Комментарий к статье Дмитрия Карпухина "Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения председателя правления ТСЖ"

(Федотенко Ю.)

("Жилищное право", 2011, N 12)

Текст документа

КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ ДМИТРИЯ КАРПУХИНА "НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ

АСПЕКТЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ"

Ю. ФЕДОТЕНКО

Федотенко Юрий, юрист.

В целом статья юридически весьма грамотна, с достаточными ссылками на правовые нормы и их анализом. Однако живым языком написаны только вступление и выводы, а вся остальная часть статьи - комментарий к ЖК РФ.

Красной строкой через всю статью проходит утверждение, что у председателя правления ТСЖ слишком много прав, которыми он может злоупотребить (себе во благо, а ТСЖ во вред), а обязанность только одна - обеспечивать выполнение решений правления.

1. Если бы это утверждение было подкреплено практическими примерами, а не только анализом норм ЖК РФ, то статья, на наш взгляд, выглядела бы гораздо весомее и внушительнее и читалась бы с большим интересом.

Например, подтверждением позиции автора об отсутствии юридических обязанностей председателя правления ТСЖ, кроме обеспечения выполнения решений правления, а также ответственности перед собственниками жилья, может быть решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15.10.2009 по делу по иску члена ТСЖ Е. З. Татаровой об оспаривании действий (бездействия) председателя ТСЖ "Южный-жилье".

По данному делу заявительница заявила требования к председателю ТСЖ, ссылаясь на нарушения последним законности при ведении финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения при кассационном рассмотрении дела, в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с тем, что в полномочия председателя входит выполнение решений общего собрания членов ТСЖ, правления и руководство текущей деятельностью ТСЖ. Ответственности за действия правления ТСЖ его председатель не несет. Предъявление требований не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, является достаточным и самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Определением судьи Белгородского областного суда от 26.08.2010 N Г-1178 в передаче надзорной жалобы заявительницы в президиум областного суда отказано.

2. Утверждение автора о том, что у председателя ТСЖ много полномочий и прав, а обязанностью в соответствии со статьей 149 ЖК РФ является лишь обеспечение выполнения решений правления, только теоретически можно признать верным. В действительности на практике его обязанности достаточно многообразны и сложны. Ими являются:

- ведение технической документации по многоквартирному дому;

- осуществление контроля за банковскими операциями, состоянием налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, делопроизводством, хранением документации;

- осуществление контроля за правильностью заключения различных договоров и соглашений (например, договоров на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений);

- организация правильной эксплуатации и надлежащего ремонта жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам;

- контроль за работой подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке в точном соответствии с заключенными договорами;

- проведение заседаний правления, общих собраний, прием жителей, ведение учета и регистрация жалоб и заявлений;

- заключение сделок от имени товарищества.

Это далеко не полный перечень обязанностей председателя правления ТСЖ.

Хотя, как верно подмечено автором комментируемой статьи, и прав у него много. Но...

После изучения всех обязанностей, которые должен выполнять председатель правления ТСЖ, попробуйте найти желающего занять это место! На общем собрании все будут так или иначе отказываться от исполнения обязанностей председателя, ссылаться на сильную занятость, некомпетентность, плохое здоровье и т. д.

3. Таким образом, можно кратко подвести итоги: председатель правления ТСЖ и законодательно, и практически имеет весьма значительные властные полномочия, а также многочисленные обязанности. Каков же его статус в ТСЖ? Будет ли он являться единоличным исполнительным органом товарищества?

Как абсолютно верно указано в рассматриваемой статье, в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Председатель правления ТСЖ не отнесен к органам управления, но действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Фактически он является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Какова же при этом оплата его труда?

В соответствии с изменениями, внесенными ФЗ от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ" в пункт 3.1 статьи 147 ЖК РФ, "членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества". Следовательно, председатель правления, являясь членом правления, работать в товариществе по трудовому договору не имеет права. Как выборному руководителю коллегиального органа управления ему может быть выплачено вознаграждение, определяемое общим собранием членов товарищества. Основная сложность в данном случае - отсутствие предусмотренных для этих целей в смете ТСЖ денежных средств. В силу некоммерческого характера ТСЖ его средства состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер.

