Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса
(Мыскин А. В.) ("Нотариус", 2012, NN 2, 3) Текст документаСОБСТВЕННИК И НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ЮРИДИЧЕСКОГО СТАТУСА
/"Нотариус", 2012, N 2/
А. В. МЫСКИН
-------------------------------- <*> Myskin A. V. The proprietor and the employer of premises. Pluses and minuses of the legal status.
Мыскин Антон Владимирович, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, кандидат юридических наук.
Представленная статья посвящена сравнительно-правовому анализу юридического статуса собственника жилого помещения и нанимателя по договору социального найма. Автор на основе различных законодательных факторов (возможность вовлечения жилого помещения в гражданский оборот, обязанность по проведению текущего и капитального ремонта, содержание общего имущества многоквартирного дома) и материалов судебной практики показывает, в каких правовых ситуациях лучше быть собственником жилья, а в каких - нанимателем. В конечном итоге автор приходит к выводу, что собственник жилого помещения не находится в более выгодном юридическом положении по отношению к нанимателю, как это принято считать.
Ключевые слова: собственность на жилое помещение, договор социального найма жилого помещения, социальный наем жилья, общее имущество многоквартирного дома, бремя собственности.
Presented article is devoted the rather-legal analysis legal to the status of the proprietor of a premises and the employer under the contract of social hiring. The author on the basis of various factors (possibility of involving of premises in a property turn, a duty on carrying out flowing and major repairs, the maintenance of the general property of the house) shows, in what situations is better to be the proprietor of habitation, and in what - the employer.
Key words: the property on a premises, the contract of social hiring of premises, social employment of habitation, the general property of the house, weight of the property.
В 90-е годы, когда в нашей стране активными темпами шел процесс приватизации жилых помещений, от различных граждан достаточно часто можно было услышать следующие вопросы: а стоит ли вообще приватизировать жилое помещение, стоит ли становиться собственником жилья либо лучше остаться в положении нанимателя у государства по договору социального найма? Прошли годы, многие свой выбор сделали и в большинстве случаев действительно приватизировали свои жилые помещения, став полноценными частными собственниками. Более того, в сознании многих граждан уже давно закрепилось некое убеждение, что собственником жилья быть намного лучше, чем нанимателем. Именно этим обстоятельством, по всей видимости, и объясняется постоянный перенос срока завершения приватизации жилищного фонда в России. Собственность - это уверенность, это стабильность, это гарантия от всевозможных социально-экономических катаклизмов. В конце концов собственность на жилое помещение - это субъективная возможность почувствовать себя состоятельным человеком. А социальный наем - это пережиток советского прошлого, не дающий никаких серьезных юридических гарантий. Так это или нет в действительности, мы и попытаемся показать в рамках настоящей статьи. В данной работе мы без всякой предвзятости, на основе голого анализа норм жилищного и гражданского законодательства, а также складывающейся на их основе судебной практики попытаемся показать, в каких случаях, в каких юридических ситуациях действительно лучше быть собственником жилого помещения, а в каких - нанимателем. Таких случаев и ситуаций достаточно много, поэтому мы последовательно проанализируем те из них, которые попали в орбиту нашего внимания, а также покажем, как эти модели должны реализовываться и какие подводные камни они таят в зависимости от того, находится ли жилое помещение в частной собственности либо занимается гражданами по договору социального найма. Еще один принципиальный момент заключается в том, что, когда мы будем говорить о собственниках жилого помещения, мы, естественно, не будем подразумевать только тех граждан, которые стали собственниками в результате приватизации. Объектом нашего анализа будут собственники вообще, которые стали таковыми как по возмездным (купля-продажа, мена, рента, членство в ЖСК, долевое участие в строительстве), так и по безвозмездным основаниям (наследование, дарение, приобретательная давность). Итак, начнем. Первое. Бесспорным плюсом права собственности на жилое помещение является возможность для собственника распоряжаться этим жилым помещением и совершать в отношении его многочисленные гражданско-правовые сделки, причем как прямо названные в законе, так прямо и не поименованные в нем. Собственник может продать, подарить, поменять, отдать