Риелторские базы: капкан для простаков или способ обойтись без посредника?

(Редакционный материал)

("Жилищное право", 2010, N 8)

Текст документа

РИЕЛТОРСКИЕ БАЗЫ: КАПКАН ДЛЯ ПРОСТАКОВ ИЛИ СПОСОБ

ОБОЙТИСЬ БЕЗ ПОСРЕДНИКА?

Сегодня для того, чтобы найти интересный квартирный вариант, не нужно перелопачивать ворох газет - вся необходимая информация сосредоточена в специальных риелторских базах. Получить доступ к такой базе может любой желающий. И поэтому вполне естествен вопрос - а зачем, собственно, нам риелторы? Ведь все варианты под рукой! Но всем ли объявлениям в базах можно верить? О роли специализированных баз данных по недвижимости в подготовке к сделкам журналу Metrinfo. ru рассказали эксперты.

ПЛАТНЫЕ И БЕСПЛАТНЫЕ

Первой базой для профессиональных агентов стала доска объявлений ЦИАН, вспоминает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании "Century 21 Запад". Но сегодня у нее появилось много конкурентов - существует несколько десятков баз продажи квартир. По словам Юлии Большаковой, эксперта "Московского Агентства Недвижимости" (отделение "Арбат"), все базы, которые выдержали конкуренцию в Интернете, доступны для всех пользователей, но на разных условиях. "Из чистого альтруизма заниматься этим довольно сложным бизнесом никто не станет", - отмечает эксперт.

Как объяснил Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости "МИР КВАРТИР", базы данных по объектам недвижимости работают по разным принципам. В одних берут плату за просмотр объявлений. Вернее - объявления можно посмотреть бесплатно, но за доступ к контактной информации нужно платить. Именно так устроена электронная база WinNER. Доступ к закрытым контактным данным можно оплатить за 10 минут, 25 минут и 1 час. 10-минутная работа с базой будет стоить 30 рублей, 25-минутная - 60 рублей, часовая - 150 рублей.

Другие базы данных берут плату за размещение объявлений, а всю информацию предоставляют бесплатно для всех желающих (например, "Где этот дом"). В целом же, по данным эксперта, полностью бесплатных баз данных, в отличие от запада, где есть Zillow, Trulia, у нас мало. В их числе - "МИР КВАРТИР", сайт "Недвижимость и цены", "Неспроста", бюллетень "Из рук в руки", имеющий и электронную версию, и др.

Самая качественная база, по мнению профессионалов, - база WinNER. Как сообщил нам риелтор Дмитрий Кожевников, именно здесь собрана самая полная и достоверная информация об объектах недвижимости, выставленных на продажу. И если в бесплатных базах до 90% может содержаться "рекламных заманушек" (несуществующих квартир по заведомо заниженным ценам), то в платных базах таких вариантов гораздо меньше.

По оценке Юлии Большаковой ("Московское Агентство Недвижимости"), процент так называемого мусора в платных базах доходит до 30%, а в обычных базах, которые на первый взгляд доступны каждому желающему в Интернете, эта цифра достигает уже 70%. "Если вы хотите получить именно достоверную, регулярно обновляемую и проверяемую информацию, приготовьтесь платить", - предупреждает Большакова.

САМОЕ ВАЖНОЕ В ОБЪЯВЛЕНИИ - ЭТО НОМЕР ТЕЛЕФОНА

Главная задача любой базы информации - помочь человеку получить интересующие его данные в кратчайшие сроки. Но в базу данных может попасть разная информация, включая недостоверную. "Мы - создатели таких баз - просто физически не в состоянии проверить все объявления, - говорит Виктор Щеблецов ("МИР КВАРТИР"). - Поэтому основные наши усилия сосредоточены на улучшении качества подачи информации и обеспечении ее максимальной полноты. Например, "МИР КВАРТИР" легко вам покажет, сколько стоят квартиры в доме, где вы живете, покажет расположение объекта на карте и проч.".

