ТСЖ: заходите к нам на огонек

(Егоров В.)

("ЭЖ-Юрист", 2011, N 16)

Текст документа

ТСЖ: ЗАХОДИТЕ К НАМ НА ОГОНЕК

В. ЕГОРОВ

Вадим Егоров, независимый эксперт, г. Москва.

С жильцами многих домов нередко проводятся разъяснительные беседы о преимуществах жизни в ТСЖ. При этом рисуются картины безоблачного существования в чистом, ухоженном доме, даются обещания баснословных барышей от получаемой платы от арендаторов подвалов и чердаков и т. д. и т. п. Как свидетельствует арбитражная практика, гладко бывает только на бумаге. Посмотрим, с чем могут столкнуться ТСЖ.

Пока граждане живут в обшарпанных и десятки лет неремонтируемых домах, государственная жилищная комиссия такие дома частенько обходит стороной. Ведь денег на ремонт все равно у города нет.

Зато после создания ТСЖ в такой дом на огонек комиссия заглядывает нередко. Дело в том, что ответственным за содержание жилья уже становится не город, а товарищество.

Так, в одном из городов государственная жилищная комиссия после создания ТСЖ сразу обнаружила разрушение отмостки вокруг здания; наличие трещин, мха на цоколе, отслоение штукатурного и окрасочного слоя цоколя; отсутствие асфальтового покрытия подъезда к дому; частичное разрушение бетонного тела балконов и т. д. За это на ТСЖ был наложен штраф 40000 руб. по ст. 7.22 КоАП РФ.

Товарищество обжаловало это решение в арбитражном суде, заявив, что в момент передачи дома в управление ТСЖ он уже был в неудовлетворительном техническом состоянии. Товарищество обращалось в органы местного самоуправления за финансовой помощью на проведение ремонта, подавало заявки на участие в адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, но получило отказ. В конце концов ТСЖ провело общее собрание жильцов, на котором было решено собрать дополнительные средства на устранение выявленных недостатков.

Однако Ярославский областной арбитражный суд решил, что товарищество не приняло исчерпывающих мер по соблюдению правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и не доказало отсутствия в своих действиях состава правонарушения (решение от 15.09.2009 N А82-13533/2009). ФАС ВВО в Постановлении от 03.02.2010 N А82-13533/2009 оставил это решение без изменений.

Впрочем, иногда ценой неимоверных усилий штрафа удается избежать. ФАС ПО в Постановлении от 26.02.2008 N А57-6618/07-5 решил, что, поскольку ТСЖ с 02.03.2004 по 01.09.2007 за текущий и капитальный ремонт собрало с жильцов 409,1 тыс. руб., а работ по ремонту дома выполнено на сумму 779,9 тыс. руб., оно приняло все меры к тому, чтобы дом был отремонтирован, поэтому штрафовать ТСЖ не за что. Ведь жильцам и так предстоит дополнительно собрать недостающие 370,8 тыс. руб.

Материально ответственным становится ТСЖ и за мусор во дворе. Так, ГЖИ Санкт-Петербурга оштрафовала на 10000 руб. товарищество за нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 19 Закона Санкт-Петербурга от 15.05.2003 N 239-29 "Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге".

Нарушение выразилось в неуборке дворовой территории от мусора и складировании на контейнерной площадке крупногабаритного мусора и тяжелых бытовых отходов.

ТСЖ в арбитражном суде заявило, что на контейнерную площадку приносят мусор и жители близлежащих домов и что данная площадка ТСЖ не принадлежит. Однако судом было установлено, что согласно акту государственной приемочной комиссии принятие и передача жилого дома осуществлены вместе с прилегающими к нему элементами благоустройства. В соответствии с карточкой уборочной площадки в ее состав включена и территория контейнерной площадки. Из технического паспорта также видно, что в состав уборочной площади входят прочие помещения, в числе которых и спорные контейнеры.

Суд решил, что перечисленные документы свидетельствуют о принадлежности элементов благоустройства, в частности площадки для размещения мусороприемных контейнеров, именно товариществу. Следовательно, ему их и охранять, и убирать, и нести ответственность за них (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2007 N А56-24509/2006).

ФАС ВВО в Постановлении от 16.03.2010 N А29-6031/2009 решил, что поскольку обязанность по очистке кровли от снежных навесов, наледи лежит на ТСЖ, оно и должно заплатить 503 тыс. руб. владельцу автомобиля, на который упал снег и тем самым нанес ему повреждения. ТСЖ в суде заявило, что крутой уклон крыши не дает возможность очищать ее от снега. Но суд решил, что отсутствие возможности произвести очистку снега не освобождает от необходимости обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан и имущества организаций от возможного схода снега.

В Архангельске ТСЖ потратило целый год, чтобы в арбитражном суде доказать, что за отпущенную теплоэнергию тарифы оплаты должны быть одинаковы для граждан и для товарищества. ФАС СЗО в Постановлении от 11.02.2010 N А05-6319/2009 напомнил, что согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ. В связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Получив дом в управление, ТСЖ нередко сталкивается с тем, что подвалы и чердаки уже давно заняты какими-то организациями.

Так, товарищество обнаружило, что ключи от всех помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в доме (подвала, верхнего технического этажа, выходов на кровлю, мест общего пользования, служебных помещений), находятся у ООО, которое арендует помещение в доме и расставаться с ними не желает.

ФАС ВСО в Постановлении от 25.11.2009 N А33-14135/2008 установил, что по договору аренды, заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города и ООО, последнему передано в аренду нежилое помещение общей площадью 13,8 кв. м под служебное помещение для обслуживания муниципального жилого фонда. Это помещение к общему имуществу ТСЖ не относится.