в ренту свое жилое помещение, отдать его в залог. Собственник имеет право внести свое жилое помещение в качестве оплаты доли в уставном (складочном) капитале коммерческого юридического лица, внести его как участник договора простого товарищества в качестве взноса в общее дело товарищества. Жилое помещение может быть предметом таких соглашений, как отступное и новация. В конце концов собственник может уничтожить свое жилое помещение, если такой акт уничтожения не будет нарушать прав и законных интересов соседей и иных третьих лиц. Причем, что очень важно, собственник может распоряжаться своим жильем обозначенными выше способами и в том случае, если это жилье для него является единственным местом его жительства. Каких-либо запретов или ограничений закон в этом плане по общему правилу не устанавливает (исключение составляет, пожалуй, только залог жилья). Совсем иная картина откроется перед нами в отношении нанимателя жилого помещения. Он, как известно, не является собственником жилого помещения, а только снимает его (на бессрочной основе) у соответствующего публично-правового образования (наймодателя-собственника). Исходя из этого, а также вспоминая известную римскую максиму Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet, т. е. никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам, мы должны однозначно сказать, что наниматель жилого помещения по общему правилу не имеет права распоряжаться занимаемым им жилым помещением, и в этом выражается юридический минус его статуса. Однако данное положение нельзя воспринимать буквальным образом. У нанимателя все же есть некий объем распорядительных актов, которые он имеет право совершать самостоятельно. Речь идет о таких распорядительных сделках, как обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, а также вселение временных жильцов. Однако эти исключения все равно не меняют общей правовой картины. Справедливости ради нужно отметить, что в данной сфере все-таки есть как минимум одно обстоятельство, когда наниматель приобретает приоритет перед собственником. Если лицо является собственником комнаты в коммунальной квартире и желает продать данную комнату, такое лицо в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) обязано реализовать право преимущественной покупки собственников других комнат в данной квартире, предложив им эту комнату к продаже, а на практике данная процедура может вылиться в весьма затяжной процесс. Если же наниматель комнаты в коммунальной квартире решит обменять данную комнату на другое жилое помещение, никаких уведомительных или согласовательных процедур с жильцами других комнат он производить не должен. Второе. Логическим продолжением права распоряжения собственником своим жилым помещением является возможность наследования этого жилого помещения. Если собственник жилого помещения умрет, не оставив завещания, такое жилое помещение перейдет к его наследникам по закону в соответствии с правилами наследственного законодательства. Собственник жилого помещения может составить завещание и передает его по наследству любому избранному им лицу, причем не обязательно входящему в круг наследников по закону. Кроме того, завещатель в отношении избранного им лица может установить завещательный отказ в форме пожизненного или срочного права проживания этого лица (легатария) в жилом помещении. Всех этих возможностей лишен наниматель жилого помещения. Ни само жилое помещение, ни право найма этого жилья ни при каких обстоятельствах не входят в состав наследственной массы и в порядке наследования не переходят. Договор социального найма прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя, как императивно устанавливает п. 5 ст. 83 ЖК РФ. В советские времена для целей недопущения "ухода" государственного жилья в фонд социального использования в случае смерти всех проживающих в нем нанимателей (как правило, престарелых людей) был приспособлен институт родственного (или, как его еще называли, внутрисемейного) обмена, т. е. обмена членом семьи нанимателя приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя. Причем на практике такие обмены очень часто совершались фиктивно. Однако п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> (далее - Постановление Пленума ВС 2009 г.) такие обмены запретил, ухудшив тем самым юридический статус нанимателей по договорам социального найма. -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Третье. Частным проявлением возможности распоряжаться жилым помещением является возможность сдавать данное жилое помещение во временное владение и (или) пользование третьим лицам. Такая возможность, как уже отмечалось выше, существует и у собственника, и у нанимателя, однако условия реализации этой возможности у них разные. Если жилое