Пенсионер, получающий пенсию по старости, собирается сдавать свою квартиру по договору найма и через агентство недвижимости подыскал нанимателя. Обязаны ли агентства недвижимости подавать в налоговые органы сведения об известных им фактах сдачи имущества внаем физическими лицами? Как в данном случае будет исчисляться налог на доходы физических лиц, если в текущем году пенсионер продал гараж за 120 тыс. руб.?

Ответ: По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, договор найма заключается между двумя сторонами - собственником жилого помещения (наймодателем) и другой стороной (нанимателем). Налоговый кодекс РФ не обязывает агентства недвижимости информировать налоговые органы о сдаче имущества по договорам найма.

Согласно пп. 2 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) пенсии по государственному пенсионному обеспечению и трудовые пенсии, назначаемые в порядке, установленном действующим законодательством. Однако в силу пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ для целей обложения налогом на доходы физических лиц к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. В соответствии с пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 Налогового кодекса РФ физические лица, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговым агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды любого имущества, самостоятельно обязаны исчислять и уплачивать налог на доходы физических лиц. Для таких доходов п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка в размере 13 процентов.

Согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 Налогового кодекса РФ. Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Таким образом, налогоплательщик при расчете налога на доходы физических лиц вправе налоговую базу для доходов, полученных от сдачи квартиры по договору найма, в соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ уменьшить на налоговый вычет в сумме, полученной от продажи гаража. Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.

В соответствии с п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Пункт 3 ст. 228 Налогового кодекса РФ обязывает налогоплательщиков, получивших вознаграждения на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. В силу п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ налоговая декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Т. А.Разина

Секретарь государственной

гражданской службы РФ

1 класса

09.08.2006