Восстановление многоквартирных домов: основные проблемы и пути решения
(Савельева О. И.) ("Жилищное право", 2010, N 12) Текст документаВОССТАНОВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ: ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ
О. И. САВЕЛЬЕВА
Савельева О. И., ген. директор Института экономики ЖКХ.
Решение задач по повышению комфортности жилищного фонда требует увеличения масштабов как сноса аварийного, не подлежащего восстановлению жилья, так и капитального ремонта. Хроническое недофинансирование собственниками жилых помещений и бюджетом восстановления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры привело к лавинообразному неуправляемому ухудшению качества жилищ, увеличению доли непригодных для проживания жилых зданий <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Длительное неосуществление капитального ремонта, реконструкции многоквартирных домов на практике может даже привести к обрушению. Так, 27 октября 2006 года произошел обвал дома в Выборге, гражданам органами местного самоуправления были предоставлены номера в гостинице. Рухнувший дом был передан незадолго до обвала в жилищный фонд органов местного самоуправления из жилищного фонда ОАО "РЖД", в состоянии, требующем реконструкции <*>. -------------------------------- <*> Арсюхин Е. Облом. Ветхого жилья не станет, когда все дома упадут // Российская газета. N 242(4208). 27.10.2006. С. 9.
По данным официальной статистики, доля ветхого <1> и аварийного жилищного фонда в 2009 г. составила 3,1% всего жилищного фонда Российской Федерации. За период 2000 - 2009 гг. эта доля росла в среднем на 0,08% в год (несмотря на фактически действующий законодательный запрет под угрозой административно-правового и даже уголовного преследования отнесения жилья к категории аварийного без переселения в срочном порядке проживающих в нем граждан). В целом по стране доля ветхого и аварийного жилищного фонда выросла с 2,4% в 2000 г. до 3,1% в 2009 г. При этом из года в год повторяются статистические данные, основанные на информации органов технической инвентаризации, в соответствии с которыми в большинстве регионов доля изношенного фонда не превышает 4 - 5%, а в отдельных субъектах Российской Федерации - 1,5 - 2,5%. Однако, по данным региональных обследований, в том числе проведенных Институтом экономики ЖКХ, и заключениям экспертов, доля ветхого жилищного фонда в Российской Федерации реально составляет не менее 14%. Во многих регионах и в значительной части поселений, особенно малых, доля изношенного жилья еще выше. -------------------------------- <1> Жилые дома, отнесенные в действующей отчетности к ветхим, в большей части также являются непригодными для проживания и требуют сноса и переселения проживающих в них граждан.
Неурегулированность вопросов ветхого и аварийного жилищного фонда стала настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России. Такое положение вызвано тем, что в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации жильцы стали собственниками жилых помещений, в том числе в изношенном, ветхом и аварийном жилищном фонде. Обязанность же государства по передаче помещений в надлежащем состоянии (после проведения капитального ремонта), закрепленная Законом о приватизации, не исполнена. Она традиционно не исполнялась и до приватизации. Низкий бюджетный потенциал территорий не позволял тратить средства на масштабный ремонт жилья и в 90-е годы, и в начале 2000-х годов. В то же время на граждан, ставших собственниками помещений, не могли быть также возложены все затраты по капитальному ремонту, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципалитетов. Данный вопрос нашел свое закрепление в Обзоре судебной практики за II квартал 2007 г., утвержденном Постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007. В соответствии с этим Постановлением обязанность по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления), не исполненная им на момент приватизации гражданами жилых помещений, сохраняется до исполнения обязательства. Однако это не должно полностью снимать с собственников жилых помещений бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая капитальный ремонт, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ <2>. В то же время реализация этой нормы Жилищного кодекса РФ может быть полностью осуществлена лишь поэтапно: с одной стороны, по мере выполнения государством обязательств по капитальному ремонту ранее приватизированного изношенного жилья, а с другой - при обеспечении бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта <3>. -------------------------------- <2> Статья 158 Жилищного кодекса. <3> Платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны участвовать и в этот период в финансировании данных работ, но в размере не более 5 - 10% общего объема финансирования с учетом платежеспособности населения.
С этой целью платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны быть включены в общую субсидируемую массу по оплате жилья и коммунальных услуг, что требует внесения изменений в статью 159 Жилищного кодекса РФ. Данной статьей установлено, что субсидии рассчитываются исходя из регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, размер которого определяется в зависимости от "цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма...". В состав этого стандарта не включается стандарт стоимости капитального ремонта, а следовательно, его величина не учитывается при расчете субсидий <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что даже поэтапное возложение несения бремени расхода по капитальному ремонту многоквартирных домов на собственников жилых помещений может привести к резкому увеличению размера квартирной платы, что, в свою очередь, может привести к росту социальной напряженности. Решение данной проблемы не может заключаться в использовании сугубо рыночных механизмов; тендеров, конкурсов, договоров и т. д. Разумный подход при разрешении данной ситуации должен заключаться в жесткой регламентации ценовой политики со стороны государства по определению смет расходов на осуществление капитальных ремонтов. Полностью разделяя точку зрения автора о необходимости обеспечения бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта, считаю, что необходимо разработать методику определения конкретного гражданина РФ малоимущим не только на основе дохода, выраженного в денежном эквиваленте, но и половозрастных, семейно-брачных, демографических и иных характеристик.
До решения этих проблем основными источниками финансирования капитального ремонта многоквартирных домов являются средства региональных и местных бюджетов, а также средства Фонда содействия реформированию ЖКХ <4> при небольшой, как правило не превышающей 5 - 10% общего объема финансирования этих работ, доле средств собственников помещений. В дальнейшем к 2015 г., по нашей оценке, эта доля может вырасти до 20 - 25%, что будет доступно для оплаты собственниками жилых помещений (в общем размере платежей за жилищно-коммунальные услуги плата за капитальный ремонт не превысит при таком прогнозе 7 - 10%). -------------------------------- <4> Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21.07.2007 N 185-ФЗ.
К началу 2008 г. практически все субъекты Российской Федерации подключились к реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. На эти цели Фондом содействия реформированию ЖКХ в 2008 г. перечислено 45 млрд. руб., в том числе на капитальный ремонт 35,7 млрд. руб., а в 2009 г. - 112, из которых 76,4 млрд. руб. на капитальный ремонт. За счет этих средств увеличены масштабы капитального ремонта многоквартирных домов и сноса аварийного жилья (в 2008 г. с использованием средств Фонда расселено 1984 аварийных дома и капитально отремонтировано 37 844 многоквартирных дома, а в 2009 г., соответственно, 2098 и 55 227) <5>. Кроме того, по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, финансируемым с участием средств Фонда, в 2009 г. введено 41 615 вновь построенных жилых помещений. В них переселяются около 117 тыс. человек. -------------------------------- <5> Информация Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ".