помещение захочет сдать собственник, то ему закон в этом плане предоставляет практически неограниченные возможности, что, конечно же, для собственника является большим юридическим благом. По общему правилу для заключения собственником договора коммерческого найма с целью сдачи жилья внаем он не должен получать никаких согласий потенциально заинтересованных лиц (соседей по лестничной клетке, правления товарищества собственников жилья, если оно образовано в данном многоквартирном доме, управляющей компании). Если в данном жилом помещении, помимо собственника, проживают еще и члены его семьи, которые собственниками не являются, их согласия на сдачу жилья в коммерческий наем также не требуется. Исключение в этом вопросе составляет случай, когда лицо является не единоличным собственником, а которому принадлежит только доля в праве собственности. Ввиду того что распоряжение общей долевой собственностью осуществляется только с согласия всех сособственников, для сдачи жилья в коммерческий наем необходимо получить согласие всех без исключения сособственников. Совсем иной будет выглядеть данная правовая ситуация, если мы будем говорить о нанимателе жилого помещения. Для передачи нанимателем жилого помещения во временное владение и (или) пользование третьим лицам он должен заключить договор поднайма жилья, порядок заключения которого обставлен многочисленными условиями. Во-первых, такой наниматель может сдать данное жилое помещение в поднаем только с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе бывших членов семьи). Во-вторых, и это очень важно, в силу прямого указания п. 1 ст. 76 ЖК РФ такая сдача допускается только с согласия в письменной форме наймодателя (его уполномоченного представителя), а на практике получение такого согласия может вылиться в весьма затяжной бюрократический процесс. Наконец, в-третьих, п. 2 ст. 76 ЖК РФ отдельно устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, а также всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Для заключения договора коммерческого найма прямой нормы на этот счет в нашем законодательстве не имеется, хотя этот вопрос на практике разрешается по-разному. Четвертое. Теперь рассмотрим условия и порядок вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение своих членов семьи. В данном вопросе юридическое преимущество по-прежнему остается за собственником. Собственник может вселить в жилое помещение любого члена своей семьи, примерный перечень которых дан в п. 1 ст. 31 ЖК РФ. Для такого вселения собственник не должен получать согласия кого-либо, в том числе уже совместно проживающих с ним иных членов его семьи. Не установлен в настоящее время и минимальный размер площади или некой доли, при отсутствии которых собственнику будет запрещено такое вселение <2>. Опять-таки исключение в этом вопросе связано с ситуацией, когда собственник является долевым сособственником. Как прямо по этому поводу отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 г. <3> (ответ на вопрос 4), вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Исключение в этом вопросе сделано только для вселения несовершеннолетних граждан к их законным представителям. -------------------------------- <2> Ни для кого не секрет, что в настоящее время весьма распространенным случаем является ситуация, когда квартиры (в том числе и малогабаритные) превращаются в своеобразные "муравейники", где зарегистрированы (и далеко не всегда фактически проживают) десятки, а то и сотни граждан. <3> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 9.
Теперь посмотрим, каким же образом наниматель вправе вселять в жилое помещение новых членов своей семьи. Статья 70 ЖК РФ в этом случае устанавливает следующие требования. Во-первых, для такого вселения должно быть получено в письменной форме согласие всех действующих членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих <4>. Во-вторых, в некоторых случаях для такого вселения должно быть получено и согласие наймодателя. Весьма подробно данное положение истолковано в п. 26 Постановления Пленума ВС 2009 г., в котором отмечается, что в соответствии с п. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площади жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (п. 5 ст. 50 ЖК РФ). -------------------------------- <4> А к временно отсутствующим членам семьи нанимателя относятся в том числе и граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Танковой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука".
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы <5>. -------------------------------- <5> Первым судебным прецедентом, в котором было дано соответствующее толкование, является, по всей видимости, решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022.
