостоверенная копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (если такое дополнительное соглашение существует); 18) два оригинала плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 19) оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; 20) оригинал и нотариально удостоверенная копия инвестиционного контракта; 21) оригиналы и нотариально заверенные копии всех дополнительных соглашений к инвестиционному контракту; 22) оригинал и нотариально удостоверенная копия протокола предварительного распределения площадей; 23) договоры долевого участия - все подлинные экземпляры. Дольщиком, как правило, является физическое лицо, которое представляет для регистрации следующие документы: 1) оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия в строительстве; 2) оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке не состоит (удостоверенного нотариально); 3) копия паспорта. Почему мы говорим, что этот перечень приблизительный? Просто потому, что в силу тех или иных причин он может быть для кого-то больше, для кого-то меньше. Так, например, понятно, что, если учредитель в организации один, никакой копии учредительного договора мы представить для регистрации не сможем. С другой стороны, от вас может потребоваться представление дополнительных документов <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Также хотелось бы отметить, что необходимо представить квитанцию/платежное поручение об уплате госпошлины, помимо требований законодателя, это подтверждает также и судебная практика. Так, в судебном заседании организация заявила, что "нормы действующего налогового законодательства не устанавливают обязанность уплаты пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве". Однако, поскольку договор участия в долевом строительстве опосредует последующий переход к участнику долевого строительства права собственности в отношении помещения, находящегося во введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества, суды пришли к выводу о необходимости уплаты установленной налоговым законодательством пошлины за его государственную регистрацию (Определение ВАС РФ от 03.09.2008 N 11025/08).
Пример 7. Однажды мне пришлось регистрировать первый договор долевого участия. В комплекте сопровождающих его документов, естественно, лежал договор аренды земли, на которой он строился. Пункт о сроке действия договора был сформулирован следующим образом: "Договор заключен сроком на пять лет. Если по истечении пяти лет ни одна из сторон не выразит желания расторгнуть договор и арендатор будет продолжать перечисление арендной платы, договор считается продленным на неопределенный срок". По истечении пяти лет ни одна из сторон действительно не выразила желания расторгнуть договор, а застройщик-арендатор продолжал перечисление арендной платы. То есть договор автоматически считался продленным на определенный срок. Тем не менее в УФРС нас попросили представить справку от арендодателя, что договор не расторгнут и выплата арендной платы продолжается. Действительно, для нас как стороны по договору очевидно, что договор продлен, ведь в бухгалтерии есть платежные поручения на перечисление денежных средств и нет документа, свидетельствующего о том, что арендатор хочет расторгнуть договор. Но в УФРС-то об этом ничего не известно! Вдруг такой документ есть, а недобросовестный застройщик его просто-напросто скрывает.
На практике с многими документами при регистрации первого договора долевого участия возникают проблемы. Какие-то из них можно обойти, принеся дополнительные справки и документы, которые затребует регистрационная служба (см. пример 8). Однако в некоторых случаях лучше попытаться не создавать проблемы заблаговременно (см. пример 9).
Пример 8. Так, например, мне в свое время пришлось собирать ряд справок из нескольких инстанций, когда в договоре аренды земельного участка была указана одна площадь, на которой строится здание, в дополнительном соглашении к нему она почему-то вдруг чуть-чуть уменьшилась, а в инвестиционном контракте увеличилась.
Пример 9. В идеале на регистрацию нужно представить оригинал и нотариально удостоверенную копию инвестиционного контракта. Однажды мне попался такой инвестконтракт, зарегистрировать который не взялся ни один нотариус. В нем было огромное количество правок, внесенных от руки, и сделаны они были так, что явно не соответствовали законодательству. Своевременно проконтролировать то, чтобы инвестиционный контракт имел нормальный вид, наверняка было все-таки возможно.
Ну и последнее, на что хотелось бы обратить внимание, заканчивая разговор о том, какие документы должны представляться на регистрацию, - на выписку из ЕГРЮЛ в отношении организации. Если она будет старой, скорее всего, документы вернут.
Название документа Интервью: 40% компаний не перенесли кризис и ушли с рынка ("Жилищное право", 2010, N 8) Текст документа
40% КОМПАНИЙ НЕ ПЕРЕНЕСЛИ КРИЗИС И УШЛИ С РЫНКА
Ю. ГАСИЛОВСКАЯ
Гасиловская Юлия, генеральный директор ООО "БЕСТ-РС".
