Здание производственного корпуса принадлежит на праве собственности организации А и организации Б в равных долях (по 1/2 каждой). Указанные доли общей собственности не были выделены в натуре, так как раздел общего имущества привел бы к невозможности совместного использования этого имущества собственниками по целевому назначению. Документа, который регулирует порядок совместного пользования зданием производственного корпуса, сторонами не составлено

В здании производственного корпуса имеются два складских помещения, одно из которых на основе устной договоренности руководителей организаций эксплуатировалось организацией А, а другое - организацией Б. В связи с временным отсутствием необходимости эксплуатации складского помещения организация Б разрешила (без письменного соглашения) использовать указанное помещение организации А до конца 2013 г. (без оплаты). В связи с продажей организацией Б принадлежащих ей прав собственности на производственный корпус предпринимателю последний обратился к организации А с требованием освободить одно из занимаемых складских помещений, однако организация А отказала в удовлетворении требований предпринимателю, мотивировав отказ разрешением пользования до конца 2013 г. складским помещением. Кроме того, организация А также отказалась заключать с предпринимателем соглашение о порядке совместного пользования зданием производственного корпуса.

Каким образом предприниматель может обязать организацию А освободить занимаемое складское помещение?

Ответ: При невозможности выдела в натуре доли собственника (индивидуального предпринимателя) в здании производственного корпуса, которое находится в общей долевой собственности (1/2 - у организации, 1/2 - у индивидуального предпринимателя), и недостижении соглашения между собственниками о порядке использования складского помещения в здании собственник - индивидуальный предприниматель, чтобы определить порядок совместного пользования зданием, может обратиться в арбитражный суд. Арбитражным судом будет вынесено решение, основанное в том числе и на фактически сложившемся порядке пользования имуществом, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ устанавливает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности).

На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Согласно п. п. 2 и 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Судом может быть отказано в удовлетворении заявления о разделе в натуре между собственниками недвижимого имущества исходя из того, что выдел в натуре доли каждой из сторон без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, невозможен, кроме того, раздел общего имущества приведет к невозможности использования этого имущества всеми собственниками по целевому назначению и возникновению несоразмерного ущерба для ответчика (Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2008 по делу N А60-10098/2007).

Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются на основании ст. 247 ГК РФ, в силу п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Предпринимателю в целях разрешения спорной ситуации целесообразно обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении порядка пользования зданием производственного корпуса. В результате рассмотрения такого заявления арбитражным судом будет вынесено решение, основанное в том числе и на фактически сложившемся порядке пользования имуществом, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

16.10.2013