Возвращаясь к определению статуса председателя правления ТСЖ, его правам, обязанностям и ответственности, можно сказать, что и с оплатой его труда имеются значительные сложности.

4. В заключение хотелось бы добавить: автор рассмотрел изложенную проблему только в рамках действующего ЖК РФ и внесения в него возможных изменений. Но не надо забывать, что товариществом собственников жилья может быть разработан (именно разработан, а не взят типовой!) устав, что может быть разработано Положение о председателе правления ТСЖ либо его должностная инструкция. В данных нормативных документах можно предусмотреть:

- права и обязанности председателя правления ТСЖ;

- порядок оплаты его труда;

- ответственность председателя, в том числе за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений;

- ограничения полномочий председателя при проведении крупных сделок, порядок получения разрешения и согласования на их проведение со стороны общего собрания и правления;

- другие положения, необходимые в деятельности ТСЖ и до настоящего времени не утвержденные законодательно.

5. С выводами, изложенными в статье, в целом можно согласиться, но с некоторыми дополнениями:

а) согласен, что в триаде управленческих структур ТСЖ наибольшим объемом прерогатив по осуществлению гражданско-правовых сделок обладает председатель правления. Однако он и должен обладать таким объемом прерогатив как единственный фактически постоянно действующий руководитель, иначе как он будет осуществлять сделки?

б) несмотря на то что в действующем ЖК РФ отсутствуют эффективные правовые механизмы, обеспечивающие контроль за финансово-хозяйственной деятельностью председателя правления, такие механизмы для обеспечения эффективного контроля можно предусмотреть в уставе ТСЖ;

в) понятие крупных сделок, контроль за их проведением со стороны правления и общего собрания, а также проведение ежегодного независимого аудита хозяйственной деятельности ТСЖ также можно предусмотреть в уставе ТСЖ;

г) а вот отнесение председателя правления к органам управления ТСЖ наряду с общим собранием и правлением - это прерогатива только законодателя. Данный вопрос можно решить только путем внесения необходимых изменений и дополнений в ЖК РФ.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Интервью: Об эффективности законодательства, регулирующего сферу недвижимости

("Жилищное право", 2011, N 12)

Текст документа

ОБ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО СФЕРУ

НЕДВИЖИМОСТИ

К. ЕГОРОВ

Егоров Константин, генеральный директор юридической фирмы "КМ Консалтинг".

На вопросы "Жилищного права" об эффективности законодательства, регулирующего сферу недвижимости, мошеннических схемах, в частности при управлении многоквартирными домами, ответил Константин Егоров.

- Являются ли, на Ваш взгляд, полноценными и эффективными законы, регулирующие сферу рынка недвижимости?

- К сожалению, сейчас это не так. Действующее законодательство регулирует лишь основные моменты, связанные с приобретением или отчуждением прав на недвижимое имущество, но в законодательстве детально не прописаны способы разрешения возникающих споров. В результате часто возникают такие проблемы, как двойные продажи квартир, защита прав добросовестных приобретателей при продаже им квартир мошенниками, защита прав собственников долей в квартирах от квартирных рейдеров и т. д. Законодатель установил лишь общие права участников рынка недвижимости, но совершенно не проработал вопрос, связанный с механизмом защиты этих прав. В результате вы можете, например, приобрести долю в праве собственности на квартиру, но никто не сможет гарантировать, что остальные собственники квартиры позволят вам в нее вселиться и спокойно в этой квартире проживать.

- Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Приведите примеры.

- Варианты довольно разнообразны. Вот несколько схем мошенничества и способов борьбы с ними.

1. Продажа квартиры, полученной ранее по мошеннической схеме (например, с подделкой подписи прежнего собственника квартиры). Такие квартиры легко вычисляются, если взять по приобретаемой квартире расширенную выписку из домовой книги (с указанием всех прежних жильцов квартиры, куда и по какой причине они выбыли) и выписку из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обо всех ранее зарегистрированных с этой квартирой сделках.