И хотя принятие Федерального закона "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21.07.2007 N 185-ФЗ изменило существующую на протяжении многих лет ситуацию, заставило региональные и муниципальные органы управления не только просить средства на проведение ремонта, но и активизировать собственные усилия по объективной оценке сложившегося положения и наведению порядка в этом секторе, прирост ветхого и аварийного жилищного фонда в целом по России, несмотря на некоторое его сокращение, все еще не меньше чем в 10 раз превышает масштабы его ликвидации (в предыдущие годы эта величина достигала 15 - 20 раз). Недоремонт жилищного фонда также составляет существенную величину, хотя в последние годы имел место рост объемов капитального ремонта. За период 2003 - 2007 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 126 млн. кв. м общей площади жилищного фонда. В 2008 г. отремонтировано 50,3 млн. кв. м (в том числе 44,3 млн. кв. м в многоквартирных домах), а в 2009 г. - 43 млн. кв. м (в том числе 41,1 млн. кв. м многоквартирных домах). Если в 2003 - 2007 гг. капитально ремонтировалось в среднем 0,9% в год, то в 2008 и 2009 гг. в результате поддержки этого вида работ из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ <6> доля отремонтированной общей площади многоквартирных домов выросла, соответственно, до 1,6% в 2008 г. и до 1,4% в 2009 г., а доля площади капитально отремонтированных многоквартирных домов составила в 2008 г. - 2,1%, а в 2009 г. - 1,9%. Иначе говоря, несмотря на экономический кризис, приведший в 2009 г. к сокращению общей площади капитально отремонтированных жилых домов, в том числе многоквартирных, она в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта - 2% площади в год (см. рис 1). -------------------------------- <6> Далее - Фонда.
50
45 44,3 43 39,5 40 41,1 41,8 42,3 42,4 41,1 40 / * * * * * * * / * / 35 * * * * * * / * / * 29,5 * * * * 30,4 * / * / 30 * * * * * * / * / * / * * * * / * / * / млн. 25 * / * * 22,3 * 24 * / * / * / кв. м * / * 19,7 * * * / * / * / 20 * / * * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / 15 * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / 10 * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / 5 * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / * / 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
* - Минимально необходимый объем капитального ремонта
/ - Фактический объем капитального ремонта
Рис. 1. Фактический и минимально необходимый объем капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации
Это еще раз подтверждает, что реализация программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда с привлечением средств Фонда позволила в течение 2008 и 2009 гг. увеличить масштабы капитального ремонта и сноса аварийного жилья, сократить масштабы его недоремонта. Если за период 2003 - 2007 гг. объем накопленного недоремонта составлял почти 62,5% от общей отремонтированной площади жилых домов, то рост объемов ремонта в 2008 и 2009 гг. (после принятия Федерального закона N 185-ФЗ) позволил сократить эту величину до 32%. В то же время такая позитивная оценка сложившегося положения несколько условна. Дело в том, что установленный еще в 80-е годы минимально необходимый стандарт рассчитан исходя из среднего межремонтного срока жилых зданий 50 лет и недостаточен даже для предотвращения нарастания износа, стабилизации состояния жилищного фонда. Для его восстановления и реального повышения комфортности проживания необходимо капитально ремонтировать как минимум 4 - 5% жилищного фонда ежегодно. Принятый в практике объем капитального ремонта, ориентированный на ежегодный ремонт не менее 2% общей площади многоквартирных домов, и соответствующий ему федеральный стандарт стоимости капитального ремонта не соответствует реальному межремонтному сроку жилых зданий, возведенных 35 - 50 лет назад. Объективно для большинства проектов, в том числе первых массовых серий (ДПМС), межремонтный срок не должен превышать 20 - 25 лет. Это еще раз подтверждает, что ежегодно должно ремонтироваться не менее 4 - 5% площади многоквартирных домов <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В качестве одного из препятствий для проведения капитального ремонта многоквартирных домов следует назвать отсутствие во многих субъектах РФ маневренного фонда, жилые помещения которого предоставляются на период до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (ч. 2 ст. 106 ЖК РФ). Например, в г. Екатеринбурге маневренный фонд существует, но он вопреки положениям закона включает в себя и жилые помещения, непригодные для проживания. Например, семье А. была предоставлена неблагоустроенная квартира (фактически - полуподвальное помещение) в деревянном бараке, подлежащем сносу как ветхое жилье <*>. В Тюменской области маневренный жилищный фонд уже формируется, однако фактически жилые помещения из данного фонда будут предоставляться для временного проживания добровольным переселенцам из-за рубежа <**>. -------------------------------- <*> Постановление президиума Свердловского областного суда от 23 марта 2005 г. (дело N 44-Г-98/2005) // http:// www. ekboblsud. ru/ show_ doc. php? id= 4131. О проблеме нехватки благоустроенного жилья в маневренном фонде пишет и И. В. Осадченко (Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4. С. 42). <**> Национальные проекты в УрФО. Званые гости. Для переселенцев из-за рубежа регион готовит рабочие места и жилье // Российская газета. N 255(4221). 14.11.2006.
