Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты

(Рехтина И. В., Шунина О. А.) ("Семейное и жилищное право", 2011, N 5) Текст документа

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ПРАВОВЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ <*>

И. В. РЕХТИНА, О. А. ШУНИНА

-------------------------------- <*> Rekhtina I. V., Shunina O. A. Management of an apartment house: legal and economic aspects.

Рехтина Ирина Владимировна, кандидат юридических наук, доцент кафедры трудового, экологического права и гражданского процесса ФГБОУ ВПО "Алтайский государственный университет".

Шунина Ольга Александровна, старший преподаватель кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "Алтайский государственный университет".

В статье автор рассматривает различные теоретические подходы к такому виду деятельности, как управление. На основе анализа действующего законодательства делается вывод о том, что управление многоквартирным домом является новым видом управленческой деятельности в сфере ЖКХ, требующим дополнительной правовой регламентации как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Ключевые слова: жилищное законодательство, муниципальное право, жилищно-коммунальные услуги, управление многоквартирным домом.

In article the author considers various theoretical approaches to such kind of activity as management. On the basis of the current legislation analysis the conclusion that management of an apartment house is a new kind of administrative activity in the housing and communal services sphere, demanding an additional legal regulation both at federal level, and at level of subjects of the Russian Federation and municipal unions becomes.

Key words: the housing legislation, the municipal law, housing-and-municipal services, management of an apartment house.

"Управление", "управлять" - термины, широко распространенные в экономике. Многообразие трактовок и определений позволяет сделать вывод о том, что они не стандартизированы. Толковый словарь русского языка трактует глагол "управлять" следующим образом: 1) направлять ход, движение кого-нибудь, чего-нибудь; 2) руководить, направлять деятельность, действия кого-нибудь, чего-нибудь. Как пример, управлять хозяйством, управлять производственным процессом. Соответственно "управляющий" - это лицо, ведущее дела какого-нибудь хозяйства, учреждения, предприятия. Например, управляющий домом, управляющий делами <1>. -------------------------------- <1> См.: Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. 4-е изд., доп. М., С. 866.

Философский энциклопедический словарь определяет управление как "элемент, функцию организмов, систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающую сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности" <2>. В этом же словаре отмечен факт того, что В. И. Ленин внес огромный вклад в теорию научного управления. Если рассмотреть основы организации научного управления, разработанные Лениным, безотносительно социалистического и коммунистического строительства, можно обнаружить заложенные им базовые принципы рационального управления. В частности, отмечается, что "управление предполагает осуществление субъектом управления ряда последовательных операций: подготовку и принятие решений... организацию выполнения решений и контроль за их выполнением, подведение результатов" <3>. -------------------------------- <2> Ильичев Л. Ф. Философский энциклопедический словарь / Гл. редакция: Л. Ф. Ильичев, П. Н. Федосеев, С. М. Ковалев, В. Г. Панов. М.: Сов. энциклопедия, 1983. С. 704. <3> Там же. С. 705.

Обращает на себя внимание и указание на системный подход к управлению, выделение из окружающей среды системы как объекта управления, так и субъекта управления, оказывающего управленческое воздействие на систему: "...оно (управление) неотделимо от систематического обмена информацией между компонентами общественной системы, а также данной системы с окружающей ее средой. Информация позволяет субъекту управления иметь представление о состоянии системы в каждый данный момент времени, о достижении (или недостижении) заданной цели с тем, чтобы воздействовать на систему и обеспечить выполнение управленческого решения" <4>. -------------------------------- <4> Там же.

Управление - это слабое воздействие, порождающее сильный эффект. Чрезвычайно важное свойство управления, отмеченное рядом ученых, - наличие целей, на достижение которых оно направлено <5>. При этом одни авторы определяют управление лишь как деятельность по достижению поставленной цели (например, В. В. Окрепилов), другие включают в управление не только целенаправленные управляющие воздействия, но и постановку целей, выработку политики по их достижению, принятие решений (Р. А. Фатхутдинов, Б. З. Мильнер). -------------------------------- <5> См.: Новицкий Н. И. Управление качеством продукции: Учеб. пособие / Н. И. Новицкий, В. Н. Олексюк, А. В. Кривенков, Е. Э. Пуровская. 2-е изд., испр. и доп. М., 2002. С. 46 - 48; Райзберг Б. А. Управление экономикой: Учеб. / Б. А. Райзберг, Р. А. Фатхутдинов. М., 1999. С. 30; Салимова Т. А. Диверсификация управления качеством. Саранск, 2002. С. 19 - 23.