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, вообще считает, что любая база данных - это всего лишь один из возможных источников рекламы, используемых для продвижения квартиры на рынке. Поэтому к информации, размещенной в базе данных, нужно подходить со знанием дела. Более того, Виктор Щеблецов ("МИР КВАРТИР"), предупреждает, что в нашей стране нет таких правил, как в США, когда податель информации (риелтор) несет профессиональную ответственность за ее корректность, поэтому все нужно проверять. К слову, в США санкции за недостоверную информацию очень строгие, вплоть до "отлучения" от профессии.

В России объявление о продаже квартиры может дать продавец, риелтор и даже сосед или мошенник. И указывает он в этом объявлении ту информацию, которую считает нужной. Иногда желая приукрасить действительность, чтобы привлечь покупателей, иногда - неосознанно. Бывает, что риелтор или продавец сознательно указывают завышенную или заниженную цену с маркетинговой целью. Кстати, и само объявление может быть размещено в базе не для того, чтобы продать квартиру, а чтобы определить примерную рыночную стоимость. Поэтому любое объявление из баз нуждается в проверке и перепроверке. "Самая важная информация в объявлении - это номер телефона", - подчеркивает Виктор Щеблецов.

ВАРИАНТ НАЙДЕН - ЧТО ДАЛЬШЕ?

Подобрать вариант по качественной базе непрофессионал сможет без особого труда, так как по этим базам работают сами риелторы. Но проблема, напоминает Светлана Фирсова, руководитель отдела продаж агентства "МИАН", заключается в том, что поиск подходящего варианта квартиры - это только небольшая часть работы. Покупателю придется самостоятельно соотнести адекватность цены, заявленной продавцом, с качественными характеристиками квартиры, провести юридическую экспертизу документов, собрать все необходимые справки к сделке. То есть практически выполнить работу риелтора и отдавать себе отчет в том, что сделка на рынке недвижимости - это всегда риск.

Если покупатель полностью доверяет продавцу, то может заключить сделку и без помощи риелтора. Как правило, такие сделки "на доверии" могут проходить между друзьями или родственниками, уточняет Евгений Скоморовский ("Century 21 Запад"). Но тогда и база не нужна!

Впрочем, Александр Зиминский (Penny Lane Realty) советует использовать базу еще и для того, чтобы выбрать себе хорошего посредника, ведь большинство предложений дают именно агентства недвижимости.

РИСКИ НЕПРОФЕССИОНАЛА

Но что нужно знать человеку, который все же решился самостоятельно заняться квартирным вопросом, используя базы данных продающегося жилья? Юлия Большакова ("Московское Агентство Недвижимости") советует, во-первых, удостовериться - "жива" ли квартира, т. е. существует ли она в действительности, не продана ли. Ведь в непрофессиональных базах выставляется большое количество так называемых рекламных квартир, которые служат для привлечения клиентов. То есть человек звонит подателю объявления, а тот восклицает: "Надо же, квартира только что ушла! Зато мы готовы вам предложить другие варианты". Распознать такие "квартиры-ловушки" несложно: объявление всегда содержит очень интересные параметры - шаговая доступность от станции метро, не первый и не последний этаж, окна во двор, а не на магистраль, хорошее состояние квартиры и т. п. и привлекательную цену - на 10, а то и на 20% ниже, чем у аналогичных объектов. А чтобы оправдать низкую стоимость, часто пишут "срочная продажа", отмечает эксперт.

Вообще, предупреждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty), невысокая стоимость квартиры по сравнению с ценами на подобные объекты должна насторожить потенциального покупателя. Даже если это и не "рекламный объект", скорее всего, в квартире есть какие-то недостатки.

Следующая опасность - несоответствие информации о продавце. Продавец может представиться собственником квартиры, а на деле оказаться мошенником. По словам Дмитрия Кожевникова, чаще всего "проблемные" варианты появляются именно в бесплатных базах, которые рассчитаны на непрофессионалов рынка недвижимости. Проще говоря - на ловлю простаков. Поэтому риелтор отметил, что при подборе вариантов для сделки он никогда не пользуется такими базами. Другой подвох, по его словам, кроется в объявлениях, где предупреждается, что сделка будет проводиться напрямую без участия риелторов. То есть человек, подавший такое объявление, уже заведомо настроился обрабатывать дилетанта и проводить сделку так, как выгодно ему, скрыв при этом все дефекты квартиры, которые обычно сразу заметны глазу профессионала.