Однако это крайне затратная стратегия. Поэтому мировая практика предполагает более активную замену жилых зданий не только по причине их ветхости и износа, но и для перехода к более прогрессивным и энергосберегающим проектным решениям, обеспечивающим одновременно повышение потребительских свойств. Этого капитальный ремонт при реальных удельных затратах не обеспечивает. Предельные удельные (в расчете на 1 кв. м ремонтируемой площади) затраты на капитальный ремонт не должны превышать 20% стоимости нового строительства аналогичного жилья. В противном случае он не эффективен. Поэтому в рамках государственной жилищной политики необходимо оптимизировать и рекомендуемым индикатором зафиксировать еще одно соотношение - между долями жилья, нуждающегося в капитальном ремонте и подлежащего сносу. Эти доли должны быть примерно равны, что позволит снизить потребность в точечной застройке, увеличить возможности "коричневой" застройки, снизив затраты на инфраструктуру, цену участков. Кроме того, переход к современным проектным решениям при существенном увеличении темпа обновления жилищного фонда, повышения его комфортности почти в два раза увеличит энергоэффективность жилищ. Старый фонд должен сноситься в масштабах не менее 3% в год. При этом помимо полностью изношенного аварийного жилищного фонда сносу могут частично подлежать многоквартирные дома, имеющие высокий (65% и более), но не критический уровень износа (то есть не снижающий их прочности и несущей способности) при низких потребительских свойствах и надежности предоставления коммунальных услуг. К таким домам, в частности, относятся те, в которых изношены больше чем на 65 - 70% и требуют одновременной замены либо восстановления стены (путем заделки швов), фасады, крыши, оконные и балконные блоки, двери, лифтовое оборудование, межквартирные перегородки, лестницы, балконы, а также инженерное оборудование. Низкие потребительские свойства в этих домах характеризуются тем, что: - некоторые из них не оборудованы системами коммунального обслуживания при отсутствии возможности в процессе проведения капитального ремонта и/или реконструкции обеспечения этими системами (в том числе с учетом стоимостных параметров проведения данных работ); - в некоторых не отвечают современным требованиям, в том числе требованиям эргономики, объемно-планировочные решения жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме: минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также высота помещений (от пола до потолка) и др. Эти положения относятся, в частности, к некоторым 2 - 3-этажным зданиям (необорудованным либо не полностью оборудованным системами коммунального обслуживания) постройки до 1960 г., а также к домам первых массовых серий. Однако для реализации такой жилищной политики объем ввода жилья должен составлять не менее 1 кв. м на человека в год, то есть достичь масштабов нормального воспроизводства, которые могут быть обеспечены не ранее 2018 - 2020 гг. Реально в 2009 г. в целом по России было введено жилищного фонда почти в 2,4 раза меньше, а в ряде субъектов Российской Федерации меньше в 4 - 5 и более раз. Поэтому проблема обновления жилищного фонда, ресурсосбережения в ЖКХ тесно связана с увеличением объемов жилищного строительства. Фактически в капитальном ремонте (полном либо выборочном), по оценкам специалистов, нуждается не менее 35 - 40% многоквартирных домов. В первоочередном ремонте, как показали результаты мониторинга, проведенного в регионах России, в соответствии с требованиями Федерального закона N 185-ФЗ, на начало 2009 г. в капитальном ремонте нуждалось около 356 тыс. многоквартирных домов (11% от их общего числа). В 2009 г. капитально отремонтировано из них 72,3 тыс. домов, что составляет 20,3% от потребности. На начало 2010 г. капитального ремонта требуют 282 тыс. многоквартирных домов <7>. -------------------------------- <7> Форма Федерального статистического наблюдения N 1-КР "Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда за 2008 и 2009 гг.".
При этом с использованием финансовой поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ отремонтировано 55,2 тыс. домов (76% от общего числа отремонтированных домов). На эти цели из средств Фонда перечислено в 2009 г. более 76 млрд. руб. Капитальный ремонт остальных 17,1 тыс. многоквартирных домов осуществляется с использованием традиционных источников финансирования (средств региональных и местных бюджетов при небольшом участии собственников жилых помещений). Как уже указывалось, практически все регионы России подключились к реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов с использованием средств Фонда. Во всех из них условия предоставления финансовой поддержки, предусмотренные Федеральным законом N 185-ФЗ, стимулируют активизацию рыночных преобразований. Но как в 2008 г., так и в 2009 г. в регионах только около 30% <8> муниципальных образований включено в адресные программы капитального ремонта и сноса (переселения), а соответственно, в заявки на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом в ряде регионов капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся только в тех муниципальных образованиях, которые включены в соответствующие адресные программы, то есть только с привлечением средств Фонда. К таким регионам, например, относятся Липецкая, Ивановская, Орловская, Ярославская, Астраханская, Кировская, Оренбургская области, Краснодарский, Алтайский, Красноярский края, Чукотский автономный округ. В ряде субъектов Российской Федерации 80 - 90% многоквартирных домов отремонтированы с привлечением средств Фонда. Это Воронежская, Костромская, Тамбовская области, Ставропольский край, Республика Татарстан, Республика Мордовия, Саратовская, Омская области и др. -------------------------------- <8> При определении доли муниципальных образований, включенных в адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов, учтены городские округа, городские поселения, муниципальные районы. Сельские поселения, в которых, как правило, нет многоквартирных домов, не учитывались.
Очевидно, в остальных муниципальных образованиях, то есть в тех, которые не включены в адресные программы, а как следствие, в заявки, представленные в Фонд содействия реформированию ЖКХ субъектами Российской Федерации, капитальный ремонт должен будет проводиться за счет средств только регионального и местного бюджетов. Учитывая низкий бюджетный потенциал большинства территорий, особенно малых поселений, можно ожидать лишь выборочного капитального ремонта, а в отдельных случаях лишь ремонта в режиме "латания" дыр. Объемы капитального ремонта многоквартирных домов, как и другие показатели, характеризующие состояние жилищного фонда и качество условий проживания, теоретически должны зависеть от экономического потенциала региона, что имело место в прошлые годы. В настоящее время существенная доля финансирования федеральным бюджетом выравнивает возможности регионов. Тем не менее в экономически более развитых регионах имеют место, как правило, не только большие объемы ремонтных работ, но и более высокая доля софинансирования программы Фонда содействия реформированию ЖКХ за счет региональных и местных бюджетов. Так, при среднероссийской доле софинансирования программы капитального ремонта жилья 38% в Республике Татарстан, Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, Красноярском крае, Самарской области, Вологодской области, Республике Коми, Московской области она превышает 50%. Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ определены виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, которые включаются в соответствующие региональные адресные программы и к которым относятся: - ремонт внутридомовых инженерных систем, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); - ремонт или замена лифтового оборудования; - ремонт крыши; - ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; - утепление и ремонт фасадов. Выполнение этого регламента работ позволяет улучшить техническое состояние здания, сократить его износ, повысить качество условий проживания, но не всегда достаточно для приближения его к современным требованиям комфортности и энергоэффективности. Что касается реконструкции многоквартирных домов, обеспечивающей (или, правильнее сказать, призванной обеспечивать) повышение комфортности проживания, то она, как и в прошлые годы, проводится в очень небольших масштабах. Основная причина - несоответствие между ее стоимостью, длительными сроками проведения, требованиями выселения жильцов и ожидаемыми результатами. Доля общей площади многоквартирных домов, в которых проведена реконструкция как в целом по России, так и в большинстве субъектов Российской Федерации не превышает 0,5 - 2% от общей площади капитально отремонтированного жилья. Можно предположить, что реконструкция жилых домов, учитывая ее стоимость и влияние на изменение потребительских свойств жилья, а также энергоэффективность не будет иметь широкого распространения в регионах России и в дальнейшем. Однако следует отметить, что не получила распространения в регионах и санация жилых домов, которая не требует отселения и обеспечивает повышение уровня благоустройства, в том числе на основе использования локальных источников. В рамках санации проводится утепление жилого дома, замена инженерного оборудования, столярных изделий и других элементов здания. Основные результаты санации связаны в первую очередь с теплозащитой зданий и улучшением потребительских качеств жилья: - снижение потребления энергии (на 25 - 40%); - снижение платежей за отопление, которые составляют 35 - 45% от общей суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги в регионах России и повышение на этой основе платы за содержание и ремонт жилья, включая капитальный, а в его составе проведение санации жилищного фонда; - улучшение потребительских качеств жилья. Санация жилищного фонда с использованием опыта Восточных земель Германии и разработок российских ученых начала применяться лишь в нескольких субъектах Российской Федерации, имеющих высокий уровень развития (Республике Татарстан, Москве, Санкт-Петербурге и др.). В этих регионах имеют место и более существенные объемы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе за счет средств регионального и местного бюджетов. В целом по Российской Федерации общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2003 - 2009 гг. составила около 525 млрд. руб. при потребности 810 млрд. руб. - в 1,5 раз больше фактических объемов финансирования. При этом в 2009 г. общие затраты на капитальный ремонт составили 143,7 млрд. руб., то есть всего на 11,6% больше, чем в 2008 г. (см. рис. 2). Снижение в 2009 г. темпов роста затрат на капитальный ремонт жилых домов (несмотря на рост объемов финансирования этих работ из средств Фонда) вызвано, как показывает проведенное исследование, резким (в некоторых регионах на 50 - 60%) сокращением бюджетного финансирования (из регионального и местного бюджетов) ремонтных работ, вызванным финансово-экономическим кризисом.