В-третьих, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения соответствующего письменного договора социального найма в части указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Правда, п. 27 Постановления Пленума ВС 2009 г. немного смягчил данное законодательное положение, указав, что несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного п. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи. Наконец, в-четвертых, необходимо указать, что круг членов своей семьи, которых наниматель вправе вселить к себе в жилое помещение (п. 1 ст. 69 ЖК РФ), является более узким и формализованным по сравнению с кругом членов семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Подробнее по этому вопросу см. пункты 11 и 13 Постановления Пленума ВС 2009 г. Пятое. Логическим продолжением права вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение членов своей семьи являются правоотношения, складывающиеся в случае прекращения данных семейных отношений между собственником (нанимателем) и вселенным членом семьи. Применительно к нанимателю данные отношения урегулированы п. 4 ст. 69 ЖК РФ. Данная норма категорична: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Более детально эта норма прокомментирована в п. 29 Постановления Пленума ВС 2009 г., в котором системно перечисляются конкретные права, сохраняющиеся у бывшего члена семьи нанимателя. К этим правам относятся, в частности: право бессрочно пользоваться жилым помещением (бывший член семьи нанимателя не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения или снят с регистрационного учета), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена в судебном порядке, право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ. Более того, Верховный Суд РФ отдельно отметил, что для совершения основным нанимателем таких юридических действий, как вселение в жилое помещение своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи, обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, его перепланировка и переустройство, необходимо получить письменное согласие бывшего члена своей семьи на такие действия. Очевидно, что у нанимателя жилого помещения такой расклад "юридических сил" является весьма обременительным. Но, может, наниматель и вселяемый им член семьи (либо уже фактически проживающий член семьи) могут заключить между собой некое соглашение, видоизменив в нем юридический статус члена семьи нанимателя, в том числе и на случай возможного прекращения семейных отношений? Прямого ответа на этот вопрос ЖК РФ не содержит. Но он есть в п. 26 Постановления Пленума ВС 2009 г. В нем указывается, что ст. 70 ЖК РФ является императивной, поэтому она не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя <6>. -------------------------------- <6> Между прочим, ст. 54 ЖК РСФСР, регулирующая аналогичные отношения, была диспозитивной и прямо устанавливала, что при вселении между гражданами могло быть заключено соглашение об особенностях порядка пользования жилым помещением.
Ну а как дела в этом вопросе у нас обстоят с собственником жилого помещения? Здесь картина прямо противоположная. Во-первых, п. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, т. е. бывший член семьи собственника по общему правилу утрачивает право пользования жилым помещением и должен освободить его. В противном случае собственник может предъявить иск о выселении такого бывшего члена семьи без предоставления ему другого жилого помещения. Из этой общей нормы в нашем законодательстве имеется одно исключение. Оно установлено в ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в которой отмечается, что действие положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Комментируя эту статью, Верховный Суд РФ отметил, что к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен и п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ <7>, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (п. 18 Постановления Пленума ВС 2009 г.). -------------------------------- <7> Данная норма предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Во-вторых, п. 2 ст. 31 ЖК РФ прямо указывает, что собственник жилого помещения и член его семьи могут заключить между собой соглашение о порядке и особенностях пользования данным жилым помещением. Таким соглашением, в частности, в пользование члену семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире, установлен порядок пользования общими помещениями в такой квартире, определен размер расходов членов семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Таким образом, с позиции правовых взаимоотношений между собственником (нанимателем) и бывшими членами их семей преимущество, бесспорно, достается собственнику. Шестое. Достаточно весомым минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что жилое помещение, находящееся, по сути, в его имущественном активе, может быть объектом взыскания со стороны кредиторов такого собственника по его обязательствам при недостаточности у собственника денежных средств. Единственное исключение в этом вопросе установлено в п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, в котором отмечается, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Определенные особенности обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащее индивидуальному предпринимателю, в отношении которого введена процедура банкротства, установлены в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" <8>, где указывается следующее. -------------------------------- <8> Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
При наличии у должника нескольких жилых помещений, пригодных для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, в порядке применения п. 1 ст. 207 Закона о банкротстве арест налагается на все помещения, за исключением одного с учетом мнения должника. При этом в целях недопущения отчуждения должником указанного выбранного им помещения до реализации имущества, составляющего конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может в качестве иной обеспечительной меры запретить распоряжаться исключенным помещением (ст. 46 Закона о банкротстве). В ходе конкурсного производства в целях обеспечения норм о невозможности обращения взыскания на единственное жилое помещение должника, если одно из принадлежащих должнику помещений не подлежит включению в конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может применить обеспечительную меру в виде запрета распоряжаться названным помещением (ст. 46 Закона о банкротстве). Такая обеспечительная мера отменяется после завершения расчетов с кредиторами на основании ходатайства должника. В отношении нанимателей жилых помещений такого юридического обременения не установлено, что является плюсом в их юридическом статусе.
