Налогоплательщик в 2013 и 2014 гг. намеревается продать принадлежащее ему на праве собственности имущество (квартиру, автомобиль и др.), которым он владеет менее трех лет. Вправе ли налогоплательщик при исчислении НДФЛ уменьшить соответствующие доходы на сумму расходов, связанных с получением этих доходов (например, на сумму банковских процентов по кредиту, взятому на приобретение квартиры, на стоимость таможенного оформления автомобиля, ввезенного из-за рубежа, на расходы по улучшению потребительских качеств реализуемого имущества и т. д.)?

Ответ: Действующей редакцией ст. 220 Налогового кодекса РФ (до 2014 г.) определено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, которые были получены от продажи имущества, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В новой редакции ст. 220 НК РФ (с 01.01.2014) установлено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При этом НК РФ не определен конкретный перечень соответствующих расходов, что позволяет говорить об оценочном характере их дифференциации.

Обоснование: В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции, действующей до 2014 г.) вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

НК РФ не определяет, что конкретно относится к расходам, связанным с получением доходов от продажи имущества (см. также Письмо ФНС России от 06.05.2009 N ШС-22-3/370@).

В официальном Письме ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@ подчеркнуто, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества.

В Письме ФНС России от 25.01.2007 N 04-2-02/63@ отмечено, что к таким расходам, в частности, относятся документально подтвержденные затраты на приобретение реализованного имущества, а также суммы других затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества (аналогичного подхода к квалификации названных расходов придерживается Минфин России в Письме от 24.09.2007 N 03-04-05-01/314).

Кроме того, к таким расходам можно отнести:

- расходы налогоплательщика, производимые им на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/434);

- проценты по кредитам, полученным на покупку имущества; при этом из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно такого имущества (Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125, от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569, от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858);

- расходы на благоустройство земельного участка в период владения данным участком при условии, что выполненные работы по благоустройству привели в конкретном случае к увеличению продажной стоимости земельного участка, а также при наличии договора на выполнение работ по благоустройству, актов выполненных работ и платежных документов, подтверждающих произведенные расходы (Письмо Минфина России от 21.11.2012 N 03-04-05/4-1327);

- документальные расходы по оказанию юридических услуг в связи с оформлением права собственности на доли в имуществе (Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32976);

- расходы по приобретению обмениваемого имущества (Письмо Минфина России от 21.06.2013 N 03-04-05/23428);

- расходы по оказанию риелторских услуг (Письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/434);

- документально подтвержденные затраты на приобретение автомобиля в иностранном государстве и его доставку, стоимость таможенного оформления автомобиля, а также оплату услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей (Письма Минфина России от 07.12.2009 N 03-04-05-01/864, от 24.09.2007 N 03-04-05-01/314).

Однако с 01.01.2014 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации") будет определено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом в НК РФ не указано, какие расходы имел в виду законодатель в целях квалификации их в качестве расходов, связанных с приобретением имущества.

На наш взгляд, к таковым следует отнести расходы, без осуществления которых невозможно было бы приобретение такого имущества в собственность (государственная регистрация права собственности), например: сумму банковских процентов в отношении кредита, взятого непосредственно на приобретение имущества; расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на имущество; стоимость риелторских (юридических) услуг по сопровождению сделки купли-продажи имущества; банковские комиссии по перечислению платежей за приобретаемое имущество.

Вместе с тем буквальная трактовка положений новой редакции ст. 220 НК РФ позволяет предположить, что не должны уменьшать полученные доходы следующие виды расходов (поскольку они не связаны с приобретением имущества): расходы на улучшение потребительских качеств продаваемого имущества (благоустройство продаваемого земельного участка); стоимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи (за исключением составления соответствующего договора.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

07.10.2013