180
160 149,6 154 * * 140 132,1 = * = 143,7 120 115,2 129 * млрд. 100 91 руб. 79,6 * 80 70 * 71,8 * = 60 55,7 47,6 = 43,6 = 40 33,1 = = 20
0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
* - Объективная потребность в финансировании капитального ремонта
= - Фактическое финансирование капитального ремонта
Рис. 2. Финансирование капитального ремонта <9>
-------------------------------- <9> Объективная потребность в капитальном ремонте рассчитана путем умножения федерального стандарта на общую площадь жилищного фонда: в 2008 г. - 4,0 руб. на 1 кв. м, в 2009 г. - 4,5 руб. на 1 кв. м.
Тем не менее в последние годы удалось сократить объемы недофинансирования капитального ремонта жилищного фонда, а также несколько повысить стоимость 1 кв. м капитально отремонтированного жилья (в 2009 г. она выросла по сравнению с 2008 г. с 2,56 тыс. руб. за кв. м до 3,3 тыс. руб. за кв. м). Рост стоимости ремонта 1 кв. м позволяет рассчитывать на то, что капитальный ремонт становится не только более дорогим при выполнении тех же работ, но и более комплексным, позволяющим повысить комфортность и энергоэффективность зданий. Однако обследования показали, что в отдельных регионах и муниципальных образованиях не выполняется необходимый регламент работ, предусмотренный Федеральным законом N 185-ФЗ. Например, в ряде случаев основной объем финансирования направляется на ремонт фасадов, улучшение внешнего облика зданий, что тоже важно. В то же время не уделяется достаточно внимания капитальному ремонту конструктивных элементов здания, лифтов, инженерного оборудования. А это значит, что аварийность внутридомовых систем, лифтового оборудования после проведения ремонта не снижается либо снижается в недостаточных масштабах. Для выполнения требований упомянутого Федерального закона N 185-ФЗ, то есть предусмотренного им перечня и регламента работ, затраты на проведение капитального ремонта, по нашей оценке, должны составлять не менее 4 - 4,5 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от конструктивных особенностей и состояния многоквартирного дома) при полном соблюдении регламента работ. При этом почти в половине субъектов Российской Федерации затраты на капитальный ремонт составляют от 10 до 60% от среднероссийского показателя (3,3 тыс. руб. за кв. м). Совершенно очевидно, что в этом случае не только не выполняется необходимый регламент работ, но и имеет место низкое качество ремонта. Как следствие, растет вероятность перехода изношенного жилищного фонда в категорию аварийного. Дальнейшее увеличение объемов капитального ремонта многоквартирных домов, повышение его комплексности и качества требует привлечения различных источников финансирования. Если в предшествующие годы наряду со средствами региональных и местных бюджетов одним из основных источников финансирования капитального ремонта являлись средства Фонда содействия реформированию ЖКХ (их доля в 2008 г. составила в общем объеме финансирования этих работ почти треть, а в 2009 г. - более половины), то в дальнейшем необходимо стимулировать более широкое привлечение внебюджетных источников, в том числе частных инвесторов, и средств собственников помещений. С целью стимулирования привлечения внебюджетных средств к повышению сохранности жилищного фонда может использоваться механизм предоставления бюджетных гарантий частным инвесторам, которые вкладывают средства в капитальный ремонт, а также субсидирования процентных ставок по кредитам и другие механизмы. Мотивация привлечения средств собственников жилых помещений требует: - разработать механизмы бюджетной поддержки собственников помещений в проведении капитального ремонта жилья путем предоставления им (в лице товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций и др.) льготных кредитов, которые могут быть постепенно возвращены за счет оплаты собственниками помещений капитального ремонта по установленным для них стандартам; - разработать проект Федерального закона о внесении изменений в статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации по включению затрат собственников жилых помещений на капитальный ремонт в перечень услуг, учитываемых при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; - ускорить принятие региональных адресных программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда во всех муниципальных образованиях, что требует проведения технической инвентаризации многоквартирных домов и определения приоритетов по их включению в адресные программы, а также активизации рыночных преобразований в них. Серьезной проблемой повышения заинтересованности собственников помещений в накоплении средств на капитальный ремонт является недопущение их обезличенности. Эта ситуация может возникнуть, например, когда в управлении управляющей организации находятся дома различных типов, имеющие различный уровень физического износа и другие параметры. При этом управляющие организации средства, собранные с собственников помещений одних домов, направляют на финансирование капитального ремонта других, то есть средства собственников помещений конкретного многоквартирного дома не привязаны непосредственно к нему <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Представляется неправомерным со стороны управляющей организации "собранные средства направлять на финансирование капитального ремонта других", поскольку согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 154 ЖК РФ расходы на ремонт домов несут именно собственники. Более того, управляющая организация не вправе предоставлять денежные средства третьих лиц без их согласия.
