Между предпринимателем и банком заключен кредитный договор (на сумму 16 000 000 руб.), который обеспечен ипотекой недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, а кроме того, поручительством ООО. На момент заключения кредитного договора рыночная стоимость заложенного предпринимателем банку недвижимого имущества была определена оценщиком в 16 000 000 руб

Между предпринимателем и банком заключен кредитный договор (на сумму 16 000 000 руб.), который обеспечен ипотекой недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, а кроме того, поручительством ООО. На момент заключения кредитного договора рыночная стоимость заложенного предпринимателем банку недвижимого имущества была определена оценщиком в 16 000 000 руб

В связи с нарушением индивидуальным предпринимателем условий кредитного договора банк обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов принадлежащего на праве собственности предпринимателю заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества. Банк и предприниматель на основе отчета оценщика пришли к соглашению о размере начальной продажной цены недвижимого имущества (15 000 000 руб.).

Имеются ли у ООО, полагающего, что его права нарушены уменьшением стоимости залога, правовые основания для оспаривания установленного банком и предпринимателем размера начальной продажной цены недвижимого имущества?

Ответ: Соглашение банка и предпринимателя о размере начальной продажной цены заложенного имущества не свидетельствует о нарушении прав поручителя, так как согласно положениям Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Полагаем, что у ООО, являющегося поручителем предпринимателя перед банком по кредитному договору, отсутствуют правовые основания для оспаривания установленного банком и предпринимателем на основе отчета оценщика размера начальной продажной цены недвижимого имущества.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (п. 2 ст. 307 ГК РФ), и согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа.

Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором (п. 1 ст. 810 ГК РФ).

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Пункт 1 ст. 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств залогом, поручительством.

На основании ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (п. 1 ст. 363 ГК РФ).

Согласно ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

На основании ст. 349 ГК РФ требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из п. 1 ст. 50 Закона N 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, положения указанной нормы предусматривают, что начальная продажная цена имущества, определенная сторонами в ходе рассмотрения дела в суде, определяется судом в решении об обращении взыскания на имущество.

Начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества при наличии спора между залогодателем и залогодержателем (п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").

На основании изложенного полагаем, что достигнутое соглашение между залогодателем и залогодержателем в части определения начальной продажной цены заложенного имущества в размере меньшем, чем произведенная оценка на момент заключения договора ипотеки, не свидетельствует о нарушении прав поручителя, а следовательно, у него отсутствуют правовые основания для оспаривания установленного банком и предпринимателем размера начальной продажной цены недвижимого имущества.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

21.10.2013