Физическим лицом в 2007 г. продано одно и приобретено другое недвижимое имущество. Возможно ли в приведенной ситуации применить взаимозачет доходов и расходов для целей исчисления суммы НДФЛ?

Пользователи СС "КонсультантФинансист"

Ответ: Прежде всего отметим, что процедура зачета дохода, полученного в результате реализации недвижимого имущества, и расходов, осуществленных в связи с приобретением недвижимого имущества, даже в том случае, если подобные операции были совершены в одном налоговом периоде, Налоговым кодексом РФ не предусмотрена.

Из системного толкования положений ст. ст. 208 и 209 НК РФ следует, что объектом налогообложения по НДФЛ применительно к анализируемой ситуации является доход налогоплательщика от реализации недвижимого имущества. При этом п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает, что при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

- в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. При продаже вышеперечисленных объектов, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. При этом вместо использования права на получение данного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);

- в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Перечень расходов, которые можно принять к вычету по данному основанию, приведен в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Размер вычета ограничен 1 млн руб. (без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение недвижимости). Получить подобный вычет можно только один раз (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в описанной в вопросе ситуации налогоплательщик имеет право одновременно на два имущественных вычета, применение которых возможно в одном налоговом периоде (при условии, что ранее налогоплательщик не воспользовался вычетом, предоставляемым в порядке пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер вычетов должен быть рассчитан налогоплательщиком самостоятельно с учетом конкретных обстоятельств и приведенных выше положений НК РФ.

Условия и порядок предоставления вычета определены в ст. 220 НК РФ.

По общему правилу имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ). Дополнительная информация о процедуре получения вычета в таком порядке представлена в Письме ФНС России от 14.06.2006 N 04-1-04/317 "О порядке предоставления имущественного налогового вычета". Имущественный вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Отметим, что сумма вычетов может превысить сумму доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде. В этом случае применительно к данному налоговому периоду налоговая база по НДФЛ принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов не переносится, если иное не предусмотрено НК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 210 НК РФ).

А. А.Евтеева

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

28.04.2007