Решение этой проблемы требует создания пообъектных счетов, на которых бы накапливались средства, направляемые собственниками помещений на капитальный ремонт в установленные сроки. Средства, накапливаемые на пообъектных счетах, должны фиксироваться; при смене управляющей организации они должны оставаться за данным домом. Из этих средств можно кредитовать ремонт других многоквартирных домов, но с обязательной гарантией их возврата за счет средств собственников помещений этих домов в четко установленные сроки. Следует также отметить, что для сокращения недоремонта жилищного фонда, а также доли ветхого и аварийного жилья, помимо привлечения различных источников финансирования, необходимо в каждом муниципальном образовании разработать планы-графики реабилитации жилых зданий и выбрать способы ее проведения: капитальный ремонт, реконструкция, санация жилищного фонда. С этой целью должно быть проведено обследование многоквартирных домов для оценки их состояния по степени физического износа материалов несущих конструкций, инженерных систем здания и других его элементов. Как показывает практика, такой подход к выбору способов и сроков восстановления жилых домов позволяет более эффективно использовать средства, предназначенные на эти цели, сократить прирост ветхого жилья и на 40 - 50% уменьшить его долю. Кроме того, вне поля зрения осталась еще одна проблема, связанная с капитальным ремонтом индивидуального муниципального или приватизированного жилья. Федеральным законом N 185-ФЗ определено оказание финансовой поддержки из средств Фонда на капитальный ремонт и переселение граждан из аварийного жилья только многоквартирным домам. Средства региональных и местных бюджетов также по большей части направляются на ремонт этих домов. Между тем в малых (в том числе сельских) поселениях существуют муниципальные либо даже приватизированные индивидуальные дома, в которых проживают, как правило, учителя, врачи и другие работники бюджетной сферы. Зачастую эти дома находятся (или находились на момент приватизации) в изношенном, не пригодном для проживания состоянии. Однако бюджетная поддержка их ремонта либо сноса не предполагается. Решение этой проблемы требует внесения изменений в действующие законодательные акты либо принятия новых. Выделение средств на проведение капитального ремонта из всех источников финансирования, как бюджетных, так и внебюджетных, включая средства собственников помещений, требует оценки эффективности их использования, одним из условий которой должно стать качество проведения ремонтных работ. В первую очередь это относится к тому, что после проведения капитального ремонта дом должен стать более комфортным для проживающих и энергетически эффективным и управляемым в главном - экономии потребленных ресурсов. Именно по этому параметру можно судить о том, что потраченные на ремонт средства дали определенный эффект.
------------------------------------------------------------------
Название документа Интервью: Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть ("Жилищное право", 2010, N 12) Текст документа
КАК БЫ НИ СПОРИЛИ ПОЛИТОЛОГИ, ИЗМЕНЕНИЯ К ЛУЧШЕМУ ЕСТЬ
В. МИТЬКО
Митько Василий, генеральный директор МИАН.
Кор.: Василий Григорьевич, Вы стали генеральным директором МИАН около полугода назад. Что больше всего удивило Вас в риелторском бизнесе? - Я долго занимался недвижимостью за границей, поэтому мое понимание риелторского дела довольно полное. Но от реалий российского рынка я был продолжительное время оторван и, честно говоря, думал, что те изменения, которые мы видим вокруг себя, должны были найти отражение и в риелторском бизнесе. Вы заметили, что за последние несколько лет люди стали добрее, вежливее и внимательнее друг к другу? Жизнь в России меняется, становится более качественной и европейской. Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть. Но при этом значительный процент риелторов живет по правилам начала девяностых: нулевое внимание к клиенту и его потребностям.
Кор.: Насколько я понимаю, Вы пришли в МИАН как антикризисный менеджер. Что изменилось в компании с Вашим приходом? - Я бы не назвал себя антикризисным менеджером. К началу моей работы кризиса в компании не было. Да, два года назад были сложности, но акционеры их эффективно преодолели. Основной моей задачей является повышение операционной эффективности МИАН. Мы заменили часть сотрудников в маркетинге, набрали новых людей из работающих на рынке риелторов и сформировали еще один отдел продаж. Не исключаю, что в следующем году мы откроем дополнительные офисы в Москве. Два года назад все наши офисы, кроме одного, центрального, были закрыты. Это позволило минимизировать затраты в тяжелые времена. Сейчас обстоятельства изменились.
Кор.: Кстати, когда кончится кризис? - Когда кончится кризис для каждой конкретной компании, зависит только от нее. Профессор Преображенский говаривал, что разруха не в клозетах, разруха в головах. Те проблемы, с которыми в последние два года столкнулись некоторые бизнесмены, не связаны с глобальным кризисом. Да, в России стало меньше денег, они стали дороже, но в абсолютных категориях это означает, что не сейчас стало плохо, а раньше многое было переоценено. Мы закрывали глаза на риски и вопросы эффективности - сегодня глаза пришлось открыть. В экономике домохозяйства было то же самое. Люди набирали потребительские кредиты, ввязывались в ипотеку, которая объективно была им не по карману. Кризис заставил всех трезвее взглянуть на баланс своих желаний и возможностей.
Кор.: Насколько переоценена недвижимость в Москве? - Недвижимость - это актив. На протяжении очень многих лет он приносил в основном спекулятивный доход за счет роста цены. А есть еще рентные платежи, доходы от аренды. Если вы хотите понять, насколько переоценен объект недвижимости, нужно сравнить ожидания ее владельца как продавца и как арендодателя. Предположим, я намереваюсь продать комнату за миллион долларов. Почему за миллион? Да потому, что я так хочу. Я владелец, у меня есть свидетельство о праве собственности на эти 15 метров, а миллион - красивое число. Но сдать эту комнату я могу не более чем за 1000 долларов в месяц. Выручка от аренды будет равняться 12 000 долларов в год. То есть за средний срок ипотеки, 20 лет, квартира принесет мне 240 тысяч долларов, из которых еще нужно вычесть эксплуатационные расходы и налоги. Разница между миллионом моей мечты и двадцатилетним доходом от сдачи комнаты в аренду и будет суммой переоценки объекта. Для Европы, кстати, до кризиса был характерен другой перекос. Покупать было дешевле, чем арендовать. Во Франции, Германии, Великобритании за полмиллиона евро можно было купить студию в хорошем месте, сдать ее и отбивать рентными платежами и выплаты по ипотеке, и налоги, и эксплуатационные расходы. Плюс еще что-то оставалось бы на хлеб с маслом. Сейчас этот перекос выровнялся.
