Капитал материнский, а заботы общие
(Тоноян М.) ("ЭЖ-Юрист", 2011, N 39) Текст документаКАПИТАЛ МАТЕРИНСКИЙ, А ЗАБОТЫ ОБЩИЕ
М. ТОНОЯН
Марина Тоноян, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ленинградской области.
Материнский (семейный) капитал можно направить на приобретение жилья. Каков порядок госрегистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и последующего оформления его в общую долевую собственность?
Круг лиц
В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала (далее - МСК) осуществляется лицами, получившими сертификат. Согласно п. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Однако положения данной статьи предусматривают и оформление жилого помещения в общую собственность супругов, детей. Причем если супруги - это лица, состоящие в браке, то родители - это прежде всего отец и мать детей, и они могут не состоять в браке. Кроме того, Законом N 256-ФЗ не регламентировано, в собственность чьих детей необходимо оформить приобретаемое жилое помещение (общих детей супругов или всех детей, вне зависимости от того, что один из супругов может не являться родителем одного из детей). Надо также отметить, что действующее законодательство не содержит общего понятия "дети". В гражданском и семейном праве данный термин применяется как в отношении несовершеннолетних лиц, так и лиц, достигших совершеннолетия. Как видим, возникает коллизия норм, регулирующих отношения по оформлению в общую долевую собственность жилого помещения, приобретаемого за счет средств МСК, в части определения круга лиц, в общую собственность которых необходимо оформить такое жилое помещение.
Кто проверяет?
Пунктами 6 - 12 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее - Правила) <1> установлен перечень документов, необходимых для получения средств МСК в целях улучшения жилищных условий. -------------------------------- <1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.
Из анализа положений Закона N 256-ФЗ и Правил следует, что приобретенное жилое помещение возможно оформить первоначально как в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, так и в собственность лица, получившего сертификат, с последующим оформлением жилого помещения в общую собственность. Однако порядок осуществления проверки соблюдения прав и законных интересов таких лиц, прежде всего детей, при осуществлении регистрационных действий в отношении жилых помещений, приобретаемых за счет средств МСК, действующим законодательством не регламентирован. Следует отметить, что при проведении государственной регистрации в рамках осуществления правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор проверяет в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях. При оформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, первоначально в общую собственность госрегистратор проверяет соблюдение заявителем требований ст. 10 Закона N 256-ФЗ (в части оформления жилого помещения в общую собственность всех лиц, права которых на указанный объект недвижимости возникают в силу закона) в случае представления на госрегистрацию документа (сертификата), подтверждающего, что приобретение данного жилого помещения произошло с использованием указанных средств. Однако, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена госрегистрация права собственности на жилое помещение, лицо, в чьей собственности находится жилое помещение, обязано оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей в течение шести месяцев после перечисления средств МСК (п. 8 Правил). В случае заключения сделок по отчуждению жилого помещения, приобретенного за счет средств МСК, собственником такого помещения могут быть нарушены права других участников совместной собственности (в частности, несовершеннолетних детей) ввиду того, что такие правоустанавливающие документы не отражают сведений о приобретении отчуждаемого имущества за счет средств МСК. При этом проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию, не входит. Таким образом, орган, осуществляющий контроль за соблюдением обязанности лица, получившего сертификат, оформить жилое помещение в общую собственность после государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости, в настоящее время законодателем не определен.
Основания регистрации общей собственности
Как отмечалось ранее, в силу п. 8 Правил если жилое помещение оформлено в собственность лица, получившего сертификат, то в течение шести месяцев после перечисления средств МСК необходимо оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению. На практике возникают многочисленные вопросы о документах-основаниях, необходимых для государственной регистрации общей собственности на приобретенное жилое помещение. В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Вместе с тем п. 1 ст. 256 ГК РФ устанавливает совместную собственность супругов на имущество, приобретенное во время брака. Получается, что положения ст. 10 Закона N 256-ФЗ и Правил, обязывающие оформлять жилое помещение, приобретенное за счет средств МСК, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, вступают в противоречие с данным пунктом. Однако если общая собственность на жилое помещение, приобретенное с использованием МСК, еще не возникла и находится в собственности лица, получившего сертификат, то следует руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности. В частности, п. 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом в соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности на жилое помещение возможно на основании засвидетельствованного в установленном порядке соглашения членов семьи, определяющего размер долей в праве собственности на такое жилое помещение. Вместе с тем в настоящее время оформление общей собственности супругов и детей с определением долей осуществляется как по нотариально удостоверенному соглашению между участниками долевой собственности, так и путем заключения договора дарения между указанными лицами. Как видим, на сегодняшний день сложилась противоречивая практика применения действующего законодательства, регулирующего вопросы по распоряжению средствами МСК, в связи с чем, по нашему мнению, требуются существенные доработки и изменения в существующие нормативно-правовые акты.
Название документа