Юлия Гасиловская, генеральный директор ООО "БЕСТ-РС" группы компаний "БЕСТ-Недвижимость", рассказывает о влиянии кризиса на риелторов, тенденциях на московском рынке аренды и изменениях условий договоров найма.
Кор.: Юлия Юрьевна, как перенес кризис рынок риелторских услуг? - По последним неофициальным данным - я говорю не о статистике, а о том, что обсуждается участниками профессионального сообщества риелторов, - около 40% компаний не перенесли кризис и ушли с рынка. В их числе в основном крупные риелторские фирмы. Чем крупнее организация, тем сложнее ей работать при отсутствии поступлений, потому что нужно содержать не только риелторов, но и обслуживающие, обеспечивающие работу риелторов подразделения: службы подбора персонала, обучения, IT и другие. Некоторые крупные компании превратились в холдинговые структуры - группы компаний с собственниками из состава своих бывших топ-менеджеров - и стали заниматься франчайзингом, продавать свое имя для работы независимым компаниям.
Кор.: Что происходит сейчас на рынке аренды жилой недвижимости? - Период падения и стагнации закончен, на рынке прослеживается рост. В Москве отмечается оживление экономической активности, создаются новые рабочие места, соответственно, возобновился приток рабочей силы в город. Постоянно работающие в городе приезжие, живущие не в гостиницах, а в квартирах, создают основную массу потребителей на рынке аренды квартир. Повышения арендных ставок сегодня, в летний сезон, не наблюдается. В период с мая по август, как правило, рынок стабилен. Цена за однокомнатную квартиру экономкласса составляет в среднем 20 тыс. рублей. Это квартира с минимумом мебели и средним ремонтом - ничего особенного, но все необходимое для жизни есть.
Кор.: Какие сегменты рынка восстановились полностью? - Однозначно восстановился сегмент экономкласса. Рынок квартир бизнес-класса - за 70 - 80 тысяч рублей в месяц - тоже оживает. Отмечается также рост спроса на аренду в премиум-классе, который во время кризиса практически умер.
Кор.: Кто формирует спрос на жилье премиум-класса? - Примерно 30% арендаторов квартир премиум-класса - иностранные граждане, европейцы, работающие по контракту в московских представительствах транснациональных компаний. 30 - 40% - молодые обеспеченные семьи. Остальные - российские топ-менеджеры, постоянно проживающие в Москве и имеющие в собственности загородный дом либо квартиру, не отвечающую критериям высшего класса: не в центре города, в старом типовом доме. На данный момент они не могут себе позволить купить квартиры высокого уровня стоимостью 2 - 5 миллионов долларов, но должны соответствовать определенному уровню потребления, поэтому вынуждены снимать премиум-квартиру. Для квартиросъемщиков такого уровня квартира не столько место для жизни, сколько элемент статуса. Арендная плата за квартиру премиум-класса иногда доходит до 60 тыс. долларов в месяц. Как правило, это квартиры в элитных жилых комплексах, зачастую оборудованные системой "умный дом". "Умные дома" сейчас в моде и пользуются повышенным спросом.
Кор.: Какие изменения рынка вы можете спрогнозировать в ближайшие полгода? - Сейчас рынок стабилен, но о его полном "выздоровлении" речь пока не идет. В течение пяти-шести докризисных лет спрос на жилье и арендная плата непрерывно росли вне зависимости от времени года и сезонных всплесков. Как поведет себя рынок после такого колоссального провала, говорить трудно. С уверенностью можно утверждать, что в конце августа спрос значительно вырастет. Даже в прошлом году, когда ситуация на рынке была очень тяжелая, а летнее падение спроса достигало 80%, августовский всплеск в 50% все равно произошел. Итак, в августе спрос превысит предложение. Мы работаем на рынке уже 20 лет и привыкли к этой ситуации, у нас есть свои наработки по повышению уровня предложения. Мы обращаемся к нашему архиву клиентов-арендодателей, обзваниваем их - и часть "архивных" квартир вновь попадает на рынок.