Кор.: Что происходит на рынке сделок купли-продажи жилой недвижимости экономкласса? - Недвижимость экономкласса по-прежнему остается самым востребованным продуктом на рынке. Например, в октябре продолжился рост цен и на рынке новостроек, и на вторичном рынке. На первичном рынке стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 0,1%, достигнув показателя 115,9 тыс. руб. На рынке вторичного жилья в экономсегменте цены также выросли на 0,2%, средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. При этом в первичном сегменте сегодня остро чувствуется дефицит жилья экономкласса, его явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку установился паритет между спросом и предложением, то в сегменте относительно доступного жилья в новостройках Москвы спрос превышает предложение как минимум на 30 - 40%. Дефицит доступного жилья на первичном рынке Москвы приводит к более активному освоению городов ближнего и среднего Подмосковья. Сейчас объем предложений нового жилья в Подмосковье почти в 2 раза выше, чем в Москве. Только за один месяц число квартир, выставленных на продажу партнерами МИАН за пределами МКАД, увеличилось на 19%, а количество сделок на первичном рынке - на 15%. Что касается спроса со стороны населения, то пока покупатели чувствуют себя увереннее на рынке вторичного жилья. В новостройках покупателям интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже приняты Государственной комиссией по вводу в эксплуатацию. При этом количество обращений к риелторам МИАН с просьбой подобрать вторичную квартиру постоянно растет. Развитию этой тенденции способствует дефицит доступных квартир в сегменте нового жилья в столице.
Кор.: Как изменились цены с начала года? Достигли ли они докризисного уровня? - В настоящее время рынок вплотную приблизился к докризисным показателям, но пока еще не достиг их. По итогам третьего квартала рост цен в Москве составил 4,7% в сегменте новостроек и 7,2% - на вторичном рынке. Пока к докризисному уровню цен приблизился только рынок новостроек - разница в цене квадратного метра составляет всего минус 4%, на вторичном рынке - минус 12%. Полагаю, что до конца года на рынке вполне возможно ценовое "ралли", ориентированное на проверку платежеспособности покупателей. Однако, исходя из текущей рыночной конъюнктуры, это не стоит рассматривать как сигнал к очередному долгосрочному ценовому давлению. До конца 2010 года и в начале 2011 года мы не ожидаем каких-либо резких изменений на рынке жилой недвижимости. Тенденции, которые сформировались к моменту выхода рынка из кризиса, сохранятся. На рынке новостроек Москвы по-прежнему спрос будет превышать предложение. Учитывая, что роста предложений в новостройках Москвы в ближайшее время не предвидится, мы прогнозируем повышение интереса покупателей к жилью, расположенному за пределами МКАД, а также увеличение количества предложений на подмосковном рынке. На вторичном рынке жилья больше всего подорожают наиболее востребованные объекты экономкласса - 1 - 2-комнатные квартиры небольшой площади. В целом же за 2010 год рост цен не превысит 8 - 12%, как мы и прогнозировали в начале этого года.
Кор.: Какие квартиры сейчас наиболее востребованы и какие составляют костяк предложения? - Изменения, происходящие в структуре спроса, подтверждают прогнозы аналитиков МИАН о восстановлении платежеспособности населения и возвращении отложенного покупательского спроса. К нам все чаще обращаются представители среднего класса, желающие улучшить свои жилищные условия. Тем не менее пока в структуре продаж преобладают сделки на вторичном рынке: 70% против 30% в сегменте новостроек. В данной ситуации наиболее часто востребована ключевая компетенция МИАН: работа на вторичном рынке, альтернативные сделки. Уверен, что подобный клиентский сервис будет необходим рынку еще как минимум полтора-два года. Именно столько, по нашим оценкам, потребуется для полного восстановления первичного рынка. В структуре предложения также наблюдаются позитивные изменения. Например, если в кризисный период на рынке новостроек из-за остановки строительства большого количества объектов бизнес-класса в структуре предложения преобладали объекты экономкласса, то с постепенным восстановлением строительной отрасли и возобновлением работ на замороженных площадках появились предложения в сегменте высокобюджетного жилья. Так, если еще в I полугодии 2010 года на его долю приходилось менее 60% предложений в новых домах, то на сегодняшний день она уже составляет около 65 - 70%. Изменение структуры предложения, безусловно, сказывается и на средней стоимости, по которой квартиры выставляются на рынке. Независимо от динамики рынка средняя стоимость предложения ежемесячно увеличивается более чем на 1%, по итогам сентября средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже в новых домах Москвы, составила уже более 15 млн. руб. При этом бюджет большинства покупок не превышает 10 млн. руб. В структуре предложений вторичной недвижимости наблюдается аналогичная тенденция: ежемесячно средняя цена предложения увеличивается в среднем на 1,5%, при этом среднерыночный рост составляет не более 0,5% в месяц. Основной фактор, влияющий на рост средней стоимости предложения на вторичном рынке, - вымывание с рынка наиболее ликвидных и доступных по цене квартир. Средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже на вторичном рынке Москвы, по итогам октября также составила около 10 млн. руб.
Кор.: Какие характеристики приобретаемых квартир покупатели считают самыми значимыми? - Если говорить о сегменте экономкласса, то здесь на первом плане, безусловно, стоит цена объекта. Если речь идет о квартире в новостройке, то это еще и надежность застройщика. На все остальное потенциальный покупатель жилья такого уровня обращает внимание в последнюю очередь. В сегментах высокодоходного жилья ситуация иная: на первом месте находится расположение объекта, на втором - объемно-планировочные решения, на третьем - архитектурный стиль.
Кор.: Первичный и вторичный рынок - каково их соотношение сегодня? - Повторюсь, что сегодня в структуре продаж на рынке недвижимости преобладают сделки на вторичном рынке - 70% против 30% в сегменте новостроек. Сокращение ввода нового жилья в эксплуатацию - это последствия кризиса. Средний срок строительства дома - около двух лет. То есть тот самый кризисный период, когда значительная часть площадок в Москве была заморожена. Тем не менее резкого роста цен мы не наблюдаем, сказывается не до конца восстановившийся платежеспособный спрос. Так, в октябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 0,43% (в сентябре рост был на уровне 0,1%) и составила порядка 162 тыс. руб. Если говорить о средних ценах на первичном рынке по классам жилья, то в сегменте экономкласса стоимость составляет 116 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе - 170 тыс. руб. за кв. м, в элитном сегменте - около 510 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье средняя стоимость нового жилья увеличилась на 0,16% - до 76,7 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке недвижимости Москвы после сентябрьского роста средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% - с 153,3 до 153,1 тыс. руб. Замедление темпов роста ценовых показателей характерно для рынка в целом. По отдельным сегментам даже наблюдается фиксация или снижение. Цены в сегменте экономкласса в октябре выросли лишь на 0,2% против 2% в сентябре, средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. Жилье бизнес-класса также незначительно подорожало - на 0,1%, до 210,5 тыс. рублей за кв. м. Цены на элитную недвижимость на вторичном рынке остановились на достигнутой в сентябре отметке 354,4 тыс. рублей за кв. м. На 0,3% снизилась стоимость типового жилья и составила 142,9 тыс. рублей за кв. м.