Кроме того, между управляющей компанией и ООО заключен договор, по условиям которого ООО обязалось выполнять работы по содержанию и текущему ремонту данного жилого дома. В договоре предусмотрено, что в целях предупреждения возможности проведения террористических актов, обеспечения сохранности инженерного оборудования ООО обязано исключить несанкционированный доступ посторонних лиц в технические помещения жилых домов. Двери технических помещений (подвалов, подполий, чердаков и др.) всегда должны быть закрыты на запорные устройства. При этом ООО должно обеспечить беспрепятственный доступ в технические помещения аварийной службе.

Суд решил, что ООО на законном основании не дает ключи от спорных помещений товариществу и попутно хранит там свое имущество.

Отказался возмещать ТСЖ расходы по оплате за содержание, текущий ремонт жилых помещений многоквартирного жилого дома, коммунальные услуги и охрану дома банк, который имел в этом доме в собственности полтора десятка квартир. При этом банк полагал, что обязательства по оплате коммунальных услуг выполнены им в полном объеме. Однако ТСЖ потребовало выплатить ему еще 357742 руб. за юридические, аудиторские, банковские услуги и услуги охраны.

ФАС ВВО в Постановлении от 18.01.2010 N А11-640/2009 решил, что банк, являясь собственником жилых помещений многоквартирного дома, все-таки обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества и без заключения договора на техническое обслуживание и ремонт общего имущества.

Проявилась в судах и еще одна закономерность. Спорящие с ТСЖ организации постоянно требуют признать решения общих собраний жильцов ТСЖ незаконными, поскольку, дескать, на них нет кворума.

Удивительное дело случилось в Саратове. ГЖИ попыталась оштрафовать ТСЖ за неудовлетворительное состояние здания. Но в суде выяснилось, что ТСЖ в течение двух лет не могло собрать кворум на общем собрании жильцов, потому что на него не являлся уполномоченный представитель муниципального образования "Город Саратов" как собственник муниципальных жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (Постановление ФАС ПО от 26.02.2008 N А57-6618/07-5).

Однако и пассивность наших граждан приводит к тому, что ТСЖ не может отстоять их права по той простой причине, что жильцы на общие собрания не ходят.

В общем, от такой тяжкой жизни некоторые ТСЖ уже начали объявлять себя банкротами, решив, что им просто не противостоять жилищным инспекциям, энергетикам, нерадивым строителям, непонятным подселенцам и т. д. и т. п.

Название документа

Вопрос: В жилом доме на первом этаже есть нежилое помещение, не имеющее вспомогательного назначения (для эксплуатации коммуникаций и инженерных сетей). Вправе ли застройщик продать данное помещение (с целью размещения магазина, офиса и проч.) без согласия ТСЖ, учитывая, что в договоре с должниками (собственниками квартир) вопрос о судьбе этого помещения решен не был? Зависит ли такое решение от того, на чьи средства было построено помещение? Может ли ТСЖ претендовать на него с целью размещения в нем органов управления товарищества, создания детской игровой комнаты, фитнес-зала и т. п.?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Застройщик вправе продать указанное помещение, если оно не относится к общему имуществу, предназначенному для обслуживания жилого дома, на которое может возникнуть право общей долевой собственности собственников квартир. Финансирование строительства такого помещения без участия дольщиков, собственников квартир является одним из условий, позволяющих отнести его к собственности застройщика. Если помещение не относится к общему имуществу в доме, то предоставить его ТСЖ может только застройщик.

Обоснование: Понятие объекта долевого строительства дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким объектом являются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме (и (или) ином объекте недвижимости), которые:

- должны быть переданы участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома (и (или) иного объекта недвижимости);

- входят в его состав;

- строятся (создаются) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

В ст. ст. 289, 290 ГК РФ также указано, что помещения жилого дома, отвечающие признакам общего имущества, относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме.

Отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме непосредственно связано с назначением данного помещения, а именно с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме. Это обусловлено тем, что оно не может быть использовано самостоятельно и имеет только вспомогательное назначение.

Одновременно в многоквартирном доме могут находиться и иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09).

Нежилое помещение не относится к общему имуществу, на которое в силу названных законодательных норм может возникнуть право общей долевой собственности собственников квартир, если:

- в нем отсутствуют инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома;

- дольщики, собственники квартир не участвовали в финансировании его строительства;

- оно введено в эксплуатацию по соответствующему акту по окончании строительства всего дома как самостоятельный объект недвижимости;

- в техническом паспорте жилого дома помещение обозначено как объект недвижимости;

- помещение имеет отдельный вход и предназначено для самостоятельного использования собственником в определенных им целях (см. например, Определение ВАС РФ от 22.01.2009 N 17514/08, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2008 по делу N А17-5371/2007, ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2009 по делу N А56-13626/04, ФАС Уральского округа от 26.10.2009 N Ф09-8291/09-С6).

В рассматриваемом случае на первом этаже жилого дома находится нежилое помещение, не имеющее вспомогательного назначения для эксплуатации коммуникаций и инженерных сетей. Если данное помещение соответствует вышеуказанным условиям, то оно не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Значит, в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ застройщик приобрел на данный объект право собственности, подлежащее государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, застройщик может продать данное помещение без согласования с товариществом собственников жилья

Из содержания ст. ст. 36, 38, 135, 137, 138 ЖК РФ следует, что ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации им (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09).

На основании изложенного можно прийти к выводу о том, что ТСЖ может претендовать на нежилое помещение для размещения в нем органов управления товарищества, создания детской игровой комнаты, фитнес-зала и т. п. только с согласия застройщика, заключив с ним соответствующие договоры.

В. О.Климова

Юрист,

ЗАО "Юринформ В"

Подписано в печать

21.04.2011

Название документа

Blog

ТСЖ: заходите к нам на огонек