Организация А заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды, в силу которого индивидуальный предприниматель передает организации за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество. Договор аренды не предусматривает обязанности организации в случае намерения расторжения договора аренды предварительного уведомления арендодателя. Договор аренды предусматривает право организации на передачу арендуемого имущества в субаренду

Организация А заключила договор субаренды с организацией Б. Договор субаренды предусматривает, что в случае намерения субарендатора расторгнуть договор субарендатор обязан предупредить об этом организацию А не позднее чем за 2 календарных месяца до предполагаемой даты расторжения.

Вправе ли организация А включить в договор субаренды условие, согласно которому нарушение субарендатором срока уведомления о расторжении договора является основанием для выплаты субарендатором штрафа?

Ответ: Положения гражданского законодательства РФ не препятствуют заключению договора субаренды, согласно положениям которого субарендатор обязан предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор субаренды не позднее чем за 2 календарных месяца до предполагаемой даты расторжения, а невыполнение указанного условия является основанием для выплаты субарендатором штрафа. Тот факт, что договор аренды не предусматривает обязанности арендатора в случае намерения расторжения договора аренды предварительного уведомления арендодателя, не препятствует включению данного условия в договор субаренды.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.04.2010 по делу N А60-38281/2009-С3 (Определением ВАС РФ от 29.09.2010 N ВАС-9501/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) указал, что в силу ст. 329 ГК РФ неустойка является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства. Применение неустойки в целях обеспечения договорных обязательств объясняется тем, что она представляет собой средство компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств. В этом смысле неустойке присущи, в частности, предопределенность размера ответственности за нарушение обязательства, о котором стороны знают уже на момент заключения договора; возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения обязательства, когда отсутствует необходимость представления доказательств, подтверждающих причинение убытков и их размер; возможность для сторон по своему усмотрению формулировать условие договора о неустойке, в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления, тем самым приспосабливая ее к конкретным взаимоотношениям сторон и усиливая ее целенаправленное воздействие.

То обстоятельство, что стороны договора в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае одностороннего отказа от исполнения договора согласовали возможность применения штрафных санкций, правовой природе неустойки не противоречит.

На основании изложенного организация А вправе включить в договор субаренды условие, согласно которому нарушение субарендатором срока уведомления организации Б о расторжении договора субаренды является основанием для выплаты штрафа субарендатором.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

16.10.2013