Кор.: Что обычно является предметом судебных и досудебных разбирательств арендодателей и арендаторов? - На рынке аренды дело до судов доходит очень редко. Мы, риелторы, отстаиваем интересы клиентов и в случае возникновения споров выступаем в качестве третейского суда, приглашаем стороны на нашу территорию и пытаемся полюбовно разобраться в ситуации. Почти всегда это удается. Как правило, мы принимаем сторону арендатора, потому что именно он платил нам комиссионные, но в то же время стараемся не ущемить права наймодателя. Он тоже наш клиент, услугу составления договора найма мы оказывали обеим сторонам. Споры между наймодателями и нанимателями обычно касаются денег и досрочного прекращения договора найма. Собственники квартир в момент подписания договора найма получают так называемую сумму обеспечения сохранности имущества (риелторы еще любят называть ее суммой залога), равную сумме месячной оплаты за наем. Она гарантирует арендодателю возмещение расходов, которые могут возникнуть из-за порчи арендатором имущества (не считая естественной амортизации), неоплаты счетов за электроэнергию, международных и внутризоновых телефонных переговоров. Часто возникает ситуация, что наймодатель эту сумму себе присваивает, растрачивает, а по окончании срока действия договора либо его досрочного расторжения отказывается возвращать ее арендатору. Несмотря на явное нарушение прав арендаторов, эта проблема очень редко доходит до суда. Судебные тяжбы занимают длительное время, а большая часть арендаторов - люди приезжие, они просто не хотят ввязываться в волокиту либо не верят в перспективу положительного решения суда. В договоре аренды всегда определяется порядок его расторжения по предварительному письменному уведомлению стороной-инициатором второй стороны. Как правило, этого не делается. Невзирая на собственноручно подписанный документ, люди считают, что устного предупреждения или телефонного звонка вполне достаточно. Вторая сторона встает в позу: вы меня не предупредили, никуда не съеду (если это арендатор), вы меня не предупредили, я оставляю себе залог (если это арендодатель).
Кор.: Изменяются ли условия договоров аренды? Если да, то как именно? - Если ранее мы прописывали в договоре найма сумму в условных единицах, долларах или евро и расчеты производились по курсу ЦБ на дату платежа, то за пару лет до кризиса практически все договоры стали рублевыми. Национальная валюта тогда была сильна и стабильна, а доллар опустился до точки минимума - около 23 рублей за единицу. В кризис наймодатели экстренно среагировали на ситуацию неопределенности. Временами казалось, что вернулся 1998 год. Не было понятно, что будет с рублем через 11 месяцев, к концу действия договора найма. Поэтому в договорах аренды снова замелькали доллары и евро. Отмечу, что подобные опасения были напрасны. Никаких катастрофических скачков курса отмечено не было. Еще одно изменение связано с введением платных внутризоновых телефонных переговоров. Стороны предпочитают отдельно прописать обязательства по их оплате. Отмечу, что и арендодатели, и арендаторы, очевидно, наученные горьким опытом, стараются как можно подробнее описать порядок досрочного расторжения договора. Это довольно скользкий, неприятный момент - ни одна из сторон не хочет оказаться в проигрышном положении и потерять свои деньги. Часто в договоре найма прописывается, что сумма обеспечения, равная месячной ставке аренды и передаваемая арендатором арендодателю в момент заключения договора, засчитывается в качестве платы за последний месяц проживания. Я считаю эту практику порочной и категорически с ней не согласна. Случалось, что жилец "забывал" оплатить коммунальные услуги и международные переговоры за последний месяц проживания. Бывали и случаи преднамеренной порчи имущества, если договор расторгался досрочно и инициатива исходила от арендодателя.
Кор.: С какими экзотическими требованиями арендаторов либо арендодателей вам приходилось сталкиваться? - Однажды мы сдавали комнату, наймодатель проживал в той же квартире и требовал, чтобы его арендатором была девушка определенного возраста. Жилице разрешалось приглашать гостей, но тоже исключительно девушек. В договоре было прописано, что посещение нанимателя мужчиной является основанием для расторжения договора аренды. Самый курьезный случай в моей практике был такой: сдавалась двухкомнатная квартира по цене значительно ниже среднерыночной, но с условием, что муж хозяйки, посещая Москву по делам, имел право жить в кладовке. Наниматель, подписывая договор, посчитал, что это его не обременит. Но вышло так, что терпеть мужа хозяйки не было никаких сил. И семья, невзирая на невысокую стоимость аренды, съехала.
Название документа