Приватизация коммунальных квартир
(Редин М.) ("Законность", N 4, 1997) Текст документаПРИВАТИЗАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР
М. РЕДИН
М. Редин, юрист.
О возможности приватизации коммунальной квартиры в целом (т. е. одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) и в юридической практике и в литературе существует единое мнение: при определенных в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" условиях приватизация коммунальной квартиры возможна. Что же касается возможности приватизации отдельных (т. е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь мнения исследователей диаметрально расходятся. Сторонники первой точки зрения считают возможной приватизацию отдельных (т. е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире <*>. -------------------------------- <*> См., напр.: Б. Гонгало, П. Крашенинников. Приватизация жилья: нормы и практика. - Экономика и жизнь, 1995, N 34, с. 26; С. Сауль. Как приватизировать коммунальную квартиру. - Российская юстиция, 1996, N 1, с. 24; Л. Раппопорт. О приватизации комнат в коммунальных квартирах. - Российская юстиция, 1996, N 3, с. 23.
Один из них - С. Сауль - мотивирует такое мнение следующими аргументами: изолированное жилое помещение в коммунальной квартире является предметом договора жилищного найма (ст. 52 ЖК РСФСР); гражданин, занимающий комнату в коммунальной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен самостоятельный договор найма, а потому он является субъектом права на приватизацию комнаты; приватизация отдельных (т. е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не ущемляет жилищных прав других граждан, оставшихся проживать в неприватизированных жилых помещениях коммунальной квартиры. Л. Раппопорт, также считающий возможной приватизацию комнат в коммунальных квартирах (в частности, в Москве), ссылается при этом на ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и п. 4 Положения о порядке приватизации жилищного фонда в г. Москве от 14 апреля 1993 г., согласно которому приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в квартире. Действительно, подзаконными нормативными актами ряда субъектов Российской Федерации (в частности, в Москве, Красноярском крае), муниципальных образований (в частности, в Екатеринбурге, Тамбове), других собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов, а также предприятий, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждений, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, закреплено право нанимателей комнат в коммунальной квартире приватизировать занимаемые ими жилые помещения без согласия нанимателей других комнат. Сторонники второй, диаметрально противоположной, точки зрения без объяснения мотивов считают, что не подлежат приватизации отдельные жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Приватизироваться может квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат <*>. Правда, один из них, Ю. Толстой, отвечая на свой же вопрос: можно ли приватизировать коммунальную квартиру только целиком, для чего требуется согласие всех проживающих в ней нанимателей (арендаторов), или можно приватизировать и отдельную комнату в этой квартире, для чего согласия других нанимателей не требуется, пишет: "Первый путь избран в Санкт - Петербурге, второй - в Москве. Нам импонирует первый путь, поскольку возможность приватизации в коммунальных квартирах отдельных комнат приводит к еще большей чересполосице в правовом режиме жилых помещений, которой и без того предостаточно, и создает целый ряд тупиковых ситуаций". -------------------------------- <*> См., напр.: Н. Немчинов. Частная собственность на квартиры. - Законность, 1994, N 4, с. 17; Ю. Якушев. - "Известия", 1995, 15 ноября; Рамзаев П. В. Приватизация жилых помещений. - Вестник Саратовской государственной академии права, 1995, N 1, с. 97; Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву. Обмен жилых помещений. - Правоведение, 1994, N 4, с. 30.
Вторая точка зрения нашла подтверждение в подзаконных нормативных актах (абз. 2 п. 1 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16; п. 8 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. N 4). Складывающаяся судебная практика по этому вопросу в пределах даже одного субъекта Российской Федерации (Тамбовской области) противоречива. Так, решением Первомайского районного народного суда Тамбовской области в иске П. к С., Первомайскому управлению магистральных трубопроводов, администрации пос. Первомайский о признании недействительным договора о безвозмездной передаче жилья в коммунальной квартире в собственность по мотиву отсутствия согласия истицы и ее дочери на приватизацию комнаты ответчицей и нарушения ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" отказано. Мотивы судебного решения: наличие принятых администрациями Первомайского района и управления магистральных трубопроводов решений о приватизации комнат в коммунальных квартирах; ответчица - субъект права на приватизацию комнаты. Напротив, решением Октябрьского районного суда Тамбова на основании ст. 168 ГК РФ удовлетворен иск П. к З-ным, мэрии Тамбова о признании недействительным договора о безвозмездной передаче жилья в коммунальной квартире в собственность по мотиву отсутствия согласия истицы на приватизацию комнаты соответчицей З. и нарушения ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Мотивы судебного решения: Положение о приватизации жилищного фонда в Тамбове в части, позволяющей гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, приватизировать занимаемые ими изолированные жилые помещения в них без согласия других нанимателей, не соответствует Закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, приватизации не подлежат. Возможна приватизация коммунальных квартир (ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"); ущемлены жилищные права истицы, нуждающейся в улучшении жилищных условий (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Решение суда по первому делу отменено кассационной инстанцией, но по основаниям, не связанным с нарушением или неправильным применением норм Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решение суда по второму делу в кассационном порядке судебной коллегией по гражданским делам Тамбовского областного суда оставлено без изменения. К сожалению, поднятый нами и имеющий большое практическое значение вопрос не нашел разрешения в специально принятом Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Вторая точка зрения исследователей и решение суда по второму делу представляются правильными, соответствующими букве и смыслу Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В самом деле, ч. 1 ст. 4 названного Закона прямо устанавливает, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, приватизации не подлежат. Однако согласно ч. 2 этой же статьи собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации коммунальных квартир. Нетрудно увидеть, что в ч. 1 статьи речь идет о жилых помещениях, находящихся в коммунальных квартирах (проще говоря, об отдельных комнатах в коммунальных квартирах), а в ч. 2 - о коммунальных квартирах. Следовательно, приватизации в этом случае подлежит коммунальная квартира в целом. Исходя из изложенного, считаем необходимым дополнить упомянутое постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснением, редакция которого могла бы иметь следующий вид: "Исходя из положений, содержащихся в ст. ст. 2, 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", и смысла ч. ч. 1, 2 ст. 4 этого Закона, не подлежат приватизации отдельные (т. е. не все одновременно) жилые помещения в коммунальной квартире. Однако собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации коммунальных квартир. Но приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при условии волеизъявления всех нанимателей (арендаторов) жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет на приватизацию занимаемых ими жилых помещений".
Название документа