/"Нотариус", 2012, N 3/
Настоящая статья является продолжением начатого ранее исследования о юридическом статусе собственников и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, а также о плюсах и минусах такого статуса. Напомним, в предыдущей части данной статьи нами было рассмотрено шесть параметров, по которым проводилось соответствующее сравнение, пять из которых, а именно возможность совершения в отношении жилого помещения многочисленных гражданско-правовых сделок, возможность наследования жилого помещения, упрощенная сдача жилого помещения в коммерческий наем, упрощенный порядок вселения в свое жилое помещение новых членов семьи, а также более "выгодные" для собственника последствия прекращения семейных отношений с вселенным членом семьи, говорили о том, что собственником жилого помещения и в юридическом, и в экономическом плане быть намного лучше, чем нанимателем. Только один параметр - возможность обращения взыскания на жилое помещение собственника по его долгам - говорил в пользу нанимателя. В рамках настоящего же раздела данной статьи мы продолжим соответствующее сравнительно-правовое исследование и, дабы не сбиваться с намеченного ранее курса, будем придерживаться ранее принятой нумерации. Седьмое. Ответим на вопрос, кто, в каком объеме и порядке должен производить ремонт занимаемого жилого помещения? В отношении нанимателя прямой ответ на этот вопрос содержится в ст. 65 и 67 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В соответствии с данными нормами текущий ремонт жилого помещения, а также поддержание надлежащего состояния такого жилого помещения возлагается на нанимателя. Капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель. Кроме того, содержание такого, по сути, абстрактного термина, как "текущий ремонт жилого помещения", в нашем законодательстве приобретает вполне конкретные черты. Если мы обратимся к такому документу, как типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <1>, а именно к пп. "е" п. 4, то увидим, что к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно, все иные виды работ, прямо не обозначенные здесь (например, замена плиты, ванны, входной двери), относятся к элементам капитального ремонта и должны выполняться наймодателем за его счет. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Весьма интересные рекомендации по порядку проведения текущего и капитального ремонта содержатся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. <2> (ответ на вопрос 5), где отмечается следующее. -------------------------------- <2> Бюллетень ВС РФ. 2007. N 11.
"Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств". Если же лицо является собственником жилого помещения, то в силу прямого указания ст. 30 ЖК РФ собственник обязан за свой счет производить как текущий, так и капитальный ремонт жилого помещения. А такая обязанность, естественно, является минусом в его юридическом статусе. Логическим продолжением данных правоотношений является распределение обязанности по ремонту (как текущему, так и капитальному) общего имущества многоквартирного дома (подвалов, чердаков, лестничных клеток, лифтов и др.) и поддержанию его в надлежащем санитарно-техническом состоянии. Применительно к социальному найму эта обязанность также возлагается на наймодателя, что для нанимателя является весьма удобным. Правда, в п. 2 ст. 65 ЖК РФ вместо слова "обязанность" употребляется словосочетание, что наймодатель "принимает участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме", однако такая словесная форма сути дела не меняет. В данной связи на нанимателя возлагается только одна обязанность. Как указывается в пп. "д" п. 4 Типового договора социального найма, наниматель обязан содержать в чистоте и порядке общее имущество многоквартирного дома и объекты благоустройства. Кроме того, нанимателю (да и собственнику) запрещено хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождающие общие коридоры, проходы, запасные выходы. Применительно же к собственнику жилого помещения данная картина будет выглядеть иначе. Ввиду того что собственнику принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой собственник, а точнее, все собственники многоквартирного дома должны нести необходимые расходы по проведению как текущего, так и капитального ремонта всего общего имущества дома, а также по поддержанию его в надлежащем состоянии (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). Таким образом, как это ни странно звучит, собственник квартиры, расположенной на первом этаже, все равно должен нести необходимые расходы по ремонту и техническому обслуживанию лифта, на котором он, скорее всего, не ездит, а собственник квартиры на последнем этаже все равно обременен расходами по устранению затопления водой подвала дома, хотя лично его это и не беспокоит. Теперь обветшалые подъезды, убогие лифты, обшарпанные лестничные клетки - это не проблема государства, а проблема частных собственников. Здесь нам также хотелось бы сослаться на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса РФ об административных правонарушениях" <3>, в п. 3 которого отмечается, что при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении лиц к административной ответственности, установленной ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений"), суды должны исходить из того, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об управлении жилым домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, субъектами ответственности за данное административное правонарушение будут являться соответственно товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы как лица, на которые возложены функции по управлению этим домом. -------------------------------- <3> Вестник ВАС РФ. 2011. N 5.
Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организации в тех случаях, если ей согласно ст. 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений. Восьмое. Следующим аспектом бремени собственности является обязанность собственника жилого помещения уплачивать налог на недвижимое имущество. Такой налог в настоящее время состоит из двух компонентов. Во-первых, это налог на жилое помещение. Во-вторых, с 1 марта 2005 г. (даты вступления в силу ЖК РФ) в состав общего имущества многоквартирного дома входят не только конструктивные элементы здания, обслуживающие более одной квартиры, но и земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом. Причем под земельным участком в данном случае понимается не только так называемая подошва застройки, т. е. участок земли, непосредственно занятый многоквартирным домом, но и придомовая территория. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, также являются объектами налогообложения. Ввиду этого, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, описан, отмежеван и индивидуализирован в установленном порядке, т. е. из простой земли он превратился именно в земельный участок как объект гражданского оборота <4>, собственники жилых помещений обязаны уплачивать налог на землю по установленным тарифам, несмотря на то что данным земельным участком они в принципе как таковым не пользуются. -------------------------------- <4> См.: п. 66 - 68 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Кроме того, как отмечается в п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" <5>, при разрешении вопроса о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, - собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или товарищество собственников жилья, судам необходимо учитывать, что факт создания товарищества собственников жилья сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме. -------------------------------- <5> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
Наниматель жилого помещения в этом плане находится в более выгодном юридическом положении, так как никаких налогов он не платит, хотя, правда, уплачивает наймодателю наемную плату за пользование жилым помещением, которую не платит собственник жилья. Девятое. Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос, связанный с порядком переселения как собственника, так и нанимателя из занимаемых ими жилых помещений в случае сноса многоквартирного дома, являющегося местом их жительства. Для нанимателя такой порядок будет выглядеть следующим образом. Статья 85 ЖК РФ устанавливает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: - дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; - жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; - жилое помещение признано непригодным для проживания; - в результате проведения капитального ремонта или реконструкции данного дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; - жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности". Иными словами, в случае выселения нанимателя и членов его семьи из их жилого помещения на наймодателя возлагается обязанность предоставить им другое жилое помещение (натуральная форма предоставления) и заключить в отношении его новый договор социального найма. Статья 89 ЖК РФ отдельно устанавливает те критерии, которым должно соответствовать предоставляемое жилое помещение. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (т. е. обладать необходимым набором коммунальных удобств), отвечать установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Что касается последнего критерия, то он достаточно подробно прокомментирован в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <6> (далее - Постановление Пленума ВС 2009 г.), однако разъяснениями, содержащимися в нем, был нанесен весьма "болезненный удар" по нанимателям и членам их семей. Как отмечается в п. 37 данного документа, судам необходимо иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в п. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Иными словами, при предоставлении нового жилого помещения такие параметры, как минимальная норма предоставления жилой площади на одного проживающего (п. 5 ст. 57 ЖК РФ), запрет вселения в одну комнату разнополых субъектов, кроме супругов (ст. 58 ЖК РФ), теперь в расчет не принимаются. Как подчеркивается в документе Верховного Суда РФ, граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете. -------------------------------- <6> Бюллетень ВС РФ. 2009. N 9.