Кор.: Считаете ли Вы, что риелторская деятельность должна лицензироваться? Или риелторы должны быть объединены в СРО? - Да, работа риелторов должна лицензироваться. Риелторский бизнес связан с очень большим объемом денег, значительная часть которого сейчас находится за рамками правового регулирования. Если расчеты происходят через ячейку, наличными, если в договоре не указывается полная сумма сделки, то фактически это криминал. Официальной статистики не существует, но я предполагаю, что более половины связанных с недвижимостью сделок в Москве проходят "в черную". А как только деньги выводятся за рамки правового поля, сразу появляются возможности для злоупотреблений и мошеннических действий.
Кор.: Должно ли быть участие риелтора в сделке обязательным? - Не смогу однозначно ответить на этот вопрос. В конце концов у каждого есть право на выбор. Но покупка или продажа недвижимости для очень многих людей является самой крупной сделкой за всю их жизнь. Потеря даже части денег может стать трагедией. Поэтому экономить на услугах риелторов неразумно.
------------------------------------------------------------------
Название документа Интервью: Жаль, что риелторская деятельность не лицензируется ("Жилищное право", 2010, N 12) Текст документа
ЖАЛЬ, ЧТО РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НЕ ЛИЦЕНЗИРУЕТСЯ
В. ЛОМАЧЕНКОВА
Ломаченкова Виктория, директор отделения агентства недвижимости "Итака", Санкт-Петербург.
Кор.: Виктория Иосифовна, что происходит сейчас на рынке сделок по купле-продаже и аренде жилой недвижимости в Санкт-Петербурге? - Начало сезона было типичным - осенью рынок активизировался. Люди вернулись из отпусков и занялись решением накопившихся за лето жилищных проблем. Появляются новые предложения о продаже квартир, сделок открывается больше. На рынке аренды осенью отмечался рост цен на 5 - 9% в зависимости от района города. Многие переезжают в Санкт-Петербург с семьями или предпочитают снимать жилье с друзьями, поэтому двух - и трехкомнатные квартиры довольно востребованы.
Кор.: Что Вы назвали бы главной проблемой рынка недвижимости Санкт-Петербурга? - Ценовые запросы продавцов жилья не соответствуют рыночной конъюнктуре. Рынок активизировался, и многие решили, что могут назначать за свой объект любую цену. Но это не так. Мы не вернулись к тем временам, когда рынок был во власти продавца, сейчас приоритет на стороне покупателя. А покупатель всегда точно знает, сколько он в состоянии заплатить за объект. Это не покупка пальто: можно подешевле на синтепоне, а можно подороже на натуральном пуху. Приобретая квартиру, люди обычно строго ограничены в бюджете. Вообще, отношение к продаже недвижимости парадоксально. Когда человек хочет купить, предположим, утюг, он обойдет несколько магазинов и выберет лучшее ценовое предложение. Но этот же человек не может понять, что в одном доме может стоять на продаже пять квартир с совершенно одинаковыми планировками, незначительно отличающихся лишь техническим состоянием, и что куплена будет самая дешевая из них.
Кор.: Если рынок находится во власти покупателя, а продавцы неадекватно оценивают стоимость своих предложений, то что делать риелтору? - Объяснять. К этому сейчас в основном и сводится работа риелторов. Среди продавцов квартир достаточно много людей, которые не унаследовали выставляемый на рынок объект от старших родственников, а приобрели его на свои деньги в обозримом прошлом, 5 - 10 лет назад. Они вложили в эту квартиру свои сбережения, сделали качественный ремонт и сейчас желают, чтобы все инвестиции вернулись с хорошей прибылью. Обращаясь в агентство, люди ждут от нас каких-то запредельных компетенций - во что бы то ни стало продать квартиру за названную ими сумму. "Раз я к вам обратился, то вы должны сделать то, что я хочу". А агенты не золотые рыбки и волшебной палочки у них нет. Они живут в условиях рынка и могут продать только что, что кто-то хочет купить. Поэтому переговоры с продавцами - это сейчас главное. Нужно представлять факты, анализ цен на имеющиеся на рынке качественно аналогичные объекты. Доходит до того, что в совсем трудных ситуациях агенты готовы отвезти продавца в аналогичную квартиру, показать, что вот есть предложение, ничем не отличающееся от вашего, но по значительно более низкой цене. Но даже этот аргумент убеждает не всех. Люди готовы сидеть и ждать своего покупателя. Ждут годами и не дожидаются. Десять лет назад, когда я начинала работать в этом бизнесе, было легче. Тогда звонил человек и спрашивал: "Хочу продать квартиру, сколько за нее можно выручить?" Мы исследовали аналогичные предложения и отвечали: "Столько-то". Человек говорил: "Ок". И начиналась работа. Теперь доверия к специалистам меньше. Люди стали больше интересоваться новостями экономики, многие занимаются каким-нибудь бизнесом - бытовой опыт или опыт продаж мороженого переносится ими на сферу недвижимости. Но понять, как работает рынок, можно только проработав на нем долгие годы, поговорив с сотнями людей, прочувствовав их жизненные ситуации, поняв психологию покупателей и продавцов, закрыв десятки сделок. Приходится объяснять, что сотрудники агентства недвижимости - это не технический персонал, в задачи которого входит собрать документы, поставить предложение на рекламу, привести клиента и сходить с тобой в нотариат. Это люди, которые могут грамотно объяснить покупателю, в чем плюсы квартиры: в чистоте ли документов, в ремонте ли. Но если цена неадекватна ожиданиям покупателя, если нет звонков по объекту, то квартиру продать невозможно. Конечно, есть и другая категория клиентов. Я говорю о продавцах недорогих объектов, типовых квартир в пятиэтажках, хрущевках, "брежневках"; целью сделки для них является улучшение жилищных условий, вырученные за квартиру деньги становятся первым ипотечным взносом. Выбор таких объектов огромен, цены определены буквально до рубля, продать квартиру за сумму хотя бы незначительно превышающую рыночную в разумный срок невозможно в принципе. Плюс к этому люди хотят поскорее закрыть сделку и переехать в новое жилье. Рынок недорогих квартир значительно проще и динамичнее.