Структуризация управления по функциям заключается в разделении процесса управления на отдельные этапы, представленные и характеризуемые функциями, реализуемыми при осуществлении управления. В теории управления отсутствует четкое деление управления на однозначно установленную совокупность его функций, однако круг данных функций более или менее обозначен. Самый общий состав функций включает следующий набор: анализ, прогнозирование, планирование, организация, мотивация, учет, контроль, оперативное регулирование <6>. -------------------------------- <6> См.: Мескон М. Основы менеджмента (Management) / М. Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури. М., 1997. С. 41 - 43; Райзберг Б. А. Указ. соч. С. 38 - 39.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. <7>, введенный в действие с 1 марта 2005 г. (далее - ЖК РФ), законодательно закрепил необходимость самостоятельного выбора способа управления своим домом для собственников помещений. Для этого был обозначен новый в сфере ЖКХ вид деятельности - "управление многоквартирным домом". Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Тем самым был введен еще один вид жилищно-коммунальных услуг, который, исходя из сути ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, нельзя отнести ни к жилищным, ни к коммунальным услугам в полном объеме (рис. 1). Однако именно от рационального и качественного управления многоквартирным домом в том числе зависит комфортность условий проживания населения. -------------------------------- <7> См.: Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 4 июня 2011 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

Управление многоквартирным домом

/ \ / \

\ / \ /

Предоставление жилищных услуг > Предоставление коммунальных услуг <

Рис. 1. Структура предоставляемых населению услуг в жилищно-коммунальной сфере

В связи со спорами по поводу характера деятельности управляющей компании по управлению конкретным домом в рамках договора управления самостоятельной деятельностью по оказанию услуг можно отметить следующее. Фактически непосредственно в ст. 161 ЖК РФ выделяется управление многоквартирным домом как отдельный вид деятельности управляющей компании, а в п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ подчеркивается, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. На федеральном уровне нормы, посвященные деятельности по управлению многоквартирным домом, исчерпываются указанными положениями. На уровне муниципалитетов власти делают попытки каким-либо образом оформить и структурировать услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Например, в абз. 2 п. 11 Постановления Администрации г. Барнаула от 5 января 2007 г. N 19 "Об утверждении Примерного перечня работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме" <8> разъясняется, какие расходы могут быть отнесены к услугам по управлению, в частности затраты на оплату труда работников управления, переподготовку кадров, телефонные расходы, почтово-телеграфные, охрану труда и др. В данном случае речь идет о расходах, непосредственно связанных с управлением (управленческих расходах). -------------------------------- <8> См.: Об утверждении Примерного перечня работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме: Постановление Администрации г. Барнаула от 15 января 2007 г. N 19 // СПС "КонсультантПлюс".

Отсутствие четких норм права относительно состава функций, на основе которых должно осуществляться управление многоквартирным домом, а также тот факт, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме <9> и в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <10> отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом, не означает их отсутствия в принципе. Это пробелы и коллизии законодательства в сфере ЖКХ. -------------------------------- <9> См.: Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 // СПС "КонсультантПлюс". <10> См.: Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 // СПС "КонсультантПлюс".

В отечественной экономической науке и в сфере западного менеджмента управление определяется как "вид деятельности человека, возникший, выделившийся в процессе развития совместного труда, его разделения и кооперации, это объективная потребность всякой деятельности человека" <11>. Отдельно выделяются и основные требования к работе аппарата управления: "...компетентность (знание дела), деловитость (умение вести дело), сочетание научных и административных сторон, системность, организованность и др." <12>. -------------------------------- <11> Коротков Э. М. Концепция менеджмента. М., 2004. С. 20 - 24. <12> Ильичев Л. Ф. Указ. соч. С. 705.

Таким образом, существует объективная необходимость установить на федеральном уровне требования, регламентирующие: - состав функций и работ (в том числе планирование, контроль и оперативное регулирование), в обязательном порядке входящих в управление многоквартирным домом; - профессиональную подготовку и уровень квалификации управляющих; - критерии эффективности работы как компаний, так и управленцев; - степень вины и формы ответственности за принятые (непринятые) управленческие решения и их своевременность. Указанные требования должны быть закреплены в соответствующем подзаконном акте, что позволит регулировать данный процесс на уровне регионов и муниципальных образований, в рамках обязательных федеральных требований повысить эффективность работы и качество управления в жилищной сфере.

------------------------------------------------------------------

Название документа