Следующий вопрос - юридическая чистота квартиры. Как напоминает Павел Карасев, генеральный директор компании "Служба недвижимости", купленная квартира может оказаться с договором пожизненного содержания, которую продать можно только с письменного разрешения бывшего собственника. Другая проблема - наследники, которые могут оспорить сделку. "Мы рекомендуем в любом случае провести документы о собственности через юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, - говорит Юлия Большакова, эксперт "Московского Агентства Недвижимости". - Это платная услуга, но если вы все же решились проводить сделку самостоятельно, то хотя бы этот момент потом не будет вызывать сомнений. Ведь важно не только купить квартиру, но и владеть потом ею, а не сидеть на минном поле, постоянно опасаясь, что сделку могут признать незаконной".

Помимо юридических тонкостей в процессе оформления сделки есть еще много моментов технологических, без которых она просто "развалится", говорит Виктор Щеблецов ("МИР КВАРТИР"). Еще недавно около 80% сделок были альтернативными, т. е. покупатель продавал квартиру только тогда, когда находил подходящий вариант для себя. Причем квартиры были задействованы в "цепочки", поэтому многие подобранные по базам данных на деле варианты оказывались пустыми, ими невозможно было воспользоваться. В условиях кризиса на рынке появилось больше прямых продаж от собственников, что должно было бы упростить задачу поиска жилья.

По словам Дмитрия Кожевникова, их объем в Москве составляет от 30 до 40%, то есть это инвестиционные квартиры, которые собственники стараются продать как можно дороже. Так что это не варианты для тех, кто ищет жилье подешевле.

Немногие знают, что в процессе сделки, если покупатель все же самостоятельно нашел через базу квартиру, которая его полностью устроила, с продавцом необходимо оговаривать даже такие моменты, как комплектация квартиры: есть случаи, когда при продаже бывшие хозяева забирали с собой двери, дорогую сантехнику, хорошую газовую или электрическую плиту, встроенную мебель и т. д. В итоге человек может получить совсем не ту квартиру, которую нашел в базе и даже успел осмотреть, предупреждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

РИСКОВАННАЯ ЭКОНОМИЯ

Итак, основная причина того, что покупатель недвижимости старается самостоятельно найти подходящий вариант, используя риелторские базы данных, - это желание сберечь деньги. Как уточнил Виктор Щеблецов ("МИР КВАРТИР"), если проводить всю сделку самостоятельно, то действительно можно сэкономить на комиссионных риелторам 4 - 5% от стоимости квартиры. Как раз такой сейчас средний платеж за услуги риелторов на столичном рынке недвижимости. "Но никто не считал, сколько можно сэкономить на рисках и времени, если повезет работать с профессиональным риелтором", - подчеркивает эксперт. Более того, по словам Юлии Большаковой ("Московское Агентство Недвижимости"), именно на желании сэкономить паразитирует множество мошенников, которые с превеликим удовольствием узнают, что к ним в "сети" попал покупатель-дилетант.

"Очень часто, - свидетельствует Светлана Фирсова ("МИАН"), - к нам обращаются те, кто пытался действовать самостоятельно, потеряв массу времени, а иногда и денег, и на собственном опыте убедился, что в сделках с недвижимостью требуется участие профессионала".

РЕЗЮМЕ ЖУРНАЛА METRINFO. RU

Электронная риелторская база, безусловно, хороший помощник - можно сравнить и проанализировать варианты, оценить рынок, найти что-то подходящее для себя. Но палочкой-выручалочкой она не станет. Пользуясь базой, надо следовать все тем же обычным рекомендациям, которые даются любому участнику сделки - все 100 раз проверить и, если есть сомнения в своих силах, лучше обратиться к опытному профессионалу.

------------------------------------------------------------------

Название документа