Кор.: Как обстоит ситуация со сделками, касающимися квартир, расположенных в историческом центре города? Я говорю, прежде всего, о Невском проспекте и прилегающих к нему кварталах. - У этого рынка есть своя специфика. В давние времена центр города был одной большой коммуналкой. Самые интересные объекты к текущему моменту уже расселены и раскуплены, фасадные части домов, выходящих на Невский проспект, переведены в фонд коммерческой недвижимости. Те предложения, которые сейчас есть на рынке, - это квартиры, переоборудованные из бывших коммуналок, роскошные, но все-таки не отвечающие всем критериям элитности. Второй класс предложений - до сих пор сохранившиеся коммунальные квартиры, интересные по своим размерам и местоположению, но с запросами владельцев, превышающими любые разумные для рынка пределы. Желающих купить такие объекты сейчас очень немного. Все, кто хотел и мог переехать на Невский проспект, уже живут на Невском проспекте.
Кор.: А если говорить о квартирах бизнес-класса? - Главная особенность рынка квартир бизнес-класса сейчас состоит в том, что еще с докризисных времен сохранились большие по площади квартиры в новых домах, оформленные в собственность строительных компаний. Сейчас можно купить совершенно новое готовое жилье в неплохом микрорайоне, давно подключенное ко всем коммуникациям, находящееся в заселенном доме, с развитой инфраструктурой шаговой доступности. Причем застройщики готовы существенно двигаться по цене для высвобождения средств в оборот. Такие квартиры заканчиваются, но они все еще есть. До кризиса такого не было никогда. Все сделки по приобретению новых площадей раньше закрывались еще на этапе строительства, и возможности заселения нужно было ждать довольно продолжительное время, иногда годами. Сейчас настоящее раздолье для покупателей. Кризис, кстати, повлиял на репутацию многих застройщиков. Некоторые очень известные компании не смогли справиться с трудностями и были вынуждены замораживать строительство. Другие компании ничего не приостанавливали, не нарушали сроки сдачи объектов. Доверие в сфере девелопмента - это вещь, которая зарабатывается и восстанавливается годами. Поэтому у застройщиков, которые не ударили в грязь лицом, сейчас карт-бланш: они могут продавать новые проекты на стадии закладки и покупатели им поверят. Кстати, об аренде в секторе бизнес-класса. На рынке есть недостаток двухкомнатных, трехкомнатных и даже четырехкомнатных квартир с хорошей отделкой и качественной мебелью, которые сдавались бы за сумму до 100 000 рублей в месяц. Потенциальные арендаторы есть, а предложить им нечего. Парадоксально, но факт.
Кор.: Как повлиял кризис на профессиональное сообщество риелторов? Уходили ли с рынка крупные компании? - Нет, состав профессиональных участников рынка в Санкт-Петербурге не изменился. Все крупные риелторы продолжают работу. В кадрах произошли сильные изменения. Бизнес, как семья: в тяжелые времена нужно поддерживать друг друга и жертвовать своим благополучием, много работать. Если члены семьи не готовы к этому, дело часто заканчивается разводом и разъездом. Если не готов коллектив, то происходят кадровые перестановки и увольнения. Другое дело, что в Санкт-Петербурге огромное количество мелких риелторских компаний. Они возникают - и исчезают буквально через несколько месяцев. Приходится гадать: произошла ли у кого-то из известных участников рынка смена организационно-правовой формы или это новые люди? Мы не очень любим работать с такими компаниями: непонятно, каковы они в деле, а среди партнеров и конкурентов хочется видеть профессионалов. Жаль, что риелторская деятельность не лицензируется.
Кор.: Вы говорите о возможности обмана продавца или покупателя? - Да. Но замечу, что не о тех страшных историях, которые рассказывают по телевидению. Скажу честно, мне в жизни такие не встречались. Если человек обращается к официально работающей на рынке компании, то никаких катастрофичных последствий для него сделка купли-продажи квартиры иметь не будет. Другое дело, что недостаточно стабильные компании со случайными людьми в штате часто совершают неявный обман клиента. Можно неправильно сориентировать человека, не понять его потребности, уговорить его купить квартиру, которая ему не нравится, не совсем чисто провести сделку с точки зрения оформления документов. Не представить человеку все значимые для сделки факты, не дать ему достаточно времени на размышления - это ведь тоже обман, хотя, боюсь, не все мои коллеги с этим согласятся.
Кор.: Квартира мечты по-питерски - какая она сейчас? - У меня создается впечатление, что все приезжающие в наш город работать и снимающие здесь квартиру готовы буквально жить в метрополитене. Люди зациклены на близости к метро. А ведь прилегающие к выходам из станций кварталы не самое удобное место для жизни. Однокомнатные квартиры - еще один фетиш, при том что цены на них неоправданно завышены. С небольшой добавкой можно снять или купить "двушку" чуть дальше от метро, в зеленом районе, с хорошей трассой рядом, позволяющей быстро добраться и до центра, и до крупных загородных магазинов с большим выбором и более низкими по сравнению со среднегородскими ценами. Но люди уверены, что этот вариант им не подходит. Отмечу, что этой осенью спрос на однокомнатные квартиры несколько снизился. В октябре "однушек" продано и куплено меньше, чем "двушек" и "трешек". Четырехкомнатные квартиры традиционно идут плохо. Во-первых, они, как правило, расположены в типовых домах с маленькой кухней и неудачной планировкой, в новых домах четырехкомнатных квартир, средних по площади, мало. Во-вторых, четыре комнаты - это жилье для большой семьи. А люди сейчас скорее разъезжаются, чем съезжаются, немногие хотят жить тремя поколениями под одной крышей. Конечно, если к этому не вынуждают обстоятельства.
Кор.: Какие квартиры сдаются и продаются хуже всего? - В Санкт-Петербурге плохо продаются квартиры в так называемых кораблях. Это дома с нестандартными окнами, однокомнатными квартирами без лоджий, маленькими кухнями, неудобными парадными, в которых никогда не бывает чисто и уютно, неудобными мусоропроводами. Эти квартиры продать или сдать очень сложно, даже однокомнатные и возле метро. Хотя когда-то "корабли" были в моде.
------------------------------------------------------------------
Название документа