Если из содержания этих документов будет видно, что незадолго до продажи кто-то был выписан из квартиры по случаю смерти или по решению суда, а сама квартира несколько раз подряд переходила из собственности одного гражданина в собственность другого за очень небольшой (полгода - год) промежуток времени, то с таким жильем лучше не связываться, так как велика вероятность мошенничества еще при первой перепродаже квартиры. Это может быть и подделка завещания или договора ренты, и продажа квартиры невменяемым (злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими препаратами) гражданином, и продажа квартиры от имени временно отсутствующих (например, находящихся в командировке) собственников их представителем по поддельной доверенности.

Однако даже если внешне все выглядит вполне благополучно, то вышеуказанные выписки все равно лучше у продавца квартиры истребовать, чтобы в случае оспаривания сделки вы могли заявить о себе в суде как о добросовестном приобретателе квартиры. Тогда квартира, скорее всего, останется у вас в собственности.

Кроме того, приобретать жилье всегда лучше непосредственно у собственника, а не у его доверенного лица.

2. При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.

Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом.

Очень часто банки закладывают в такие договоры "мины", о существовании которых граждане узнают слишком поздно. Например, в договоре может быть прописано, что ставка банковского процента по кредиту может быть произвольно изменена банком. Действующим российским законодательством это никак не запрещается. В результате, например, когда начался кризис 2008 года, некоторые банки подняли в одностороннем порядке ставки по кредитам и, когда граждане лишились возможности платить в полтора-два раза большие ежемесячные платежи, начали массово подавать в суд иски о расторжении кредитных договоров на приобретение жилья и наложении взыскания на квартиры и дома должников. То есть, по сути, граждане из-за своей невнимательности при подписании кредитных договоров с банками лишились своего, для многих единственного, жилья.

3. Очень часто граждане приобретают новое жилье путем инвестирования в строительство многоквартирного дома. С целью сэкономить застройщики часто предлагают гражданам заключить с ними предварительные договоры купли-продажи, договоры уступки прав инвестирования, договоры о совместной деятельности и т. д. Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным "серым" схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома.

В этом случае граждане должны четко понимать, что единственной на сегодняшний день гарантией получения ими жилья после окончания строительства жилого дома является заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом такой договор считается заключенным не с момента его подписания с застройщиком, а с момента государственной регистрации договора.

До подписания с застройщиком договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома гражданам нужно будет затребовать из местной администрации письменное подтверждение того, что именно этот застройщик имеет действующее разрешение на строительство данного конкретного жилого дома, а также взять в местном управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на предполагаемую к приобретению квартиру, чтобы убедиться в том, что на нее еще ничьи права не зарегистрированы и не наложен арест (то есть она не является предметом судебных тяжб).

Других более-менее серьезных гарантий оформления права собственности на вновь построенное жилье в настоящий момент не существует.

- Какую Вы дали бы оценку форме жилищно-коммунального управления - ТСЖ? Существуют ли здесь какие-либо мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ?

- Жилищным кодексом РФ предусмотрено всего три способа управления многоквартирным жилым домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый из перечисленных способов управления многоквартирным домом предусмотрен статьей 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Однако эта норма права носит пока лишь декларативный характер, поскольку в настоящее время в Российской Федерации не существует законов и подзаконных актов, которые бы подробно расписывали, как именно граждане могут реализовать свое право на непосредственное управление, с кем и каким образом они должны заключать договоры на обслуживание своих квартир, какие права и обязанности приобретают в своих взаимоотношениях с контрагентами по заключенным ими договорам (поставки электроэнергии, уборки территории, тепло - и водоснабжения, охраны, благоустройства и т. д.).

Управление управляющей организацией является в настоящий момент самым распространенным способом управления многоквартирным домом. Однако этот способ управления является намного менее эффективным, чем управление товариществом собственников жилья, поскольку абсолютное большинство ныне существующих управляющих организаций (управляющих компаний) представляют собой не что иное, как бывшие ДЭЗы, ставшие не государственными, а частными структурами и не имеющие вообще никакой заинтересованности в улучшении качества обслуживания жильцов дома и благоустройства придомовой территории по приемлемой для жильцов дома цене.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы сейчас еще создаются, но в основе своей этот способ управления многоквартирным домом пришел к нам из времен СССР, уже в те времена доказав свою крайне незначительную эффективность.

Ныне набирает обороты такой способ управления многоквартирным жилым домом, как товарищество собственников жилья. Деятельность ТСЖ регламентируется в основном Жилищным кодексом РФ. Этот способ управления многоквартирным домом теоретически является наиболее эффективным и в наибольшей степени защищает права и интересы жильцов дома.