Чуть позже данная норма ЖК РФ подверглась даже конституционно-правовой проверке. Как было отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2009 г. N 1368-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной М. В., Кошолкиной М. В., Федотова С. В., Федотовой Л. С., Фисунова В. И., Честных В. И. и Шарковой А. В. на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации", внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности <7>. -------------------------------- <7> Справедливости ради нужно отметить, что в 2010 г. в ст. 89 ЖК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Однако переселение в такой форме допускается только в тех случаях, если об этом прямо сказано в некоем специальном федеральном законе.
Совсем другой будет выглядеть картина, если выселяться из жилого помещения будет собственник жилья. Как прямо отмечается в п. 1 ст. 32 ЖК РФ, такое выселение производится путем выкупа жилого помещения по рыночной стоимости в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению компетентного государственного органа (органа местного самоуправления). Но может ли собственник жилья вместо денежной компенсации потребовать в принудительном порядке от соответствующего государственного или муниципального органа предоставления ему иного жилого помещения в натуральной форме? Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ по этому поводу гласит, что по соглашению (выделено нами. - А. М.) с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Как указывается в комментарии к данной норме (пп. "и" п. 20 Постановления Пленума ВС 2009 г.), суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения <8>. -------------------------------- <8> Еще раз эта правовая позиция была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 г. (ответ на вопрос 3).
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам п. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения. Если стоимость жилого помещения, предоставляемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Невооруженным глазом видно, что с данных юридических позиций собственник жилья находится, мягко говоря, в менее выгодном правовом положении, чем наниматель. Теперь, в качестве общего правила, собственнику изымаемого жилого помещения вместо предоставления нового жилья в натуральной форме выплачивается всего лишь денежная сумма, эквивалентная рыночной стоимости изымаемого жилья. А дальше наш собственник уже самостоятельно, на свой страх и риск, будет подыскивать для себя новое жилое помещение, заключать соответствующие гражданско-правовые договоры и заниматься вопросами государственной регистрации перехода права собственности. И не факт, что наш собственник приобретет именно благоустроенное жилое помещение. И не во всех случаях такое жилое помещение будет находиться именно в том населенном пункте, где собственник проживал раньше. И уж тем более никто не может гарантировать собственнику, что вновь приобретенное жилое помещение по своим количественным и качественным показателям (общая площадь жилого помещения, количество комнат, набор удобств) будет соответствовать прежнему жилому помещению. Иными словами, какое жилье сможет приобрести для себя лицо, там оно и будет жить. Если же учесть тот факт, что многие люди в нашей стране проживают в ветхих (аварийных) домах, многие из которых относятся к домам барачного типа, и квартиры в таких домах оцениваются мизерными суммами, переселение из таких домов в лучшем случае закончится вселением в аналогичный барак, а в худшем - полной потерей возможности приобрести для себя хоть какое-либо жилье. Десятое. Своеобразным "апогеем" нового ЖК РФ является норма, содержащаяся в п. 10 ст. 32 ЖК РФ. В соответствии с ним признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (т. е. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если формально следовать этой норме, то получается, что все собственники многоквартирного дома за свой счет должны снести этот дом, а на его месте, опять-таки за свой счет, построить новый, согласовав предварительно всю необходимую строительно-техническую документацию. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществят снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. При этом положение п. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника (за один год) об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежит. И в этом случае нашим собственникам придется самостоятельно подыскивать для себя новое жилье, а в этом процессе они неизбежно столкнутся с теми негативными факторами, о которых говорилось выше. Наниматель жилого помещения по договору социального найма в этом случае находится в более выгодном юридическом положении. Ввиду того что он не несет бремя по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и капитальному ремонту своей квартиры, в случае признания такого дома аварийным и подлежащим сносу соответствующий снос осуществляет наймодатель как собственник жилищного фонда. Кроме того, и расходы по переселению нанимателя и членов его семьи в новое благоустроенное жилое помещение в этом случае также должен нести наймодатель. Одиннадцатое. Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация, связанная с физической утратой единственного жилого помещения в результате различного рода стихийных бедствий, природных катаклизмов, техногенных катастроф и иных негативных факторов. Если лицо является нанимателем жилого помещения, то на него, во-первых, будет распространяться действие п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Такое лицо как не являющееся нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилых помещений или членом семьи собственника жилого помещения будет считаться нуждающимся в жилых помещениях. Во-вторых, на такое лицо будет распространяться действие п. 2 ст. 57 ЖК РФ. То есть наймодатель такому лицу будет обязан предоставить новое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке. Но будут ли данные нормы жилищного законодательства распространяться на собственника жилого помещения, если он окажется в аналогичной ситуации? К сожалению, ЖК РФ на этот вопрос прямого ответа не дает. Данная ситуация будет разрешена (хотя бы частично) только в двух случаях. Во-первых, если собственник заблаговременно застраховал свое жилое помещение от соответствующих страховых рисков. Во-вторых, если есть лица, ответственные за утрату собственником его жилого помещения, которые и могут быть привлечены к соответствующей гражданско-правовой ответственности. Например, если жилое помещение собственника было разрушено в результате некачественного проведения неких подземных строительных работ, то собственник сможет предъявить соответствующие требования о возмещении убытков в полном объеме к организации, ответственной за проведение таких работ. А как же быть собственнику уничтоженного жилого помещения во всех иных случаях? Данная ситуация достаточно подробно анализируется в Определении Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ". Конституционный Суд РФ в рамках данного документа резюмировал, что государство в лице органов государственной и муниципальной власти должно оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся единственного жилища в результате наступления таких, в частности, находящихся вне сферы их контроля обстоятельств, как пожар, и не имеющим возможности преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию самостоятельно. Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения. И далее Конституционный Суд РФ делает свой главный вывод. Пункт 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по своему конституционно-правовому смыслу не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Вся тонкость этого вопроса, как нам видится, заключается в том, что, с одной стороны, собственник жилья в случае его утраты имеет право на внеочередное предоставление ему иного жилого помещения по договору социального найма. Но, с другой стороны, такой бывший собственник должен быть признан малоимущим по правилам, действующим в соответствующем субъекте РФ, и об этом нам прямо говорит ст. 49 ЖК РФ. Если же уровень доходов собственника и членов его семьи будет таковым, что они не будут считаться малоимущими, таким гражданам придется обеспечивать себя новым жильем самостоятельно <9>. -------------------------------- <9> Такая правовая позиция была высказана не только в вышеприведенном Определении Конституционного Суда РФ, но и в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2009 г.
Таким образом, подводя общий итог нашего исследования, нам хотелось бы отметить следующее. В настоящее время ни с юридических, ни с социально-экономических позиций невозможно заявить, что наниматель жилого помещения по договору социального найма или собственник жилья находятся по отношению друг к другу в более выгодном правовом положении. Юридический статус каждого из них включает как позитивные, так и негативные черты. Причем эти черты носят не количественный, а качественный характер. Собственник жилья как обладатель весьма ценного имущества, находящегося в его активе, вправе вовлекать это жилье в гражданский оборот, совершать в отношении его многочисленные гражданско-правовые сделки и вообще извлекать из этого жилья все потребительские блага, составляющие его субстрат. Всего этого по общему правилу лишен наниматель жилого помещения. Но, с другой стороны, собственность на жилье - это не только благо, но и бремя, которое собственник тоже должен нести. В этом плане уже наш наниматель по сравнению с собственником находится в более привилегированном социально-юридическом положении. Поэтому еще раз скажем это: и собственник, и наниматель в целом находятся в равном правовом положении по отношению друг к другу. Причем под равенством в данном случае понимается не набор прав и обязанностей, которые они несут в процессе пользования жилым помещением (этот набор у них будет действительно разный), а совокупность тех "правовых плюсов" и "юридических минусов", которые заложены в их статусе.
------------------------------------------------------------------
Название документа