Однако на практике часто случается так, что само по себе ТСЖ и правление ТСЖ бывают просто навязаны жильцам дома извне. Возможны как вполне законные, так и откровенно криминальные способы навязывания ТСЖ, о создании которого жильцы дома никого не просили.

К законным способам относится, в частности, создание ТСЖ застройщиком сразу после ввода вновь построенного жилого дома в эксплуатацию. Дело в том, что при решении вопроса о создании ТСЖ и выборе членов правления ТСЖ голосование происходит по "площадям" в жилом доме, а не по квартирам. То есть, например, могут быть учтены площади подземного паркинга, примыкающего к дому магазина, а также площади офисных помещений в жилом доме. На этапе строительства все эти помещения могут быть еще не распределены между участниками долевого строительства жилого дома и их собственником может значиться, например, фирма-застройщик. В этом случае если общая площадь всех помещений, принадлежащих фирме-застройщику на праве собственности в доме-новостройке, будет превышать половину общей площади всех помещений в доме, то фирма-застройщик просто создает в доме ТСЖ и сама выбирает членов правления этого ТСЖ. Граждане же, став собственниками своих квартир в этом доме-новостройке, просто ставятся перед фактом, что теперь в доме создано ТСЖ, заключившее с поставщиками тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды, уборщиками территории и прочими договоры на обслуживание дома по явно завышенным ставкам. Причем сами новоселы заранее с таким положением дел соглашаются, подписывая на этапе строительства дома с застройщиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в этом договоре отдельным небольшим пунктом застройщик прописывает, что дольщик автоматически включается во вновь создаваемое в жилом доме ТСЖ и заранее согласен на внесение платы за коммунальные услуги по установленным ТСЖ расценкам. В данном случае что-либо обжаловать уже невозможно. Действующим законодательством права таких членов ТСЖ никак не защищены.

Второй, откровенно криминальный, способ создания ТСЖ - сбор поддельных подписей за создание в доме товарищества собственников жилья и подделка подписей в протоколе общего собрания жильцов дома по вопросу об избрании членов правления ТСЖ. О самом факте создания в уже давно существующем жилом доме ТСЖ граждане узнают из присылаемых им квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги, где отдельной строкой прописываются целевые взносы (например, на озеленение придомовой территории), которые отсутствуют в обычных платежках. В этом случае уже можно написать заявление в следственный комитет с просьбой провести проверку создания деятельности этого ТСЖ и возбудить уголовное дело в отношении лиц, зарегистрировавших ТСЖ и указанных в нем в качестве членов правления, по факту мошенничества.

К сожалению, два вышеуказанных способа создания ТСЖ без соответствующего волеизъявления жильцов многоквартирного дома возможны исключительно по причине недостаточно подробного правового регулирования вопросов создания и деятельности товариществ собственников жилья в нынешнем российской жилищном законодательстве.

- Также интересуют Ваши комментарии как эксперта относительно недавно внесенных поправок в ЖК РФ.

- В 2011 году были приняты два Федеральных закона о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ - это Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ и Федеральный закон от 18.07.2011 N 242-ФЗ.

В целом все введенные данными Законами изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ можно объединить в четыре большие группы:

1. Увеличение полномочий государственных органов в сфере надзора за сохранностью жилищного фонда, контроля за исполнением жилищного законодательства и проведения проверок деятельности товариществ собственников жилья, а также жилищных и жилищно-строительных кооперативов и управляющих организаций.

2. Детальная проработка перечня имущества, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

3. Введение нового управляющего органа, которому посвящена новая статья 161.1 Жилищного кодекса РФ, - совета многоквартирного дома.

4. Конкретизация требований к перечню и содержанию документов, необходимых для создания и государственной регистрации ТСЖ, а также гарантирование новых прав членов ТСЖ по контролю за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества.

Между тем стоит отметить, что без принятия новых законов и постановлений, прорабатывающих порядок применения тех или иных статей Жилищного кодекса РФ, вышеуказанные изменения и дополнения не приведут к существенному изменению ситуации в сфере жилищных правоотношений.

------------------------------------------------------------------

Название документа